Rezumat

Prețul vânzării reprezintă contraprestația datorată de către cumpărător, pe care cumpărătorul urmărește să o obțină de la acesta ca urmare a transferului dreptului de proprietate. În activitatea notarială plata prețului poate implica diferite forme, în funcție de fiecare situație în parte și de anumite limite legale impuse. De asemenea, timpul necesar îndeplinirii acestei obligații de către cumpărător, precum și dovada plății pot ridica anumite obiecții din partea vânzătorului, solicitând de multe ori garanții ce nu presupun eforturi suplimentare din partea vânzătorului, acesta transferând cu bună-credință dreptul său de proprietate fără a încasa efectiv prețul vânzării. Notarul public trebuie să consulte părțile pentru a determina elementele vânzării și să consilieze părțile pentru a înlătura orice fel de nelămurire, precum și să asigure garanții îndestulătoare pentru vânzător.

           Plata prețului prin transferul bancar este o condiție indispensabilă pentru vânzarea bunurilor imobiliare, datorită valorii ce depășește de cele mai multe ori limita stabilită legal și pe care părțile nu o pot înlătura prin voința lor. De asemenea, aceste transferuri se pot efectua sub mai multe forme, inclusiv dematerializate și care spre deosebire de ordinele de plată bancare efectuate fizic la sediul instituției bancare, nu sunt ștampilate și semnate de către bancă pentru a oferi o veritabilă prezumție de plată. 

           Notarul public se confruntă cu diferite probleme în ceea ce privește proba efectuării viramentelor bancare, atât datorită îndatoririlor sale legale, cât și cu privire la determinarea ca veritabile dovezi de plată a diferitelor documente de plată prezentate de către părți. De asemenea, dovada plății prețului poate implica dificultăți ulterioare, datorită lipsei înscrisurilor doveditoare cu privire la efectuarea plății de către vânzător, acesta aflându-se în imposibilitate de a face dovada achitării prețului și de a putea încheia o tranzacție viitoare.

            În cazul în care plata urmează a se efectua ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, notarul public va îndruma părțile să prevadă în contract diferite clauze pentru a putea asigura un echilibru contractual în urma consilierii acestora.

            Pe măsură ce circuitul civil devine tot mai dinamic și sistemul bancar urmează a se dezvolta corespunzător pentru a conferi o siguranță sporită transferurilor și a înlătura riscurile ce pot surveni, precum și elemente ce pot asigura veridicitatea dovezilor de plată dematerializate.

Cuvinte-cheie: preț, dovadă, plată, virament, garanții

Conform art. 1.719 C. civ., obligațiile cumpărătorului sunt să preia bunul vândut și să plătească prețul vânzării. Dacă predarea imobilului implică, de regulă, un simplu acord, plata prețului poate ridica dificultăți atât în fazele premergătoare, cât și ulterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ridicând o serie de întrebări din partea atât a vânzătorului cât și a cumpărătorului.

Dispozițiile art. 1.720 C. civ. prevăd în sarcina cumpărătorului plata prețului de îndată ce proprietatea este transmisă, respectiv la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

            Prețul vânzării, în cazul imobilelor, depășește de cele mai multe ori limita pentru plata în numerar, dispozițiile Legii nr. 70/2015[1] plafonând plățile în numerar la un maximum de 50.000 lei între persoane fizice. În acest caz, se poate pune problema plății prețului și a siguranței încasării de către vânzător, în special ținând cont de faptul că prețul nu poate fi fragmentat, iar suma trebuie să fie achitată prin virament bancar. Viramentul este operațiunea bancară constând în debitarea contului unei persoane cu o anumită sumă pentru a credita cu aceeași sumă contul altei persoane.

Viramentul intern reprezintă executarea ordinului dat băncii de titularul contului care va fi debitat operând între două conturi deschise la aceeași instituție financiară, situație în care procesarea sumelor se efectuează imediat.

Viramentul extern operează între două conturi deschise la instituții bancare diferite, procesarea sumelor necesitând concursul ambelor bănci (a plătitorului și a beneficiarului), derulându-se în mai multe etape succesive, fapt de natură a întârzia punerea sumei la dispoziția beneficiarului prin creditarea contului acestuia de către banca sa. În tot acest timp, vânzătorul a transferat, cu bună-credință, dreptul de proprietate către cumpărător, fără a avea garanția cu privire la primirea prețului contractual.

