REZUMAT

Problema teoretică pe care doresc să o supun analizei cititorului este de o importanță practică incontestabilă. În activitatea subsemnatului de notar, nu de puține ori m-am confruntat cu solicitarea unor colaboratori (avocați, consilieri bancari etc.) de a cuprinde în act probatio diabolica, solicitare care mi s-a părut oarecum „exorbitantă” prin prisma actualei legislații civile și, mai ales, a legislației privind publicitatea imobiliară.

Pe scurt, într-una din zile, am avut de încheiat un contract de vânzare având ca obiect un imobil (o casă împreună cu terenul aferent). Cumpărătorul s-a prezentat însoțit de doi avocați, toți din București. Mi-au cerut actele necesare vânzării spre a le verifica, ceea ce, evident, am prezentat imediat. Spre surprinderea mea, cei doi avocați mi-au cerut și actele autorilor succesivi (anteriori), nu doar actele autorului imediat, ale vânzătorului. Nu am fost în măsură să prezint aceste acte, am îndrumat cumpărătorii să solicite aceste acte din arhiva cărții funciare, precizând faptul că vânzătorul este înscris în cartea funciară, iar imobilul era liber de sarcini. Evident că cei doi avocați au considerat răspunsul meu total nesatisfăcător. Tranzacția nu s-a mai încheiat, iar eu, intrigat de ceea ce mi s-a întâmplat, m-am hotărât să scriu prezentele considerații. Oare cei care au „instrumentat” suspendarea efectului constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară au avut în vedere faptul că prin aceasta ne aruncă pe toți practicienii dreptului în „brațele probațiunii diabolice”?

Chiar și în condițiile suspendării efectului constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară (a se vedea art. 56 al Legii nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a Codului civil) există, în opinia noastră, serioase argumente pentru a restrânge drastic câmpul de aplicare al acestei probațiuni cu adevărat „diabolice” (devil’s proof, cum spun britanicii). În final, cui îi folosește o asemenea probațiune care îngreunează atât de mult tranzacțiile civile? De ce a fost preferată probatio diabolica efectului constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară (asupra acestui subiect vom reveni)? Care au fost fundamentele științifice pentru care autorii suspendării efectului constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară au discreditat pur și simplu munca și creația științifică a celor care au „construit” Codul civil pe baza efectului constitutiv al înscrierii (a se vedea art. 885 și urm. din Codul civil)? Vom încerca în cele ce urmează să formulăm un răspuns acestor întrebări care, chiar dacă nu îi va satisface pe mulți dintre teoreticienii și practicienii actuali ai dreptului (inclusiv pe notarii care nu se simt prea confortabil cu principiul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară, din motive care nu fac obiectul prezentei analize), sperăm să constituie și pentru aceștia un subiect de reflecție în speranța promovării unei acțiuni pragmatice atât de necesare. Așadar, întrebarea pe care nu ne-o putem reprima este aceea dacă probatio diabolica a rămas doar un mit sau este o realitate (tristă) a zilelor noastre.

Cuvinte-cheie: probatio diabolica, înscriere, rectificare, opozabilitate, efect constitutiv

1. Ce este probatio diabolica?

Conform unei definiții de largă circulație (Wikipedia, întrucât nu am găsit o definiție a acestei proceduri în doctrina de specialitate), probatio diabolica ar fi acea sintagmă care se referă la o anumită probă cu privire la un act sau fapt juridic care este aproape imposibil de făcut; de exemplu, în cazul acțiunii reale imobiliare, reclamantul proprietar trebuie să dovedească nu numai faptul că autorul lui imediat a fost adevăratul proprietar, ci și faptul că ceilalți autori succesivi au fost proprietari, dacă nu poate invoca un mod originar de dobândire a proprietății.

În dreptul britanic (aceeași sursă), probatio diabolica (sau devil’s proof) este o cerință legală pentru a obține o dovadă imposibilă. Acolo unde un sistem juridic pare să necesite o dovadă imposibilă, căile de atac sunt inversarea sarcinii probei (cum se va arăta ulterior) sau acordarea de drepturi suplimentare persoanei care se confruntă cu o asemenea probațiune.

Cum se manifestă o asemenea probațiune? Spre exemplu, notarul învestit cu instrumentarea unui contract de vânzare având ca obiect un bun imobil ar trebui să verifice nu numai modul în care vânzătorul a dobândit bunul obiect al vânzării, ci și toate actele translative anterioare care au avut același obiect. Până unde se întinde verificarea în amonte a actelor translative? Conform definiției mai sus prezentate, verificarea se ve opri în momentul în care se va ajunge la un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (în fapt, cei care „mimează” o asemenea procedură își încheie verificările doar la câteva acte anterioare, neverificând toate actele translative până la un mod originar de dobândire a proprietății, și aceasta oricum nu este probatio diabolica). Oare nu există de lege lata mecanisme juridice care să ușureze/scurteze această probațiune cu adevărat diabolică? Tocmai aceasta este esența studiului de față: găsirea unor mecanisme juridice care să scurteze drumul verificărilor sau chiar să le facă inutile.

Ce este însă un mod originar de dobândire a proprietății?[1] Dobândirea este originară în situațiile în care se stinge dreptul de proprietate în patrimoniul unei persoane și, în același moment, se naște un nou drept de proprietate în patrimoniul unei alte persoane. Această regulă se aplică în situațiile în care bunul asupra căruia poartă dreptul este deja apropriat, cum ar fi în cazul exproprierii, retrocedării bunului expropriat, împroprietăririi, uzucapiunii. În situațiile în care bunul a fost apropriat pentru prima dată și aici vorbim despre dobândirea originară stricto sensu a dreptului, avem în vedere ocupațiunea, accesiunea imobiliară artificială a construcției (și nu a materialelor din care se compune acea construcție), accesiunea naturală. Enumerările sunt exemplificative. În celelalte cazuri vorbim despre o dobândire derivată a dreptului de proprietate și avem în vedere transmiterea dreptului de proprietate de la o persoană la alta ca efect al unui act translativ de proprietate (contractul) sau al moștenirii (legale sau testamentare).

Probatio diabolica ar presupune verificarea, în cazul vânzării unui bun imobil, atât a titlului vânzătorului, cât și a titlurilor antecesorilor lui până ajungem cu verificarea la un mod originar de dobândire a dreptului, fapt care, de cele mai multe ori, este nu numai imposibil, dar, mai ales, și inutil. Dacă se va constata în urma acestor verificări că, la un transfer al dreptului petrecut în amonte cu mai mult de 3 ani sau 5 ani (cum se va arăta ulterior), transferul a fost viciat ca urmare a unor cauze cum ar fi „transmițătorul nu era titularul dreptului transmis” sau „nu s-a respectat un drept de preempțiune al unui potențial cumpărător” sau „există o suspiciune de nulitate sau de anulabilitate care planează asupra actului”, ce va face notarul implicat? Va opri orice procedură până la remedierea viciilor constatate (dacă este posibil)? Va aplica direct principii de drept cum ar fi quod nullum est nullum producit effectum sau nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet sau resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis[2] sau va aplica alte principii de drept menite să dea eficiență juridică actului încheiat? Este greu de oferit rețete în acest sens atâta timp cât răspunderea notarului este strict personală. Cu toate acestea, notarii (sau alți practicieni ai dreptului), în analiza pe care o fac, ar putea avea în vedere și următoarele considerații/argumente.

2. Argumente bazate pe unele principii de carte funciară

Un prim principiu la care doresc să mă refer este „principiul forței probante al înscrierii în cartea funciară”[3]. În prezent acest principiu este consacrat în art. 900 C. civ., potrivit căruia: „Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei (1). Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există (2). Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum și pe calea acțiunii în rectificare (3).”

Art. 887 C. civ. se referă la dobândirea unor drepturi reale fără înscriere (moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere sau alte situații expres prevăzute de lege); asupra acțiunii în rectificare de carte funciară vom reveni.

Astfel, chiar în condițiile în care înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drept, principiul forței probante al înscrierii în cartea funciară produce următoarele efecte:

– un drept real, odată înscris în cartea funciară, naște în conștiința publică convingerea că o astfel de înscriere este exactă și că cel înscris în cartea funciară ca titular al dreptului real trebuie considerat, până la proba contrară, ca adevăratul său titular; în consecință, simplul fapt al înscrierii trebuie să îl dispenseze de îndatorirea de a face dovada, prin mijloace străine de cartea funciară, că dreptul real înscris în cartea funciară în folosul său există cu adevărat. Desigur, titlurile de proprietate (contracte, acte de împroprietărire etc.) sau actele adiacente (certificate de urbanism, procese-verbale de recepție finală etc.) rămân utile în caz de contestare a valabilității lor în litigiile dintre părți sau dintre părți și terți, însă nu sunt necesare pentru a se justifica valabilitatea unei înscrieri în cartea funciară;

– invers, împrejurarea că, în cartea funciară, trebuie să fie inserate toate drepturile reale privitoare la un anumit imobil (principiul publicității integrale) justifică concluzia potrivit căreia un drept real, odată radiat, într-adevăr nu mai există în patrimoniul titularului său; în consecință, cel care invocă existența unui drept real împotriva cuprinsului cărții funciare trebuie să facă dovada acestuia, iar nu cel în folosul căruia dreptul fusese radiat[4].

