Notar public Dragoș ISACHE, 
Camera Notarilor Publici Bacău

Schimbarea investitorului constituie un efect al legii și se produce automat, în anumite condiții.

Rezumat:Schimbarea investitorului constituie un efect al legii şi se produce automat, dar numai dacă sunt îndeplinite cumulativ anumite condiţii, dintre care două au fost enunţate expres de legiuitor: a) lucrările să nu fi fost finalizate; b) termenul de valabilitate al autorizaţiei să nu se fi împlinit. O altă condiţie, pe care o considerăm esenţială şi care premerge celorlalte condiţii enunţate de legiuitor, rezultă din interpretarea dispoziţiilor care reglementează acordarea dreptului de a executa lucrări de construcţii. Această condiţie este esenţială, deoarece fundamentează mutaţia dreptului de a executa lucrări de construcţii. Ea se referă la faptul că noul investitor trebuie să dobândească şi dreptul de a construi – prerogativă a unui drept real, în lipsa căruia nu ar putea începe/continua lucrările de construcţii. Dacă lucrările de construcţii nu au fost începute, atunci dobândirea dreptului de proprietate sau de superficie asupra terenului îi conferă prerogativele necesare pentru a edifica o construcţie. Dacă lucrările de construcţii au fost începute şi există un început de construcţie, dobândirea dreptului de proprietate sau a dreptului de superficie asupra terenului nu mai este suficientă pentru a putea exercita dreptul de a construi, ci se impune şi dobândirea unui drept real asupra construcţiei începute. Practica notarială cunoaşte însă situaţii în care, în preocuparea de a ocoli dispoziţiile privind transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei începute, părţile, deşi urmăresc în mod cert şi transferul dreptului de proprietate asupra acesteia, nu declară care este stadiul construcţiei la momentul schimbării investitorului. Lipsa unui control administrativ prealabil schimbării investitorului facilitează astfel o mutaţie simulată a dreptului de proprietate asupra construcţiei începute.

 Cuvinte cheie: schimbare investitor, transmitere autorizatie, construcţie neterminată

1. INTRODUCERE. MOTIVAŢIA STUDIULUI

              În terminologia utilizată de legiuitor în materia edificării de construcţii[1], dreptul de „a executa lucrări de construcţii”[2] poate aparţine numai titularului[3] unei autorizaţii[4], a cărei valabilitate nu a încetat.

              Înainte de expirarea termenului legal prevăzut pentru finalizarea construcţiei[5], pot interveni modificări în ceea ce priveşte persoana titularului autorizaţiei, fie din cauze voluntare (de exemplu, transmiterea, totală sau parţială, a dreptului real imobiliar care conferă dreptul de a construi prin acte între vii, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, încheierea unui act de partaj între titularii autorizaţiei cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului sau chiar cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiei începute şi neterminate), fie din cauza externe (de exemplu, decesul titularului autorizaţiei, atunci când drepturile şi obligaţiile născute din faptul emiterii unei autorizaţii se transmit pe cale succesorală).

              Legiuitorul permite schimbarea investitorului (fără a distinge cu privire la cauzele schimbării) şi deci menţinerea valabilităţii autorizaţiei, dar nu reglementează şi o procedură specială în acest sens care ar trebui urmată.

              Autoritatea administrativă emitentă a autorizaţiei nu este implicată în schimbarea titularului autorizaţiei, aceasta nefăcându-se sub controlul/autoritatea sa directă[6], iar, de lege lata, modificarea intervenită nici nu trebuie să-i fie comunicată. Cu toate acestea, unele condiţii obligatorii care trebuie respectate pentru ca schimbarea investitorului să producă efecte pot fi deduse din interpretarea şi analiza textelor legale.

              Potrivit art. 7 alin. (14) din Legea nr. 50/1991, „valabilitatea autorizaţiei se menţine în cazul schimbării investitorului, înaintea finalizării lucrărilor, cu condiţia respectării prevederilor acesteia şi a înscrierii în cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare”. O precizare asemnătoare există şi în art. 52 alin. (4) din Ordinul nr. 839/2009, potrivit căruia „în cazul schimbării investitorului pe parcursul executării şi înaintea finalizării lucrărilor, potrivit prevederilor art. 7 alin. (14) din Lege, valabilitatea autorizaţiei de construire/desfiinţare se menţine, cu condiţia respectării în continuare a prevederilor acesteia, precum şi a înscrierii în cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare. În această situaţie, autorizaţia împreună cu celelalte acte ‒ avize, acorduri, documentaţii etc. ‒, care au stat la baza eliberării acesteia, aparţin de drept noului investitor (proprietar).”

              La baza deciziei investitorului de „a transmite” o autorizaţie de construire înainte de finalizarea lucrărilor pot sta diverse motive (evident, fără relevanţă juridică), unele de natură economică (lipsa fondurilor necesare continuării lucrărilor începute sau intenţia de a obţine un profit din valorificarea terenului cu privire la care s-a obţinut o autorizaţie de construire), altele de natură personală (modificări în ceea ce priveşte statutul familial al unei persoane, divorţul). Acestea nu interesează, în principiu, cauza actului juridic.

              În practica notarială, şi-a făcut loc însă un alt scop pe care părţile îl urmăresc cu prioritate şi căruia îi atribuie chiar eficienţă juridică, atunci când are loc transmiterea autorizaţiei (de construire): transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului început în temeiul autorizaţiei (şi nefinalizat), ca efect al schimbării investitorului.

              Astfel, investitorul încheie un act juridic, în formă autentică, prin care transmite dreptul de proprietate asupra terenului, împreună cu autorizaţia de construire, urmărind prin aceasta, dar nedeclarând, transmiterea a însuşi dreptului de proprietate asupra construcţiei începute şi neterminate, fără însă a întocmi un act translativ imobiliar având ca obiect construcţia (edificată, pe stadiu de execuţie), cu respectarea condiţiilor legale. Mai mult, în anumite situaţii, imobilul cu privire la care a fost eliberată autorizaţia (de construire) este chiar finalizat, dar investitorul nu întocmeşte în mod voit formalităţile prevăzute de lege pentru recepţia lucrărilor (aflându-se încă înăuntrul termenului de valabilitate al autorizaţiei), în vederea încheierii apoi a unui contract de vânzare cu privire la imobil, ci urmăreşte transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului (uneori doar în aparenţă nefinalizat), cu titlu oneros, utilizând „mecanismul” schimbării investitorului căruia i-a fost acordată autorizaţia. Astfel, dobânditorul terenului, devenind noul investitor, va încheia, din postura aparentă de constructor al întregului imobil, procesul-verbal la terminarea lucrărilor şi va îndeplini formalităţile de publicitate imobiliară în ceea ce priveşte construcţia edificată. Motivele nu au deci nicio legătură cu imposibilitatea sau lipsa intenţiei de a continua lucrările (acestea fiind, de altfel, finalizate) şi pot fi uşor înţelese: taxele ocazionate[7] de încheierea unui act autentic având ca obiect un bun imobil (construcţie) – în comparaţie cu cele ocazionate de o înstrăinare doar a terenului (cu transmiterea autorizaţiei de construire), cu sau fără declararea preţului corespunzător construcţiei edificate, dar şi alte formalităţi şi condiţii care sunt prevăzute în cazul unei vânzări imobiliare (putem exemplifica: deschiderea cărţii funciare, întocmirea unui certificat de performanţă energetică a construcţiei).

              Părţile din actul de transfer având ca obiect terenul uzează de o confuzie cvasigeneralizată în ceea ce priveşte efectele autorizaţiei de construire şi ale procesului-verbal la terminarea lucrărilor, potrivit cărora autorizaţia de construire, împreună cu procesul-verbal la terminarea lucrărilor, ar constitui titlu de proprietate pentru investitor asupra construcţiei. Or, părţile coroborează această idee cu faptul neadevărat că investitorul care transmite autorizaţia nu a efectuat lucrări de construire, ci acestea au fost executate în integralitate de noul investitor.

              Ceea ce este caracteristic actului de înstrăinare a terenului şi de transmitere a autorizaţiei este faptul că niciodată vânzătorul nu declară care este stadiul lucrărilor/construcţiei, căci în această situaţie (când un început de construcţie există), părţile sunt obligate să încheie un act juridic imobiliar având ca obiect terenul şi construcţia pe stadiu de execuţie, înscrisă în cartea funciară, potrivit art. 37 alin. (3) din Legea nr.7/1996[8]. De aceea, ele păstrează o tăcere vicioasă, care, în lipsa unei proceduri administrative în ipoteza schimbării investitorului, face posibilă încheierea unui act juridic neadevărat, care nu corespunde situaţiei reale. Mai mult, riscurile pe care cumpărătorul şi le asumă[9], „achiziţionând” o construcţie sau un început de construcţie, dar apărând în final ca fiind persoana care a edificat întreaga construcţie, nu sunt compatibile cu un circuit juridic în care este chemat să intervină un notar public.

2. PRECIZĂRI TERMINOLOGICE. „DREPTUL DE A CONSTRUI” ŞI „DREPTUL DE A EXECUTA LUCRĂRI DE CONSTRUCŢII”

              Dreptul de a construi preexistă şi stă la baza naşterii dreptului, de natură administrativă, de a executa lucrări de construcţii, prin faptul eliberării autorizaţiei de construire[10].

              De aceea, numai o persoană care are dreptul de a construi este îndreptăţită să solicite emiterea unei autorizaţii (de construire), care să-i confere şi dreptul de a executa lucrări de construcţii.

              Preocuparea principală a legiuitorului în materia executării lucrărilor de construcţii este deci ca dreptul de natură administrativă de a executa lucrări de construire să nu vină în contradicţie cu dreptul de a construi şi l-a acordat, în consecinţă, numai acelor persoane care pot justifica un drept de a construi.

              O primă concluzie este aşadar că dreptul de a construi nu se poate exercita nelimitat şi nici nu conferă automat dreptul de a executa lucrări de construcţii, acesta din urmă putând fi acordat numai cu îndeplinirea condiţiilor prevăzute de legislaţia în materia executării lucrărilor de construcţii.