Contul escrow

În ipoteza încheierii unui act de înstrăinare imobiliară, unul din instrumentele financiare puse de către instituțiile bancare la dispoziția părților în vederea remiterii prețului contractual este contul escrow – depozit colateral constituit în scopul protejării participanților la încheierea tranzacțiilor. Principala caracteristică a contului escrow este că permite depunerea sumelor în favoarea beneficiarului, însă ridicarea acestora este condiționată de îndeplinirea unor condiții anumite contractuale. În același timp, deponentul are posibilitatea recuperării integrale a disponibilului din cont, în cazul în care condițiile cerute nu sunt îndeplinite sau termenul de depunere al documentației este depășit. Beneficiul contului escrow este reprezentat de faptul că garantul tranzacției este instituția financiar-bancară ce gestionează contul.

              În ce privește reglementările cu caracter notarial, la autentificarea oricărui act juridic în care una dintre părți declară că a primit o sumă de bani, notarul public va întreba părțile și va consemna în act data la care a avut loc operațiunea și dacă banii au fost înmânați în numerar, prin virament bancar sau în orice altă modalitate de plată. În cazul în care părțile convin că plata unor sume de bani se va efectua în viitor, notarul public va specifica în mod expres în conținutul actului dacă sumele care se vor plăti sunt sau nu purtătoare de dobânzi, iar, în caz afirmativ, se va menționa cuantumul acestora. În acest sens, sunt avute în vedere atât situația în care plata a fost făcută anterior, în cazul în care există un antecontract spre exemplu, cât și situația în care plata se va face la o dată ulterioară. În practică, este des întâlnită situația în care cumpărătorul efectuează transferul imediat după semnarea actului, făcând dovada plății prin ordinul de plată.

Ordinul de plată și viramentul online

Ordinul de plată reprezintă o dispoziție fermă înaintată de către plătitor băncii sale privind transferul sumei indicate în document din contul său în contul beneficiarului pentru stingerea unei datorii. Este importantă distincția între transferul efectuat pe baza ordinului de plată în formă materializată, operat la sediul/sucursala unei instituții bancare și transferul online realizat de către cumpărător, inclusiv la momentul semnării; aceasta din urmă reprezintă o alternativă tot mai des întâlnită în practică datorită avantajelor ce le aduce cumpărătorului, însă ambele forme (de/materializată) ale transferului bancar au aceeași consistență juridică.

Art. 1.504 C. civ. prevede că, în situația în care plata se face prin virament bancar, ordinul de plată semnat de debitor și vizat de instituția de credit plătitoare prezumă efectuarea plății, până la proba contrară. Debitorul are oricând dreptul să solicite instituției de credit a creditorului o confirmare, în scris, a efectuării plății prin virament. Această confirmare face dovada plății.

Dispozițiile art. 1.497 C. civ. precizează că data plății, în cazul viramentului bancar, este aceea la care contul creditorului a fost alimentat cu suma de bani care a făcut obiectul plății. Din acest motiv, este important să distingem între data ordinului de plată și data plății.

Dacă în anumite situații viramentul poate opera într-un timp scurt, de multe ori procesarea operațiunii bancare necesită o perioadă de timp; în acest timp, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt lipsiți de securitate juridică, în anumite condiții: vânzătorul cu privire la încasarea prețului în condițiile semnării contractului, iar cumpărătorul în ipoteza achitării prețului înaintea semnării contractului.

Plata anticipată poate constitui o condiție, din partea vânzătorului, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În anumite situații părțile se pot înțelege, iar cumpărătorul poate efectua plata înainte de autentificarea actului de către notarul public, făcând dovada cu documentele justificative, însă această situație este întâlnită rareori în practică, presupunând o cunoaștere a părților și un grad ridicat de încredere între acestea.

De cele mai multe ori, notarul acordă consultanță juridică părților cu privire la garanțiile pe care le are fiecare în funcție de calitatea contractuală, și cu privire la alternativa care conferă cel mai mare grad de securitate juridică. În situația în care se manifestă voința părților de a rezerva cu certitudine un imobil sau de a achita un avans, părțile sunt îndrumate la încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare notată în cartea funciară, în special în cazul achitării unor sume de bani ce depășesc arvuna uzuală sau plata integrală până la un anumit termen, respectiv până la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Această variantă reprezintă o soluție sigură atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător, prin îndeplinirea condițiilor de opozabilitate față de terți și conferirea promitentului cumpărător avantajul inalienabilității imobilului în temeiul art. 627 alin. (4) C. civ.