Prezumția că cel înscris în cartea funciară este titularul dreptului real înscris în favoarea sa cât timp nu a fost radiat subzistă atât în folosul beneficiarului actual, cât și al beneficiarului anterior, care este reputat că a fost titularul dreptului atâta timp cât a durat înscrierea în folosul său.

Sub aspectul forței probante, prezumțiile instituite prin art. 900 C. civ sunt relative (iuris tantum), însă dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute de art. 887 C. civ. (adică în acele situații care conduc la dobândirea dreptului de proprietate imobiliară fără înscriere în cartea funciară, înscrierea fiind necesară doar în cazul în care titularul dorește să dispună de asemenea drepturi) sau în cazul acțiunii în rectificare de carte funciară. Observăm o restrângere severă a sferei celor care pot cere răsturnarea prezumțiilor mai sus precizate (practic, proba contrară nu o mai poate face orice persoană interesată).

Importanța deosebită a prezumțiilor amintite constă în faptul că aceste prezumții răstoarnă sarcina probei: dovada drepturilor înscrise/radiate se face cu extrase de carte funciară sau copii ale cărții funciare fără a mai fi necesară atașarea titlurilor care au justificat înscrierea lor, căci regulile de carte funciară dispensează pe cei înscriși de sarcina dovedirii lor.

Trebuie să observăm și faptul că probatio diabolica este specifică acelor sisteme de publicitate imobiliară bazate pe o înscriere neconstitutivă de drept, cum sunt sistemele de influență latină (în special sistemul francez, italian, al provinciei Québec etc.), sisteme la care și cel românesc a virat neconvingător, în ciuda faptului că, în prezent, Codul civil este fundamantat pe principiul efectului constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară. Aceste sisteme de drept de tip latin nu au dispoziții de genul celor cuprinse în art. 900 C. civ.[5], care, așa cum am arătat anterior, îl dispensează pe cel înscris în cartea funciară de obligația de a-și justifica legalitatea și temeinicia titlului său, înscris în cartea funciară. Este sarcina celui care contestă valabilitatea acestor titluri de a dovedi lipsa lor de valabilitate.

S-ar putea pune întrebarea cine ne garantează nouă faptul că un drept înscris în cartea funciară a fost legal dobândit? Există oare un sistem care să verifice legalitatea dobândirii unui drept înainte ca acesta să fie înscris în cartea funciară? În sistemul francez al publicității imobiliare (pe care și sistemul românesc l-a aplicat multă vreme și pe care, inerțial, dar inexplicabil, îl aplică și astăzi) nu există o cenzură a înscrierii în sistemul de publicitate a unui act notarial[6]. Practic, fiecare notar (francez) își induce în sistemul de publicitate imobiliară actul pe care l-a încheiat, realizându-se prin aceasta publicitatea drepturilor reale, obligatorie unei opozabilități erga omnes.

La întrebarea propusă ar putea exista un prim răspuns: notarul care verifică cele câteva zeci de acte translative anterioare (adică probatio diabolica) garantează legalitatea dobândirii dreptului obiect al actului pe care îl instrumentează. Dar dacă în șirul de acte translative anterioare există totuși un act suspect de nelegalitate, iar viciul acelui act nu mai poate fi remediat? Dacă remedierea acelui act devine mai păguboasă (prin efectele care se produc în lanț pe baza principiilor nemo plus iuris…, nemo ad alium transferre potest…. resoluto iure dantis...) decât menținerea lui? Imprescriptibilitatea unei nulități absolute a unui act juridic civil este mai implacabilă decât prescriptibilitatea răspunderii penale pentru săvârșirea unei crime?

Un al doilea răspuns posibil ar fi cel potrivit căruia, pe lângă garanțiile pe care notarul instrumentator le conferă actului său, există un alt sistem de garanții pe care cartea funciară, prin registratorul de proprietate, le conferă și aici avem în vedere un alt principiu al cărții funciare românești, principiul legalității înscrierii[7]. Fără a intra prea mult în detalii, arătăm totuși că acest principiu asigură exactitatea, corectitudinea și certitudinea înscrierilor în cartea funciară. Distingem două aspecte ale principiului legalității, și anume:

– legalitatea formală, ce exprimă regula potrivit căreia registratorul de proprietate nu poate admite decât înscrierea actelor și faptelor juridice anume prevăzute de lege (și aici avem în vedere un alt principiu de carte funciară, și anume principiul publicității integrale a cărților funciare[8]) și nu se poate sprijini decât pe cererea și actele ce o însoțesc. Ne referim la, în principal, condițiile art. 876 și urm. C. civ., la drepturile reale imobiliare așa cum acestea sunt definite prin art. 551 C. civ. (și care sunt supuse intabulării), la actele și faptele juridice dacă acestea au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară (și care sunt supuse notării în condițiile art. 902 C. civ.), la modificările imobilelor înscrise în cărțile funciare prin dezmembrări, comasări (termeni care ni se par mai adecvați decât termenii „dezlipiri”, „alipiri”), apartamentări, așa cum acestea sunt definite prin Legea nr. 7/1996. În general, nu pot fi supuse înscrierii decât aceste drepturi reale sau personale dacă ele sunt prevăzute expres, direct sau indirect în lege (în sens larg). Criteriul formal este esențial pentru asemenea înscrieri;

– legalitatea materială, ce exprimă regula potrivit căreia registratorul de proprietate trebuie să cerceteze dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea îndeplinește condițiile de formă cerute de lege pentru aceasta (vom observa totuși că, pe lângă condițiile de formă ce cad în sarcina registratorului de proprietate spre a fi verificate, regăsim și câteva condiții de fond), pe de-o parte, și, pe de altă parte, să verifice dacă din cuprinsul cărții funciare nu rezultă vreo piedică materială sau juridică la înscriere. În acest sens, principiul legalității materiale este clar exprimat prin art. 29 al Legii nr. 7/1996, legea cadastrului și a publicității imobiliare, cu completările și modificările ulterioare, potrivit căruia, pentru admiterea înscrierii unei cereri în cartea funciară, actul juridic supus înscrierii trebuie să îndeplinească următoarele condiții de formă:

a) este încheiat cu respectarea condițiilor de formă prevăzute de lege;

b) identifică corect numele sau denumirea părților și menționează codul numeric personal, dacă este atribuit, numărul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înegistrare, după caz, atribuit acestora;

c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic, după caz;

d) este însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcție în România;

e) este însoțit, după caz, de o copie a exrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepția cazului în care se face mențiune despre aceasta în cuprinsul actului;

f) este însoțit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepția scutirilor stabilite prin lege sau a situației în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (4) și (5);

g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competența registratorului.

Condițiile de fond ale actului juridic (capacitate, consimțământ, obiect, cauză, formă, necesitatea obținerii unor acte în lipsa cărora actul juridic supus înscrierii ar fi lovit de nulitate absolută, cum ar fi certificatul de atestare fiscală, certificatul de urbanism etc. în situațiile prevăzute de lege[9]) sunt, în majoritatea lor, în responsabilitatea notarului instrumentator al actului cel puțin pentru motivul că părțile actului se prezintă doar în fața notarului, nu și a registratorului de proprietate la încheierea actului juridic (ne întrebăm, retoric evident, cum ar putea verifica registratorul de proprietate elemente esențiale ale actului juridic, cum ar fi consimțământul părților, exprimat personal, prin mandatar, prin curator sau tutore etc. sau capacitatea părților). Cu toate acestea, sunt câteva condiții de fond ale actului juridic ce pot fi cenzurate și de registratorul de proprietate, cum ar fi nulitățile absolute sau alte impedimente ale actului (generate, spre exemplu, de lipsa formei autentice a actului supus înscrierii sau lipsa consimțământului unuia dintre soți la înstrăinarea unui bun comun ori lipsa documentelor privind exercitarea dreptului de preempțiune acolo unde legea sancționează această lipsă cu nulitatea absolută a actului, lipsa certificatului de atestare fiscală, a certificatului de urbanism etc.). Asemenea elemente rezultă cu evidență din cercetarea actelor supuse înscrierii, fără a fi necesară prezența părților în fața registratorului de proprietate.

Registratorul nu este îndreptățit, în opinia noastră, să solicite, pe lângă actul juridic supus înscrierii, toate înscrisurile probatorii care au stat la baza autentificării actului (cărți de identitate ale părților, procurile, dispozițiile de tutelă, curatelă, hotărârile de încuviințare a unor acte de către instanța de tutelă, certificatele de neurmărire fiscală, actele de schimbare a numelui, prenumelui sau declarațiile de notorietate date în acest sens etc.), ci, eventual, doar acele documente în lipsa cărora actul juridic ar fi lovit de nulitate absolută (dacă despre existența acestor documente nu se face vorbire în însuși actul supus înscrierii). Dacă ar avea abilitarea legală să facă toate acestea, registratorul de proprietate ar deveni un veritabil cenzor al actului juridic civil, or cenzura unui asemenea act o poate efectua doar notarul instrumentator sau instanța de judecată și nu alte organe în cadrul unor proceduri necontencioase.

