Cuvinte-cheie: nulitate, desființare contract, preempțiune, monument istoric, rectificare CF

Rezumat:

Prezentul studiu a fost inspirat de practica aplicării Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, însă concluziile care se vor desprinde vor avea un caracter general, fiind aplicabile și în alte situații similare.

Problema de fond constă în faptul de a ști dacă un notar, respectând toate regulile preempțiunii prevăzute de legea mai sus precizată, va putea încheia un contract de vânzare cu privire la un imobil declarat monument istoric, imobil pe care vânzătorul l-a dobândit prin cumpărare fără respectarea condițiilor preempțiunii. Conform art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, vânzarea unui imobil – monument istoric cu nerespectarea dreptului de preempțiune reglementat de respectiva lege este sancționată cu nulitatea absolută a vânzării[1]. Încheierea unei vânzări subsecvente, chiar dacă această vânzare a respectat dreptul de preempțiune al tuturor preemptorilor prevăzuți de lege, este suspectă de nulitate la rândul ei sau chiar nulă (în anumite condiții, cum se va arăta în cele ce urmează). În sensul nulității vânzării subsecvente, s-au pronunțat și autorii Culegerii de practică notarială, Spețe comentate, vol. VII, Editura Notarom, București, 2021, p. 108, unde se arată că „același imobil s-a vândut succesiv în anii 2007 și 2008, fără a fi efectuată înștiințarea preemptorilor prevăzuți de art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice, în vederea exercitării dreptului de preempțiune al statului și, după caz, al unității administrativ-teritoriale; din acest motiv, cele două contracte de vânzare sunt afectate de sancțiunea nulității absolute” (s.n.).Pentru a susține această concluzie, s-au invocat art. 1.246 alin. (3)[2] și art. 1.254 C. civ., care în alin. (2) precizează că „desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui” (s.n.).

Pe lângă temeiurile juridice invocate, au fost avute în vedere și principiile clasice de drept civil, în special, principiile quod nullum est, nullum producit effectum, împreună cu resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, coroborat cu nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse habet.

În urma analizei pe care o vom face extrem de succint asupra textelor de lege invocate, precum și a principiilor de drept aplicabile, vom încerca să aflăm dacă nulitățile subsecvente sunt o realitate incontestabilă, aplicabilă efectiv, reprezintă doar o ficțiune juridică, neaplicabilă în activitatea cotidiană a practicienilor dreptului sau principiile respective și-au modificat conținutul lor juridic obișnuit astfel încât în prezent devine necesară redefinirea lor în deplină concordanță cu modificările legislative apărute inevitabil în peisajul juridic românesc.

În ceea ce ne privește, considerăm, alături de alți autori pe care îi vom cita la momentul potrivit, că nulitățile subsecvente sau derivate au rămas doar o realitate doctrinară, ce a constituit și o realitate practică, concretă, mai ales sub imperiul vechiului Cod civil. Ca urmare a modificărilor legislative introduse prin noul Cod civil, problema nulităților subsecvente s-a modificat radical. Practic, nu mai putem vorbi de existența principiului conform căruia „nulitatea actului inițial va atrage și nulitatea actelor subsecvente bazate pe primul” și nici de principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis în accepțiunea sa originară, principiu care trebuie pus de acord cu modificările legislative actuale. Dacă vrem totuși să nu renunțăm la principiul evocat anterior, a cărui existență milenară a străbătut epocile istorice până în zilele noastre, va trebui să-i dăm o altă interpretare în deplină concordanță cu dispozițiile art. 1.254 alin. (2) C. civ., în sensul că, într-o nouă accepțiune, principiul respectiv ar trebui să fie citit cu înțelesul „desființarea actului inițial va atrage și desființarea actelor subsecvente bazate pe primul”. Facem o netă distincție între „nulitatea actului” și „desființarea actului”.

Apoi, chiar în situația desființării actului inițial, eventual pentru motive de nulitate, vom arăta că pot exista serioase argumente ca actele subsecvente să fie totuși menținute. Nulitatea nu mai trebuie văzută ca o ghilotină care cade implacabil asupra actului desființându-l, fie că cineva are interesul sau nu are interesul în constatarea ei. Nulitatea rămâne ca ultim remediu în restabilirea legalității la care persoanele interesate ar putea recurge atunci când toate celelalte căi de restabilire a legalității au fost epuizate. Primii interesați în remedierea actului presupus nul sunt chiar părțile actului. Vorbim în acest caz de nulități amiabile. Dacă această cale nu este posibilă, rămâne calea judiciară de constatare/pronunțare a nulității. Nu este posibil ca o persoană, indiferent că este practician al dreptului sau nu, să constate prin propria sa voință că un act este lovit de nulitate și, ca urmare, să nu-i dea forța executorie de care se bucură orice act, prezumat valabil până la anularea sa, în condițiile mai sus precizate.

