REZUMAT:Instituția procuratorului de fonduri este una de tradiție în activitatea notarială, care, în unele situații poate ridica întrebări cu privire la mecanismul și efectele acesteia, întrucât este o creație a practicii notariale ce nu se regăsește în cuprinsul Codului civil. Procuratorul de fonduri se referă la situația în care o persoană figurează în cuprinsul unui contract pentru a pune la dispoziția cumpărătorului (respectiv a procura acestuia) fondurile necesare pentru achitarea prețului vânzării, fără însă ca procuratorul de fonduri să aibă calitatea de cumpărător.

Este important de subliniat că procuratorul de fonduri dintr-un contract de vânzare poate fi un donator care face o liberalitate față de cumpărător sau un împrumutător care pune la dispozție prețul, dar vrea ca ulterior acesta să fie restituit sau un terț ce îndeplinește o obligație. Prezentul articol urmărește să lămurească și următoarele situații:

1. Ce se întâmplă cu situația în care contul în care se plătește aparține vânzătorilor, însă persoana care plătește prețul nu este cumpărătorul?

2. Dar în ipoteza în care acest cont nu aparține vânzătorilor, ci unei terțe persoane?

În cazul situațiilor expuse, practica notarială nu este una unitară, situație explicabilă și prin prevederile legale exprese în acest sens. Punerea în aplicare a acestor raporturi juridice complexe rămâne la aprecierea notarilor publici instrumentatori.

În concluzie, soluționarea în practică a acelor situații juridice care presupun existența unor raporturi juridice complexe, asemenea celor menționate mai sus, se poate face fie prin intermediul unor acte separate, fie printr-un singur act, apelând la instituția procuratorului de fonduri. Opinăm că cea de a doua variantă este una ce rezolvă cu eficiență și eleganță raporturile juridice complexe ce pot lua naștere în circuitul civil, fiind menită a le soluționa cu celeritate.

CUVINTE CHEIE: contract de vânzare, procurator de fonduri, donație, împrumut, cont, terț

Procuratorul de fonduri este o instituție de tradiție în dreptul notarial și se referă la situația în care o persoană figurează în cuprinsul unui contract în scopul de a pune la dispoziția cumpărătorului (respectiv a procura acestuia) fondurile necesare pentru achitarea prețului vânzării, fără însă ca procuratorul de fonduri să aibă calitatea de cumpărător.

Pentru neavizați, această construcție juridică ridică mari semne de întrebare întrucât instituția procuratorului de fonduri este o creație a practicii și nu se regăsește în cuprinsul Codului civil. O persoană fără cunoștințe juridice care caută pe internet noțiunea „procurator de fonduri” găsește cel mult explicația că „procuratorul de fonduri este un donator care donează cumpărătorului unui bun fondurile necesare achiziționării respectivului bun” și foarte puține informații despre efectele juridice ale acestei instituții. După cum urmează să arătam, această definiție este departe de a fi completă, întrucât procuratorul de fonduri NU este neapărat un donator. Mai mult decât atât, trebuie discutat și ce drepturi ar putea invoca acest procurator de fonduri în urma încheierii contractului.

La momentul redactării contractului de vânzare-cumpărare este necesar să se determine care sunt obligațiile părților și, în principal, cum și în ce măsură executarea obligațiilor s-a efectuat, precum și dacă s-a efectuat în mod corespunzător. În ceea ce îl privește pe cumpărător, principala sa obligație este aceea de a plăti prețul vânzării. Pentru acest motiv, în cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare, notarii au inserat varii clauze menite să securizeze tranzacția din punctul de vedere al vânzătorului. Trebuie să avem în vedere faptul că întrucât contractul de vânzare-cumpărare este un contract translativ de proprietate, în teorie, acest lucru înseamnă că proprietatea se transmite de drept de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în forma prevăzută de lege. În art. 1.674 Noul Cod civil (NCC), referitor la transmiterea proprietății, se precizează faptul că, exceptând cazurile prevăzute de lege ori atunci când din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit. Facem, de asemenea, mențiunea că în cuprinsul articolului 1.676 NCC se precizează că, în materia vânzării imobilelor, strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară. În realitate, dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

Așadar, pentru moment, și în cazul imobilelor, încheierea contractului în forma prevăzută de lege (forma autentică) are efect translativ independent de plata prețului, predare sau alte formalități.