Totodată, registratorul de proprietate verifică și faptul dacă există sau nu impedimente la înscriere ce ar putea fi generate, de exemplu, de nerespectarea principiului relativității înscrierii în cartea funciară (principiu ce se încalcă, de regulă, cu ocazia vânzării unei moșteniri, a vânzării bunului altuia ș.a.) sau nerespectarea principiului priorității înscrierii (principiu grav afectat de existența și utilizarea extrasului de carte funciară de autentificare și care blochează orice înscriere în cartea funciară pe durata de valabilitate a extrasului. Avantajele și dezavantajele utilizării extrasului de carte funciară de autentificare constituie un alt subiect sensibil, pe care, probabil, îl vom trata cu altă ocazie).

În materie de carte funciară trebuie păstrat totuși un echilibru al reglementării. Dacă registratorul de proprietate ar fi abilitat să verifice toate elementele ce țin de legalitatea materială a actului juridic, atunci evident că ar fi eliminate toate eventualele erori care ar putea apărea la încheierea și publicarea unui act juridic și, pe cale de consecință, anumite instituții juridice, cum ar fi, spre exemplu, acțiunea în rectificare de carte funciară, nu ar mai avea sens. Să trecem brusc de la un sistem de publicitate care nu cunoaște nicio cenzură la înscriere (sistemul francez) la un sistem care ar avea un exces de cenzură nu ar fi recomandabil. Suntem de părere ca fiecare autoritate participantă la încheierea și asigurarea publicității unui act juridic civil să răspundă potrivit competențelor fiecăreia, nefiind unii subordonați altora în cadrul unor proceduri necontencioase.

Din cele ce precedă, am putut constata că înscrierea unui act juridic în cartea funciară nu este o „simplă înregistrare” care ar trebui susținută de toate actele juridice care au stat la baza ultimei înscrieri. Încheierea și înscrierea unui act trec atât prin verificările notarului instrumentator al actului, cât și prin „furcile caudine” ale registratorilor de proprietate. Pe lângă toate acestea, prezumțiile reglementate de art. 900 C. civ. dispensează pe cel înscris în cartea funciară să facă orice dovadă privind valabilitatea titlului său. Sarcina probei îi revine celui care contestă o asemenea valabilitate. Și, atunci, la ce mai folosește probatio diabolica?

Un alt principiu care nu numai că face inutilă probatio diabolica, dar care poate conferi, în anumite cazuri, forță juridică unor acte translative chiar și atunci când aceste acte sunt încheiate cu un neproprietar este principiul publicității materiale[10].

Acest principiu este regula potrivit căreia orice persoană care, fără cauză legitimă, a dobândit un drept real tabular, cu bună-credință și printr-un act juridic cu titlu oneros, este socotită și rămâne adevăratul titular al dreptului, dacă, în momentul înscrierii acestuia, n-a fost notată vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă, din documentele cu care se întregește cartea funciară, nu a cunoscut această inexactitate. În prezent, acest principiu este reglementat expres prin art. 901 C. civ.[11]. Ipoteza acestui articol vizează următoarele aspecte:

– premisa obiectivă: existența unei divergențe/neconcordanțe între cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală, în sensul că cel înscris în cartea funciară ca proprietar (sau titular al unui alt drept real) nu este adevăratul proprietar, acesta fiind antecesorul tabular sau avândul său cauză, întrucât s-a înscris fără cauză legitimă în baza unui titlu nul, anulabil sau inexistent și

– premisa subiectivă: existența unui achizitor care a dobândit bunul sau dreptul, cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.

Principalul efect al îndeplinirii celor două premise este acela potrivit căruia terțul subachizitor (achizitor sau dobânditor) cu titlu oneros și de bună-credință devine, prin înscriere, proprietar sau titular al dreptului real dobândit, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar sau titular al unui alt drept real (autorul său imediat), în realitate, nu avea această calitate; așadar, în esență, prin simpla înscriere în cartea funciară a unui drept real în favoarea unei terțe persoane, aceasta devine definitiv titular al acelui drept, dacă a fost de bună-credință și l-a dobândit în temeiul unui act juridic cu titlu oneros. Observăm că principiul publicității materiale constituie o veritabilă excepție de la regulile nemo plus iuris…, resoluto iure dantis…, nemo dat….,dar are și o funcție achizitivă (constitutivă) de drepturi, remarcabilă. Regula consacrată prin art. 901 C. civ. reprezintă chiar un mod originar de dobândire, ex lege, a unui drept real prin înscrierea lui în cartea funciară, independent de dreptul titularului înscris anterior și, a fortiori, chiar al veritabilului titular, vătămat prin înscrierea anterioară. Astfel, cel înscris în cartea funciară în condițiile mai sus precizate devine definitiv titularul acelei înscrieri (al acelui drept) și, în consecință, el nu va mai putea fi radiat din cartea funciară printr-o acțiune în rectificare de către fostul titular vătămat prin înscrierea făcută în folosul dobânditorului imediat anterior în raport cu cel înscris (subdobânditorul). Așadar, cuprinsul cărții funciare se consideră exact față de terții subachizitori de bună-credință, chiar dacă el este, în realitate, inexact; ca principal efect, terțul care dobândește prin act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se cu bună-credință pe cuprinsul cărții funciare, devine și rămâne titularul lui, chiar dacă autorul său nemijlocit nu a avut niciodată acel drept sau, după caz, încetase să-l mai aibă, în condițiile în care autorul său mediat, vătămat prin înscriere, nu pornește într-un termen scurt acțiunea în rectificare (cum se va arăta ulterior).

Sistemul de publicitate bazat pe cartea funciară are, prin urmare, o altă latură, complet străină sistemului transcripțiunilor și inscripțiunilor imobiliare, și anume, „opozabilitatea înscrierii în favoarea lui Tertius și împotriva lui Primus. Dacă Tertius a dobândit cu bună-credință prin act juridic cu titlu oneros vreun drept tabular de la Secundus, care l-a dobândit de la Primus, Tertius va opune acest drept lui Primus, chiar dacă dreptul lui Secundus este atacabil, căci Tertius este pus la adăpost de cauzele de evicțiune anterioare titlului său de dobândire. Nu se aplică deci regula nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet”, observa prof. Salvator Brădeanu[12]. Cu alte cuvinte, în materie de carte funciară, înscrierea valorează titlu de proprietate – en fait d’immeuble, l’inscription vaut titre[13] (fie că vrem, fie că nu vrem, cum se va arăta ulterior).

Nota bene: principiul publicității materiale reglementat de art. 901 C. civ. produce efecte numai în cazul dobândirii unui drept real imobiliar înscris în cartea funciară, prin act juridic cu titlu oneros, dobânditorul fiind de bună-credință. Acest principiu nu se aplică dobândirilor efectuate în afara cărții funciare, cu titlu gratuit (chestiune rezolvată prin acțiunea în rectificare tabulară), și nici dobânditorilor de rea-credință[14].

Deși buna-credință, în general, se prezumă, totuși, prin art. 901 alin. (2) C. civ., se fac câteva precizări importante. Astfel, terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care să se conteste cuprinsul cărții funciare. Totodată, din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane (cum ar fi, spre exemplu, notarea unor antecontracte de vânzare, acte de urmărire silită a imobilului, pacte comisorii, dept de preempțiune, interdicții de înstrăinare etc.), iar terțul dobânditor nu a cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului cărții funciare. Cu alte cuvinte, terțul dobânditor este de bună-credință dacă nu a avut niciun moment suspiciunea că altcineva ar putea fi adevăratul proprietar câtă vreme nu este înregistrată nicio acțiune privind răsturnarea prezumțiilor stipulate în art. 900 C. civ. Însă cunoașterea „pe altă cale” a inexactității cărții funciare se referă la cunoașterea unor înscrisuri care apar menționate în cartea funciară (cartea funciară stricto sensu se întregește cu planul/schițele de carte funciară, actele privitoare la înscrieri și registrul de intrare) și nu la cunoașterea unor înscrisuri care sunt colaterale și necuprinse în cartea funciară. A impune terțului dobânditor să facă verificări suplimentare, în afara verificării cuprinsului cărții funciare, cu alte cuvinte, să verifice documente justificative reprezintă o măsură excesivă[15].

Regulile aplicabile terțului dobânditor de bună-credință și cu titlu oneros nu pot fi opuse de o parte contractantă celeilalte și nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal. Aceasta întrucât raporturile dintre părțile contractante (Primus și Secundus) se soluționează după înscrisul contractual și nu după înscrierea din cartea funciară care s-a abătut de la înscris sau este inexactă din alte cauze și aceasta indiferent de buna sau reaua lor credință. Obligarea terțului de a verifica și documentele justificative ale înscrierilor făcute de antecesorii tabulari, în condițiile în care ei înșiși (Primus și Secundus) sunt neglijenți și nu contestă în niciun fel exactitatea înscrierilor în cartea funciară, ar însemna să se refuze orice valoare înscrierilor de carte funciară și să se pună oricând sub semnul întrebării validitatea oricărei transmisiuni imobiliare. Prin urmare, nu întâmplător legea exonerează pe terți de a cerceta toate documentele de carte funciară, lăsând această sarcină numai cât privește lămurirea sau rezolvarea conflictului dintre părțile contractante, nu și în cazul conflictului dintre antecesor și terțul subachizitor.

Principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului cu titlu oneros al unui drept înscris în cartea funciară este, în realitate, o aplicație a teoriei aparenței în drept, error communis facit ius. Această teorie se fundamentează pe două coordonate esențiale, respectiv pe buna-credință a terțului care a încheiat actul juridic cu titularul aparent al dreptului de proprietate și pe existența unei erori comune și invincibile, care constă în convingerea general admisă că titularul aparent este însuși titularul adevărat al dreptului de proprietate. Verificarea de către terțul subachizitor a titlurilor de proprietate ale autorului său, verificări care nu sunt necesare în raport cu art. 900 și 901 C. civ., „reprezintă o interpretare juridică care nu reflectă spiritul legii cu privire la efectele publicității imobiliare. Practic, în opinia instanței de apel, ar fi trebuit ca recurenta-pârâtă să procedeze la probatio diabolica pentru a-i fi incidente dispozițiile din Legea nr. 7/1976”[16]. Teoria aparenței în drept se constituie ca o reală excepție de la principiile nemo plus iuris…, resoluto iure dantis…, nemo dat…

Buna-credință a terțului subdobânditor trebuie să existe în momentul dobândirii dreptului și nu pe tot parcursul deținerii acestuia de către titular, întrucât mala fides superveniens non nocet.

3. Acțiunea în rectificare de carte funciară

Dispozițiile legale referitoare la rectificarea înscrierilor de carte funciară completează în mod fericit considerațiile menționate anterior privitoare la principiul publicității materiale. Tema rectificării de carte funciară se întinde pe parcursul mai multor articole din Codul civil (art. 907-915). Nu vom trata în prezentul studiu întreaga problematică a rectificărilor de carte funciară, ci ne vom referi doar la câteva aspecte ce se află într-o strânsă corelație cu temele analizate anterior, ce reprezintă esența principiului publicității materiale a cărților funciare.

Astfel, când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situația juridică reală sau „înregistrarea – indiferent de situația dosarului – contrazice situația juridică materială”[17], se poate cere rectificarea acesteia prin acțiunea în rectificare de carte funciară (rectificarea pe cale amiabilă nu ne interesează în studiul de față), acțiune care este supusă notării în cartea funciară implicată. Prin „rectificare” se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. Acțiunea poate fi introdusă de orice persoană interesată dacă:

1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;

2. dreptul înscris a fost greșit calificat;

3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică reală a imobilului.

Așadar, ipotezele vizate de art. 909 C. civ. presupun:[18]

– Primus (antecesor tabular) a înstrăinat cu titlu oneros sau cu titlu gratuit dreptul real lui Secundus (dobânditor nemijlocit);

– Secundus, la rândul lui, a înstrăinat printr-un act juridic cu titlu oneros dreptul real lui Tertius, subdobânditor de bună-credință, în condițiile art. 901 alin. (2) C. civ.;

– Tertius și-a înscris dreptul real în cartea funciară.

În aceste condiții, Primus poate promova acțiune în rectificare în contradictoriu cu Secundus pentru radierea dreptului acestuia din cartea funciară, pentru oricare dintre ipotezele reglementate de art. 908 alin. (1) pct. 1-4 C. civ., caz în care este incident art. 909 alin. (1) C. civ., dar și acțiune în rectificare în contradictoriu cu Tertius în vederea radierii și a dreptului acestuia din cartea funciară, pentru ipotezele reglementate de art. 908 alin. (1) pct. 1 și 2 C. civ., caz în care se aplică dispozițiile art. 909 alin. (3) și (4) C. civ.

Acțiunile în rectificare precizate pot implica sau nu promovarea unei acțiuni de fond (acțiune în anulare, rezoluțiune, reducțiune etc.) pentru contestarea dreptului lui Secundus.[19] În privința dreptului dobândit de Tertius, acest drept se desființează ca urmare a admiterii acțiunii de fond prin care s-a contestat dreptul lui Secundus, în temeiul principiului reglementat de art. 1.254 alin. (2) C. civ. (resoluto iure dantis…), cu excepția cazului în care acțiunea în rectificare împotriva acestuia nu mai poate fi admisă. Astfel, numai în ipoteza în care partea nu este decăzută din dreptul de a solicita rectificarea cărții funciare, instanța va proceda la analizarea cererii în desființarea actului subsecvent și, în măsura în care aceasta este admisă, se va admite și acțiunea în rectificare, soluția ei depinzând de cea pronunțată asupra acțiunii de fond și a desființării actului cu titlu oneros subsecvent. Cu alte cuvinte, dacă partea este decăzută din dreptul de a solicita rectificarea cărții funciare, acțiunea în rectificare urmează a fi respinsă ca neîntemeiată, iar acțiunea de fond urmează a fi respinsă ca rămasă fără interes (excepțiile procesuale primează în soluționare în raport cu apărările de fond). Primus nu mai poate obține rectificarea cărții funciare și înscrierea dreptului său în locul celui al lui Tertius, Primus neavând deschisă nici calea acțiunii în revendicare împotriva lui Tertius, opunându-se art. 1.696 și art. 1.706 C. civ., neputând să evingă pe cel față de care are obligația de garanție[20].

Articolul 909 alin. (4) C. civ., referitor la termenele de exercitare a acțiunii în rectificare, este deosebit de relevant pentru tema care ne interesează[21], legiuitorul precizând faptul că termenele reglementate de alin. (2) și (3) ale art. 909 sunt termene de decădere.

Pe durata termenelor de decădere cu durata de 3 ani (respectiv un an), efectul achizitiv al dreptului real decurgând din publicitatea materială este suspendat. După această perioadă, în măsura în care decăderea este pronunțată, se consolidează dreptul subdobânditorului obținut ca efect al publicității materiale. Pe cale de consecință, în ipotezele în care acțiunea în rectificare este respinsă (nu este permisă), prezumția relativă a forței probante reglementată de art. 900 C. civ. devine absolută.

Caracterul absolut al prezumției nu echivalează cu dobândirea dreptului real (prezumția atestă doar că dreptul există în folosul celui înscris) în patrimoniul celui înscris, ci semnifică doar faptul că înscrierea sa nu mai poate fi radiată de către antecesorul tabular. În schimb, un terț, diferit de antecesorul tabular al cărui drept nu a fost înscris în cartea funciară (arătam anterior că principiile forței probante și al publicității materiale se aplică numai în cazul drepturilor reale înscrise în cartea funciară), dar care se consideră adevăratul titular al dreptului înscris în cartea funciară pe seama altei persoane, va putea promova o acțiune în revendicare sau, după caz, o acțiune în constatarea dreptului său real în contradictoriu cu cel înscris în cartea funciară, iar acesta din urmă nu îi va putea opune prezumția absolută decurgând din art. 900 C. civ. (dacă nu s-a împlinit termenul de 5 ani privind uzucapiunea tabulară reglementat de art. 931 C. civ.), ci numai dreptul său real dobândit printr-un mod originar sau derivat[22]. Ca atare, dreptul real al subdobânditorului rezultat din aplicarea principiului publicității materiale reglementat de art. 901 C. civ. nu poate fi opus terțului străin de cartea funciară ce a formulat împotriva subdobânditorului o acțiune în revendicare, ci numai antecesorilor tabulari, succesorilor lor și creditorilor chirografari ai acestora.[23]

Din cele expuse anterior, am putut observa că terțele persoane care au dobândit cu bună-credință un drept real (Tertius), fie prin donație sau legat cu titlu particular, fie printr-un act juridic cu titlu oneros, își consolidează dreptul în situația în care acțiunea în rectificare de carte funciară nu se va putea introduce în termen de 5 ani, respectiv 3 ani (sau un an) socotiți de la data înregistrării cererii antecesorului lor tabular (Secundus). În acest termen, după caz, beneficiul acordat terților prin principiul publicității materiale este suspendat. Prin urmare, terții care dobândesc de bună-credință vreun drept real în intervalul de timp când publicitatea materială este suspendată o fac pe riscul lor, deoarece, cât timp nu a expirat acest termen, rămân expuși pericolului aplicării principiului resoluto iure dantis… derivat din titlul autorului lor imediat (Primus îl poate ataca pe Secundus printr-o acțiune în rectificare de carte funciară și îi poate desființa acestuia titlul dobândirii, iar Tertius, în cazul promovării cu succes a acțiunii în rectificare, va suporta desființarea actului încheiat generată de viciile titlului autorului său). Dacă termenele mai sus precizate de la înscrierea lui Secundus au expirat fără ca vreo acțiune în rectificare de carte funciară să fi fost promovată împotriva lui Secundus, terții de bună-credință vor dobândi un drept inatacabil, chiar dacă cel înscris (Secundus) era numai proprietar aparent. Într-adevăr, natura termenelor de 5 ani, respectiv 3 ani (sau un an), aceea de termene de decădere, consolidează definitiv dreptul dobândit de Tertius, chiar dacă autorul său imediat (Secundus) nu era adevăratul titular al dreptului. „Cine este de bună-credință în raporturile juridice și are încredere în datele din cartea funciară nu trebuie să sufere un prejudiciu din acest motiv.”[24]

Dar ce legătură au toate aceste considerații expuse anterior cu tema propusă spre dezbatere privind probatio diabolica?