              Pentru ca dreptul de a construi să poată sta la baza emiterii unei autorizaţii de construire, el trebuie să se întemeieze, ca regulă generală[11], pe un drept real imobiliar[12] (art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991; art. 44 alin. (1) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii).

              a) Într-o primă sursă, dreptul de a construi aparţine proprietarului terenului şi constituie o prerogativă a dreptului de proprietate asupra terenului[13].

              Potrivit art. 559 C. civ., „(1) Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale. (2) Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce (…)”.

              De asemenea, potrivit art. 577 C. civ.,„(1) Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.”

              Într-adevăr, dreptul de proprietate asupra terenului conferă proprietarului dreptul de a construi pe acest teren sau în subsolul terenului. Aceasta reprezintă materializarea dreptului de dispoziţie, atribut al dreptului de proprietate. De aceea, construcţia edificată de proprietarul terenului pe terenul său este proprietatea acestuia, dar nu în temeiul accesiunii imobiliare artificiale, căci accesiunea produce efecte achizitive de proprietate în cazul unor proprietari diferiţi (proprietarul terenului şi proprietarul construcţiei). În cazul în care proprietarul terenului construieşte pe terenul său, în doctrină[14] se apreciază că nu se modifică titularul dreptului de proprietate (ceea ce este specific accesiunii), ci are loc o modificare a obiectului dreptului de proprietate.

               b) într-o a doua sursă, dreptul de a construi constituie o componentă a dreptului de superficie, dând dreptul superficiarului de a edifica o construcţie pe terenul unei alte persoane.

             Potrivit art. 693 alin. (1) C. civ. „Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă”.

             În doctrină[15] s-a arătat că dreptul de superficie, drept real imobiliar, cunoaşte o formă deplină (marcată prin sintagma „a avea”) şi o formă incipientă (marcată prin sintagma „a edifica)”, în acest din urmă caz dreptul de superficie constituindu-se înainte de începerea edificării construcţiei. În forma incipientă, dreptul de superficie se prezintă ca un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului, iar în forma deplină, se suprapune şi dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiei.

              c) într-o a treia sursă, dreptul de a construi poate aparţine şi titularului unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, cum ar fi dreptul de uz sau dreptul de uzufruct, dar şi titularului unui alt drept real principal, cum ar fi dreptul de concesiune.

              Potrivit art. 716 alin. (4) C. civ., „în cazul lucrărilor autonome făcute de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, în mod corespunzător, în lipsă de stipulaţie (s.n.) sau dispoziţie legală contrară, dispoziţiile din materia accesiunii imobiliare artificiale”.

3. AUTORIZAŢIA DE CONSTRUIRE. DREPTURI ŞI OBLIGAŢII. PROBLEMA DOBÂNDIRII DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA CONSTRUCŢIEI

              Se apreciază în mod curent şi de o perioadă lungă de timp, ceea ce pare că a şi conferit o oarecare validitate practicii, dar în mod vădit înşelător, faptul că autorizaţia de construire constituie titlul care conferă investitorului dreptul de proprietate asupra construcţiei (sic). Credem că această înţelegere greşită a efectelor pe care le produce emiterea unei autorizaţii de construire este cea care a putut determina folosirea neadecvată a procedeului schimbării titularului autorizaţiei (în perioada de valabilitate a acesteia) pentru a transmite dreptul de proprietate asupra construcţiei neterminate.

              Probabil că la baza ideii pe care o combatem, potrivit căreia schimbarea investitorului ar produce un efect translativ cu privire la construcţia efectuată (până la momentul schimbării), contribuie şi faptul că, de lege lata, autorizaţia de construire însoţită de alte acte cu caracter administrativ stă la baza îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară având ca obiect deschiderea cărţii funciare pentru o construcţie[16]. De asemenea, în practică, în capitolul referitor la descrierea înscrisurilor care justifică dreptul de proprietate asupra unei construcţii din actele notariale, autorizaţia de construire este prezentată ca reprezentând temeiul dreptului de proprietate asupra construcţiei al investitorului.

Autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor (art. 2 alin. (1) din Legea nr. 50/1991).

Autorizaţia de construire este un act unilateral administrativ prin care iau naştere atât dreptul de a edifica o construcţie, cât şi obligaţii în sarcina investitorului (în primul rând, obligaţia de a respecta normele şi restricţiile în materie de urbanism prevăzute în autorizaţie, apoi obligaţia de a respecta documentaţia tehnică, care a stat la baza emiterii autorizaţiei, obligaţia de a respecta termenul de valabilitate prevăzut în autorizaţie, precum şi durata de execuţie a lucrărilor şi alte obligaţii, cum ar fi: obligaţia de a anunţa începerea lucrărilor, obligaţia afişării la loc vizibil a panoului de identificare a investiţiei, obligaţia de a regulariza, la sfârşitul lucrărilor, taxa pentru autorizaţia de construire etc).

În doctrină s-a arătat, pe bună dreptate, că dreptul de a construi reprezintă o prerogativă a dreptului de proprietate asupra terenului, astfel încât faptul emiterii autorizaţiei de construire are semnificaţia modelării acestui drept, în funcţie de obligaţiile impuse de normele urbanistice[17], dar nu al naşterii sale şi nici al exercitării sale. Autorizaţia de construire este obligatorie pentru destinatar în ceea ce priveşte constrângerile urbanistice, fără însă a-l obliga să şi construiască[18]. Titularul unei autorizaţii de construire rămâne liber să construiască sau nu, total sau parţial[19].

              În ceea ce priveşte dreptul de proprietate asupra construcţiei, atunci când aceasta este realizată de proprietarul terenului sau de orice altă persoană care are dreptul de a construi (de exemplu: superficiar), acesta se naşte în favoarea proprietarului imobilului sau a titularului dreptului de a construi din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel (art. 577 alin. (2) C. civ.). De lege lata, naşterea dreptului de proprietate asupra unei construcţii nu este subordonată înscrierii în cartea funciară[20].

              Autorizaţia de construire nu statuează în niciun fel cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiei (şi nici cu privire la întinderea acestuia), neconstituind un titlu de proprietate[21]. De exemplu, legiuitorul permite eliberarea unei autorizaţii de construire la cererea mai multor persoane (terenul are mai mulţi proprietari şi toţi intenţionează să edifice o construcţie), dar chestiunea dreptului de proprietate al investitorilor asupra construcţiei nefăcând obiectul autorizaţiei de construire, întinderea dreptului de coproprietate al fiecărei persoane se va regla prin act juridic între titularii autorizaţiei, fără ca legiuitorul să condiţioneze în vreun fel emiterea autorizaţiei de aceasta[22].

              De asemenea, legiuitorul nici nu atribuie procesului-verbal la terminarea lucrărilor/procesului-verbal parţial semnificaţia juridică a momentului dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei (sic) la data încheierii procesului-verbal, ca o excepţie de la prevederea cuprinsă în art. 577 alin. (2) C. civ.[23]. Procesul-verbal la terminarea lucrărilor are importanţă în contextul dispoziţiilor Legii nr. 50/1991, el atestând faptul că o construcţie a fost edificată în conformitate cu dispoziţiile unei autorizaţii de construire şi în termenul de valabilitate al acesteia.

              Prin faptul eliberării autorizaţiei de construire ia naştere deci dreptul de a executa lucrări de construcţii în favoarea solicitantului. Faptul construirii/desfiinţării este un fapt material. Utilizarea materialelor de construcţii astfel încât acestea să conlucreze la naşterea treptată a unei construcţii reprezintă un fapt material cu consecinţe juridice. Astfel, obiectul asupra căruia poartă dreptul de proprietate, materialele de construcţie, se modifică în substanţa sa, pentru a lăsa loc construcţiei, titularul acestui drept rămânând neschimbat. 

              Aşadar, autorizaţia de construire dă naştere dreptului de natură administrativă de a edifica o construcţie, precizându-se felul construcţiei, configuraţia acesteia, materialul din care va fi edificată, durata executării lucrărilor şi alte elemente. Dar modul de dobândire al dreptului de proprietate asupra construcţiei excedeează şi nu face obiectul unei autorizaţii de a executa lucrări. Într-adevăr, cum am mai afirmat, preocuparea legiuitorului este ca dreptul de a executa lucrări de construcţii să aparţină numai persoanei care are şi dreptul de a construi[24]. Or, persoana care are dreptul de a construi va dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiei pe măsura edificării acesteia. Tocmai concordanţa dintre persoana care are dreptul de a construi şi persoana (aceeaşi) căreia i se eliberează autorizaţia de construire face, în opinia noastră, să se aprecieze că autorizaţia de construire constituie titlu pentru autorul construcţiei. În realitate, dreptul de a construi este cel care fundamentează dreptul de proprietate asupra construcţiei ce se va edifica şi nu autorizaţia de construire, al cărei obiect este de a da naştere dreptului de a executa lucrări de construcţii.

              În principiu, faptul edificării unei construcţii de către proprietarul terenului dă naştere unor prezumţii relative, iar acestea sunt în număr de trei[25]:

              1) prezumţia că lucrările sunt executate de către proprietarul terenului, pe cheltuiala sa;

              2) prezumţia că proprietarul terenului este şi proprietarul lucrărilor efectuate[26];

              3) prezumţia că proprietarul terenului va dobândi dreptul de proprietate asupra lucării efectuate din momentul începerii executării, pe măsura realizării sale.

              Dar, chiar şi în cazul în care s-ar putea considera că autorizaţia de construire constituie titlu de proprietate pentru investitor, transmiterea dreptului de proprietate asupra construcţiei, finalizate sau aflate încă în curs de edificare, trebuie să se facă în cadrul unui act juridic având ca obiect un bun imobil – construcţia începută/terminată.

4. SCHIMBAREA INVESTITORULUI. UN FAPT ACCESORIU ŞI AUTOMAT SAU INDEPENDENT ŞI OPŢIONAL?

              Legiuitorul ne spune, pe scurt, că autorizaţia de construire/desfiinţare, împreună cu documentaţia tehnică, îşi păstrează valabilitatea în ipoteza schimbării proprietarului[27].