Ordinul de plată vizat de bancă prezentat de către cumpărător reprezintă prezumția de plată a prețului contractual și presupune confirmarea – de către reprezentantul instituției financiare – cu privire la existența sumei și ordonarea plății către contul vânzătorului. Banca plătitoare a cumpărătorului acceptă spre executare ordinul de plată dacă plătitorul are deschis cont bancar la entitatea plătitoare; mijloacele bănești din contul plătitorului sunt suficiente pentru efectuarea transferului; asupra mijloacelor bănești din contul plătitorului nu sunt aplicate restricții legale (popriri) privind utilizarea acestora; ordinul de plată este întocmit în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare; ordinul de plată are anexat în susținere documentul justificativ, în cazul în care acest fapt este prevăzut de actele normative în vigoare.

Viramentul prin internet banking se poate realiza direct la momentul încheierii contractului, la data semnării lui de către cumpărător și prezintă avantaje, atât din punct de vedere al comisioanelor, cât și al mobilității și flexibilității utilizatorului în realizarea operațiunii de transfer.

Cu toate acestea, ordinul de plată generat de aplicațiile de internet banking nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 1.504 C. civ., motivat de faptul că nu este vizat de instituția bancară. Lipsa avizării documentului justificativ nu trebuie interpretată în sensul dispozițiilor O.G. nr. 17/15.07.2015 privind reglementarea unor măsuri fiscal-bugetare și modificarea și completarea unor acte normative, cu privire la eliminarea obligativității folosirii ștampilei pentru documentele emise de către persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, precum și de către entitățile fără personalitate juridică. Indiferent dacă ordinul de plată este sau nu semnat de debitor, anumite documente justificative fac mențiunea că instituția bancară nu este obligată prin actul respectiv.

Din această perspectivă, evoluția circuitului civil și dorința de accelerare nu pot decât să conducă, în timp, la concluzia că și această procedură poate reprezenta o prezumție de plată valabilă, fiind necesară determinarea elementelor ce pot conferi siguranță juridică pentru a da eficiență prezumției. În prezent, ordinul de plată electronic prezintă o anumită nesiguranță din punct de vedere al reproducerii sale, fiind necesară instituirea unor elemente de securizare a acestui document digital.

Cum putem verifica o plată efectuată prin internet banking?

În cazul în care vânzătorul și cumpărătorul au cont deschis la aceeași instituție bancară, efectuarea plății prin virament bancar se poate verifica imediat. De asemenea, în baza protocoalelor interbancare încheiate între anumite instituții financiare, procesarea transferurilor operează cu rapiditate.

Transferul online presupune 3 etape: prima, cea în care se ordonă plata, a doua etapă, blocarea și transmiterea sumei către banca vânzătorului și a treia etapă, cea în care plata este recepționată și se evidențiază efectiv în contul vânzătorului.

Documentul din care rezultă certitudinea că plata a fost procesată este extrasul de cont care redă operarea efectivă de către bancă a ordinului de plată, înscris disponibil în cea de-a doua etapă.

În ce condiții se poate revoca un virament bancar de către cumpărător? De principiu, plătitorul nu poate revoca ordinul de plată după transmiterea acestuia sau după exprimarea consimțământului său pentru executarea operațiunii de plată către beneficiarul plății. Cu toate acestea, doar în baza unui motiv întemeiat, emitentul poate revoca ordinul de plată până la momentul executării acestuia de către banca plătitoare, revocarea devenind fără efect dacă a fost înregistrată la bancă după data procesării efective a viramentului.

Garanțiile și drepturile cumpărătorului

Una dintre întrebările cel mai des întâlnite în practică, adresată de către vânzător, este aceea cu privire la garanția plății. Întrebarea este justificată, deoarece de la momentul încheierii contractului acesta transmite cumpărătorului dreptul de proprietate, iar notarul public nu are posibilitatea de a „bloca” actul și de a amâna îndeplinirea operațiunilor de carte funciară.