Pentru acest motiv, în cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare se inserează frecvent clauze care să securizeze tranzacția din punctul de vedere al vânzătorului pentru a se preîntâmpina o situație în care, în fapt, vânzătorul este în situația în care dreptul său de proprietate a fost transmis, însă cumpărătorul nu are niciun fel de intenție de plată a prețului. Astfel, în funcție de dorințele părților și de preferințele practice ale notarului instrumentator, se procedează la inserarea unor clauze cu privire la condițiile în care operează rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, se face mențiune în mod expres despre înscrierea ipotecii legale în favoarea vânzătorului sau se inserează pacte comisorii exprese care determină desființarea de drept a contractului pentru neîndeplinirea obligației de plată a prețului. Se observă, astfel, că preocuparea principală este dacă obligația de plată a prețului a fost executată sau nu în mod corespunzător, neexistând însă, în aceeași măsură, o preocupare pentru persoana care efectuează plata prețului. De multe ori, în contractele de vânzare-cumpărare se stipulează doar contul în care se va vira prețul vânzării, cont deschis evident, pe numele unuia dintre vânzători (de cele mai multe ori).

Dorim însă ca prin acest articol să ne oprim și asupra aspectelor neglijate de multe ori în cuprinsul contractelor, respectiv:

1. Ce se întâmplă însă cu situația în care contul în care se plătește aparține vânzătorilor însă persoana care plătește prețul nu este cumpărătorul?

• Dar în ipoteza în care acest cont nu aparține vânzătorilor, ci unei terțe persoane?

Opinăm că atât în situația de la punctul 1, cât și în situația de la punctul 2 ne aflăm în ipoteza unor contracte complexe care încorporează în cuprinsul lor atât dispozițiile referitoare la vânzarea care operează între proprietar și cumpărător, cât și, de la caz la caz, dispozițiile unui alt contract în temeiul căruia se produc efectele față de terțele persoane implicate.

1. Persoana care plătește prețul nu este cumpărătorul.

În practica notarială sunt des întâlnite situațiile în care persoana care efectuează plata prețului dintr-un contract de vânzare-cumpărare nu este dobânditorul bunului. Se poate observa acest lucru inclusiv prin prisma preocupării legiuitorului pentru acest subiect, preocupare concretizată și în existența reglementărilor referitoare la ipoteca legală. În conformitate cu art. 2.386 alin. (3) NCC, este prevăzut un drept de ipotecă legală ,,pentru cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil asupra imobilului astfel dobândit, până la restituirea împrumutului”.

În prezent, nu există o practică unitară pentru cazul în care persoana care plătește prețul nu este cumpărătorul. Unii notari refuză să întocmească actul în această situație și impun părților ca anterior încheierii contractului de vânzare să efectueze orice transferuri de bani vor găsi ca fiind necesare, astfel încât prețul să se plătească din contul cumpărătorului în cel al vânzătorului; alți notari preferă să întocmească contractul de vânzare în aceste condiții, dar refuză să facă orice fel de mențiune cu privire la proveniența prețului, consemnând doar faptul că plata se va face în contul X deschis pe numele vânzătorului; există, de asemenea, și notari care optează pentru întocmirea, în mod obligatoriu, a două contracte distincte: primul care să justifice proveniența banilor ce constituie prețul și cel de al doilea contract este cel de vânzare-cumpărare.

În realitate, plata prețului făcută de către altă persoană poate avea una dintre următoarele trei motivații juridice:

a. Plata prețului se face de către o altă persoană cu titlu de donație. Cel mai des, pentru cumpărător, plata prețului este efectuată de către părinții săi.

b. Plata prețului se face de către altă persoană, cu titlu de împrumut.

c. Plata prețului se face de către o altă persoană care, la rândul său, prin efectuarea plății execută o obligație pe care o are față de cumpărător, obligație ce s-a născut dintr-un alt contract.

În toate cele trei situații plata prețului de către o altă persoană este perfect valabilă și nu este de natură a contraveni dispozițiilor legale. Se pune însă problema în ce manieră ar trebui să fie redactat/e înscrisul/înscrisurile juridice de către notar și care sunt, în concret, efectele pe care le generează.