1. Premise teoretice. Despre nulitatea contractului

Fără a face o analiză detaliată a nulității actului juridic civil[3], ne vom referi doar la aspectele care ne interesează în prezentul studiu. Astfel, „sancțiunea nulității este mijlocul prescris de lege pentru a nu permite ca voința individuală să treacă peste îngrădirile ce-i sunt impuse prin normele dreptului pozitiv. Sancțiunea deplină constă în nimicirea actului juridic prin care voința individuală a nesocotit îngrădirile legii.”[4] Rezultă că nulitatea ar fi o sancțiune de drept civil, care are scopul de a garanta respectul legii la încheierea unui act juridic. Altfel spus, nulitatea este o sancțiune care constă în desființarea retroactivă a efectelor unui act juridic, pe motiv că nu s-au respectat condițiile sale legale de formare[5]. În speța care ne interesează, au fost încălcate dispozițiile cuprinse în Legea nr. 422/2001, art. 4 alin. (4), în sensul că vânzarea unui imobil monument istoric s-a făcut fără exercitarea dreptului de preempțiune al preemptorilor, sancționată de lege cu nulitatea absolută a vânzării (nulitate expresă).

Pentru a înțelege mai bine punctele de vedere pe care vom încerca să le susținem, vom face scurte referiri asupra teoriei nulităților subsecvente aplicabile sub imperiul vechii legislații civile prin comparație cu reglementarea actuală a noului Cod civil[6]. Astfel, doctrina anterioară actualului Cod civil susținea principiul anulării așa-ziselor „acte subsecvente”[7]. Chiar și doctrina apărută în lumina noului Cod civil preia, cu diferite nuanțe, aceeași teorie potrivit căreia, „anularea actului inițial atrage după sine și anularea actelor subsecvente aflate în legătură cu el”[8]. Jurisprudența actuală a preluat aceeași teorie. Astfel, Înalta Curte de Casație și Justiție precizează că „regula anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis), deși fără o consacrare legală cu titlu general, are caracterul unui principiu care guvernează efectele nulităților – retroactivitatea și repunerea în situația anterioară, dar și a principiului potrivit căruia nimeni nu poate transmite altuia un drept pe care nu îl are”[9]. În cele ce urmează, vom încerca să suținem o altă teorie potrivit căreia regula anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial trebuie regândită cel puțin pe baza modificărilor legislative introduse de către noul Cod civil.

Astfel, regimul juridic actual al nulității este stabilit prin art. 1.246 alin. (3) C. civ. în sensul că „dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea contractului poate fi constatată sau declarată prin acordul părților”. Așadar, nulitatea are un caracter judiciar sau amiabil[10]. Caracterul amiabil al nulității a fost introdus ca o noutate absolută a Codului civil în sistemul de drept românesc. Mai mult decât atât, noul Cod civil nu mai apreciază nulitatea ca pe o sancțiune implacabilă care planează asupra actului juridic. Nulitatea este, în principiu, parțială și remediabilă[11] în sensul că prin nulitate sunt înlăturate numai acele efecte care contravin scopului edictării dispoziției legale încălcate, menținându-se însă celelalte efecte ale actului juridic respectiv. Apoi, la nulitate se apelează numai atunci când nu mai există nicio altă cale de remediere a actului juridic, când nulitatea rămâne singurul remediu pentru restabilirea legalității.

Caracterul judiciar al nulității rezultă cu evidență din textul legii mai sus evocat, conform căruia nulitatea poate fi constatată sau declarată prin acordul părților. Constatarea nulității este atributul exclusiv al instanței de judecată. Nimeni, nicio persoană, nici chiar notarul nu poate declara un act ca fiind nul. Aceasta pentru că actul juridic încheiat beneficiază de o prezumție de valabilitate, chiar și atunci când a fost încheiat cu nesocotirea legii, așa încât, în măsura în care părțile nu se înțeleg (sau nu au posibilitatea să se înțeleagă asupra nulității), înlăturarea prezumției respective urmează a se face pe calea judecății; întrucât nimeni nu poate să își facă singur dreptate, dacă părțile nu se înțeleg, trebuie să hotărască instanța[12]. Este posibil ca instanța de judecată, sesizată cu o cerere în constatarea nulității, să acorde (sau nu) părților un termen pentru ca acestea să complinească actul a cărui nulitate se cere, cu elementul procedural sau de fond care a atras nulitatea (în speța noastră, cu actele reprezentând exercitarea dreptului de preempțiune de către preemptori), salvând totuși actul în spiritul principiului pacta sunt servanda. De altfel, în același sens dispune și un text din Regulamentul de punere în aplicare a legii notarilor publici și activității notariale, Legea nr. 36/1995 modificată, este vorba de art. 333 care dispune: „Acțiunea în anularea actului notarial se exercită de părți sau de orice persoană interesată la instanța competentă potrivit legii (1). Până la rămânerea definitivă a hotărârii prin care s-a pronunțat anularea, actul notarial atacat se socotește valabil îndeplinit (2)” (s.n.).