              Mai departe, ne întrebăm dacă schimbarea investitorului se produce automat şi obligatoriu odată cu schimbarea titularului dreptului de a construi sau, dimpotrivă, ea poate fi detaşată de această modificare sau chiar ar putea fi împiedicată?

               În aflarea unui răspuns, un indiciu important ne oferă dispoziţiile finale ale art. 52 alin. (4) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009, potrivit cărora „în această situaţie, autorizaţia împreună cu celelalte acte ‒ avize, acorduri, documentaţii etc. ‒, care au stat la baza eliberării acesteia, aparţin de drept (s.n.) noului investitor (proprietar).”

              Folosirea sintagmei „de drept” ne arată faptul că, în concepţia legiuitorului, schimbarea se produce automat, constituind un efect al legii, fără a fi nevoie de manifestarea de voinţă a celor două părţi implicate[28]. Soluţia legislativă este uşor de înţeles, căci autorizaţia de construie nu este un act administrativ intuitu persoane, ci este emisă, mai degrabă, în considerarea caracteristicilor unui teren. Având ca fundament dreptul de a construi, odată cu modificarea titularului acestuia, dreptul de a executa lucrări de construcţii nu încetează, ci îşi modifică în mod corespunzător titularul. Autorizaţia de construire are un termen de valabilitate completat cu durata de execuţie a lucrărilor[29], termen în cadrul căruia pot interveni schimbări în persoana investitorului. Apoi, dreptul de a executa lucrări de construcţii nici nu mai poate aparţine investitorului iniţial, căci acesta nu mai are dreptul de a construi, ca urmare a înstrăinării dreptului real imobiliar care îl fundamenta. Iar, o opţiune legislativă prin care s-ar fi încetat automat efectele autorizaţiei de construire ca urmare a înstrăinării dreptului real imobiliar asupra terenului ar fi creat dificultăţi practice însemnate în cazul în care lucrările de construcţii ar fi fost începute.

              Textul de lege ne arată şi faptul că autorizaţia aparţine de drept nu oricui, ci noului proprietar (folosirea aici a termenului investitor este confuză, căci tocmai titularul dreptului de a construi va avea calitatea de investitor).

              Aşadar, intenţia noului proprietar (al terenului/construcţiei începute) de „a deveni” sau nu titular al autorizaţiei nu are nicio relevanţă juridică. El este ope legis noul investitor.

              Poate schimbarea investitorului să fie împiedicată de părţi? Având în vedere caracterul automat al schimbării investitorului, ne gândim la această ipoteză doar în cazul în care investitorul ar (putea) renunţa expres la dreptul de a executa lucrări de construcţii născut prin faptul emiterii autorizaţiei de construire anterior transferului dreptului real imobiliar (astfel încât nu s-ar mai pune nici problema schimbării vreunui investitor). În principiu, autorizaţia de construire a dat naştere unui drept de a executa lucrări de construcţii, care trebuie exercitat într-un termen prevăzut, dar şi unor obligaţii corelative. Ele fac obiectului unui raport juridic de natură administrativă. Încetarea acestui drept are loc odată cu finalizarea construcţiei sau, prin nefinalizarea construcţiei, la data încetării valabilităţii autorizaţiei de construire. Fără îndoială că titularul acestui drept poate să nu uzeze de el, adică să nu execute lucrările de construcţii autorizate, dar neuzului dreptului nu îi este atribuită de legiuitor semnificaţia încetării voluntare a dreptului, astfel încât, de lege lata, considerăm că nu este posibilă nicio renunţare expresă, nici tacită a investitorului la dreptul de a executa lucrări de construcţii[30]. Mai mult, această renunţare pare imposibilă din perspectiva dublei sale calităţi de titular de drepturi, dar şi de obligaţii faţă de autoritatea administrativă, renunţarea la drept lăsând fără temei juridic obligaţiile sale administrative.

              Urmează să concluzionăm că raportul juridic de natură administrativă arătat, în care parte este o persoană fizică sau juridică, nu poate înceta prin singura renunţare expresă a investitorului la drept[31]. Dintr-o perspectivă pur teoretică, credem însă că este posibilă, cu acordul autorităţii administrative emitente, încetarea raportului juridic voluntar[32].

              Dacă o construcţie a fost începută, iar investitorul nu mai doreşte continuarea lucrărilor, nu vedem de ce acesta ar trebui să aştepte împlinirea termenului de valabilitate şi a duratei de execuţie a lucrărilor (pentru ca depăşirea acestora să aibă semnificaţia încetării valabilităţii autorizaţiei) şi abia apoi să solicite o autorizaţie de desfiinţare a construcţiei începute şi nefinalizate (pentru a putea dezvolta sau nu un nou proiect), când ar putea, cu acordul autorităţii administrative emitente, să convină de îndată încetarea raportului juridic (evident, cu consecinţele administrative prevăzute de lege) şi solicitarea autorizaţiei de desfiinţare.

              Schimbarea investitorului nu numai că se produce automat, dar nu constituie o operaţiune de sine stătătoare, ci reprezintă un efect fie al transmiterii dreptului de proprietate asupra construcţiei începute, fie al transmiterii dreptului real imobiliar care fundamentează dreptul de a construi (dacă nu au fost încă începute lucrările de construire). Aşadar, schimbarea investitorului nu poate fi concepută fără schimbarea titularului dreptului de a construi, al cărei efect îl constituie.

              Există două ipoteze de lucru care pot fi întâlnite în practică, în funcţie de faptul începerii sau nu a lucrărilor de construire la data intervenirii schimbării investitorului, pe care le analizăm în continuare:

1. Se emite autorizaţia de construire, iar investitorul a început lucrările de construire[33]. Ulterior, el decide:

a) fie înstrăinarea construcţiei începute (şi neterminate) împreună cu dreptul de proprietate asupra terenului aferent unei persoane care, în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra construcţiei şi asupra terenului, va deveni noul investitor şi va continua lucrările de construcţii;

b) fie înstrăinarea construcţiei începute (şi neterminate) fără a înstrăina şi dreptul de proprietate asupra terenului, ci constituind un drept de superficie în favoarea dobânditorului construcţiei. Acesta, în calitate de superficiar (având prerogativa de a construi) şi de investitor, va continua lucrările de construcţii, în termenul de valabilitate al autorizaţiei.

• Se emite autorizaţia de construire, dar investitorul nu începe lucrările de construire.

Ulterior, el decide transmiterea dreptului de a construi – prerogativă a unui drept real imobiliar. Aceasta se poate realiza prin transferul dreptului real imobiliar în cauză, care poartă, prin ipoteză, asupra terenului.

În speţă, proprietarul terenului:

1. fie transmite dreptul de proprietate asupra terenului unei persoane, care va începe lucrările de construire. Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului conferind, în mod automat, noului titular şi dreptul de a construi, are ca efect schimbarea concomitentă a investitorului, în persoana noului proprietar al terenului.
2. fie constituie un drept de superficie în favoarea unei persoane, care, dobândind astfel dreptul de a construi ‒ componentă a dreptului de superficie, va deveni noul investitor şi va începe lucrările de construire (proprietarul terenului rămânând cu nuda proprietate asupra terenului sau înstrăinând-o unei alte persoane).

Dreptul de a construi este cel care fundamentează şi stă la baza emiterii autorizaţiei de construire şi a naşterii dreptului de a executa lucrări de construcţii. Orice modificare intervenită în perioada de valabilitate a autorizaţiei privind persoana care are dreptul de a construi – prerogativă a unui drept real imobiliar (şi care a obţinut dreptul de a executa lucrări de construcţii) ‒ implică, în mod necesar, o modificare automată, în sensul dobândirii de drept a calităţii de investitor, titular al dreptului de a executa lucrări de construcţii, născut prin faptul emiterii autorizaţiei de construire.

În toate cazurile, modificarea persoanei care are un drept de a construi – prerogativă a unui drept real imobiliar ‒ nu se poate realiza decât printr-un act juridic care să aibă ca obiect transferul sau constituirea dreptului real imobiliar, încheiat, prin ipoteză, în formă autentică.

Fără a extinde analiza noastră la o tematică care excedează problematicii pe care ne-am propus să o analizăm, facem precizarea că o transmitere parţială (şi tot automată) a autorizaţiei de construire s-ar putea imagina în cazul autorizaţiilor de construire colective, care autorizează, de exemplu, edificarea mai multor construcţii concomitent (de exemplu, o autorizaţie eliberată pentru construirea a 10 case), caz în care investitorul poate dezlipi terenul şi înstrăina fiecare parcelă de teren rezultată, împreună cu o transmitere parţială a autorizaţiei de construire, respectiv numai în ceea ce priveşte o locuinţă situată pe fiecare teren în parte. Această situaţie nu credem că contrazice caracterul automat al schimbării investitorului. Voinţa investitorului este implicată doar în ceea ce priveşte caracterizarea şi determinarea concretă a obiectului schimbării. Apoi, legiuitorul nu a condiţionat schimbarea investitorului în persoana unei singure persoane. Dacă, de exemplu, titular al dreptului de a construi sunt mai multe persoane (de pildă cumpărători ai terenului), atunci schimbarea investitorului se produce automat în persoana acestora, neavând nicio relevanţă faptul că autorizaţia a fost eliberată iniţial unei singure persoane (sau, dimpotrivă, în ipoteza inversă, mai multor persoane).

5. ASPECTE DE PRACTICĂ NOTARIALĂ

a) „Cesiunea” convenţională a autorizaţiei de construire?

              Am evitat în mod intenţionat până în acest moment să utilizăm un termen clasic întâlnit în practica notarială, atunci când se pune problema schimbării investitorului (odată cu transferul dreptului real imobiliar asupra terenului): „cesiunea” autorizaţiei de construire. Despre această „cesiune” „ştim” că poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

              În practică, odată cu transmiterea dreptului real asupra terenului (drept de proprietate, drept de superficie), părţile „convin” şi cu privire la cesiunea autorizaţiei de construire. Aşa cum am precizat la începutul studiului, părţile din actul de înstrăinare al terenului omit să facă orice fel de precizare cu privire la faptul începerii lucrărilor sau cu privire la stadiul construcţiei (deşi, în realitate, un început de construcţie există, iar uneori construcţia este chiar finalizată).