             Sancțiunea neplății prețului este prevăzută de dispozițiile art. 1.724 C. civ., și stabilește că atunci când cumpărătorul nu a plătit, vânzătorul este îndreptățit să obțină executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării, precum și, în ambele situații, daune-interese, dacă este cazul.

            Conform art. 2.386 C. civ., vânzătorul beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra imobilului vândut pentru prețul datorat. De asemenea, conform art. 101 din Legea nr. 36/1995 cu modificările și completările ulterioare, înscrisul autentificat de notarul public care constată o creanță certă și lichidă are putere de titlu executoriu la data exigibilității acesteia. Legea nr. 7/1996, cu modificările ulterioare, prevede în art. 37 alin. (6), că în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară, iar potrivit alin. (9), atunci când în înscrisul doveditor al vânzării se învederează că prețul nu a fost plătit ori nu a fost plătit în întregime, privilegiul pentru garantarea prețului datorat se înscrie din oficiu, în folosul vânzătorului. Din câte putem observa, dorința legiuitorului a fost de a oferi garanții creditorului și de a-l proteja cât mai bine, inclusiv fără ca acesta să solicite acest lucru.

Înscrierea acestui drept de ipotecă legală nu reprezintă pentru vânzător o garanție ideală, deoarece executarea cumpărătorului care nu achită prețul presupune timp și costuri suplimentare, existând și riscul ca, în urma măsurilor de executare silită imobiliară, suma datorată să nu fie recuperată integral. În cazul cumpărătorului executat silit prin vânzarea la licitație publică a bunurilor, pe lângă cheltuielile efectuate cu prilejul executării, prețul imobilului poate fi inferior prețului de evaluare (și sub cel cu care a fost achiziționat de la vânzătorul creditor). Acest rezultat nu este dorit de vânzător, el transferând cu bună-credință proprietatea imobilului și dorind să obțină prețul stabilit.

Conform art. 1.728 C. civ., „atunci când vânzarea are ca obiect un bun imobil și s-a stipulat că în cazul în care nu se plătește prețul la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă poate să plătească și după expirarea termenului cât timp nu a primit declarația de rezoluțiune din partea vânzătorului”. Potrivit dispozițiilor art. 902 alin. (2) pct. 11 C. civ., rezoluțiunea va produce efecte față de terți doar sub rezerva notării pactului comisoriu, a declarației de rezoluțiune sau de reziliere unilaterală a contractului în cartea funciară. Deși stipulată în contractele de vânzare-cumpărare, rezoluțiunea de plin drept ce ar interveni în caz de neplată nu produce efecte ope legis.

În ceea ce privește rezoluțiunea unilaterală, reglementată în condițiile art. 1.552 C. civ., în situația în care cumpărătorul nu a efectuat plata până la termenul stabilit, aceasta poate fi eficientă juridic prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere. Declarația de rezoluțiune sau de reziliere trebuie efectuată cu respectarea condițiilor de opozabilitate, în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea corespunzătoare acestora, devenind irevocabilă de la data comunicării ei către debitor sau, după caz, de la data expirării termenului de când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.

Pactul comisoriu, reglementat de dispozițiile art. 1.553 C. civ., reprezentă o rezoluțiune convențională, având ca efect desființarea contractului ca urmare a neexecutării culpabile a anumitor obligații asumate. Părțile trebuie să prevadă în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea de plin drept a contractului, măsura desființării contractului fiind subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării. Punerea în întârziere a debitorului produce efecte doar dacă sunt indicate expres condițiile în care pactul comisoriu operează.

În temeiul prevederilor legale incidente[2], la solicitarea părții creditoare, notarul poate să constate dacă sunt îndeplinite condițiile de activare a pactului comisoriu, cu consecința desființării contractului cu efect retroactiv și repunerii părților în situația anterioară. În acest caz, notarul public poate sa emită o încheiere de certificare ce urmează a fi comunicată către cartea funciară. În ipoteza în care prin lege sau prin convenția părților nu s-a prevăzut altfel, fiecare parte este ținută să restituie celeilalte prestațiile primite.

Dovada achitării prețului

            Chiar dacă părțile și-au îndeplinit în totalitate obligațiile asumate, iar prețul contractual a fost plătit de cumpărător și primit integral de vânzător, dovada achitării prețului contractual poate prezenta relevanță în situația verificării istoricului imobilului pentru o nouă operațiune juridică. Astfel, în ipoteza în care actul de dobândire nu menționează că prețul a fost achitat integral, notarul public trebuie să solicite dovezi în acest sens, probă ce poate ridica anumite dificultăți direct proporționale cu perioada dintre momentul încheierii contractului și noua tranzacție.

