La întâlnirea din data de 7 martie 2025 dintre reprezentanții Consiliului Național al Notariatului Italian, ai Societății Notartel și ai Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, la care am avut onoarea de a fi invitat, am avut șansa de a lectura o traducere din italianǎ a Decretului legislativ nr. 122 din 20 iunie 2005 – Dispoziții privind protecția drepturilor de proprietate ale cumpărătorilor de imobile care urmează să fie construite, în conformitate cu Legea nr. 210 din 2 august 2004 (în continuare: DL 122/2005).

            De asemenea, la întâlnirea respectivǎ am putut audia și prezentarea domnului Matteo Gallione, consilier național în Consiliul Național al Notariatului Italian, care a vizat câteva aspecte generale cu privire la aplicarea acestui act normativ.

            Rândurile următoare încearcă doar sǎ popularizeze câteva soluții din decretul menționat, ce pot fi luate în considerare în viitoarea reformǎ din România a cadrului normativ privind promisiunile de vânzare care au ca obiect un bun imobil situat într-un condominiu în curs de construire[1].

            Experiența italianǎ[2] este demnǎ de a fi avută în vedere ținând cont de faptul cǎ: i) ea beneficiază de o perioadǎ de aplicare de 20 ani, fără sincope, după cum a rezultat din cele relatate de colegii notari italieni; ii) reglementarea italianǎ a survenit ca urmare a unui context de împrejurări similare celor cu care societatea românească s-a confruntat în perioada recentă privind dezvoltatorii imobiliari[3].

            În dreptul italian, cadrul normativ al contractelor preliminare care au ca obiect bunuri imobile ce urmează a se construi pune în sarcina promitentului-vânzǎtor o serie de obligații suplimentare fațǎ de sistemul de drept comun. Protecția asiguratǎ de DL 122/2005 nu se aplicǎ în cazul unui cumpărător persoanǎ juridicǎ. În schimb, acest decret ar trebui sǎ îi fie aplicabil vânzătorului profesionist, fie persoanǎ fizicǎ, fie juridică, dar dl consilier Gallione a precizat cǎ restul cadrului normativ italian face aproape imposibil ca o persoanǎ fizicǎ sǎ susțină cǎ a edificat un condominiu în regie proprie. Apoi, este interesant de observat cǎ, întrucât decretul nu face distincție, el nu vizează doar spațiile rezidențiale, ci are în vedere orice utilizare a imobilului, inclusiv una comercialǎ ori industrială.

            În primul rând, conform art. 2 alin. (1) teza I DL 122/2005, promitentul-vânzǎtor este obligat „sub sancțiunea nulității (relative, potrivit prezentării domnului Gallione – p.n., A.A.M.) contractului, care poate fi invocată numai de către cumpărător, să (…) predea cumpărătorului o garanție, (…) în conformitate cu dispozițiile articolului 1938 din Codul civil, în cuantum corespunzător sumelor și valorii oricărei alte contraprestații pe care constructorul a încasat-o și, în conformitate cu condițiile și procedurile prevăzute în contract, trebuie încă să o încaseze de la cumpărător înainte de transferul proprietății sau al oricărui alt drept real de folosință”.

            Art. 1938 C. civ. it. reglementeazǎ fideiusiunea pentru garantarea unor obligații viitoare sau condiționale.

            Potrivit art. 3 alin. (1) DL 122/2005, aceastǎ fideiusiune este emisă de o bancă sau de o întreprindere de asigurare, iar ea garantează, în cazul în care constructorul intră într-o situație de criză[4] menționată la alin. (2) sau în cazul încălcării obligației de asigurare menționate la art. 4, rambursarea sumelor și a valorii oricărei alte contraprestații efectiv primite, precum și a dobânzii legale aferente acumulate până la momentul apariției situației respective.

            La art. 3 alin. (6) DL 122/2005 se statuează cǎ „[g]arantul plătește suma datorată în termen de treizeci de zile de la data primirii cererii menționate la alineatul (4). În cazul în care rambursarea sumelor garantate nu se efectuează în termenul menționat anterior, garantul rambursează cumpărătorului cheltuielile suportate efectiv de acesta din urmă și strict necesare pentru a realiza rambursarea respectivă, plus dobânda aferentă”.

            Prezintǎ relevanțǎ și art. 3 alin. (7) DL 122/2005: „Garanția încetează să producă efecte atunci când garantul primește de la constructor sau de la o altă parte la contract o copie a actului de transfer al proprietății sau al altui drept real cu privire la bunul imobil (…)”.

            Redactarea unui instrumentum probationis care constatǎ fideiusiunea nu este în întregime la libertatea părților, întrucât prin decret al ministrului justiției, dat cu acordul ministrului economiei și finanțelor, este stabilită forma standard a garanției [art. 3 alin. (7-bis) DL 122/2005].