Dacă actul juridic civil a fost anulat totuși de către instanța de judecată, trebuie să constatăm că acel act nu produce niciun efect conform principiului quod nullum est, nullum producit effectum, iar toate efectele produse până la data anulării se vor desființa retroactiv. Prin urmare, dacă actul anulat nu produce niciun efect, ca și cum el nu ar fi existat, el nu poate produce nici anularea actelor subsecvente (ar fi o contradicție evidentă considerarea faptului că deși nulitatea nu produce niciun efect, produce totuși nulitatea actelor subsecvente bazate pe cel inițial). Constatarea nulității actelor subsecvente este tot atributul instanței de judecată.     

2. Despre aplicarea principiului resoluto iure dantis

Pe baza celor ce preced, am putut observa faptul că un act juridic civil nu poate fi nul în sine, a cărui nulitate poate fi constatată de oricine. Pornind de la această constatare ne punem întrebarea ce se întâmplă cu actele civile subsecvente care au la bază un act presupus nul. Poate fi și el considerat nul sau nulitatea lui trebuie, în egală măsură, constatată de instanța de judecată?

Pornind de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis (dacă dreptul celui care transferă – un bun – este anulat, se anulează și dreptul primitorului)[13], am putea presupune că logica formală ne conduce inevitabil către un singur deznodământ: anularea tuturor actelor subsecvente ce se bazează pe un act anulat. Aici trebuie să facem o precizare extrem de importantă pentru tema care ne interesează: un act presupus nul nu poate determina nulitatea actelor subsecvente. Nimănui nu îi este permis să considere un act juridic civil ca fiind nul pentru ca, mai apoi, să considere că toate actele juridice subsecvente bazate pe primul sunt, la rândul lor, nule. Nicăieri în dreptul civil românesc nu vom regăsi un asemenea principiu: un act nul face ca toate actele subsecvente bazate pe primul să fie, la rândul lor, nule. Chiar din adagiul latin evocat anterior, cu o vechime milenară, nu rezultă o asemenea concluzie. Rezultă în schimb altceva, faptul că actul juridic civil trebuie să fie anulat ca să se anuleze și dreptul primitorului.

De altfel, observăm că nici Codul civil actual nu se referă la nulitatea unui act, nulitate care ar determina nulitatea tuturor actelor subsecvente bazate pe primul. Codul civil, prin art. 1.254 alin. (2), precizează că „desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui” (s.n.). Evident, este vorba de desființarea actului pentru motive de nulitate, concluzie care se desprinde foarte limpede din interpretarea întregului articol 1.254 C. civ. Așadar, în continuarea celor mai sus arătate, un act juridic civil nu poate fi nul pur și simplu, el trebuie desființat de către instanța judecătorească pentru ca, mai apoi, tot instanța să desființeze și actele juridice subsecvente încheiate în baza lui. Un act juridic civil, chiar dacă asupra lui planează o suspiciune de nulitate, este prezumat valabil până la desființarea lui de către instanța de judecată și, ca urmare, are deplină eficiență juridică.

Acțiunea civilă ce tinde la desființarea unui act juridic civil pentru motive de nulitate este o acțiune în realizarea dreptului, nu o acțiune în constatare, ce poate fi promovată doar de acea persoană care are un interes direct, legitim și protejat juridicește și care a suferit un prejudiciu direct și actual prin actul a cărui desființare se cere. Așadar, sfera persoanelor care pot promova o asemenea acțiune este extrem de restrânsă[14]. În general, preemptorul ar avea interesul de a cere desființarea unei vânzări în cadrul căreia interesele sale au fost încălcate, respectiv ar fi dorit să cumpere imobilul monument istoric (dovedind că avea și mijloacele necesare în acest sens), însă nu a avut posibilitatea de a-și exercita dreptul de preempțiune. Este puțin probabil că un preemptor care își declină în mod repetat cu ocazia vânzărilor subsecvente interesul de a cumpăra un imobil monument istoric, eliberând negații în acest sens, ar fi dorit să-și exercite dreptul de preempțiune în sensul cumpărării imobilului cu ocazia primei vânzări. Dar toate aceste aspecte vor putea fi cenzurate numai de instanța de judecată.

Părțile unui act juridic presupus nul, cunoscând viciile care planează asupra actului lor, pot să-l remedieze complinind actul presupus nul cu actele sau procedurile care au lipsit la încheierea lui, exprimându-și din nou voința de a da eficacitate deplină actului lor. Actul încheiat de părți, de data aceasta în condiții de perfectă legalitate, va produce efecte doar pentru viitor și va înlătura orice suspiciune care planează asupra actelor subsecvente încheiate în baza actului inițial, remediat amiabil.

Pe baza celor mai sus expuse, considerăm că principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis trebuie regândit, el nu mai poate produce efectele clasice care au intrat în obișnuința doctrinarilor și practicienilor dreptului. Așa cum vom observa, modificările legislative apărute în decursul timpului, în special noul Cod civil , au schimbat radical condițiile de aplicare ale principiului respectiv.

