Studiu de caz

REZUMAT: Doi soți, având cetățenie israeliană, au convenit să cumpere un apartament în București semnând chiar un antecontract. La termenul fixat pentru autentificarea vânzării, s-a ridicat problema regimului juridic al terenului aferent apartamentului, dată fiind incapacitatea străinilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România. În cele ce urmează vom explica soluția juridică a acestei probleme.

      CUVINTE-CHEIE: cetățeni israelieni, contract de superficie, stat terț, nud proprietar, condiție suspensivă, bun principal, bun accesoriu.

În activitatea lor, notarii se confruntă adesea cu solicitarea unui cetățean străin de a dobândi teren printr-un act inter vivos . În contextul legislativ reprezentat de dispozițiile articolului 44 alin. (2) din Constituție, „(…)cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.”

      Legea organică la care face referire textul constituțional o constituie Legea nr. 312/2005[1], care în articolul 6 alin. (1) stabilește pentru cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice aparținând statelor terțe posibilitatea de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, numai în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate.

Statul Israel, a căror cetățenie o aveau promitenții-cumpărători, intră în categoria statelor terțe, motiv pentru care trebuie să se verifice dacă există tratat între România și Israel în baza căruia cetățenii israelieni ar putea dobândi teren în România. În urma verificărilor întreprinse de noi, nu am identificat existența vreunui tratat sau acord încheiat între cele două state în această problemă[2].

Dacă apartamentul, obiect derivat al antecontractului de vânzare, constituie bun principal, terenul aferent acestuia va intra în noțiunea părți comune aflate în coproprietate forțată și având un caracter de accesorialitate față de bunul principal. În acest caz, potrivit art. 651 din Codul civil, „cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spațiului care constituie bunul principal”.În practică însă se constată că există cărți funciare distincte pentru teren și pentru celelalte părți comune, care prin natura sau destinația lor se află în coproprietate forțată.

Prin urmare, dificultatea constă în stabilirea regimului juridic viitor al terenului față de incapacitatea promitenților-cumpărători de a dobândi teren prin acte juridice inter vivos. Încă de la început precizăm că, potrivit art. 1.225 alin. (1) din Codul civil, „obiectul contractului îl reprezintă operaţiunea juridică, precum vânzarea, locaţiunea, împrumutul şi altele asemenea, convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor contractuale”.

În cazul analizat însă, deși părțile au solicitat încheierea unui contract de vânzare, notarul va fi pus în situația de a le autentifica un contract de superficie. Să ne explicăm. „Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă”[conform art. 693 alin. (1) Cod civil].

Or, o varietate de superficie ia naștere și atunci când proprietarul fondului înstrăinează construcția, păstrându-și în continuare calitatea de nud proprietar[3].

Prin urmare, în contractul de superficie se va transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului, de coproprietate asupra părților comune, cu excepția terenului, al cărui (co)proprietar este și va rămâne înstrăinătorul; celelalte caracteristici ale contractului – caracterul oneros, modalitățile de plată, data punerii la dispoziție a apartamentului etc. se vor conforma celor stipulate de părți prin antecontract (prin urmare, antecontractul de vânzare încheiat între părți suportă o transformare a obligațiilor, raportul juridic născut urmând a fi concretizat printr-un contract de superficie).

În ceea ce privește operațiunea următoare, de înscriere a acestei construcții juridice, superficia, în cartea funciară, art. 116 alin. (1)din Regulamentul de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară[4] prevede faptul că „în vederea înscrierii condominiului se deschide o carte funciară a terenului, o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală care poate reprezenta apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă”.  Superficiarul se va înscrie doar în cartea funciară individuală a apartamentului și în cea a părților comune, iar în cartea funciară a terenului va rămâne menționat fostul proprietar în calitate de nud proprietar.     

Fostul proprietar nu ar fi rămas angrenat într-o postură juridică sui- generis, cum este cea pe care am analizat-o mai sus, dacă ar fi stăpânit terenul în proprietate exclusivă. Într-adevăr, în Codul civil, în art. 693 alin. (3), sunt prezentate ca alternative cele două situații: proprietarul întregului fond transmite numai construcția – ipoteză de lucru pe care am considerat-o valabilă pentru rezolvarea speței pe care o tratăm – sau și-a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei într-o asemenea situație.