Se poate observa, credem, cu ușurință, faptul că obiectul probațiunii pe care notarul instrumentator al unui act translativ al unui drept real imobiliar către un cumpărător (Tertius) de bună-credință trebuie să o facă în numele vânzătorului (Secundus) nu mai constă în verificarea tuturor titlurilor anterioare până la un mod originar de dobândire (probatio diabolica), ci constă doar în verificarea titlului autorului imediat (Secundus), în special, a faptului dacă titlul acestuia înscris în cartea funciară nu a fost contestat în termen de 5 ani sau, respectiv, 3 ani (sau un an de la data înregistrării cererii de înscriere a lui Secundus. Acest termen de 3 ani se reduce la un an întrucât încheierea prin care s-a ordonat înscrierea dreptului care face obiectul acțiunii în rectificare se poate comunica/trebuie comunicată și celui îndreptățit la rectificare și care este parte în actul a cărei rectificare se cere) de la înscrierea lui în cartea funciară, printr-o acțiune în rectificare de carte funciară. Dacă dreptul lui Secundus nu a fost contestat (sau acțiunea în rectificare a fost respinsă), atunci Secundus poate înstrăina către Tertius dreptul său, Tertius dobândind în acest fel un drept inatacabil, chiar dacă, ulterior înstrăinării, dreptul lui Secundus a fost desființat.

Iată cum, folosind principiile de carte funciară la adevărata lor valoare, practicienii dreptului pot ajunge la soluții juridice pe cât de simple pe atât de frumoase. Precizăm încă o dată că aceste principii de carte funciară funcționează chiar dacă efectul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară a fost suspendat, art. 56 al Legii nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil neaducând nicio atingere principiilor de carte funciară evocate anterior.

4.De ce este evitat principiul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară?

La întrebarea aceasta, răspundem foarte tranșant: din cauza unei tradiții (păguboase) născute în perioada în care publicitatea imobiliară în România se realiza prin registrele de inscripțiuni-transcripțiuni imobiliare. Această tradiție, printr-o inerție de neînțeles, continuă și astăzi să producă efecte juridice în România, chiar dacă Codul civil actual este structurat pe baza efectului constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară. Acest efect constitutiv al înscrierii în cartea funciară a fost anihilat prin Legea nr. 71/2011, cum arătam anterior, făcându-se o legătură ilogică între efectul constitutiv al înscrierii și finalizarea lucrărilor cadastrale la nivelul unei unități administrativ-teritoriale (efectul constitutiv al înscrierii răspunde la întrebarea „cine este proprietarul bunului înscris în cartea funciară”, în timp ce acuratețea lucrărilor cadastrale răspunde la întrebarea „care sunt dimensiunile reale ale dreptului celui înscris în cartea funciară”). Un drept poate să aparțină cu certitudine unui titular, chiar dacă dimensiunile dreptului său sunt cu „geometrie variabilă”. Cartea funciară cu efect constitutiv nu a garantat niciodată întinderea dreptului, a garantat însă întotdeauna titularul dreptului. Chiar dacă lucrările cadastrale sunt terminate la nivelul unei unități administrativ-teritoriale, ceea ce ar presupune ca în acestea înscrierea să aibă efect constitutiv, asta nu exclude modificarea limitelor de hotar ale proprietăților imobiliare prin acțiuni în grănițuire, acțiuni în rectificare de carte funciară, aluviuni, avulsiuni, accesiune imobiliară naturală etc. Constitutive sunt înregistrările prin intermediul cărora se menține și se pierde calitatea reală a unui act juridic. „Fără înscrierea în registrul funciar, totul rămâne neschimbat din punctul de vedere al drepturilor reale, așa că nici măcar nu se pune problema opozabilității tranzacției.” Rutina a învins din nou rațiunea. Este trist pentru mine să constat că la soluția actuală și practicieni ai dreptului au „pus puțin umărul” din cauza, cred eu, a unei insuficiente cunoașteri a sistemului general al cărților funciare și, mai ales, a efectului constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară, existent anterior Codului civil, în Transilvania și Bucovina. Experiența pozitivă câștigată prin aplicarea principiului efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară mai bine de o jumătate de secol (avem în vedere Decretul-lege nr. 115/1938, privind cărțile funciare, abrogat în totalitate prin Legea nr. 71/2011, de punere în aplicare a Codului civil), chiar dacă suprafețele înscrise în cartea funciară erau relative (așa cum relative rămân și după terminarea lucrărilor cadastrale la nivelul unei unități administrativ-teritoriale), a intrat în neant.

Să fim mai expliciți. Pornind de la conținutul dreptului de proprietate privată ca fiind cel mai semnificativ drept real, constatăm că fundamentele dreptului real definite prin art. 555 C. civ. constau în „dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege”. Caracterul absolut al dreptului real este legat existențial de caracterul de opozabilitate erga omnes a acestuia. Dreptul real care nu este opozabil erga omnes nu este absolut, este doar relativ și, atunci, a vorbi despre drepturi reale relative ar deveni un nonsens. Din acest motiv sistemele de influență germanică[25] de publicitate imobiliară pornesc de la principiul de o logică impecabilă potrivit căruia, „dacă dreptul real nu este opozabil erga omnes, el nu există”. Așa se explică sistemul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară.

Sistemele de publicitate de influență franceză nu pot da un răspuns acceptabil cu privire la natura dreptului aflat între momentul nașterii lui (încheierea actului juridic civil) și momentul publicării lui în sistemul de publicitate imobiliară. Este oare acesta un drept real relativ, opozabil inter partes? Atunci acest drept real nu mai este absolut. Este acest drept relativ opozabil inter partes doar până la data publicării și devine după publicare absolut întrucât s-a realizat opozabilitatea erga omnes? Ar putea fi un drept real și relativ, și absolut? Nici măcar doctrina franceză nu este unanimă în calificarea dreptului real imobiliar ca fiind relativ în momentul nașterii sale și absolut în momentul publicării acestuia. Astfel, doi distinși autori francezi[26] au arătat că „nu poate fi calificat proprietar decât persoana care are puterea de a opune această calitate erga omnes, de a exclude pe oricine de la lucrul său. Ori ești proprietar față de toți, ori nu ești deloc. Sau proprietatea este transferată erga omnes sau nu este deloc”. Este ceea ce romanii numeau plena proprietas sau plena in re potestas[27].

Alți autori francezi[28], negând caracterul relativ al dreptului real transmis inter partes, arată că acest drept „este opozabil tuturor, dar se stinge de îndată ce un «terț» și-a înregistrat în mod legal titlul concurent”. În mintea noastră, un drept real sau este opozabil tuturor (erga omnes), sau nu poate fi opus cel puțin unei persoane care și-a înscris în sistemul de publicitate imobiliară un drept concurent, și atunci dreptul real nu mai este opozabil erga omnes.

Deși Codul civil român este congruent în privința modului în care se transferă dreptul de proprietate (art. 1.273 se armonizează perfect cu art. 885, în sensul în care dreptul de proprietate imobiliară se constituie și se transmite atât între părți, cât și față de terți, pe baza actului juridic încheiat în condițiile legii, iar actul a fost înscris în cartea funciară), prin legea de punere în aplicare a Codului civil, așa cum arătam anterior, efectul constitutiv de drept al înscrierii (adică întregul complex de reglementări cuprins între art. 876 și 915 C. civ. referitoare la efectul constitutiv de drept al înscrierii) a fost suspendat. Prin această „manevră” care rămâne pentru mine de neînțeles, a fost readusă în actualitate probatio diabolica, ce tocmai fusese trimisă în cartea de istorie a dreptului de efectul constitutiv de drept al înscrierii. Ca principale efecte ale acestei suspendări, remarcăm:

– Caracterul unificator al sistemului de publicitate imobiliară inițiat de Codul civil a fost amânat sine die. În România, deși există în momentul de față un sistem unic al cărților funciare, efectele înscrierilor în acestea este diferit: în localitățile unde s-au terminat lucrările cadastrale înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv de drept, în timp ce, în celelalte localități, înscrierea în cartea funciară are efect de opozabilitate[29]. Dacă asta s-a dorit, asta avem.

În Europa, există sisteme de drept[30] în care se face distincție între Registrul cadastral și Registrul funciar, precum și sisteme de drept în care există registre unificate. (În România, există și funcționează un registru unificat de cadastru și publicitate imobiliară.[31])

Registrul cadastral este compus din „hărți oficiale (foarte precise) care redau și amplasamentul clădirilor, indicând, în general, destinația principală a acestora… Cadastrele nici nu trebuie neapărat să indice cui îi aparține terenul în prezent. Prin prisma cadastrului, o asemenea informație are un caracter secundar. Ceea ce este decisiv este faptul că desenul (planul) parcelei redă limitele unui posibil obiect care aparține cuiva în proprietate[32]”. Cadastrul redă parcelele în mod grafic, fără însă a indica drepturile asupra acestora.