              Ne propunem să arătăm în continuare că termenul este folosit impropriu, nefiind adecvat contextului juridic pe care l-am detaliat.

              În limbajul juridic, termenul „cesiune” nu are un înţeles propriu[34]. Potrivit vocabularului juridic al Asociaţiei „Henri Capitant”, prin „cesiune” se înţelege „transmisiunea între vii de la cedent la cesionar a unui drept real sau personal, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.”[35] Convenţional, în limbajul juridic al practicii, atunci când operaţiunea are ca obiect un drept real (mobiliar corporal/imobiliar), se utilizează termenii de vânzare, donaţie, iar atunci când operaţiunea are ca obiect un drept de creanţă (sau un drept real mobiliar incorporal), se utilizează termenul de cesiune.

              Cesiunea constituie aşadar un transfer, o cedare şi deci presupune voinţele exprese atât ale cedentului în a transfera un drept (cesiunea de creanţă) sau un ansamblu de drepturi şi obligaţii (cesiunea contractului), cât şi ale cesionarului în a-l dobândi (cesiunea convenţională).

              Dar „cesiunea” convenţională a „autorizaţiei de construire”, expresie a manifestării de voinţă a părţilor, este în contradicţie cu mecanismul legal şi automat al schimbării investitorului autorizaţiei, unde nici voinţa investitorului iniţial, nici voinţa noului investitor nu au niciun rol, căci schimbarea se produce ope legis în persoana dobânditorului dreptului de a construi. Nici investitorul iniţial nu poate împiedica transferul, nici dobânditorul dreptului de a construi nu poate refuza calitatea de nou investitor, împreună cu drepturile şi obligaţiile care decurg din aceasta.

              Părţile din actul de transfer al terenului prezintă operaţiunea de „cesiune” a autorizaţiei ca o convenţie separată, „suplimentară”, care poate fi cu titlu oneros sau gratuit (de regulă, „împrumută” cauza actului juridic de transfer al terenului), pe care o consemnează în cuprinsul aceluiaşi înscris constatator al actului juridic privind terenul. Atunci când „cesiunea” autorizaţiei este cu titlu oneros, părţile consideră că „preţul cesiunii” este inclus în preţul de vânzare al terenului. Sau, dimpotrivă, părţile stabilesc o valoare a dreptului de a construi, care, în realitate, nu reprezintă altceva decât preţul construcţiei începute! În realitate, obţinerea dreptului de a executa lucrări de construcţii prin faptul emiterii unei autorizaţii de construire poate aduce o plusvaloare[36] (considerabilă) terenului, astfel încât „valoarea” acestui drept se va putea vedea inclusă în valoarea (crescută) a terenului. Dacă părţile doresc estimarea unei valori independente a dreptului de a executa lucrări de construcţii, atunci credem că aceasta ar putea cuprinde cheltuielile efectuate de investitor în scopul obţinerii autorizaţiei (proiect tehnic, taxe, tarife, onorarii etc.). În orice caz, valoarea dreptului de a construi (nu putem agrea sintagma „preţul autorizaţiei”) nu se poate confunda cu valoarea construcţiei începute, iar operaţiunea, de natură legală, prin care se schimbă investitorul (adică, titularul dreptului de a executa lucrări de construcţii) nu se confundă cu transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei începute.

              Credem că mecanismul legal prin care se schimbă investitorul, automat, în persoana noului titular al dreptului de a construi nu poate fi asimilat situaţiei juridice prin care bunul/dreptul accesoriu urmează soarta juridică a bunului/dreptului principal[37]. Fundamentul pentru care accesoriul urmează principalul stă în faptul că acesta este absolut necesar, iar principalul nu ar putea fi folosit/exercitat în lipsa accesoriului. În cazul nostru, nu putem vedea în dreptul de a executa lucrări de construcţii un accesoriu al dreptului de proprietate asupra terenului, pentru că existenţa sau nu a dreptului de a executa lucrări de construcţii este distinctă şi indiferentă de existenţa şi funcţionarea dreptului de proprietate asupra terenului. Folosinţa sau utilitatea unui teren poate fi micşorată ca urmare a unor îngrădiri legale în ceea ce priveşte dreptul de a executa lucrări de construcţii, dar, chiar şi în ipoteza unei imposibilităţi totale de a executa lucrări de construcţii, nu putem spune despre un bun imobil că nu are o valoare (ca urmare a lipsei dreptului de a executa lucrări de construcţii). Astfel, simpla existenţa a unei autorizaţii de construire nu explică de ce aceasta ar trebui să se transmită legal noului proprietar odată cu transmiterea dreptului real asupra terenului, în temeiul unui pretins raport de accesorialitate. Iar, dacă am avea în vedere o autorizaţie de desfiinţare, ar fi chiar dificil de explicat raportul de accesorialitate şi legătura cu bunul/dreptul principal.

              Putem spune că, mai degrabă, drepturile şi obligaţiile la care dă naştere autorizaţia de construire constituie un intuitus rei şi se aseamănă cu o obligaţie propter rem[38]. Cunoaştem cazuri (care constituie, de fapt, cesiuni legale ale unui contract) prin care dobânditorul cu titlu particular al unui bun (are drepturile şi) este ţinut de obligaţiile pe care autorul său le-a consimţit cu privire la bunul obiect al contractului, cum este cazul contractului de închiriere sau al contractului de asigurare.

              Aşadar, dacă am întrebuinţa, totuşi, noţiunea de cesiune, aceasta ar fi, în orice caz, o cesiune legală a unui act administrativ individual[39], o substituire a uneia dintre părţile raportului juridic de drept administrativ.

              Dimpotrivă, acolo unde legiuitorul a prevăzut un transfer opţional, faculativ, al autorizaţiei (a se vedea exemplul din practica administrativă franceză), acesta nu este numai rezultatul manifestării de voinţă a părţilor, ci implică o procedură administrativă, prin care titularul autorizaţiei solicită Primăriei, printr-un document standardizat, transferul autorizaţiei către o altă persoană[40].

b) Condiţii pentru a se produce schimbarea investitorului

              Schimbarea investitorului constituie un efect al legii şi se produce automat, dar numai dacă sunt îndeplinite cumulativ anumite condiţii.

              Dintre acestea, două le-a enunţat expres legiuitorul (art. 7 alin. 14 din Legea nr. 50/1991): a) lucrările să nu fi fost finalizate; b) termenul de valabilitate al autorizaţiei să nu se fi împlinit[41].

              O altă condiţie, pe care noi o considerăm esenţială şi care premerge celorlalte condiţii enunţate de legiuitor, rezultă din interpretarea dispoziţiilor care reglementează acordarea dreptului de executa lucrări de construcţii. Această condiţie este esenţială, deoarece fundamentează mutaţia dreptului de a executa lucrări de construcţii. Ea se referă la faptul că noul investitor trebuie să dobândească dreptul de a construi – prerogativă a unui drept real, în lipsa căruia nu ar putea începe/continua lucrările de construcţii.

              Condiţii enunţate de legiuitor

              a) În cazul în care la data încheierii actului juridic translativ privind terenul, lucrările erau finalizate (în cadrul termenului de valabilitate al autorizaţiei), nu se mai pune problema schimbării investitorului. Finalizarea lucrărilor înainte de împlinirea termenului de valabilitate are ca efect încetarea efectelor autorizaţiei de construire. 

              b) Iar, în cazul în care la data încheierii actului juridic translativ privind terenul, termenul de valabilitate al autorizaţiei era împlinit[42], iar lucrările nu erau finalizate, dreptul de a edifica lucrări de construcţii a încetat, astfel încât el nu mai poate face obiectul unei mutaţii patrimoniale. Investitorului îi revin însă, chiar şi în acestă situaţie, o serie de obligaţii specifice faptului nefinalizării lucrărilor.

              Cu privire la o altă condiţie pe care legiuitorul o enunţă, şi anume, „înscrierea în cartea funciară a modificărilor intervenite cu privire la drepturile reale imobiliare”, nu putem spune decât că este surprinzătoare, în considerarea faptului că de lege lata nu există o obligaţie a noului investitor (în general, a proprietarului unei construcţii) de a întocmi documentaţia cadastrală a construcţiei (actualizarea documentaţiei cadastrale a terenului) într-un anumit termen de la finalizarea lucrărilor, dar şi a efectelor prezente ale înscrierii în cartea funciară.

              De asemenea, precizarea legiuitorului în sensul că valabilitatea autorizaţiei de construire se menţine în cazul schimbării investitorului „cu condiţia respectării în continuare a prevederilor acesteia” [art. 7 alin. (14) din Legea nr. 50/1991; art. 52 alin. (4) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 830[S1] /2009], probabil este făcută în ideea de a întări faptul că noul investitor este ţinut de obligaţiile care decurg din noua calitate, şi în niciun caz nu ar constitui o condiţie care să afecteze, cu efect retroactiv, schimbarea investitorului în cazul în care acesta nu şi-ar îndeplini obligaţiile ulterior dobândirii calităţii de investitor.

              Rezumând cele două condiţii legale, se pare că, strict din perspectiva validităţii schimbării investitorului, în concepţia legiuitorului este suficient ca lucrările să nu fi fost finalizate (fără să aibă vreo relevanţă stadiul în care acestea se află), iar termenul de valabilitate să nu se fi împlinit.

              Dar, faptul „nefinalizării lucrărilor” presupune, în realitate, două ipoteze de lucru, care necesită analiză distinctă:

               a) fie nu au fost începute lucrări de construcţii;

               b) fie au fost începute lucrări de construcţii.

              a) Dacă la momentul schimbării investitorului nu au fost începute lucrările de construcţii care au fost autorizate, se pune problema cine certifică/constată acest fapt negativ? Este nevoie de o constatare administrativă sau este suficientă declaraţia părţilor în acest sens?