În acest ultim caz, obiectul contractului va fi vânzarea, dar prin același act trebuie să opereze transferul dreptului de proprietate asupra terenului pe numele unei persoane și a unei construcții pe numele alteia. Construcția juridică presupune nașterea superficiei în raport cu dobânditorii, excluzându-l din peisajul juridic pe vânzător (superficie în temeiul legii, iar nu prin voința părților).

 Revenind la analiza întreprinsă de noi, vom remarca, de asemenea, că dreptul dobânditorilor asupra proprietății terenului s-ar naște la data dobândirii cetățeniei române. Prin urmare, ne aflăm în prezența unei condiții suspensive^[5] care amână transmiterea nudei proprietăți a terenului către dobânditori până la data realizării ei.

Alternativ, este posibilă stipularea unei clauze potrivit căreia vânzătorul din contract se va obliga să transmită nuda proprietate asupra cotei-părți din teren gratuit, către orice persoană – fizică sau juridică având capacitatea să dobândească terenuri în România – în cazul în care superficiarul ar intenționa să înstrăineze apartamentul aceleiași persoane în orice mod, dreptul de superficie – inter vivos sau mortis causa.

O altă problemă ce se cere a fi rezolvată o reprezintă durata limitată a subzistenței în cartea funciară a dreptului de proprietate afectat de condiție: art. 912 alin. (1) din Codul civil, titlul VII, intitulat Cartea funciară dispune că „dreptul afectat de o condiție suspensivă se va radia din oficiu, dacă nu se dovedește îndeplinirea condiției care afectează dreptul, în termen de 5 ani de la înscriere”.Aceasta ar însemna ca fie dobânditorul să obțină cetățenia română în acest interval, fie să hotărască înstrăinarea apartamentului către un cetățean român sau o persoană juridică română ori îndeplinind una din celelalte condiții la care am făcut referire la începutul materialului. Sugerăm ca în contractul de superficie să se insereze o clauză de mandat în sensul că nudul proprietar împuternicește irevocabil o altă persoană – nefiind exclus să figureze în calitate de mandatar chiar unul sau ambii superficiari – ca, înainte de  expirarea termenului pentru care s-a notat dreptul condițional, mandatarul să consimtă la o nouă notare, făcând astfel posibilă o supraviețuire a raportului juridic creat cu ocazia autentificării actului. De asemenea, se poate menționa că obligația asumată de nudul proprietar în privința terenului se va transmite, în caz de deces, moștenitorilor săi legali și/sau testamentari.

Prin urmare, în intervalul acestui termen de cinci ani, transmiterea ulterioară a nudei proprietăți asupra terenului va opera fără a lega de momentul transferului un rest de preț sau executarea altei prestații, întrucât cumpărătorul va achita toate obligațiile rezultate din înstrăinarea imobilului, inclusiv cât privește folosința cotei-părți de teren; reținerea de către vânzător a nudei proprietăți a terenului va fi motivată de incapacitatea străinului de a-l dobândi în proprietate.    Prin soluția argumentată în cele ce preced, nu se încalcă art. 651 Cod civil – potrivit căruia înstrăinarea sau ipotecarea unui accesoriu nu se poate face separat de dreptul asupra bunului principal – întrucât fostul proprietar va rămâne în calitate de nud proprietar, deci nu va avea loc o înstrăinare a terenului către o altă persoană decât superficiarul.

[1] Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine  a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 1008 din 14 noiembrie 2005 și a intrat în vigoare de la 1 ianuarie 2007.

[2] Verificare făcută accesând site-ul https://www.mae.ro/tratate-bilaterale

[3]Articolul 693 alin. (3) din Codul Civil prevede că „superficia se poate înscrie şi în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia (…) chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei”.

[4] Aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 600/2023.

[5] Condiția suspensivă este aceea de a cărei îndeplinire depinde nașterea (eficacitatea) drepturilor subiective civile și a obligațiilor corelative (art. 1.400 din Codul civil).