3. Argumente care ar putea înlătura nulitățile subsecvente

Primul argument este de ordin legislativ: din reglementarea actuală a nulității (art. 1.246, 1.247, 1.248, 1.250, 1.251, 1.253 C. civ.) rezultă fără echivoc faptul că prima premisă a nulității, absolute sau relative, este încălcarea unei legi (în sens larg)[15] edictate pentru validitatea actului. Nu există niciun text de lege care să-i confere principiului resoluto iure dantis… valența de cauză a nulității. Doar încălcarea legii poate genera nulitatea. Codul civil actual nu reglementează instituția „nulităților derivate”[16], dar reglementează instituția „nulității virtuale”[17] prin art. 1.253 C. civ. conform căruia, „în afara cazurilor în care legea prevede sancțiunea nulității, contractul se desființează și atunci când sancțiunea nulității absolute sau, după caz, relative trebuie aplicată pentru ca scopul dispozițiilor legale încălcate să fie atins” (s.n.). Așa cum s-a arătat în mod judicios în literatura juridică, o astfel de nulitate este posibilă, dar acceptarea ei presupune o condiție logică – respectiv ca legea să nu permită un alt remediu mai adecvat pentru încălcarea dispozițiilor legale[18].

Al doilea argument: neexistând nulități derivate, este evident că actul subsecvent nu poate fi nul ca urmare a anulării actului inițial. Codul civil a modificat radical regimul juridic al actului subsecvent prin art. 1.254 alin. (2) conform căruia „desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui”. Așadar, cum arătam anterior, contractul presupus nul trebuie desființat de instanța de judecată (eventual pentru motive de nulitate) pentru ca actele subsecvente să poată fi, la rândul lor, desființate. „Teza nulității actului subsecvent trebuie abandonată sub imperiul noii reglementări, și pentru că se grefează pe ceea ce subsemnatul apreciază a fi un abuz de nulitate” (s.n.), afirmă distinsul autor George-Alexandru Ilie[19]. Soarta actului subsecvent este desființarea și nu nulitatea.

Al treilea argument: chiar dacă actul inițial este desființat, de aici nu decurge în mod obligatoriu și desființarea actelor subsecvente, care se poate produce doar „în condițiile legii”. Prin urmare, pot exista situații în care actul subsecvent să nu fie desființat, să rămână valabil deși actul inițial a fost desființat. Avem în vedere ipoteza în care vânzătorul din actul subsecvent este cumpărătorul din actul inițial. Dacă actul inițial este desființat, rezultă că acel cumpărător nu a dobândit în condiții legale dreptul pe care l-a retransmis prin actul subsecvent. Cu alte cuvinte, cumpărătorul devenit vânzător în actul subsecvent, nu a vândut bunul său, ci a vândut bunul altuia. Or, în condițiile Codului civil actual, vânzarea bunului altuia este un act licit, reglementat prin art. 1.683 C. civ.[20] O asemenea vânzare poate fi menținută dacă vânzătorul din actul subsecvent dobândește în mod licit, de la adevăratul proprietar, bunul înstrăinat sau adevăratul proprietar ratifică vânzarea subsecventă, evident după interogarea tuturor preemptorilor și obținerea de la aceștia a negațiilor privind exercitarea dreptului de preempțiune. Dacă vânzătorul din actul subsecvent nu dobândește dreptul de proprietate de la adevăratul proprietar sau acesta din urmă nu ratifică vânzarea subsecventă, această vânzare va fi supusă rezoluțiunii (și nu anulării) în condițiile art. 1.683 alin. (4) C. civ.[21] Așadar, vânzătorul din actul subsecvent transmite prin actul său un drept de proprietate rezolubil, perfect licit în condițiile actualului Cod civil. Posibilitatea vânzării bunului altuia pune în discuție principiul clasic potrivit căruia nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia un drept pe care nu-l are), fiind evident că vânzătorul bunului altuia nu este titularul bunului vândut.

Al patrulea argument se bazează pe aplicarea unor principii esențiale ale dreptului civil cum ar fi principiul bunei-credințe, dar și pe aplicarea unor principii specifice cărților funciare, în principal principiul publicității materiale[22].

Acest argument este susținut de art. 909 alin. (3) și (4) C. civ.[23], referitor la acțiunea în rectificare de carte funciară întemeiată exclusiv pe motivele prevăzute în art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.[24], promovată în contradictoriu cu o terță persoană care și-a înscris în cartea funciară un drept real, dobândit cu bună-credință[25] și printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe conținutul cărții funciare, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea de fond, acțiune care este supusă unui termen de decădere cu durata de trei ani ce curge de la înregistrarea cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare a fost comunicată celui îndreptățit, situație în care termenul este de un an de la comunicarea acesteia.