            Așa cum am menționat, ordinul de plată vizat de bancă constituie doar o prezumție, momentul plății, conform prevederilor art. 1.497 C. civ., fiind considerat cel la care contul creditorului a fost alimentat cu suma de bani care a făcut obiectul plății. Pentru a oferi cumpărătorului mijloace prin care poate dovedi plata, dispozițiile art. 1.504 alin. (2) C. civ. prevăd că debitorul are oricând dreptul să solicite instituției de credit a creditorului o confirmare, în scris, a efectuării plății prin virament, această confirmare reprezentând dovada plății.

Deci, dovada plății prețului contractual se poate face fie prin extras de cont din partea creditorului, fie prin adresa emisă la solicitarea debitorului de către banca creditorului ce confirmă efectuarea plății.

Ce valoare are declarația creditorului privind încasarea integrală a prețului și în ce condiții poate acesta să dea această declarație?

În lipsa unui document justificativ privind remiterea/încasarea prețului contractual (a extrasului de cont), ar putea reprezenta o soluție viabilă declarația dată în formă autentică de către creditor, inclusiv a persoanei desemnate să primească prețul, din care să reiasă că întreaga sumă a fost încasată în modalitatea prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 24 alin. 4 lit. a) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, drepturile reale imobiliare și promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părțile au stipulat rezilierea sau rezoluțiunea în baza unor pacte comisorii, se radiază în baza unei declarații în formă autentică a părților, caz în care, notarul public va putea solicita creditorului, la autentificarea înscrisului, contractul de vânzare-cumpărare și înscrisurile deținute (ordin de plată, extras bancar) iar confirmarea din partea persoanei ce trebuie să încaseze prețul urmând să fie suficientă și să pună capăt executării contractului.

              Încheierea contractului și eliberarea unei copii a contractului în vederea efectuării plății nu reprezintă o soluție ideală deoarece, în ipoteza în care plata nu se va efectua, actul nu este lovit de nulitate, notarul public fiind obligat să elibereze duplicate sau copii legalizate oricăreia dintre părți. De asemenea, mențiunea achitării prețului contractual în baza ordinului de plată prezentat de către cumpărător nu reprezintă o alternativă corectă, în special ținând cont de faptul că notarul nu va avea posibilitatea de a nu înscrie înscrisul în cartea funciară având obligația efectuării, de îndată, a demersurilor.

            Concluzie

Fie că este vorba de ipotecă legală, de rezoluțiune unilaterală sau pact comisoriu, notarul public are obligația legală de a consilia părțile, de a le oferi lămuriri în vederea păstrării unui echilibru contractual și a garanta legalitatea încheierii actului. În măsura în care sistemul bancar va dezvolta instrumente eficiente materializate prin elemente de siguranță financiară privind plățile operate online, vor putea fi asigurate securitatea circuitului civil și stabilitatea raporturilor juridice.

---

[1] Art. 10. – „Operațiunile de încasări și plăți în numerar între persoanele fizice, altele decât operațiunile de încasări și plăți realizate prin intermediul instituțiilor care prestează servicii de plată autorizate de Banca Națională a României sau autorizate în alt stat membru al Uniunii Europene și notificate către Banca Națională a României, potrivit legii, efectuate ca urmare a transferului dreptului de proprietate asupra unor bunuri sau drepturi, a prestării de servicii, precum și cele reprezentând acordarea/restituirea de împrumuturi, se pot efectua în limita unui plafon zilnic de 50.000 lei/tranzacție. Sunt interzise încasările și plățile fragmentate în numerar pentru tranzacțiile mai mari de 50.000 lei, precum și fragmentarea unei tranzacții mai mari de 50.000 lei.”

[2] Codul civil – art. 1.274 alin. (2), art. 1.350 și art. 1.351, art. 1.516, art. 1.522 și art. 1.523, art. 1.538 și următoarele, art. 1.552 și art. 1.557.

Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare – art. 24 alin. (4) lit. b).

Codul de procedură civilă – art. 199 alin. (1).

Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, republicată, cu modificările ulterioare – art. 85 și art. 165.