1. Atunci când plata prețului se face cu titlu de donație, după cum arătam și anterior, unii notari preferă să individualizeze transmiterea sumei ce va constitui preț printr-un contract separat de donație. Această practică este una evident corectă. Cu toate acestea, menționăm că există posibilitatea folosirii unei instituții de tradiție din practica notarială, respectiv instituția procuratorului de fonduri. În concret, se va opta pentru redactarea unui contract complex, cu includerea în cuprinsul aceluiași contract atât a dispozițiilor referitoare la vânzare, cât și a faptului că există un terț care va plăti prețul cu titlu de donație, cu distincția că acesta, în dreptul calității, acest terț va fi identificat ca fiind procurator de fonduri. În cuprinsul contractului se vor face mențiunile corespunzătoare incidente în materia donației, respectiv faptul că procuratorul de fonduri nu este insolvabil și poate dispune cu titlu gratuit. Se va menționa, de asemenea, faptul că părților li s-au adus la cunoștință prevederile referitoare la rezerva succesorală, respectiv prevederile art. 1.088 C. civ. Atragem atenția că, în ceea ce privește transferul sumelor de bani din patrimoniul procuratorului de fonduri, aceasta este o veritabilă donație, fiind aplicabile prevederile legale referitoare la forma contractului, cele referitoare la capacitățile de a dispune și de a primi prin donație, precum și cele ce fac referire la irevocabilitatea de gradul 2. Din acest punct de vedere trebuie precizat că obiectul donației este suma de bani pusă la dispoziție de către procuratorul de fonduri și nu imobilul. Astfel încât, dacă la o dată ulterioară se va constata că prin această donație s-a încălcat rezerva succesorală, atunci, în urma aplicării reducțiunii, ceilalți moștenitori vor dobândi drepturi asupra sumelor de bani ce au făcut obiectul donației și nu asupra imobilului. Totodată, în această situație, opinăm că este necesară înscrierea acestui act în Registrul Național Notarial de Evidență a Liberalităților. Precizăm totodată că, în toate cazurile, independent de faptul că se optează pentru redactarea a două contracte distincte, respectiv a contractului de donație și ulterior a contractului de vânzare-cumpărare, sau se optează pentru redactarea unui singur contract cu menționarea corespunzătoare a procuratorului de fonduri din donație, în ceea ce privește calculul taxelor notariale, ambele operațiuni vor trebui să fie luate în considerare de către notarul instrumentator pentru individualizarea onorariului și a taxelor aferente. Concret, vom avea o primă taxă stabilită pentru contractul de vânzare-cumpărare și o a doua taxă pentru donația sumei de bani ce constituie prețul.

În multe cazuri, instituția procuratorului de fonduri este folosită pentru procurarea unui imobil de către un minor cu punerea la dispoziție a fondurilor necesare de către părinții săi. În această ipoteză subliniem faptul că actul de dobândire reprezintă pentru minor un act de dispoziție ce nu va putea fi încheiat decât cu respectarea dispozițiilor prevăzute de Codul civil pentru încheierea actelor de către persoanele lipsite de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu restrânsă. Astfel pentru minorul sub 14 ani actul se va încheia de către ocrotitorul legal cu încuviințarea autorității tutelare, iar pentru minorul de 14 – 18 ani actul se va încheia de către minor, personal, însă cu dubla încuviințare a ocrotitorului legal și a autorității tutelare. Ținem să subliniem faptul că instituția procuratorului de fonduri poate fi folosită în toate cazurile și nu doar în situațiile în care parte în contractul de vânzare-cumpărare este un minor.

Calificarea provenienței prețului și titlul cu care se face această plată prezintă interes totodată și din punctul de vedere al regimului pe care îl va avea bunul. Dacă cumpărătorul este căsătorit sub un regim comunitar (legal sau convențional), calificarea acestei sume va atrage după caz calitatea de bun propriu sau calitatea de bun comun devălmaș. Concret, dacă plata prețului se face, de exemplu, de către părinții unuia dintre soți cu titlu de donație făcută copilului lor, atunci, în temeiul subrogației reale cu titlu particular, bunul dobândit va înlocui suma de bani. Astfel, suma are caracterul de bun propriu și bunul achiziționat va deveni, la rândul său, un bun propriu al soțului cumpărător. Prezența celuilalt soț în cuprinsul actului în ipostaza de declarant ce recunoaște calitatea de bun propriu al imobilului astfel dobândit este utilă, însă nu absolut necesară (în cazul în care tranzacțiile se fac prin bancă, la nevoie, se poate atesta ușor cu extrase de cont faptul că prețul provine în întregime din sursele donatorului).

• Atunci când plata prețului se face cu titlu de împrumut. 