În ceea ce privește domeniul de aplicare a acestui text legal, avem în vedere următoarele[26]:

–Primus (proprietar tabular) a înstrăinat cu titlu oneros (sau gratuit) dreptul său real lui Secundus;

-Secundus, la rândul său, a înstrăinat cu titlu oneros dreptul său lui Terțius (dobânditor subsecvent);

–Terțius a dobândit dreptul real cu bună-credință și și-a înscris dreptul său în cartea funciară;

Aplicând această teorie la speța pe care o analizăm (desigur, teoria poate fi aplicată și la alte spețe similare), și anume, vânzarea unui imobil – monument istoric, fără exercitarea dreptului de preempțiune de către preemptori (vânzarea primară) urmată de o vânzare subsecventă, observăm că restabilirea legalității se poate face între Primus și Secundus, care pot constata amiabil nulitatea vânzării încheiate între ei concomitent cu remedierea actului lor prin încheierea unui nou act de data aceasta perfect legal. Actul subsecvent va fi menținut integral ca urmare a consolidării actului inițial. Dacă varianta amiabilă nu este posibilă, Primus va putea promova împotriva lui Secundus o acțiune în constatarea nulității actului lor, acțiune de fond, imprescriptibilă și, pe baza admiterii acțiunii de fond, o acțiune în rectificare de cf în raport cu Secundus generată de constatarea nulității actului care a stat la baza înscrierii, iar în temeiul art. 1.254 alin. (2) C. civ., o acțiune în rectificare de cf în raport cu Terțius. Acțiunea în rectificare de cf poate fi introdusă concomitent sau separat în raport cu acțiunea de fond, succesul ei depinzând de admiterea acțiunii de fond. Nota bene: deși acțiunea de fond este imprescriptibilă, acțiunea în rectificare de cf este supusă decăderii în termenele mai sus precizate (trei ani, termenul general sau un an, după caz). Așadar, desființarea actului subsecvent ca urmare a desființării actului inițial se poate produce numai înăuntrul termenului de decădere a acțiunii în rectificare de cf.

Pe această bază putem afirma că dobânditorul subsecvent (Terțius), întemeindu-se pe exactitatea și conținutul cărții funciare, adică fiind un cumpărător cu titlu oneros și de bună-credință, devine titular al dreptului real respectiv, chiar dacă autorul său (Secundus) nu era titularul dreptului real transmis, întrucât dreptul său fusese anulat și radiat din cf. Dreptul subdobânditorului se consolidează în temeiul principiului publicității materiale de cf[27]. Prin urmare, în ipotezele în care acțiunea în rectificare este respinsă sau, după caz, nu este permisă de lege, prezumția relativă a forței probante a cărții funciare reglementată de art. 900 alin. (1) C. civ.[28] devine absolută.

Așa fiind, constatăm că situația cuprinsă în art. 909 alin. (3) C. civ. se constituie ca o adevărată excepție de la principiul desființării actului subsecvent ca urmare a desființării actului principal. „Adăugăm faptul că Primus nu are deschisă nici calea acțiunii în revendicare împotriva lui Terțius, opunându-se art. 1.696[29] și art. 1.706[30] C. civ., neputând să evingă pe cel față de care are obligația de garanție. De asemenea, în ipoteza în care nu ar exista obligația de garanție pentru evicțiune în patrimoniul lui Primus (ca urmare a declarării nulității actului principal, obligația de garanție, ca efect al actului juridic, nu ar mai subzista), Terțius ar putea să îi opună lui Primus dobândirea dreptului real prin efectul uzucapiunii tabulare”[31], adică în urma unei posesii reale, utile și de bună-credință a celui înscris în cartea funciară și care a posedat imobilul timp de cinci ani de la data înscrierii sale în cf, în condițiile art. 931 C. civ. Cu toate acestea, în ceea ce ne privește și în raport cu textul art. 1.706 C. civ., considerăm că obligația de garanție pentru evicțiune există chiar dacă actul lui Primus a fost anulat. Această obligație se stabilește între antecesorul lui Primus și Terțius, evicțiunea neproducându-se ca urmare a faptei personale a acestui antecesor, ci a faptei lui Primus.

4. Concluzii

Pe baza celor expuse, constatăm că nu este simplu să declari un act juridic civil ca fiind nul și, mai mult, să declari toate actele juridice civile subsecvente ca fiind nule. Problema în discuție nu este atât de simplă cum părea la prima vedere și pentru a nu ajunge în situația ca „orice neînțeles să se schimbe în neînțelesuri și mai mari”, vom încerca să tragem câteva concluzii pe marginea celor mai sus expuse în încercarea de a da o mai mare limpezime ideilor cuprinse în studiul de față, astfel:

1. În prezentul studiu am pornit de la o speță concretă în care încălcarea legii este sancționată cu nulitatea absolută a actului. Mutatis mutandis, constatările care se desprind în urma analizei speței respective ar putea fi aplicate și în situațiile în care sancțiunea specifică încălcării legii este nulitatea relativă a actului.