Registrul funciar are ca scop „să ofere informațiile despre raporturile de drept privat asupra unui teren. Toate registrele funciare au cel puțin funcția de a semnala posibililor dobânditori existența unor drepturi prevalente aparținând unor terți… Cumpărătorul nu depinde de informațiile furnizate de vânzător, el având o sursă independentă de informare. Ceea ce nu rezultă din lege sau din cuprinsul registrului funciar nu îl privește”[33]. Registrele funciare pot îndeplini mai multe funcții, nu doar protecția împotriva investițiilor eronate. Astfel, „fără înregistrarea într-un astfel de registru funciar, nu există act juridic relevant sub aspectul drepturilor reale. Înregistrarea este o condiție prealabilă constitutivă pentru achiziție. Până la urmă, de ea depinde diferența dintre dreptul obligațiilor și drepturile reale”[34]. „Înregistrarea pune bazele titlului, iar nu titlul este cel pentru care se face înregistrarea… Nu contează validitatea acordului părților (cu excepția unei fraude), ci protecția celor care cumpără de la partea care este înregistrată”[35].

Cu toate că între Registrul cadastral și Registrul funciar există anumite interacțiuni (primul identifică tehnic bunul asupra căruia poartă dreptul real), între cele două registre trebuie să existe o relativă independență, mai ales în sensul în care primul nu trebuie să condiționeze înscrierile în cel de-al doilea. Normele cuprinse în art. 56 al Legii nr. 71/2011 care au suspendat efectul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară au subordonat un efect esențial al înscrierii în cartea funciară unei operațiuni tehnice de cadastru care nu are nicio legătură cu titularul dreptului, cum arătam anterior. Este și motivul pentru care Codul de procedură civilă a ignorat pur și simplu suspendarea introdusă prin art. 56 mai sus evocat, cel puțin în materia uzucapiunii, ale cărei efecte se produc din momentul înscrierii în cartea funciară a actului prin care se constată uzucapiunea (doar pentru uzucapiunile începute sub imperiul acualului Cod civil).

– Deși s-a încercat suspendarea acestui efect constitutiv al înscrierii pentru un motiv care este mai mult decât ridicol, nu s-a reușit eliminarea totală, astfel încât acest efect constitutiv continuă să existe cel puțin în următoarele materii:

1. În condițiile art. 891 C. civ., referitor la situația în care două sau mai multe persoane au dobândit de la același autor drepturi asupra aceluiași imobil, dreptul va aparține celui care și-a înscris primul în cartea funciară actul său, înscrierea în acest caz fiind constitutivă de drept.

2. În condițiile art. 900 și 901 C. civ., mai sus evocate, referitoare la dobânditorii de bună-credință, cu titlu gratuit sau oneros, și care dobândesc un drept inatacabil (chiar de la un non dominus) întrucât s-au încrezut în cuprinsul cărții funciare.

3. În condițiile art. 930, 931 C. civ., coroborate cu art. 1050-1053 C. proc. civ., dreptul de proprietate prin uzucapiune, extratabulară sau tabulară, se dobândește la data înscrierii în cartea funciară [art. 1053 alin. (3) C. civ.], acest efect constitutiv al înscrierii neintrând sub incidența art. 56 al Legii nr. 71/2011 (Codul de procedură civilă și, implicit, art. 1053 al acestuia fiind ulterioare legii de punere în aplicare a Codului civil). Remarcăm în materie de uzucapiune evoluția uimitoare a gândirii legiuitorului în privința stabilirii momentului în care se dobândește dreptul prin uzucapiune. Acest moment nu mai este acela în care a început să curgă posesia, nu este acela al rămânerii definitive a hotărârii de constatare a uzucapiunii, ci este acela al înregistării în cartea funciară a actului prin care se constată dobândirea dreptului real imobiliar prin uzucapiune. Legiuitorul procesual civil a ignorat, pur și simplu, suspendarea efectului constitutiv al înscrierii apărută în concepția de pe urmă a legiuitorului civil în materia dobândirii dreptului de proprietate imobiliară[36].

4. În condițiile art. 2.377 C. civ., potrivit căruia ipoteca (drept real imobiliar) se constituie prin înscriere în cartea funciară.

Nu ne-am propus în acest studiu să facem o analiză exhaustivă a situațiilor în care înscrierea unui drept real imobiliar în cartea funciară are, de lege lata, efect constitutiv. Am dorit să arătăm doar caracterul contradictoriu al unor dispoziții din Codul civil, raportate la alte dispoziții din același Cod sau raportate la dispoziții din Codul de procedură civilă. Regăsim, așadar, în România actuală:

– înscrieri cu caracter constitutiv și înscrieri cu caracter de opozabilitate;

– dreptul real este relativ la data constituirii lui și devine absolut după înscriere. Aici, ideea existenței unui drept real relativ, opozabil doar inter partes, este cea care deranjează și aceasta nu numai teoretic;

– existența simultană în actualul Cod civil a înscrierilor care au caracter de opozabilitate cu înscrieri care au caracter constitutiv de drept;

– în timp ce suspendarea caracterului constitutiv de drept al înscrierii încurajează probatio diabolica, alte instituții de drept civil reglementate de același Cod – ne-am referit la principiile de carte funciară – reduc substanțial câmpul de manifestare al aceste probațiuni, până la eliminarea ei totală.

Cănd vom tăia oare „nodul gordian” al acestor incongruențe, care sunt doar sugerate, neexhaustiv?

5. Câteva concluzii ale acestui studiu

În urma succintei analize pe care am făcut-o în privința stabilirii momentului în care se transmite dreptul real imobiliar și în legătură directă cu aceasta, a stabilirii câmpului de aplicare actual al probațiunii diabolice, am putea formula câteva concluzii, astfel:

1. Epoca modernă, sub influența dreptului natural și a dreptului canonic (al cărui principiu fundamental este referitor la respectarea cuvântului dat conform Evangheliei după Ioan), a abandonat principiul roman al transmisiunii dreptului real asupra unui bun la momentul remiterii materiale a acestuia, principiu pe care l-a înlocuit cu cel al acordului de voințe. Mai important decât remiterea materială a lucrului a fost considerat momentul realizării acordului de voințe al părților cu privire la transmiterea acelui lucru. Așa a apărul principiul consensualismului în materia transmiterii dreptului de proprietate, evocat și de Codul civil român prin art. 1.273, care precizează: „Drepturile reale se constituie și se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate….”, articol care, în partea finală, arată totuși că: „Dispozițiile în materie de carte funciară […] rămân aplicabile.” Doar riscurile contractului se transmit odată cu predarea bunului în mâinile titularului dreptului (de proprietate) în condițiile art. 1.274 C. civ. Aceste dispoziții legale se armonizează perfect cu dispozițiile privind cartea funciară (art. 876-915 C. civ.), inclusiv cu efectul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară. În final, și acest moment al realizării acordului de voințe a fost considerat parțial satisfăcător/nesatisfăcător, un alt moment al transferului dreptului real prevalând asupra celorlalte două anterioare, și anume, momentul înscrierii în sistemul de publicitate imobiliară adecvat a titlului dobândirii.

Dar, ca orice lucru care se dorește a fi perfect, și armonia creată inițial între dreptul real imobiliar și sistemul de publicitate imobiliară a fost „amendată” prin art. 56 din Legea nr. 71/2011, de punere în aplicare a Codului civil și care a suspendat efectul constitutiv al înscrierii pentru un motiv care nu are nicio legătură cu acest efect. Așa a fost revigorat dreptul real relativ!?, opozabil inter partes, așa a fost readus în prim-planul activității juridice, probatio diabolica, deși, fără înregistrare cu efect constitutiv, dreptul dobândit nu prezintă caracteristicile definitorii ale unui drept real. „Intabularea nu este totul, dar, fără intabulare, totul va fi nimic.”[37]

2. În privința suspendării efectului constitutiv al înscrierii, am arătat că suspendarea nu a afectat în totalitate acest efect, Codul civil coroborat cu Codul de procedură civilă stipulând mai departe acest efect în anumite cazuri. Toate acestea însă împiedică actualul Cod civil de a avea un rol unificator și în materia dobândirii drepturilor reale imobiliare, și în materia sistemului de publicitate imobiliară, sistemul Codului civil fiind dualist, cu înscrieri constitutive sau de opozabilitate, cu localități în care se aplică efectul constitutiv, dar și localități cu înscriere de opozabilitate, situație care se aseamănă foarte mult cu aceea anterioară Codului civil actual. Când oare vom avea același sistem peste tot?