            Chiar dacǎ garanția a fost executatǎ, „[î]n cazul în care bunul imobil a fost predat cumpărătorului și a fost utilizat de acesta din urmă ca reședință principală pentru sine sau pentru soțul/soția sau ruda sa de gradul întâi, cumpărătorului (…) i se acordă dreptul de preempțiune de a cumpăra bunul” [art. 9 alin. (1) DL 122/2005].

            În al doilea rând, art. 4 alin. (1) DL 122/2005 dicteazǎ cǎ un constructor „este obligat să încheie și să predea cumpărătorului, la momentul transferului de proprietate, sub sancțiunea nulității contractului, care poate fi invocată numai de către cumpărător, o poliță de asigurare de despăgubire pe zece ani, în beneficiul cumpărătorului și în vigoare de la data finalizării lucrărilor, pentru a acoperi daunele materiale și directe ale construcției, inclusiv daunele cauzate terților, pentru care este răspunzător în conformitate cu articolul 1669 din Codul civil, care rezultă din ruina totală sau parțială sau din vicii grave de construcție a lucrărilor, datorate unui defect al solului sau unui defect al construcției și, în orice caz, manifestate după încheierea contractului final de vânzare sau de cesiune”.

            Așa cum rezultǎ din alin. (1-ter) al aceluiași articol, „[î]n cazul neîndeplinirii obligației prevăzute la alin. (1), cumpărătorul care a notificat constructorului intenția sa de a se retrage din contract în conformitate cu art. 6 are dreptul de a executa garanția în conformitate cu art. 3 alin. (3) lit. (b)”. Este vorba, prin urmare, despre executarea fideiusiunii.

            Actul de transfer trebuie să conțină o trimitere la elementele de identificare ale poliței de asigurare și la conformitatea acesteia cu decretul prevăzut la alineatul (1-bis) [art. 4 alin. (1-quater) DL 122/2005].

            Este de semnalat cǎ, deși proiecte normative recente de modificare a dreptului român cu privire la promisiunile de vânzare încheiate cu dezvoltatori imobiliari prevăd și ele obligația dezvoltatorului de a încheia un contract de asigurare, acesta din urmǎ este destinat să acopere riscurile asociate transferului de proprietate, iar nu daune care rezultǎ din „ruina totală sau parțială sau din vicii grave de construcție a lucrărilor, datorate unui defect al solului sau unui defect al construcției”.

            Aceste douǎ seturi de reguli din dreptul italian privind fideiusiunea și asigurarea se aplicǎ doar „contractelor care au ca obiect transferul neimediat al proprietății sau al unui alt drept real de folosință asupra unui bun imobil pentru care s-a solicitat autorizația de construire sau o altă notificare sau măsură de autorizare după data intrării în vigoare a prezentului decret” [art. 5 alin. (1) DL 122/2005]. De amintit este și faptul cǎ un cumpărător nu poate renunța la protecțiile oferite de acest decret, iar orice dispoziție contrară este nulă și neavenită [art. 5 alin. (1-bis) DL 122/2005].

            În al treilea rând, art. 6 DL 122/2005 reglementeazǎ conținutul obligatoriu al contractului preliminar încheiat în vederea dobândirii ulterioare de către o persoană fizică a dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil care face obiectul decretului, contract care, în mod obligatoriu, trebuie încheiat în formǎ autentică sau cu legalizare notarială de semnăturǎ.

            O parte din acest conținut obligatoriu este specific şi promisiunilor încheiate potrivit dreptului român. Altele prezintǎ pentru juristul român un cert caracter de insolit și se cuvin semnalate. Astfel, în contractul preliminar trebuie sǎ existe:

            – detalii privind orice acte de obligație și acorduri urbanistice încheiate în scopul obținerii autorizațiilor de construire și o listă a constrângerilor impuse;

            – caracteristicile tehnice ale construcției, cu referire specială la structurǎ, fundații, podele, acoperișuri, dotări și instalații;

            – termenele maxime de construcție, eventual legate de diferitele etape ale lucrărilor;

            – datele privind fideiusiunea amintită mai sus și atestarea conformității acesteia cu modelul normativ;

            – existența, dacă este cazul, a unor ipoteci sau sarcini prejudiciabile de orice fel asupra bunurilor imobile, cu precizarea cuantumului acestora, a părții în favoarea căreia sunt constituite și a titlului din care provin, precum și stipularea expresă a obligațiilor constructorului în legătură cu acestea și, în special, dacă aceste obligații urmează să fie executate înainte sau după încheierea contractului final de vânzare;

            – detaliile autorizației de construire sau ale cererii pentru aceasta dacă autorizația nu a fost încă eliberată, precum și ale oricărei alte măsuri de autorizare a construcției. Potrivit prezentării domnului Gallione, prin hotărârea nr. 5749 din 10 martie 2011, Casația italianǎ a exclus incidența DL 122/2005 în cazul în care autorizația de construire nu a fost prezentatǎ sau măcar solicitatǎ în prealabil administrației publice;

            – orice indicație privind existența unor constructori (antreprenorii cărora dezvoltatorul imobiliar le va încredința sarcina edificării imobilului), împreună cu datele de identificare ale acestora.