2. Am observat pe baza succintei analize pe care am prezentat-o anterior că nulitățile sunt, în lumina noului Cod civil, doar amiabile sau judiciare. Nulitățile așa-zise „de drept” au și ele un caracter judiciar, nimănui nefiindu-i permis să aprecieze că un anumit act este lovit de nulitate relativă sau absolută și să refuze aplicarea actului respectiv. Orice act până la data anulării sale se bucură de o prezumție de validitate care-i conferă actului un caracter executoriu. Problema constatării/pronunțării nulității este mai mult o chestiune privată, părțile actului sau avânzii lor cauză având deplina libertate de a găsi remediile necesare validării actului suspect de nulitate. Procurorul sau instanța de judecată au posibilități limitate de a acționa pentru a restabili legalitatea în cazul în care un act juridic civil este suspect de nulitate.

3. Codul civil actual nu reglementează nulitățile derivate sau subsecvente, în schimb, reglementează nulitățile virtuale care în speța dedusă analizei nu au nicio aplicabilitate.

4. Suportul juridic al nulităților derivate/subsecvente era, în lipsa unui text expres de lege, principiul de drept resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Acest principiu a suferit cel puțin o modificare de esență prin art. 1.254 alin. (2) C. civ. conform căruia, pentru ca un act subsecvent să fie desființat este necesară desființarea actului inițial, textul de lege evocat anterior și, de fapt, întreaga concepție asupra existenței sau nu a actelor subsecvente modificând radical vechea concepție prin înlocuirea noțiunii de „nulitate” cu noțiunea de „desființare”. Este evident că la desființarea unui act participă fie părțile actului care prin voința lor găsesc remediul cel mai adecvat restabilirii legalității, fie instanța de judecată care desființează actul, eventual pentru motive de nulitate. Nulitatea este, așadar, cauza (una dintre ele) desființării actului și nu desființarea în sine a acestuia. Regula resoluto iure dantis… nu este reglementată drept o cauză de nulitate autonomă a actului subsecvent; chiar dacă există nulități virtuale, totuși nu există cauze de nulitate fără lege.

5. Nici principiul quod nullum est nullum producit efectum nu se află în afara oricăror comentarii. Astfel, dacă acest principiu justifica împreună cu resoluto iure dantis… nulitatea actului subsecvent determinată de nulitatea actului originar (în vechea concepție despre nulitatea actului), printr-o analiză mai atentă a acestui principiu observăm că ceea ce este nul (quod nullum est) produce efecte nule (nullum producit effectum) sau altfel spus, nu produce niciun efect, considerându-se că actul nul nici nu a existat. Ca urmare, un act nul nu poate produce nimic, nici nulitatea actelor subsecvente. Apoi, efectele nulității față de terți trebuie să țină cont de exigențe de proporționalitate cu scopul nulității – repunerea părților în situația anterioară, fără a prejudicia nejustificat raporturile dintre părțile actului subsecvent; după inadecvarea nulității, putem aprecia pe același temei și inadecvarea desființării actului.

6. În fine, cel de-al treilea principiu evocat în prezentul studiu, nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, în viziunea sa clasică nu își mai găsește deplina aplicabilitate practică. Posibilitatea vânzării bunului altuia în condițiile art. 1.683 C. civ. sau vânzarea încheiată de către proprietarul aparent sunt cel puțin două situații în care vânzătorul nu este adevăratul proprietar al bunului vândut. Asemenea tipuri de vânzare nu sunt prin ele însele ilicite, în anumite situații (nu este cazul să detaliem aici) cumpărătorul putându-și consolida dreptul său dobândit printr-un asemenea act deși a contractat cu un neproprietar.

7. Am arătat apoi că desființarea contractului inițial pentru motive de nulitate nu atrage întotdeauna desființarea actului subsecvent în condițiile principiului cuprins în art. 1.254 alin. (2) C. civ., că există situații care se constituie ca adevărate excepții de la acest principiu. Este vorba de situația cumpărătorului subsecvent care cumpărând cu bună-credință și încrezându-se în conținutul cărții funciare, își consolidează dreptul său înscris în cartea funciară deși actul antecesorului său a fost desființat și radiat din cartea funciară pentru motive de nulitate. Cartea funciară reprezintă un mijloc de protecție pentru dobânditorii cu titlu oneros și de bună-credință. Când terțul dobânditor este de rea-credință, soarta actului subsecvent în raporturile dintre părțile sale nu este desființarea automată a actului, întrucât nu se poate reține de plano incidența unei cauze ilicite. Reaua-credință trebuie dovedită. Această situație, consolidarea dreptului terțului dobânditor, devine posibilă dacă a operat termenul de decădere al acțiunii în rectificare de cf chiar dacă acțiunea de fond este imprescriptibilă.

Nu putem decât să recunoaștem în finalul acestui studiu că tema de la care am pornit nu este atât de simplă precum părea la prima vedere, că principiile clasice de drept pe care le-am evocat nu au devenit totuși o ficțiune, dar sunt departe de sfera lor clasică de cuprindere cu care eram obișnuiți sau, parafrazând un distins autor pe care l-am citat în prezentul studiu[32], pornite năvalnic, asemenea unui fluviu demn de forța principiilor care îi stau la bază – resoluto iure dantis…, nemo plus iuris… și quod nullum est…, sfârșesc prin a părea năluca unui pârâiaș care își croiește anevoios drumul spre lumina recunoașterii juridice.