3. Probatio diabolica este o procedură care trebuie abandonată complet, mai ales că cei care „mimează” astăzi această probațiune, de cele mai multe ori, nu o duc până la capăt, în sensul că verificarea în amonte nu se oprește la un mod de dobândire originar a dreptului real, ci se oprește mult mai devreme (se verifică doar câteva acte „înapoi” pentru că mai mult nu este posibil și, atunci, nu mai putem vorbi despre probatio diabolica, ci despre „ceva” nedefinit). Chiar dacă probațiunea diabolică ar fi dusă până la capăt, iar în cursul acestei probațiuni notarul ar descoperi anumite acte translative care ar putea fi suspectate de diferite neregularități, mai grave sau mai puțin grave, ce va face notarul? Va refuza încheierea actului următor pâna la asanarea neregularităților? Dacă aceasta nu mai este posibilă? Dacă asanarea neregularităților este mai prejudiciabilă pentru părți (sau, mai ales, pentru terți) decât menținerea lor? Șirul de întrebări ar mai putea continua. Prin materialul de față, am încercat să oferim câteva soluții care să conducă, în final, la încheierea actului, și nu la blocarea lui. Cartea funciară ne oferă un ajutor semnificativ în acest sens, cu condiția să cunoaștem destul de bine modul de organizare și funcționare al acestui sistem de publicitate imobiliară ce s-a dorit a fi asemănător sistemelor de tip germanic (așa cum a existat în Transilvania și Bucovina), dar nu s-a reușit. Chiar și în aceste condiții, nu putem ignora sprijinul principiilor de carte funciară care acționează indiferent de efectele înscrierii, constitutiv sau nu. Principiile de carte funciară ne spun, în esență, următoarele:

– cel înscris în cartea funciară este prezumat iuris tantum că este titularul dreptului. Cel radiat din cartea funciară este prezumat, la fel, că nu mai este titularul acelui drept. Aceste prezumții de carte funciară răstoarnă sarcina probei, lăsându-i celui care contestă o anumită înscriere să dovedească neregularitatea acesteia. Desigur, prezumțiile fiind relative, rămâne totuși un risc oarecare dacă dovada contrară este încununată cu succes;

– dacă cel înscris imediat anterior în cartea funciară a dobândit dreptul său cu bună-credință și cu titlu gratuit sau oneros, iar dreptul său a rămas înscris cel puțin 5 ani sau, respectiv, 3 ani (sau un an) fără să fi fost contestat (eventual printr-o acțiune în rectificare de carte funciară), înscrierea terțului dobânditor se consolidează și devine inatacabilă, chiar dacă, ulterior înscrierii sale, dreptul autorului său imediat a fost desființat. Așa fiind, obiectul probațiunii diabolice se modifică: nu mai este necesară verificarea tuturor actelor translative anterioare până la un act de dobândire originar, ci verificarea ar trebui să se rezume la faptul dacă actul transmițătorului imediat a rămas înscris în cartea funciară ultimii 5 ani (respectiv 3 ani sau un an), înainte de a fi transmis, fără să fie contestat. Dacă ipoteza legii este îndeplinită, atunci acest transmițător va putea transmite dreptul său către un terț în condiții de deplină siguranță privind dobândirea dreptului. În această situație, probatio diabolica nu mai există!

– efectul constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară ar elimina toate aceste riscuri, momentul dobândirii dreptului fiind considerat cel al înscrierii în cartea funciară, orice verificare a actelor anterioare devenind inutilă. Un asemenea efect simplifică substanțial toată procedura actelor translative de drepturi reale imobiliare, fără riscuri pentru dobânditorii de bună-credință. Dobânditorii de rea-credință ar trebui să se simtă în nesiguranță indiferent de sistemul de înscriere aplicabil;

– principiile de carte funciară mai sus evocate modifică substanțial aplicarea unor principii de drept civil moștenite de la romani, am avut în vedere principiile quod nullum est, nullum producit effectum, nemo ad alium transferre potest quam ipse habet, resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, principii ale căror efecte s-au redus/schimbat considerabil, ca urmare a schimbării fundamentale a întregului regim juridic în care asemenea principii au acționat de-a lungul timpului;

– buna-credință devine creatoare de drept dacă sunt întrunite condițiile mecanismului error communis facit ius, astfel încât caracterul translativ de drept al unui act juridic civil nu mai constituie singura formă de transmitere a dreptului real;

– dreptul real relativ (care în opinia noastră este un nonsens) este „amendat” și de doctrina franceză (care, de fapt, este generatoarea lui), care a arătat că dreptul real este întotdeauna opozabil erga omnes, chiar și între părțile contractante, numai că el se stinge de îndată ce un „terț”și-a înregistrat în mod legal un titlu concurent. Insuficientă argumentație, ca să nu spunem că argumentația se află în afara logicii juridice acceptabile;

– la nivel european nu există o unitate de vederi în privința sistemului de publicitate imobiliară aplicabil. Sistemul de publicitate imobiliară se află într-o strictă interdependență cu drepturile reale imobiliare (limitate ca număr) existente în fiecare țară. Încercări de armonizare a unor reglementări privind publicitatea imobiliară existente în mai multe țări europene au existat și există și în prezent. Așa au apărut asociații de genul European Land Registry Association (ELRA) sau European Land Registry Document (ELRD) sau proiecte de genul IMOLA I, IMOLA II, Registers Interconnection project (LRI), detalierea acestor asociații sau proiecte europene neconstituind scopul studiului de față; important este faptul că există preocuparea necesară.

Am încercat prin cele expuse în prezentul studiu să oferim practicienilor dreptului câteva argumente prin care această procedură cu adevărat diabolică a verificării titlurilor translative anterioare să fie exclusă total din practica întocmirii actelor translative de drepturi reale imobiliare sau, acolo unde această procedură ar apărea necesară, să-i limităm drastic sfera de aplicare (și atunci nu mai avem probatio diabolica). Totodată, am încercat să oferim câteva argumente în favoarea principiului constitutiv de drept al înscrierii în cartea funciară, al abrogării urgente a suspendării acestui efect și, în final, al punerii de acord a întregii filozofii a dobândirii drepturilor reale imobiliare cu principiile și efectele de carte funciară aplicabile în acest sens. Dacă am reușit ceva din cele propuse sau nu, se va vedea în perioada următoare. După cum „merg” lucrările cadastrale în teritoriu, s-ar putea să „treceți” în secolul viitor cu problemele nerezolvate, iar probatio diabolica, departe de a deveni un mit, va rămâne, într-o perspectivă nedeterminată, o tristă realitate.

BIBLIOGRAFIE

Stoica, V., 2006, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 2, București, Humanitas.

Ilie, G.-A., „Resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis – mit și realitate în materia efectelor nulității actului juridic civil”, în  Nicolae,M. (coord.), 2020, Actul juridic în Noul Cod civil. Probleme teoretice cu implicații practice, Solomon.

Popa, I., 2021, „Nulitățile subsecvente între teorie și realitate”, în Buletinul Notarilor Publici, nr. 4.

Nicolae, M., 2011, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărți funciare, ediția a II-a revăzută și adăugită, București, Universul Juridic.

Von Bar, C., „Registrele europene ale terenurilor”, în Popescu, D.A., Golub,S., 2022, O familie pentru Europa, o Europă a familiilor? Studia Emese Florian Dedicata, Hamangiu.

Popa, I., 2014, „Nulitățile extrinseci în dreptul civil”, în Revista Română de Drept Privat, nr. 6.

Brădeanu, S., 1938, Către o nouă legislațiune funciară, București.

Kodek, G., „Cartea funciară în concepția austriacă – evaluare și perspective”, în Popescu, D.A., Golub,S., 2022, O familie pentru Europa, o Europă a familiilor? Studia Emese Florian Dedicata, Hamangiu.

Theohari, D.N., 2018, „Considerații privind acțiunea în rectificare de carte funciară îndreptată împotriva subdobânditorului cu titlu oneros și de bună-credință al dreptului real”, în Nicolae, M., Rizoiu, R., Toma-Dăuceanu, I.L., In Honorem Valeriu Stoica. Drepturi, libertăți și puteri la începutul mileniului al III-lea, București, Universul Juridic.

Chazal, J.P., Vicente, S., 2000, Le transfert de propriété par l’effet des obligations dans le code civil, în R.T.D.Civ., nr. 3. Aynès, L., Crocq, P., 2011, Les sûretés. La publicité foncière, ediția a 7-a, Paris.

---

[1] În acest sens, a se vedea, pentru detalii, V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 2, Humanitas, București, 2006, p. 178.

[2] Despre aplicarea în prezent a acestor principii, a se vedea G.-A. Ilie, „Resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis – mit și realitate în materia efectelor nulității actului juridic civil”, în lucrarea colectivă Actul juridic în Noul Cod civil. Probleme teoretice cu implicații practice, apărută sub coordonarea prof. Marian Nicolae la Editura Solomon, 2020, p. 311, I. Popa, „Nulitățile subsecvente între teorie și realitate”, în Buletinul Notarilor Publici, nr. 4/2021, p. 25.

[3] Pentru detalii în privința principiilor de carte funciară, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Vol. II, Noile cărți funciare, ediția a II-a revăzută și adăugită, Universul Juridic, București, 2011, p. 358.

[4] M. Nicolae, op. cit., p. 364.