            La contractul preliminar vor fi anexate:

            – caietul de sarcini care conține caracteristicile materialelor care urmează să fie utilizate, precum și lista de finisaje și accesorii convenite de părți;

            – schițele proiectului pe baza căruia a fost solicitată sau eliberată autorizația de construire sau ultima variantă la proiectul inițial, limitată la reprezentarea grafică a imobilului care face obiectul contractului, a anexelor sale exclusive și a părților condominiale. Din conversația cu colegii notari italieni, aceștia păreau sǎ excludă posibilitatea ca unitatea individuală construită în concret sǎ difere ca structurǎ și compartimentare de schița întocmită la momentul contractului preliminar. Aceasta induce ideea unei remarcabile discipline în construcție, relativ străinǎ momentan de realitatea românească.

            Este de notat faptul cǎ modalitatea de plată a prețului trebuie să fie reprezentată de transferuri bancare sau plăți directe în conturi indicate de partea vânzătoare și pe numele acesteia sau de alte forme care, în orice caz, sunt capabile să asigure dovada certă a plății [art. 6 alin. (1) lit. f) DL 122/2005]. Par, aşadar, excluse ipotezele în care vânzătorul ar indica contul bancar al altei persoane pentru efectuarea plății prețului.

            Conform prezentării domnului Gallione, în Italia contractul preliminar este înscris obligatoriu în registrul de publicitate imobiliară, soluție pe care o observǎm existentǎ și în proiectele din prezent de modificare a cadrului normativ român. Nu a făcut obiectul expunerii însă prezintă cu siguranță interes şi faptul cǎ sistemul de drept italian cunoaște privilegiul special al promitentului-achizitor (art. 2775 bis și art. 2780 pct. 5 bis C. civ. it.) care a fost sursa de inspirație pentru ipoteca legală de la art. 2.386 pct. 2 C. civ.[5].

            Totuși, câteva observații se impun: sistemul italian de publicitate imobiliarǎ este unul personal[6] (similar mai degrabǎ – deși nu identic[7] – celui francez, respectiv celui român de transcripțiuni si inscripțiuni), iar nu unul real, cum este sistemul de carte funciară, de inspirație germanǎ și elvețiană. Așa fiind, în eventualitatea preluării unei soluții similare, legiuitorul român va trebui sǎ ia în calcul și modificarea proceduralǎ primarǎ și secundarǎ a normelor de carte funciarǎ, pentru a facilita aplicarea noii optici, eventuale blocaje de procedurǎ ori de taxare putând lovi chiar mai mult decât în prezent în cei pe care o astfel de reglementare ar declara cǎ îi dorește ocrotiți.

            În al patrulea rând, legiuitorul român se poate inspira din faptul cǎ, așa cum prevede art. 12 alin. (1) DL 122/2005, în Italia, „La Ministerul Economiei și Finanțelor se înființează Fondul de solidaritate pentru cumpărătorii de imobile în construcție, denumit în continuare «Fondul», pentru a asigura despăgubiri, în limita resurselor aceluiași Fond, cumpărătorilor care, ca urmare a supunerii constructorului unor proceduri care implică o situație de criză, au suferit

pierderea unor sume de bani sau a altor bunuri și nu au obținut dreptul de proprietate sau alt drept real de folosință asupra unui imobil care face obiectul unui acord negociat cu constructorul sau al cesiunii în proprietate sau al dobândirii dreptului de proprietate asupra unui drept real de folosință asupra unui imobil care urmează să fie construit la inițiativa unei cooperative”. 

            Condițiile speciale pentru accesul la beneficiile fondului respectiv sunt detaliate la art. 13 din decret.

            Potrivit art. 14 alin. (7) DL 122/2005, Fondul se va îndrepta împotriva constructorului pentru a recupera despăgubirile plătite cumpărătorului. În acest scop, fondul este subrogat în drepturile cumpărătorului în cadrul procedurii privind situația de criză deschisă împotriva constructorului, progresiv în măsura și în limitele sumelor plătite cu titlu de despăgubire, precum și ale dobânzilor și cheltuielilor aferente. Partea despăgubită are dreptul de a acționa în cadrul procedurii pentru orice parte rămasă din creanță care nu a fost satisfăcută prin indemnizația primită de la fond.