Codul Civil al României

Beleiu, Gh., 2004, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, București, Universul Juridic.

Boroi, G., 2008, Drept civil. Teoria generală, București, ALL Beck.

Boroi, G., Stănciulescu, L., 2012, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Hamangiu.

Cantacuzino, M.B.,1998, Elemente de drept civil, București, ALL.

Hanga, V., 1998, Adagii juridice latinești, Lumina Lex.

Ilie, G.-A., 2020, „Resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis – mit și realitate în materia efectelor nulității actului juridic civil”, în lucrarea colectivă, apărută sub coordonarea prof. Nicolae, M., Actul juridic în Noul Cod civil. Probleme teoretice cu implicații practice, Solomon.

Nicolae, M., 2012, „Nulitatea contractului în noul Cod civil. Prezentare generală”, în Dreptul, nr. 11/2012.

Nicolae, M., 2018, Drept civil. Teoria generală, vol. II, Teoria drepturilor subiective civile, București, Solomon.

Nicolae, M., 2011, Tratat de publicitate imobiliară,vol. II, Noile cărți funciare, ediția a II-a, revăzută și adăugită, București, Universul Juridic.

Pop, L., 2009, Tratat de drept civil. Obligațiile,vol. II, Contractul, București, Universul Juridic.

Theohari, D.N., 2018, „Considerații privind acțiunea în rectificare de carte funciară îndreptată împotriva subdobânditorului cu titlu oneros și de bună-credință al dreptului real”, în In honorem Valeriu Stoica. Drepturi, Libertăți și puteri la începutul mileniului al III-lea, București, Universul Juridic.

Ungureanu, O., Munteanu, C., 2013, Drept civil. Partea generală în reglementarea noului Cod civil, Universul Juridic.

Vasilescu, P., 2008, Introducere în dreptul civil, ediția a 2-a revăzută și adăugită, Cluj-Napoca.

ÎCCJ, s. I civ. dec. nr. 2935 din 30 octombrie 2014, accesibilă online pe www.scj.ro.

---

[1] În condițiile art. 4 alin. (4) al Legii nr. 422/2001, „monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune ale statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unității administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării”.

[2] Potrivit art. 1.246 alin. (3) C. civ., „dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea contractului poate fi constatată sau declarată prin acordul părților”. Reprezintă temeiul juridic al nulităților judiciare sau amiabile. Este evident că textul se referă la constatarea judiciară a nulității și nu la orice fel de constatare.

[3] Despre nulitatea actului juridic civil s-a scris foarte mult în literatura juridică. Nu ne propunem să evocăm exhaustiv toate aceste lucrări. Vom evidenția doar câteva lucrări, printre care M.B. Cantacuzino, Elemente de drept civil, ALL, București, 1998, p. 61; M. Nicolae, „Nulitatea contractului în noul Cod civil. Prezentare generală”, în Dreptul, nr. 11/2012, p. 11 – 40; O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Partea generală în reglementarea noului Cod civil, Universul Juridic, 2013, p. 302; P. Vasilescu, Introducere în dreptul civil, ediția a 2-a revăzută și adăugită, Colecția Universitaria – Sfera juridică, Cluj-Napoca, 2008, p. 514, G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Hamangiu, 2012, p. 198.

[4] M.B. Cantacuzino, op. cit., p. 61.

[5] P. Vasilescu, op. cit., p. 514.

[6] Pentru detalii, a se vedea un extrem de interesant studiu al autorului G-A. Ilie, Resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis – mit și realitate în materia efectelor nulității actului juridic civil, în lucrarea colectivă Actul juridic în Noul Cod civil. Probleme teoretice cu implicații practice, apărută sub coordonarea prof. M. Nicolae la Editura Solomon, 2020, p. 311.

[7] A se vedea Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Universul Juridic, București, 2004, p. 233, unde autorul arată: „Acest principiu poate fi definit ca acea regulă de drept în virtutea căreia anularea actului inițial, primar, atrage anularea și a actului subsecvent, următor, datorită legăturii sale juridice cu primul”; G. Boroi, Drept civil. Teoria generală, ALL Beck, București, 2008, p. 330. „Desemnăm prin acest principiu regula de drept potrivit căreia anularea (desființarea) actului juridic inițial (primar) atrage și anularea actului subsecvent (următor) ca urmare a legăturii lor juridice”; L. Pop, Tratat de drept civil. Obligațiile. Vol. II, Contractul, Universul Juridic, București, 2009, p. 479, unde autorul are o opinie cvasiidentică cu cele exprimate anterior, arătând că „anularea actului inițial, primar, atrage anularea actului subsecvent, următor, datorită legăturii sale cu primul”.

[8] G. Boroi, C.A. Anghelescu, Curs, p. 279. Pentru detalii, a se vedea G-A. Ilie, op. cit., p. 317.