În această situație ne aflăm în prezența unui contract complex ce cuprinde atât dispozițiile din materia împrumutului, cât și pe cele din materia contractului de vânzare-cumpărare. În fapt, cumpărătorul procură suma de bani ce reprezintă prețul bunului printr-un împrumut, iar procuratorul de fonduri are calitatea de împrumutător, în vreme ce cumpărătorul are calitatea de împrumutat.

În situația în care din discuția cu părțile reiese că persoana care pune la dispoziție suma de bani o face cu titlu de împrumut, în cuprinsul contractului trebuie introduse prevederile aferente. Astfel, se vor face mențiunile cu privire la existența sau inexistența dobânzii și se va stipula termenul scadent de restituire a împrumutului, modul în care se va face restituirea (unitar, în tranșe etc.), precum și moneda în care se va face această restituire. Totodată, în acest caz se vor preciza ca fiind incidente și prevederile art. 2.386 alin. (3) C. civ., referitoare la cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil și care beneficiază de ipotecă legală asupra imobilului astfel dobândit pentru restituirea împrumutului.

În mod evident este posibilă redactarea contractului de împrumut în mod separat și distinct de contractul de vânzare-cumpărare, însă există și posibilitatea cuprinderii acestor două contracte într-un singur înscris, folosind în mod elegant instituția procuratorului de fonduri. În ceea ce privește taxarea – indiferent de varianta de redactare pentru care se optează (două contracte separate sau un singur contract complex, folosind instituția procuratorului de fonduri) –, se vor taxa două operațiuni distincte: 1. taxarea contractului de vânzare-cumpărare fie la valoarea prețului, fie la valoarea imobilului conform ghidului orientativ cu privire la valorile imobiliare existente în Ordinul nr. 46/C din 6 ianuarie 2011 pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici; 2. taxarea contractului de împrumut conform Anexei 2, pct. XII, lit. b la Ordinul nr. 46/C din 6 ianuarie 2011 pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici.

c. Plata se face de către o terță persoană cu titlu de executare a unei obligații născute dintr-un alt contract.

Pot apărea multe asemenea situații, iar dintre acestea redăm cu titlu de exemplu:

I. C (cumpărător) urmează să cumpere un imobil de la V (vânzător). La momentul la care se prezintă la notar, din discuția cu părțile reiese că prețul va fi plătit nu de către C, ci de către o altă persoană (D). Din încercarea de a clarifica titlul cu care se va face această plată reiese faptul că D a luat cu titlu de împrumut, în urmă cu doi ani, o sumă de bani de la C, iar D va restitui suma împrumutată (total sau parțial) prin achitarea prețului datorat de C. Situația este perfect legală și considerăm că sunt necesare următoarele mențiuni: notarul va face referire în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare atât despre faptul că plata prețului se va face de către D, cât și despre faptul că plata se face cu titlu de restituire a împrumutului încheiat între D și C la data de (…) prin înscrisul cu numărul (…). Totodată, notarul va trebui să facă mențiunea ce va constitui chitanță liberatorie pentru D cu privire la achitare (totală sau parțială). În ceea ce privește taxarea, în situația în care contractul de împrumut a fost constatat printr-un act autentic, acesta va fi taxat ca o declarație de primire a prețului, a sultei sau a oricărei creanțe care a fost stabilită de părți printr-un alt înscris autentificat de notarul public (potrivit pct. 9 al Anexei 1 la Ordinul nr. 46/C din 6 ianuarie 2011 pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici), iar în cazul în care împrumutul nu a fost constatat printr-un act autentic notarul public va trebui să taxeze la valoare, conform Anexei 2, pct. XII, lit. b la Ordinul nr. 46/C din 6 ianuarie 2011 pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici.

II. Cumpărătorul (C) a vândut la rândul său, printr-un alt înscris, un bun unei persoane (X) în schimbul unui preț (P1). La momentul la care se prezintă la notar C dorește să achiziționeze de la un vânzător (V) un alt bun pentru un preț (P). Întrucât, până la momentul acesta, X nu a îndeplinit obligația de plată a prețului P1, părțile doresc ca X să achite (în întregime sau parțial) P1 în contul lui V, în numele lui C. Prin efectuarea acestei plăți, X realizează o dublă operațiune. În primul rând își stinge propria obligație de plată a P1 din contractul anterior, iar pe de altă parte îndeplinește obligația lui C de a plăti lui V prețul P, datorat pentru achiziționarea noului bun.