            Art. 17 alin. (1) DL 122/2005 are următorul cuprins: „În vederea obținerii de resurse pentru fond, se instituie o contribuție obligatorie în sarcina constructorilor care sunt obligați să asigure emiterea și livrarea garanției menționate la articolul 2; contribuția este plătită direct de persoana care emite garanția”.

            Fiecare persoană poate obține despăgubiri de la Fond o singură dată, chiar dacă a suferit mai multe pierderi în legătură cu situații de criză diferite și distincte [art. 18 alin. (2) teza I DL 122/2005]. Solicitantul trebuie să facă dovada existenței și întinderii prejudiciului. În acest scop, decizia care a stabilit definitiv creanța în cadrul procedurii de insolvență constituie, de asemenea, o dovadă [art. 18 alin. (3) DL 122/2005].             Dreptul comparat este şi a fost tot timpul o sursǎ excelentă pentru îmbunătățire normativǎ[8], prin valorificarea experienței altor sisteme legislative. Dreptul italian este în mod cert unul superior celui local și poate fi utilizat, alături de cel al altor state vestice, în primenirea dreptului pozitiv al promisiunilor imobiliare. Cu toate acestea, desigur, este necesar un proces de adaptare și, de ce nu, unul de dezvoltare pentru a preveni eventuale probleme practice. Așa cum am arǎtat și mai sus, în special reglementarea de carte funciară ridicǎ unele probleme cu privire la obligativitatea înscrierii promisiunilor. Totodatǎ, dacǎ legiuitorul român va opta pentru un conținut obligatoriu al promisiunilor de vânzare privind bunuri imobile în curs de edificare similar sistemului italian, este de dorit o detaliere normativǎ a întinderii responsabilității notarului public cu privire la cele menționate în promisiune, de ex. în cazul unor eventuale neconformități ale garanțiilor, asigurărilor si caietului de sarcini, cunoscut fiind că, din păcate, ceilalți actori implicați în operațiunile juridice care ajung în final a fi constatate de notarul public român nu operează practic cu o rigoare similarǎ acestuia din urmǎ. Creşterea la un asemenea nivel al conținutului promisiunilor de vânzare ar putea face oportunǎ si repunerea în discuție a soluției actuale a deducerii onorariului notarial pentru instrumentarea promisiunii din onorariul aferent autentificării vânzării.

---

                [1] A se vedea, de ex., C. Stavaru, C. Palade, Noi reguli pentru protecția cumpărătorilor pe piața imobiliară rezidențială, articol publicat la data de 12 februarie 2025 și disponibil la adresa https://www.juridice.ro/771339/noi-reguli-pentru-protectia-cumparatorilor-pe-piata-imobiliara-rezidentiala.html, accesată la data de 16 martie 2025.

[2] Pentru aspecte de drept comparat referitoare la Franța și Republica Moldova, a se vedea I. Popa, „Vânzarea de locuințe aflate în diferite stadii de edificare. De la teorie la practică”, în BNP nr. 1/2024, pp. 31-33.

                [3] Pentru amănunte, este important de consultat D. Isache, „Promisiunile privind imobilele în construcţie. Probleme sociale, economice şi juridice. Rezumat al unei situaţii de fapt”, partea I, în BNP nr. 6/2023, pp. 30-41, respectiv idem, „Promisiunile privind imobilele în construcţie. Probleme sociale, economice şi juridice. Rezumat al unei situaţii de fapt”, partea a II-a, în BNP nr. 1/2024, pp. 36-49.

                [4] Potrivit art. 1 alin. (1) lit. c) DL 122/2005, situația de crizǎ este o situație care apare în cazurile în care constructorul face sau a făcut obiectul unei executări silite imobiliare, în legătură cu bunurile care fac obiectul contractului, sau al falimentului, al administrării judiciare, al concordatului preventiv, al lichidării judiciare.

[5] A se vedea A.-A. Moise, Regimul juridic al privilegiilor și al ipotecilor imobiliare, Universul Juridic, Bucureşti, 2015, pp. 269-275.

                [6] A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I, Introducere în publicitatea imobiliară, Universul Juridic, București, 2006, p. 285 și urm., Adde A. Herlea, Publicitatea imobiliară reală. Istoric. Organizare, Tipografia „Minerva”, Brașov, 1947, p. 24.

                [7] A se vedea V. L. Veniamin, Drept fonciar comparat, București, f.a., pp. 42-43.

[8] Despre importanța dreptului comparat, a se vedea și B. Markesinis, H. Unberath, A. Johnston, The German Law of Contract. A Comparative Treatise, 2nd edition, Hart Publishing, Oxford and Portland, Oregon, 2006, p. 224, precum și passim.