              După cum am spus, autoritatea emitentă nu este implicată în niciun fel în procesul de transmitere a autorizaţiei, astfel încât legiuitorul nu a prevăzut nicio constatare administrativă a faptului neînceperii lucrărilor la momentul schimbării investitorului. Este adevărat că, în practica unor autorităţi administrative, la solicitarea investitorului, se certifică faptul că investitorul nu a comunicat faptul începerii lucrărilor. Dar faptul comunicării (o obligaţie subsecventă a investitorului) este diferit de faptul începerii lucrărilor, căci acestea pot fi începute, dar investitorul „poate” omite înştiinţarea autorităţii administrative (cu consecinţe legate de calcularea termenului de valabilitate). Necomunicarea începerii lucrărilor nu este sinonimă cu neînceperea lucrărilor.

              Rămâne ca faptul neînceperii lucrărilor să rezulte din declaraţia pe propria răspundere a investitorului, dar şi a noului investitor din perspectiva faptului că acesta a luat cunoştinţă despre situaţia faptică a terenului. Evident, soluţia nu este pe deplin satisfăcătoare, dar pare a fi singura posibilă. Nu trebuie uitat că faptul neînceperii lucrărilor în termenul de valabilitate al autorizaţiei are ca efect încetarea valabilităţii autorizaţiei (art. 54 alin. (1) lit. a) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009).

              b) Dacă lucrările de construcţii au fost începute şi există un început de construcţie[43], chestiunea constatării faptului nefinalizării lucrărilor este absorbită de o altă condiţie, despre care am afirmat că este esenţială pentru ca să se poată produce schimbarea investitorului: transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei începute.

              Condiţia fundamentală necesară schimbării investitorului – dobândirea dreptului de a construi

              Mai înainte chiar de a se pune problema neîmplinirii termenului de valabilitate al autorizaţiei şi al nefinalizării lucrărilor, se pune problema dobândirii dreptului de a construi de către noul investitor.

              La momentul obţinerii autorizaţiei de construire, solicitantul a trebuit să facă dovada existenţei dreptului de construi – prerogativă a unui drept real imobiliar – drept de proprietate sau drept de superficie.

              Aceeaşi condiţie, a existenţei dreptului de a construi, trebuie să existe şi în persoana noului investitor.

              Aşa cum am arătat, schimbarea investitorului reprezintă tocmai o consecinţă obligatorie şi automată a „schimbării” titularului dreptului de a construi. Aşadar, prin faptul dobândirii dreptului de a construi, titularul acestuia a dobândit ope legis şi calitatea de investitor, dacă cele două condiţii legale au fost cumulativ respectate.

              Dacă lucrările de construcţii nu au fost începute, atunci dobândirea dreptului de proprietate sau de superficie asupra terenului îi conferă prerogativele necesare pentru a edifica o construcţie.

              Dacă lucrările de construcţii au fost începute şi există un început de construcţie, dobândirea dreptului de proprietate sau a dreptului de superficie asupra terenului nu mai este suficientă, pentru a putea exercita dreptul de a construi, ci se impune şi dobândirea unui drept real asupra construcţiei începute.

              Pentru a interveni valabil transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei începute prin act juridic, se impune încheierea procesului-verbal parţial pe stadii de execuţie. Încheierea procesului-verbal parţial demonstrează, în mod cert, faptul că lucrările nu au fost finalizate.

              Cum se explică faptul că, în cazul existenţei unei construcţii începute, schimbarea investitorului este condiţionată (şi) de transferul concomitent al dreptului de proprietate asupra construcţiei începute?

              Am văzut că titular al dreptului de a executa lucrări de construcţii (beneficiar al unei autorizaţii de construire) nu poate fi decât titularul dreptului de a construi.

              Dreptul de a construi constituie o prerogativă a dreptului de proprietate asupra terenului sau a dreptului de superficie asupra terenului. Dreptul de a construi constituie temei juridic al solicitării autorizaţiei de construire. Dacă proprietarul terenului/superficiarul a şi început lucrările de construcţie, el a dobândit, pe măsura edificării, şi dreptul de proprietate asupra construcţiei. Or, dreptul de a construi, în această etapă, constituie o prerogativă nu numai a dreptului de proprietate asupra terenului, ci o prerogativă a dreptului de proprietate asupra terenului, dar şi asupra construcţiei începute, sau o prerogativă a unui alt drept real, dreptul de superficie, care presupune atât dreptul de proprietate asupra construcţiei, cât şi dreptul de folosinţă asupra terenului? Cum se explică aceasta? Noul investitor nu va începe lucrări de construire, ci va continua lucrări de construire. Pentru a putea continua lucrări de construire asupra unui imobil deja edificat parţial se impune a avea dreptul de a construi atât asupra terenului, dar şi asupra construcţiei începute. Dacă noul investitor nu ar dobândi concomitent un drept de proprietate asupra construcţiei începute, el nu ar putea exercita dreptul de a executa, în continuare, lucrări de construcţii născut prin autorizaţia de construire. Nu este posibil ca titular al dreptului de proprietate asupra construcţiei începute să fie o persoană (fostul investitor), iar titular al dreptului de a executa lucrări de construcţii (noul investitor), deci al dreptului de a continua lucrările, să fie o altă persoană! După cum am văzut, dreptul de a executa lucrări de construcţii poate face obiectul unor mutaţii succesive, ceea ce înseamnă că este posibil ca titulari diferiţi să fie executat, succesiv, lucrări de construcţii, în temeiul aceleiaşi autorizaţii, tocmai ca urmare a intervenirii schimbărilor investitorilor. Schimbarea titularului autorizaţiei de construire înseamnă că două (sau mai multe) persoane au avut şi au exercitat succesiv dreptul de a executa lucrări de construcţii, iar ultimul investitor, dacă a continuat lucrările începute de primul investitor, a avut şi dreptul de proprietate asupra construcţiei începute. În caz contrar, ar însemna că, în temeiul uneia şi aceeaşi autorizaţii, persoane diferite au edificat construcţii (imobile) care le aparţin în mod distinct, fără nicio legătură între ele, ceea ce legiuitorul nu permite. Legiuitorul nu reglementează, în cuprinsul Legii nr. 50/1991 şi nici a legislaţiei adiacente, care sunt condiţiile pentru ca noul investitor/noii investitori să poată continua/adăuga lucrări la o construcţie existentă, aceasta fiind o chestiune care ţine de fondul dreptului.

              Iar, în ceea ce priveşte chestiunea transmiterii dreptului de proprietate asupra construcţiei începute, trebuie respectate dispoziţiile imperative prevăzute de art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996. În cazul unei construcţii începute, transferul dreptului de proprietate asupra acesteia este posibil şi obligatoriu pe stadii de execuţie şi trebuie să facă obiectul unui act juridic imobiliar, încheiat în formă autentică. Înstrăinarea unei construcţii pe stadii de execuţie printr-un act juridic imobiliar supus dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 nu este facultativă, ci obligatorie, asemănător înstrăinării unei construcţii finalizate. Singura diferenţă o constituie stadiul executării lucrărilor.

              În preocuparea de a ocoli dispoziţiile de la art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 şi cele privind transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei, părţile, deşi urmăresc în mod cert şi transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei, nu declară care este stadiul construcţiei la momentul schimbării investitorului. Ele creează astfel aparenţa că nu există încă un început de construcţie şi, în acest scop, declară neadevărat că lucrările nu au fost începute. Noul investitor va încheia procesul-verbal la terminarea lucrărilor din postura de unic constructor şi, în temeiul unei concepţii pe care am criticat-o, va avea şi aparenţa dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei.

              Care sunt riscurile pe care un cumpărător şi le asumă în situaţia pe care am descris-o?

              În primul rând, el apare ca fiind unic constructor, ceea ce face ca obligaţiile care au rezultat din faptul emiterii autorizaţiei de construire să fie în sarcina sa exclusivă (este vorba de acele obligaţii care îi revin în calitate de nou investitor, din momentul dobândirii acestei calităţi). Orice încălcare a prevederilor autorizaţiei, a proiectului tehnic, a altor dispoziţii legale privind construcţia şi urbanismul, îi vor fi exclusiv imputabile, din moment ce investitorul iniţial a declarat că nu a efectuat nicio lucrare de construcţii.

              Apoi, invocarea oricăror vicii de construcţii apare ca fiind neavenită, din moment ce noul investitor este în postura aparentă de unic constructor. Deşi, în realitate construcţia a fost edificată de investitorul iniţial (într-o proporţie mai mare sau mică), din înscrisuri şi din declaraţiile părţilor rezultă că edificarea a fost, în întregime, opera noului investitor. Mai mult chiar, noul investitor apărând ca fiind constructorul întregului obiectiv, el este singurul care va datora garanţie pentru vicii în ipoteza unor înstrăinări ulterioare a construcţiei faţă de dobânditorii succesivi.

              Nu este de neglijat nici faptul că, atunci când construcţia a fost edificată într-o proporţie considerabilă de noul investitor, ea, în realitate, în concepţia părţilor, face obiectul unei mutaţii a dreptului de proprietate, care rămâne ocultă, cumpărătorul terenului plătind un preţ (uneori) considerabil pentru construcţie, care este şi el ocult. Dar fictivitatea raportului juridic se dovedeşte a fi hilară, căci în unele cazuri cumpărătorul terenului a finanţat el însuşi construirea obiectivului pe toată durata execuţiei lucrărilor.

              În orice caz, odată dobândită calitatea de investitor, în actul juridic având ca obiect terenul trebuie să se i aducă la cunoştinţă drepturile şi obligaţiile care decurg din faptul emiterii autorizaţiei şi a legislaţiei în materia urbanismului.

              În final, ne mai punem întrebarea în ce măsură (mai) poate interveni automat şi obligatoriu schimbarea investitorului, cu îndeplinirea condiţiilor enunţate, în ipoteza în care investitorul iniţial nu a respectat una sau mai multe obligaţii în raport cu emitentul autorizaţiei până la momentul schimbării investitorului.

