Notar public
IONUȚ-
ALEXANDRU
TOADER
CAMERA NOTARILOR
PUBLICI IAȘI
Asist. univ. dr. Facultatea de Drept,
Universitatea „Al. I. Cuza” din Iași

Vânzarea unui bun imobil reprezintă transferul dreptului de proprietate asupra unui bun în schimbul unui preț. Prețul vânzării este de esența contractului de vânzare, în caz contrar ne vom afla în situația juridică a unui alt contract translativ de proprietate, spre exemplu contract de donație, contract de dare în plată, contract de schimb etc.

SURSA: BUSINESS TALKS, NR. 1 / SEPTEMBRIE — OCTOMBRIE 2018

 Prin bunuri imobile putem înțelege într-o formulă simplificată și în aplicabilitatea contractelor de vânzare teren cu sau fără construcții. Cele mai tranzacționate astfel de bunuri sunt apartamente, terenuri intravilane sau extravilane, case de locuit, spații comerciale, iar forma pe care trebuie să o îmbrace contractul este cea autentică, nerespectarea acestei dispoziții atrăgând nulitatea absolută a contractului.

 Cea mai des întâlnită metodă de a vinde un bun imobil este printr-un act autentificat de către notarul public. Alte forme de a transmite dreptul de proprietate ar fi prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești ce ține loc de vânzare sau prin act de adjudecare emis de către executorul judecătoresc, aceste din urmă forme fiind împotriva voinței vânzătorului.

 Prin încheierea unui contract de vânzare autentificat de către notarul public, părțile au libertatea deplină de a stabili și negocia clauzele contractului, iar notarul public are obligația de a le consilia și a se asigura că voința acestora îndeplinește condițiile de fond și de formă impuse de lege pentru a se evita un posibil litigiu pe viitor.

 Principalele obligații ale părților în cadrul contractului de vânzare sunt de a transmite proprietatea dreptului vândut, de a preda bunul, de a garanta contra evicțiunii și viciilor ascunse din partea vânzătorului și de plată a prețului și preluare a bunului din partea cumpărătorului.

 Având în vedere că la data de 9 mai 2015 a intrat în vigoare Legea nr. 70/2015 ce plafonează plățile în numerar la un maximum de 50.000 lei între persoane fizice, se pune problema plății prețului și a siguranței încasării de către vânzător. Majoritatea tranzacțiilor imobiliare de pe teritoriul României se realizează între persoane fizice, iar odată cu creșterea economică există și o cerere continuă pentru achiziționarea imobilelor, în special pentru locuințe. Astfel, prețurile tranzacțiilor depășesc de cele mai multe ori pragul de 50.000 lei impus de lege. Un element important de reținut este faptul că, în cazul în care prețul depășește plafonul menționat mai sus, acesta nu poate fi fragmentat, iar suma trebuie să fie achitată prin virament bancar.

1. O primă formulă ar fi cea prin care cumpărătorul ar achita prețul vânzării prin virament bancar în contul vânzătorului înainte de semnarea contractului de vânzare, urmând a se prezenta cu o dovadă de plată la momentul semnării. Se pune problema de bunăcredință din partea vânzătorului, care, la momentul încheierii actului în formă autentică, nu mai dorește să semneze respectivul contract de vânzare, prin urmare nu operează transferul dreptului de proprietate, născându-se astfel un litigiu.

 Pentru a fi sigur de achitarea în întregime a prețului, vânzătorul poate să își rezerve dreptul de proprietate. Inconvenientul pe care îl poate reclama cumpărătorul este faptul că acesta nu devine proprietar exclusiv asupra imobilului la data semnării, ci la momentul achitării integrale, dată la care va fi încheiat și un act adițional la contractul de vânzare prin care se transferă dreptul de proprietate. Până la acea dată vânzătorul poate transmite posesia asupra bunului astfel încât cumpărătorul să se poată folosi de acesta. Odată cu transmiterea bunului către cumpărător, se transmite și riscul pieirii fortuite a imobilului.

 Cumpărătorul are posibilitatea de a depune sumele de bani aferente prețului vânzării într-un cont escrow aflat la disponibilitatea beneficiarului (cumpărătorului). La semnarea contractului, cumpărătorul va prezenta notarului public dovada depunerii prețului în contul escrow aflat la disponibilitatea vânzătorului. Pentru a încasa valoarea bunului, vânzătorul se va prezenta cu contractul de vânzare sau cu un duplicat la banca unde a fost deschis contul escrow. În cazul în care vânzarea nu se va mai perfecta, deponentul, respectiv potențialul cumpărător își va putea recupera suma de bani depusă în contul escrow doar după expirarea termenului pentru care a fost deschis.

 Plata prețului se poate realiza și prin intermediul contului bancar deschis pe numele biroului notarial unde urmează a se autentifica respectivul act de vânzare. Notarul public poate îndeplini acte fiduciare, prin urmare banii depuși în contul acestuia în vederea achitării prețului vor fi virați mai departe către vânzător. Această operațiune reprezintă un element de siguranță, întrucât notarul public oferă certitudinea existenței sumei de bani necesare achitării prețului, iar după semnarea actului va face și formalitățile necesare transferării banilor în contul cumpărătorului.

 2.  O altă ipoteză este cea prin care prețul urmează a fi virat în contul vânzătorului după semnarea contractului de vânzare în formă autentică. Acestă procedură poate fi făcută prin ordin de plată vizat de către banca cumpărătorului sau prin efectuarea transferului on-line. Din punctul de vedere al vânzătorului, acesta va avea certitudinea încasării prețului în momentul în care va putea vedea disponibilitatea sumelor de bani în contul acestuia.

 Posibilitatea ca sumele de bani să fie văzute în mod instant în contul vânzătorului ar fi cea în care ambele părți au conturi deschise la aceași unitate bancară. În cazul în care vânzătorul și cumpărătorul au conturi la bănci diferite, sumele de bani vor fi evidențiate la o dată ulterioară (una, două zile lucrătoare).

 Prin urmare, vom discuta despre un rest de preț ce urmează a fi achitat ulterior perfectării contractului de vânzare, fie în ziua autentificării, fie la o dată ulterioară. Vânzătorul va beneficia astfel de un drept de ipotecă legală asupra bunului imobil vândut pentru prețul datorat de către cumpărător și va opta pentru înscrierea sau neînscrierea ipotecii legale în cartea funciară a imobilului ce face obiectul contractului de vânzare.

 În cazul în care se va înscrie ipoteca legală la momentul achitării integrale a restului de preţ, vânzătorul este obligat să semneze o declaraţie autentică, în sensul primirii restului de preţ şi al manifestării acordului de radiere din cartea funciară a imobilului asupra ipotecii legale înscrise.

 Părțile pot insera și un pact comisoriu în caz de neachitare a restului de preț, prin care se consideră contractul desfiinţat de drept fără somaţie şi fără punerea în întârziere a cumpărătorilor, părţile fiind repuse în situaţia anterioară.

 Contractul de vânzare ce are ca obiect un imobil, autentificat de către notarul public, este un act nelitigios ce le dă libertate părților de negociere în limitele dispozițiilor legale. Este foarte important a asigura siguranța circuitului civil astfel încât vânzătorul să își încaseze prețul, iar cumpărătorul să devină proprietarul imobilului.

NOTĂ: ACEST MATERIAL NU REPREZINTĂ POZIȚIA FACULTĂȚII DE DREPT DIN CADRUL UNIVERSITĂȚII „AL. I. CUZA” DIN IAȘI SAU A UNIUNII NAȚIONALE A NOTARILOR PUBLICI DIN ROMÂNIA