[9] ÎCCJ, s. I civ. dec. nr. 2935 din 30 octombrie 2014, accesibilă online pe www.scj.ro

[10] În sensul că nulitatea are un caracter judiciar, a se vedea P. Vasilescu, op. cit., p. 523, unde autorul arată: „În sistemul dreptului civil român, nulitățile sunt judiciare (ope judiciis) adică desființează actul juridic în măsura în care instanța hotărăște aceasta.”

[11] În acest sens, G. Boroi, op. cit., p. 200.

[12] Ibidem, p. 204.

[13] A se vedea V. Hanga, Adagii juridice latinești, Lumina Lex, 1998, p. 104.

[14] În condițiile art. 92 C. proc. civ., procurorul poate promova o asemenea acțiune numai pentru protejarea intereselor și drepturilor legitime ale minorilor, ale persoanelor puse sub interdicție și ale dispăruților, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege. Instanța de judecată este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută [art. 1.247 alin. (3) C. civ.], însă nu va putea să se autosesizeze cu un asemenea litigiu, deoarece ar încălca principiul disponibilității procesuale.

[15] Pentru detalii, G-A. Ilie, op. cit., p. 325. Spre exemplu, art. 1.246 alin. (1) C. civ. dispune: „Orice contract încheiat cu încălcarea condițiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulității, dacă prin lege nu se prevede o altă sancțiune” (s.n.).

[16] „Nulitatea derivată este aceea care este consecința nulității actului inițial, care a stat la baza actului subsecvent. Spre ex., nulitatea primei vânzări va atrage după sine și nulitatea celei de-a doua vânzări, în temeiul principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, dat fiind faptul că neproducând niciun efect, bunul n-a ieșit niciodată din patrimoniul primului vânzător, astfel încât el n-a putut intra nici în patrimoniul celui de-al doilea cumpărător.” În acest sens, M. Nicolae, Drept civil. Teoria generală,vol. II, Teoria drepturilor subiective civile, Solomon, București, 2018, p. 581.

[17] În cazul nulității virtuale, condițiile de validitate sunt încălcate, doar că legea nu prevede expres sancțiunea nulității în acele cazuri.

[18] G-A. Ilie, op. cit., p. 325.

[19] Ibidem.

[20] Conform art. 1.683 alin. (1) C. civ., „dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terț, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător” (s.n.).

[21] Articolul 1.683 alin. (4) C. civ. dispune: „În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și, dacă este cazul, daune-interese.”

[22] Pentru detalii în legătură cu principiile de carte funciară, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară,vol. II, Noile cărți funciare, ediția a II-a, revăzut și adăugită, Universul Juridic, București, 2011, p. 783.

[23] Articolul 909 alin. (3) și (4) C. civ. dispune: „(3) De asemenea, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea în fond, acțiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispozițiile art. 908 alin. (1) pct. 1 și 2, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credință și printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiți de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepția cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.

(4) Termenele prevăzute la alin. (2) și (3) sunt termene de decădere.”

[24] Potrivit art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii poate fi cerută dacă „înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui”.

[25] Buna-credință este reglementată expres prin art. 901 alin. (2) C. civ., în sensul că „terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții:

a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;

b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; și

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare”.

[26] Pentru detalii, a se vedea D.N. Theohari, „Considerații privind acțiunea în rectificare de carte funciară îndreptată împotriva subdobânditorului cu titlu oneros și de bună-credință al dreptului real”, în volumul In honorem Valeriu Stoica. Drepturi, libertăți și puteri la începutul mileniului al III-lea, Universul Juridic, București, 2018, p. 498.

[27] Pentru detalii, a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, ed. cit., p. 800, unde autorul arată: „unul dintre avantajele cele mai importante , dacă nu cel mai important al sistemului de carte funciară, este acela că, spre deosebire de sistemele personale de publicitate imobiliară, cei care își înscriu, fără cauză legitimă, un drept real, întemeindu-se cu bună-credință pe cuprinsul cărții funciare, sunt, totuși, considerați adevărații titulari ai dreptului intabulat în detrimentul fostului proprietar. Desigur, un asemenea efect exorbitant, reprezentând unul dintre cele mai importante derogări de la regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet și resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis și asigurând dobândirea imediată, instantanee a dreptului real înscris de către terț în folosul său nu este un efect general și nu acționează oricum, ci numai atunci când sunt întrunite toate cerințele expres sau implicit prevăzute de lege.”

[28] Articolul 900 C. civ., sediul principiului publicității materiale, dispune: „(1) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei. (2) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. (3) Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum și pe calea acțiunii în rectificare.”

[29] Articolul 1.696 C. civ. dispune: „Acela care este obligat să garanteze contra evicțiunii nu poate să evingă.”

[30] Articolul 1.706 C. civ. dispune: „Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit” (s.n.).

[31] În acest sens, D.N. Theohari, op. cit., p. 506.

[32] G.A. Ilie, op. cit., p. 382.