              Întrucât legiuitorul nu a supus schimbarea investitorului unui control din partea autorităţii administrative emitente, iar legiuitorul nu aduce în discuţie această problemă, credem că schimbarea investitorului se produce automat şi în această situaţie. Bineînţeles, investitorul iniţial rămâne răspunzător faţă de autoritatea administrativă pentru neîndeplinirea obligaţiilor şi, de asemenea, răspunde şi faţă de noul investitor, dacă acesta este evins.

---

[1] În această materie sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi dispoziţiile Ordinului ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr.839/2009 pentru aprobarea

Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii (până la data adoptării acestui ordin a fost în vigoare Ordinul ministrului transporturilor, construcţiilor şi turismului nr. 1.430/2005 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii).

[2] Prin „executarea lucrărilor de construcţii” se înţelege atât edificarea, cât şi desfiinţarea acestora.

[3] Legiuitorul nu este consecvent în ceea ce priveşte utilizarea unui singur termen pentru a desemna persoana căreia i se eliberează o autorizaţie (de construire/desfiinţare) şi foloseşte atât termenul de „solicitant” (cu frecvenţa cea mai mare), referindu-se nu atât la perioada de dinaintea obţinerii autorizaţiei de construire (cum ne-am putea aştepta), cât chiar la titularul autorizaţiei obţinute, dar şi pe cel de „investitor”.

[4] Art.1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991: „Executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil ‒ teren şi/sau construcţii ‒ identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.”

Art. 2 alin. (1) din Legea nr. 50/1991: „Autorizaţia de construire constituie actul final de autoritate al administraţiei publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcţii corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea şi postutilizarea construcţiilor.”

[5] Din perspectiva motivaţiei studiului, are relevanţă practică mai mare ipoteza edificării de construcţii şi a schimbării investitorului, de aceea, pe parcursul acestui studiu vom analiza cu precădere această situaţie.

[6] În ipoteza în care lucrările de construire erau începute la momentul schimbării investitorului (fapt materializat printr-o construcţie aflată în curs de edificare), întocmirea procesului-verbal parţial, pe stadiu de execuţie, constituie momentul în care autoritatea administrativă certifică faptul îndeplinirii obligaţiilor de către investitor (până la acel moment). De aceea, dobânditorul construcţiei pare să nu se expună niciunui risc, ca urmare a unei eventuale nerespectări a autorizaţiei de construire de către fostul investitor (cel puţin până la data întocmirii procesului-verbal parţial). Fără îndoială că, în cazul descoperirii unor nereguli, investitorul răspunde pentru evicţiune pentru fapta proprie.

În ipoteza în care lucrările de construire nu erau începute la momentul schimbării investitorului, atunci autoritatea administrativă emitentă va lua cunoştinţă de faptul schimbării cel mai devreme cu ocazia anunţării începerii lucrărilor de către noul investitor. Dacă noul investitor nu anunţă începerea lucrărilor, atunci cel mai probabil autoritatea administrativă emitentă va lua cunoştinţă de schimbarea investitorului cu ocazia întocmirii procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor [art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991; „Lucrările de construcţii autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi dacă s-a efectuat recepţia la terminarea lucrărilor. Efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor este obligatorie pentru toate tipurile de construcţii autorizate, inclusiv în situaţia realizării acestor lucrări în regie proprie. Recepţia la terminarea lucrărilor se face cu participarea reprezentantului administraţiei publice (s.n.), desemnat de emitentul autorizaţiei de construire.”], ori cu ocazia eliberării certificatului de atestare prevăzut de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 [art. 37 alin. (6): „Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare (s.n.), care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unui certificat de atestare a edificării construcţiei, eliberate de autoritatea administraţiei publice locale competentă, care să confirme situaţia juridică actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale”]. În această perioadă însă alte autorităţi vor lua cunoştinţă indirect despre schimbarea investitorului (de exemplu, Inspectoratul de Stat în Construcţii, cu ocazia participării la derularea fazelor determinante, potrivit planificării făcute de investitor).

[7] Denumire generică sub care înţelegem: impozitul asupra venitului realizat din transferul proprietăţii imobiliare datorat de vânzător (dacă este cazul), onorariul notarial, tarife de publicitate imobiliară, dar chiar şi TVA aplicabil în materie de livrări de construcţii noi (dacă este cazul).

[8] Art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996: „Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se poate înscrie în cartea funciară şi pe stadii de execuţie, în baza următoarelor documente:

a) certificatului de atestare a stadiului realizării construcţiei, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale;

b) procesului-verbal de constatare privind stadiul realizării construcţiei;

c) documentaţiei cadastrale.”

[9] De fapt, credem că adesea dobânditorul nici nu are dimensiunea acestor riscuri (pentru a le putea înţelege şi a le asuma).

[10] La baza eliberării unei autorizaţii de desfiinţare trebuie să stea întotdeauna dreptul de proprietate exclusiv asupra construcţiei a cărei desfiinţare se solicită.

[11] Există şi excepţii în ceea ce priveşte anumite lucrări de construcţii cu o natură specială, cum ar fi: 1) executarea lucrărilor de construcţii necesare derulării operaţiunilor de exploatare/prospectare geologică şi exploatare a petrolului şi gazelor naturale, precum şi pentru executarea lucrărilor de construcţii care privesc realizarea, dezvoltarea, modernizarea, retehnologizarea, reabilitarea şi revizia sistemelor naţionale/reţelelor de transport al energiei electrice, al gazelor naturale şi al ţiţeiului, gazolinei, etanului, condensatului (art. 7¹ din Legea nr. 50/1991); 2) executarea de lucrări de construcţii privind instalarea şi dezvoltarea de reţele de comunicaţii electronice şi de infrastructuri fizice aferente acestora, precum şi racordarea la energie electrică, la solicitarea furnizorilor de reţele de comunicaţii electronice (art. 7² din Legea nr. 50/1991). În aceste situaţii, titlurile solicitantului care pot sta la baza emiterii autorizaţiei de construire pot fi şi contractul de închiriere, încheiat cu proprietarul terenului sau chiar cu titularul unui drept de creanţă, precum şi contractul de concesiune, licenţa etc.

Prin „drept de execuţie a lucrărilor de construcţii”, potrivit definiţiei cuprinse în anexa nr. 2 pct. 10 la Legea nr. 50/1991, se înţelege: „Dreptul asupra construcţiei şi/sau terenului care conferă titularului dreptul de a obţine, potrivit legii, din partea autorităţii competente autorizaţia de construire/desfiinţare:

1. dreptul real principal: drept de proprietate, drept de administrare, drept de concesiune având ca obiect terenuri aflate în domeniul public sau privat al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, uz, uzufruct, superficie, servitute;

2. drept de creanţă dobândit prin: contract de cesiune, concesiune, comodat, locaţiune. Emiterea autorizaţiei de construire în baza unui contract de comodat/locaţiune se poate face numai pentru construcţii cu caracter provizoriu şi acordul expres al proprietarului de drept. Prin excepţie, în baza unui contract de închiriere încheiat în condiţiile legislaţiei specifice din domeniul petrolului şi gazelor naturale, de către titularii de licenţe/permise/autorizaţii cu proprietarii terenurilor din perimetrul de exploatare, se poate autoriza inclusiv executarea lucrărilor de construcţii necesare pentru derularea operaţiunilor de explorare/prospectare geologică şi exploatare a petrolului şi gazelor naturale, altele decât construcţiile cu caracter provizoriu, dacă respectivele contracte cuprind explicit acordul proprietarilor pentru executarea lucrărilor de construcţii pe aceste terenuri, respectiv în baza unui acord pentru construcţiile care afectează temporar terenul şi cu acordul expres al deţinătorului de drept pentru executarea lucrărilor de construcţii necesare extinderii, întreţinerii sistemelor de apă şi apă uzată, aducţiuni, având explicit acordul/declaraţia din partea deţinătorului de drept pentru executarea lucrărilor de construcţii pe aceste terenuri.”

[12] În ceea ce ne priveşte, ne vom referi cu precădere la dreptul de proprietate şi la dreptul de superficie, din motive care ţin de frecvenţa cu care aceste drepturi reale stau la baza emiterii autorizaţiilor de construire.

[13] În cadrul acestui studiu, din punct de vedere terminologic vom face referire la ipoteza restrânsă a edificării unei construcţii pe un teren, înţelegând în acelaşi timp faptul că dreptul de a construi poate presupune şi lucrări de adăugire la o construcţie existentă (de exemplu, supraetajare).

[14] V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, C. H. Beck, București, 2013, p. 338: “În situaţia în care bunul accesoriu şi bunul principal aparţin aceleiaşi persoane, sunt aplicabile dispoziţiile art. 577 alin. (2). (…) În această situaţie, se poate distinge între accesiunea care operează prin modificarea obiectului dreptului de proprietate şi accesiunea prin care se creează un ansamblu de bunuri. În ambele ipoteze, unirea sau încorporarea nu determină o modificare cu privire la titularul dreptului de proprietate, acesta rămânând întotdeauna acelaşi, astfel încât, deşi este vorba de accesiune, aceasta nu are efect achizitiv (s.n.). De exemplu, în cea de-a doua ipoteză, când proprietarul construieşte sau plantează pe terenul său cu materiale proprii, construcţia sau plantaţia este bunul accesoriu, iar terenul este bunul principal, fiecare păstrându-şi însă individualitatea şi asupra fiecăruia exercitându-se un drept de proprietate distinct. Totuşi, chiar şi în acest caz, se produce o modificare intrapatrimonială, întrucât dreptul de proprietate asupra materialelor încetează pe măsură ce ele sunt încorporate în construcţie, iar dreptul de proprietate asupra construcţiei îşi fixează obiectul pe măsură ce aceasta se edifică.”

[15] V. Stoica, op.cit., p. 259 ‒ 260.

[16] Art. 37 alin. (1) din Legea nr.7/1996, art. 96 lit. i) din Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 700/2014..

[17] O. Podaru, Drept administrative,vol. I Actul administrativ. (I) Repere pentru o teorie altfel, Hamangiu, 2010, p. 19, nota 3.