III. F datora lui C o sultă, întrucât, în anul 2018, F și C au partajat bunurile rezultate din moștenirea de pe urma mamei lor. În contractul de partaj s-a menționat că F îi datorează suma X lui C cu titlu de sultă și cu termen de plată trei ani de zile. În anul 2020, C dorește să achiziționeze un imobil pe care să îl cumpere de la V. La momentul autentificării contractului de vânzare-cumpărare, părțile explică notarului că prețul va fi plătit în fapt de către F, prin această plată F înțelegând să își îndeplinească obligația de plată a sultei X. Notarul va face mențiunile corespunzătoare în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare cu privire la faptul că plata prețului valorează pentru F achitarea sultei.

• O altă situație care ridică semne de întrebare este aceea dacă notarul poate să accepte ca plata prețului de vânzare să se realizeze în contul unei terțe persoane, alta decât vânzătorul? Opinăm că da, însă notarul public are obligația de a face mențiunile corespunzătoare cu privire la motivația juridică pentru această plată. Am identificat următoarele situații în care poate apărea această ipoteză:

Plata se face în contul unei terțe persoane în vederea stingerii unei obligații pe care vânzătorul o are față de această persoană. De exemplu, situația în care vânzătorul datorează o sumă de bani unei persoane X dintr-un contract de împrumut și dorește ca în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare să se stipuleze obligația cumpărătorului de a achita prețul direct în contul lui X, în vederea stingerii obligației de restituire a împrumutului. Considerăm că în acest caz este obligația părții de a pune la dispoziția notarului înscrisul din care rezultă obligația de restituire, iar notarul va trebui să facă mențiunile corespunzătoare în cuprinsul contractului. X poate să figureze în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare pentru a menționa că înțelege ca prin plata prețului în contul său să opereze stingerea datoriei și să nu mai aibă pretenții față de vânzător cu privire la restituirea acestei sume, însă acest lucru nu este obligatoriu. Întrucât plata se va face prin bancă există posibilitatea eliberării de către instituția bancară a unei dovezi, conform Codului civil, din care să reiasă achitarea obligației. În ceea ce privește taxarea, menționăm faptul că, după cum am arătat și în exemplele anterioare, dacă contractul de împrumut a fost anterior consemnat într-un înscris autentic operațiunea de restituire se va taxa doar cu suma fixă (potrivit pct. 9 al Anexei 1 la Ordinul nr. 46/C din 6 ianuarie 2011 pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici). Dacă însă contractul de împrumut nu a fost redactat în formă autentică, notarul va trebui să taxeze pe de o parte vânzarea, iar pe cealaltă parte la valoarea sumei restituite conform Anexei 2, pct. XII, lit. b la Ordinul nr. 46/C din 6 ianuarie 2011 pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici).

Este posibil ca plata să se facă în contul unei terțe persoane întrucât vânzătorul dorește să facă o liberalitate persoanei, având în vedere prevederile din Codul civil referitoare la stipulația pentru altul. Considerăm că întrucât articolul 1.286 alin. (1) C. civ. stipulează că dacă terțul beneficiar nu acceptă stipulația, dreptul său se consideră a nu fi existat niciodată, este util ca terțul beneficiar să figureze în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare. În caz contrar, părțile se pot regăsi în situația în care plata sumei de bani se face în contul terțului beneficiar, însă acesta nu dorește să accepte stipulația, suma de bani rămâne consemnată la bancă pe numele său, iar vânzătorul stipulant va trebui să se adreseze instanței pentru deblocarea, respectiv returnarea sumei de bani. În ceea ce privește taxarea, stipulația liberalitate se va taxa la valoare, conform Anexei 2, pct. XII, lit. b la Ordinul nr. 46/C din 6 ianuarie 2011 pentru aprobarea Normelor privind tarifele de onorarii pentru serviciile prestate de notarii publici), suplimentar față de taxele percepute pentru vânzare.

În concluzie, soluționarea în practică a acelor situații juridice care presupun existența unor raporturi juridice mai complexe, asemenea celor menționate mai sus, se poate face fie prin intermediul unor acte separate, fie printr-un singur act, apelând la instituția procuratorului de fonduri. Opinăm că cea de a doua variantă este una ce rezolvă cu eficiență și eleganță raporturile juridice complexe ce pot lua naștere în circuitul civil, fiind menită a le soluționa cu celeritate.