[5] Regăsim unele reglementări asemănătoare în art. 937 al Codului civil elvețian, în art. 38 al Legii ipotecare spaniole din 1946, în art. 891 din Codul civil german (BGB). În dreptul românesc, regăsim doctrinar și jurisprudențial principiile mai sus enunțate în texte ale Codului civil general austriac aplicabil în Transilvania și Bucovina , principiile dobândind o reglementare expresă  prin Decretul Lege nr. 115/1938 privind Cărțile funciare, art. 32 (pentru detalii, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 359). Observăm că sistemul de publicitate imobiliară francez, pe care și cel românesc l-a copiat în bună măsură, nu conține asemenea principii referitoare la forța probantă a înscrierilor în cartea funciară, în acest fel justificându-se, într-o oarecare măsură, probatio diabolica revigorată fără niciun temei de practicienii dreptului românesc.

[6] SPF (Service de la publicité foncière) nu verifică nici validitatea actelor juridice supuse publicității și nici existența efectivă a drepturilor a căror „transportare” o realizează. În acest sens, a se vedea C. von Bar, „Registrele europene ale terenurilor”, în volumul colectiv O familie pentru Europa, o Europă a familiilor?, Studia Emese Florian Dedicata, volum editat sub coordonarea prof. Dan Andrei Popescu, Sergiu Golub, Hamangiu, 2022, p. 1043.

[7] Pentru detalii, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 205.

[8] Ibidem, p. 185.

[9] Aceste condiții de fond care ar putea atrage nulitatea absolută a actului supus înscrierii pot fi verificate de registratorul de proprietate, a se vedea, în acest sens, I. Popa, „Nulitățile extrinseci în dreptul civil”, în Revista Română de Drept Privat, nr. 6/2014, p. 155.

[10] Pentru detalii, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 369.

[11] Art. 901 C. civ. prevede următoarele:„(1) Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2) Terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții:

a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;

b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.

(3) Dispozițiile prezentului articol sunt aplicabile și terțului care a dobândit cu bună-credință un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.

(4) Dispozițiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte și nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.”

[12] A se vedea S. Brădeanu, Către o nouă legislațiune funciară, București, 1938, p. 93.

[13] A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 392.

[14] Pentru detalii privind situațiile în care publicitatea materială nu se aplică, a se vedea ibidem, p. 394.

[15] În acest sens, a se vedea Decizia nr. 403/2016 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, publicată în www.scj.ro din 19 februarie 2016.

[16] Decizia nr. 403/2016 a Înaltei Curți de Casație și Justiție  a avut în vedere hotărâri ale instanțelor judecătorești anterioare Codului civil, principiile de carte funciară fiind reglementate de către Legea nr. 7/1996.

[17] A se vedea G. Kodek, „Cartea funciară în concepția austriacă – evaluare și perspective”, în volumul colectiv O familie pentru Europa, o Europă a familiilor?, Studia Emeșe Florian Dedicata, ed. cit., p. 526.

[18] Pentru detalii, a se vedea D.N. Theohari,„ Considerații privind acțiunea în rectificare de carte funciară îndreptată împotriva subdobânditorului cu titlu oneros și de bună-credință al dreptului real”, în volumul colectiv In Honorem Valeriu Stoica. Drepturi, libertăți și puteri la începutul mileniului al III-lea, Universul Juridic, București, 2018, p. 498.

[19] Situații în care nu este necesară promovarea unei acțiuni de fond: cazul în care dreptul înscris în cartea funciară nu mai există ca urmare a realizării unei condiții rezolutorii sau cazul unei rezoluțiuni unilaterale (pact comisoriu). Cazuri în care acțiunea de fond este necesară : declararea nulității actului juridic, acțiunea în rezoluțiune, în revocare a actului juridic. Pentru detalii, a se vedea D.N. Theohari, op. cit., p. 505.

[20] În acest sens, a se vedea D.N. Theohari, op. cit., p. 506.

[21] Astfel, art. 909 prevede următoarele: „(1) Sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea în fond, acțiunea în rectificare este imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a dobândit cu rea-credință dreptul înscris în folosul său. Dacă acțiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acțiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemați în judecată, cât și împotriva terților care au dobândit un drept real după ce acțiunea de fond a fost notată în cartea funciară.

(2) Față de terțele persoane care au dobândit cu bună-credință un drept real prin donație sau legat cu titlu particular, acțiunea în rectificare , sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani, socotiți de la înregistrarea cererii lor de înscriere.

(3) De asemenea, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea în fond, acțiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispozițiile art. 908 alin. (1) pct. 1 și 2, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credință și printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă , întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiți de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.

(4) Termenele prevăzute la alin. (2) și (3) sunt termene de decădere.”

[22] Pentru detalii, a se vedea D.N. Theohari, op. cit., p. 503.

[23] Ibidem, p. 504.

[24] A se vedea art. 10 din Codul drepturilor reale din Slovenia coroborat cu art. 4 din Legea Cărții funciare din Slovenia.

[25] În prezent, în Europa, sunt cel puțin 12 țări care consacră sistemul constitutiv de drept al înscrierii, țări din rândul cărora și România ar fi putut face parte. Amintim, în acest sens, Germania (art. 873 din Codul civil german – BGB), Anglia (secs. 27 și 58 din Land Registration Act – LRA din 2002), Estonia (art. 64-1 al legii din Estonia), Grecia (art. 1033 Codul civil grec), Letonia (art. 993 Codul civil leton), Malta (art. 26 și 29 din Legea privind registrul funciar din Malta-LRA), Neerlanda (art.3:84/1 și 3:89 corob. cu art. 3:19/2 din Codul civil neerlandez), Austria (art. 431 Codul civil general austriac – ABGB), Slovacia (art. 133/2 Codul civil slovac), Slovenia (art. 49/1 Codul drepturilor reale din Slovenia), Cehia (art. 1105 Codul civil ceh), Ungaria (art. 5:168 Codul civil ungar). A se vedea, în acest sens, C. von Bar, „Registrele europene ale terenurilor”, în volumul colectiv O familie pentru Europa, o Europă a familiilor?, ed. cit., p. 1050.

[26] J.P. Chazal, S. Vicente, Le transfert de propriété par l’effet des obligations dans le code civil, R.T.D.Civ., nr. 3/2000, p. 480.

[27] J. Domat, Les lois civiles dans leur ordre naturel, liv. I, tit. II, sect. 2, nr. 5, apud J.P. Chazal, S. Vicente, op. cit., p. 484, pct. 44 subsol.

[28] A se vedea L. Aynès, P. Crocq, Les sûretés. La publicité foncière, ediția a 7-a, Paris, 2011, unde se susține că proprietatea dobândită de primul cumprător produce efecte erga omnes, nu însă și față de cel de-al doilea cumpărător înregistrat (este vorba despre doi cumpărători care cumpără același bun de la același vânzător), apud C. von Bar, op. cit., p. 1049.

[29] Spre exemplu, în județul Brașov, până în prezent, lucrările cadastrale au fost finalizate în trei localități, respectiv comuna Crizbav, comuna Șinca și comuna Șercaia, în raport cu care înscrierile în cartea funciară au dobândit caracter constitutiv.

[30] A se vedea, spre exemplu, Slovacia, Republica Cehă, Ungaria, Austria, Germania etc.

[31] Unificarea celor două registre într-un registru unic, efectuată prin Legea nr. 7/1996, legea cadastrului și a publicității imobiliare, nu a constituit, în opinia noastră, o modificare inspirată. Este ca și cum ai amesteca apa cu uleiul. Cele două sisteme, de cadastru și de publicitate imobiliară, pornesc de la obiective diferite, au principii diferite de organizare și funcționare, sunt specialități diferite, au o structură ierarhică diferită etc. A condiționa Registrul funciar de Registrul cadastral este o greșeală. Dacă analizăm riguros Legea nr. 7/1996, legea cadastrului și a publicității imobiliare, modificată și completată, împreună cu Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 600/2023, publicat în Monitorul Oficial al României, nr. 125 bis din 14 februarie 2023, observăm că aceste acte normative conțin un amestec de norme tehnice de cadastru cu norme privind publicitatea imobiliară, fiind extrem de greu să separăm cele două tipuri de reglementare, care, în esența lor, sunt complet diferite și se referă la obiective diferite.

[32] În acest sens, a se vedea C. von Bar, op. cit., p. 1039.

[33] Ibidem, p. 1041.

[34] Ibidem, p. 1042.

[35] A se vedea Bant (2011), Conv. P. 309, 311-313, citat de către C. von Bar, la pct. 1 subsol, din studiul „Registrele europene ale terenurilor”, loc. cit., p. 1044.

[36] A se vedea, în această materie, Decizia ÎCCJ (Complet RIL) nr. 19/2015, art. 1.050-1.053 din Codul de procedură civilă și art. 56, art. 76 și art. 82 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în alicare a Codului civil, decizie publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 11 din 7 ianuarie 2016. Potrivit acestei decizii, art. 1.050-1.053 din Codul de procedură civilă nu sunt aplicabile posesiilor începute anterior intrării în vigoare a Codului civil. Aceste posesii rămân guvernate de legea în vigoare sub care s-au născut. Chiar și în aceste condiții, remarcăm faptul că, pentru posesiile născute sub imperiul actualului Cod civil, dreptul de proprietate prin uzucapiune se dobândește prin înscrierea actului în cartea funciară în temeiul art. 1.053 alin. (3) C. proc. civ.

[37] C. von Bar, op. cit., p. 1050.