[18] O. Podaru, op. cit., p. 21, nota 2.

[19] Ideea este însă în contradicţie cu dispoziţiile imperative ale Legii nr. 50/1991. Potrivit art. 37 alin. (1), „Persoanele fizice şi juridice care realizează lucrări de construcţii în condiţiile prezentei legi au obligaţia de a executa integral lucrările până la termenul prevăzut în autorizaţie”.

[20] Art. 56 [„(1) Dispoziţiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.” (text original în vigoare până la 20 aprilie 2012)] din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil: „(1) Dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.”

[21] Facem precizarea că dispoziţiile art. 557 alin. (2) C. civ., potrivit cărora „În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ”, au aplicabilitate în acele situaţii expres prevăzute de legiuitor în care un act administrativ are efect constitutiv al dreptului de proprietate (de exemplu, un titlu de proprietate sau un ordin al Instituţiei Prefectului, emise în aplicarea dispoziţiilor Legii nr.18/1991).

[22] Potrivit art. 634 alin. (2) C. civ., „Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri (…)”. Problema este de a şti dacă prezumţia de egalitate a cotelor-părţi (din construcţie) edictată de art. 634 alin. (2) C. civ. se raportează la numărul proprietarilor terenului care au solicitat dreptul de a edifica construcţia şi care au şi calitatea de investitori (facem precizarea că edificarea unei construcţii constituie un fapt material cu consecinţe juridice, deci limitările privind proba contrară în cazul dobândirii prin act juridic nu-şi găsesc aplicarea) sau se raportează la întinderea cotelor-părţi asupra terenului ale fiecăruia? Credem că ceea ce prezintă relevanţă este dreptul de a construi. Întinderea dreptului de a construi al unui coproprietar (care stă la baza dreptului de a executa lucrări de construcţii) este o consecinţă directă a cotei-părţi deţinute din dreptul de proprietate asupra terenului şi coincide cu aceasta. Un coproprietar asupra terenului care deţine o cotă-parte de ¼ va putea edifica o construcţie, iar dreptul de coproprietate asupra construcţie va fi tot de ¼, în lipsa unei înţelegeri contrare între coproprietari. Cu toate acestea, nimic nu împiedică coproprietarii să decidă fie ca numai unul/unii dintre ei să edifice o construcţie, fie ca întinderea dreptului de coproprietate asupra construcţiei să fie diferită de întinderea dreptului de coproprietate asupra terenului, ceea ce înseamnă că dreptul de a construi nu mai coincide, în această situaţie, cu întinderea dreptului de coproprietate asupra terenului.

             De asemenea, regimul matrimonial al investitorului este cel care reglează natura juridică şi dreptul de proprietate asupra construcţiei.

[23] Este adevărat că, din considerente care ţin de aplicarea cu exactitate a unui regim fiscal, legislaţia fiscală atribuie datei întocmirii procesului-verbal la terminarea lucrărilor semnificaţia datei dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiei. În realitate, constructorul a avut un drept de proprietate asupra construcţiei pe toată perioada edificării acesteia. El nu a dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei (abia) la data finalizării construcţiei, ci pe măsura edificării. Dacă data finalizării construcţiei/data întocmirii procesului-verbal parţial ar avea semnificaţia dobândirii dreptului de proprietate, ar însemna, per a contrario, că în lipsa întocmirii acestui act administrativ nu i se poate recunoaşte constructorului dreptul de proprietate sau că, până la acea dată, construcţia edificată nu a avut un proprietar (sic). Data finalizării construcţiei presupune că obiectul asupra căruia poartă dreptul de proprietate a fost modelat definitiv, de aceea legiuitorul consideră că această dată reprezintă „data dobândirii dreptului de proprietate (cel puţin, asupra formei definitive a obiectului asupra căruia poartă)”.

[24] În caz contrar, s-ar încălca dreptul de proprietate asupra terenului.

[25] I. Sferdian, op.cit., p. 492 ‒ 493.nu a mai fost citat

[26] Se poate pune şi întrebarea dacă dreptul de proprietate asupra unei construcţii se poate naşte, prin faptul edificării, numai în condiţiile şi cu respectarea unei autorizaţii de construire (chestiune care face şi azi obiectul unei jurisprudenţe neunitare)? Altfel spus, o persoană care edifică o construcţie, în lipsa sau cu nerespectarea unei autorizaţii de construire, are cu toate acestea un drept de proprietate asupra construcţiei edificate nelegal sau, dimpotrivă, un astfel de drept nu-i poate fi recunoscut? Exercitarea în afara limitelor legale a dreptului de a construi poate sta la baza naşterii dreptului de proprietate asupra construcţiei? Dacă i se recunoaşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate nelegal, care sunt caracteristicile acestuia?

În opinia noastră, trebuie distins între două ipoteze:

             a) o persoană care are dreptul de a construi – prerogativă a dreptului de proprietate asupra terenului ‒  efectuează lucrări de construcţii pe terenul său, fără a respecta, total sau parţial, legislaţia în materia urbanismului.

             În această ipoteză, răspunsul nostru este afirmativ. Precizarea importantă este, însă, că dreptul de proprietate va avea efecte diferite faţă de dreptul de proprietate asupra unei construcţii care a fost edificată cu respectarea Legii nr. 50/1991.

             Dreptul de proprietate asupra unei construcţii edificate cu respectarea dispoziţiilor în materia urbanismului şi amenajării teritoriului este un drept garantat de lege, eficace. El este opozabil erga omnes şi poate face obiectul înscrierii în cartea funciară.

             Dimpotrivă, dreptul de proprietate asupra unei construcţii care a fost edificată de proprietarul terenului, total sau parţial, cu nerespectarea dispoziţiilor în materia urbanismului şi amenajării teritoriului nu este un drept eficace, putând fi afectat chiar de o cauză de nulitate. El nu poate face obiectul înscrierii în cartea funciară.

             Curtea Constituţională, într-o speţă având ca obiect o excepţie de neconstituţionalitate privind dispoziţiile art. 32 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 50/1991 (desfiinţarea construcţiilor realizate nelegal), a statuat, în mod indirect, cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate nelegal, atunci când a decis că „nu se poate susţine că prin desfiinţarea unei construcţii nelegal executate s-ar încălca dreptul de proprietate (s.n.) întrucât demolarea, dispusă de o instanţă judecătorească la finalul unui proces în care s-au putut formula apărări şi administra probe, este consecinţa nerespectării de către constructor a prevederilor imperative ale legii privitoare la autorizările necesare edificării imobilului respectiv” (Decizia nr. 159 din 28 februarie 2006, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 270 din 24 martie 2006).

             De asemenea, tot Curtea Constituţională a statuat, în mod indirect, cu privire la dreptul de proprietate asupra unei construcţii edificate nelegal, arătând că „regimul legal al construcţiilor nu are legătură cu ocrotirea dreptului de proprietate. În măsura în care, însă, dobândirea dreptului de proprietate are loc (s.n)fără respectarea condiţiilor prevăzute de lege, ca şi în cazul în care exercitarea dreptului de proprietate se abate de la prevederile legale imperative, titularul dreptului de proprietate (s.n.) va suporta sancţiunile stabilite de lege, fără a se putea apăra invocând principiul constituţional al ocrotirii proprietăţii.”(în Decizia nr. 409
din 14 iulie 2005, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.709 din 5 august 2005).

             Aşadar, dreptul de proprietate asupra construcţiei nu poate fi pus la îndoială, dar pentru că este rezultatul exercitării nelegale a dreptului de a construi, proprietarul poate fi supus unor sancţiuni de natură diferite (civile, contravenţionale şi chiar penale).

             Putem avea în vedere şi situaţia investitorului, de bună-credinţă, care execută lucrări de construcţii în temeiul unei autorizaţii de construire, dar căruia, ulterior, îi este retrasă sau este anulată, fără ca vreo culpă a acestuia să poată fi identificată. Care este soarta dreptului său de proprietate asupra construcţiei?

             b) o persoană care nu are dreptul de a construi, izvorât din una dintre sursele analizate, execută lucrări de construcţii fără a respecta legislaţia în materia urbanismului.

             Aceasta este ipoteza în care o persoană edifică o construcţie pe terenul altei persoane, fără a avea acest drept. În primul rând, o persoană care nu are dreptul de a construi nu poate avea nici dreptul de a executa lucrări de construcţii, în temeiul Legii nr. 50/1991. El este un constructor de rea-credinţă, în primul rând, pentru că a edificat o construcţie pe terenul unei alte persoane, ştiind că nu are acest drept. Evident, nu a putut avea nici dreptul administrativ de a executa lucrări de construcţii, neputând fi beneficiarul unei autorizaţii de construire.

             În doctrină s-a arătat că, în ceea ce priveşte accesiunea imobiliară artificială, în raporturile dintre proprietarul terenului şi constructor contează conduita autorului lucrării, iar nu cea a proprietarului terenului (, Irina Sferdian, Drept. civil. Drepturile reale principale, op.cit., p.502, Ed. Hamangiu, 2013).

             Astfel, potrivit art. 586 C. civ., „(1) Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.

(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege. (s.n.)

(3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia.”

             Potrivit art. 582 C. civ., atunci când autorul lucrării este de rea-credinţă, proprietarul terenului are dreptul: „a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.”

             Aşadar, autorului de rea-credinţă a unei lucrări nu i se poate recunoaşte în niciun fel dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate.

[27] Art. 7 alin. (14) din Legea nr. 50/1991; art. 52 alin (4) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009.

[28] Spre deosebire de soluţia juridică adoptată de legiuitorul român, în dreptul francez transmiterea autorizaţiei de construire nu face obiectul niciunei reglementări exprese. Ea este însă posibilă, fiind recunoscută de practica administrativă, validată de jurisprudenţă. Transferul autorizaţiei nu se produce automat, odată cu transferul dreptului de proprietate asupra terenului, fiind nevoie de acordurile titularului iniţial şi al noului titular al autorizaţiei în ceea ce priveşte transmiterea autorizaţiei. Dacă o construcţie a fost începută, atunci părţile sunt obligate să facă o descriere a stadiului lucrărilor, care este certificat de către un notar. Transferul autorizaţiei trebuie să se producă înăuntrul termenului de valabilitate al autorizaţiei. Un formular oficial trebuie completat şi semnat atât de către titularul autorizaţiei, cât şi de către noul investitor, apoi trimis Primăriei pentru a fi aprobat. Transferul autorizaţiei poate fi total sau parţial. Pentru unele informaţii oficiale în această privinţă: https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2698.

[29] Art. 7 alin. (5) din Legea nr. 50/1991: „Autoritatea emitentă a autorizaţiei de construire stabileşte o perioadă de valabilitate de cel mult 24 de luni de la data emiterii, interval în care solicitantul are dreptul să înceapă lucrările. Valabilitatea autorizaţiei se extinde de la data consemnată în înştiinţarea prevăzută la alin. (8) pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzute prin autorizaţie, în conformitate cu proiectul tehnic.(alineat modificat prin art. I pct. 2 din O.U.G. nr. 40/2017, astfel cum a fost modificată prin art. unic pct. 2 din Legea nr. 273/2017, în vigoare de la 31 decembrie 2017) „

|[(5¹) Pentru proiectele de infrastructură transeuropeană de transport, autorizaţiile de construire, certificatele de urbanism, avizele, acordurile, după caz, avizele de amplasament îşi menţin valabilitatea pe toată perioada implementării proiectelor, până la finalizarea executării lucrărilor pentru care au fost eliberate, respectiv până la data semnării procesului-verbal de recepţie finală a lucrărilor, cu condiţia începerii execuţiei lucrărilor în termen de 12 luni de la data emiterii autorizaţiei de construire. (alineat introdus prin art. IV pct. 3 din O.U.G. nr. 7/2016, în vigoare de la 18 martie 2016 până la 27 decembrie 2016)]|
|[(5¹) Pentru proiectele de infrastructură transeuropeană de transport şi amenajările hidrotehnice, autorizaţiile de construire, certificatele de urbanism, avizele, acordurile, după caz, avizele de amplasament, îşi menţin valabilitatea pe toată perioada implementării proiectelor, până la finalizarea executării lucrărilor pentru care au fost eliberate, respectiv până la data semnării procesului-verbal de recepţie finală a lucrărilor, cu condiţia începerii execuţiei lucrărilor în termen de 24 de luni de la data emiterii autorizaţiei de construire. (alineat modificat prin art. VII pct. 12 din O.U.G. nr. 100/2016, în vigoare de la 27 decembrie 2016 până la 5 mai 2017)]|

[30] „Renunţarea la beneficiul unui act administrativ individual nu duce la încetarea efectelor juridice ale acelui act, deoarece actul administrativ are eficienţă prin manifestarea unilaterală de voinţă a organului administrativ şi atâta timp cât actul nu a fost revocat de organul emitent, organul superior sau anulat de instanţa judecătorească, acesta continuă să-şi producă efectele”, în O. Podaru, op.cit., p.143.

[31] Dimpotrivă, legiuitorul prevede expres posibilitatea ca solicitantul unui certificat de urbanism să renunţe expres la „intenţia de a mai construi”, caz în care valabilitatea certificatului de urbanism încetează înainte de termen (art. 39 alin. (3) lit. a) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009).

[32] Nu avem cunoştinţă despre o practică administrativă în acest sens. De asemenea, legiuitorul nu reglementează o procedură care trebuie urmată de părţi în această situaţie, în funcţie de faptul începerii sau nu a lucrărilor de construcţii, la data intenţiei investitorului de a renunţa la dreptul de a construi. Cu toate acestea, dacă lucrările de construcţii autorizate nu au fost începute, renunţarea investitorului ar putea fi primită. Dacă, dimpotrivă, lucrările de construcţii au fost începute, atunci autoritatea administrativă emitentă ar trebui să-l oblige pe investitorul care intenţionează să renunţe la executarea lucrărilor începute la desfiinţarea acestora, potrivit legii.

[33] Avem în vedere ipoteza în care, prin faptul începerii lucrărilor şi a încorporării materialelor de construcţie, există o construcţie (un început de construcţie), indiferent de stadiul de realizare. Dacă lucrările de construire privesc doar amenajarea terenului, fără a se începe edificarea construcţiei, atunci vor fi aplicabile cele prevăzute în ipoteza de la pct. 2).

[34] Din lat. cessio. Derivat din verbul cedere.

[35] Vocabulaire juridique, sous diréction de G. Cornu, Association Henri Capitant, Quadrige/PUF, 2003, p.138 ‒ 139.

[36] Chestiunea este pur subiectivă. Pe un dobânditor al terenului poate să nu-l intereseze proiectul imobiliar început de către investitor, după cum, pentru un alt dobânditor al terenului, dreptul de a executa lucrări de construcţii într-o anumită configuraţie poate constitui motivul determinant al dobândirii (atunci când, de exemplu, părţile încheie, în prealabil, o promisiune bilaterală de vânzare, unde promitentul-vânzător se obligă să obţină dreptul de a executa lucrări de construcţii în conformitate cu un anumit proiect/detalii tehnice dorite de promitentul-cumpărător).

[37] Art. 546 C. civ. – „(1) Bunul care a fost destinat, în mod stabil şi exclusiv, întrebuinţării economice a altui bun este accesoriu atât timp cât satisface această utilizare.

(2) Destinaţia comună poate să fie stabilită numai de proprietarul ambelor bunuri.

(3) Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului principal, inclusiv în caz de înstrăinare sau de grevare a bunului principal.

(4) Încetarea calităţii de bun accesoriu nu poate fi însă opusă unui terţ care a dobândit anterior drepturi privitoare la bunul principal.

(5) Separarea temporară a unui bun accesoriu de bunul principal nu îi înlătură această calitate.

(6) Drepturile unui terţ privitoare la un bun nu pot fi încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu.”

[38] Pentru o critică a noţiunii de obligaţie propter rem, Stéphane Obellianne, Les sources des obligations, nr. 500, Presses universitaires d’Aix-Marseille, 2009, ,disponibil la http://books.openedition.org/puam/467?lang=fr.

[39] Autorizaţia (de construire) dă naştere unor drepturi şi obligaţii în persoana investitorului faţă de autoritatea administrativă, în contextul unui raport juridic de drept administrativ. Autorizaţia constituie un act administrativ individual, constitutiv de drepturi şi obligaţii determinate pentru investitor, care se prezintă sub forma unei manifestări unilaterale de voinţă care a emanat de la autoritatea publică, dând naştere unui raport juridic administrativ de subordonare.

[40] Solicitarea făcută de titularul autorizaţiei este soluţionată de către Primărie în termen de 2 luni. În practică, se pune problema care ar fi momentul în care această solicitare ar trebui făcută: după data încheierii unei promisiuni bilaterale de vânzare cu privire la teren pentru ca transferul să fie aprobat la data încheierii vânzării (dar atunci pot apărea dificultăţi în cazul în care Primăria autorizează transferul, dar promitentul-cumpărător nu mai doreşte cumpărarea terenului) sau după încheierea contractului de vânzare (cu consecinţa unei aşteptări de 2 luni până la soluţionarea cererii de transfer).

[41] Alături de legiuitor (art. 52 din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 830/2009), facem distincţia între termenul de valabilitate al autorizaţiei (termen în care investitorul este obligat să înceapă lucrările) şi durata de execuţie a lucrărilor (care reprezintă timpul fizic maxim necesar pentru realizarea efectivă a lucrărilor de construcţii autorizate şi care se stabileşte de către emitentul autorizaţiei). În cazul în care investitorul s-a conformat obligaţiei de a începe lucrările în cadrul termenului de valabilitate, valabilitatea autorizaţiei se extinde pe toată durata de execuţie a lucrărilor prevăzută prin autorizaţie, începând cu data anunţată a începerii lucrărilor [art.7 alin. (5) din Legea nr. 50/1991; art. 52 alin. (2) lit. b) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 830/2009]. Dacă investitorul nu a anunţat începerea lucrărilor, iar constatarea faptei de începere a lucrărilor fără înştiinţare s-a făcut în termenul de valabilitate a autorizaţiei, data începerii lucrărilor se consideră ca fiind ziua următoare datei de emitere a autorizaţiei [art. 7 alin. (8) din Legea nr. 50/1991].

[42] Potrivit art. 76 alin. (1) pct. c) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr.839/2009, investitorul are obligaţia de a anunţa autoritatea emitentă a autorizaţiei şi Inspectoratul de Stat în Construcţii despre data şi ora finalizării lucrărilor.

[43] Dacă au fost începute lucrări de construcţii, dar încă nu există un început de construcţie, care să poată face obiectul încheierii unui proces-verbal parţial pe stadii de execuţie, din analiza textelor legale [art. 75 lit. a) din Ordinul ministrului dezvoltării regionale și locuinței nr. 839/2009], rezultă că persoanele cărora le revin atribuţii în urmărirea execuţiei lucrărilor de construcţii sunt dirigintele de şantier şi responsabilul tehnic cu execuţia. Astfel, în principiu, acestea ar fi persoanele care ar avea competenţe legale în urmărirea lucrărilor şi care ar putea certifica, într-o manieră calificată, faptul nefinalizării lucrărilor. Dirigintele de şantier autorizat, ca reprezentant al beneficiarului, urmăreşte ca execuţia lucrărilor să se facă în deplină concordanţă cu autorizaţia emisă (inclusiv cu documentaţia tehnică _ D.T. (D.T.A.C./D.T.A.D, după caz, care a stat la baza emiterii autorizaţiei), cu respectarea proiectului tehnic pentru execuţia lucrărilor pe baza căruia a fost emisă, precum şi în conformitate cu reglementările tehnice în vigoare. Responsabilul tehnic cu execuţia este reprezentantul executantului (persoană juridică cu profil de activitate în construcţii) şi are, de asemenea, obligaţia urmăririi execuţiei lucrărilor.

---

 [S1]nu e cumva 839?