I Cadastru si registru imobiliar

 Obiectul prezentei contribuții îl constituie registrele terenurilor din statele membre ale Uniunii Europene. Poate că nu este prea captivant, dar, cu siguranţă, este un subiect pretenţios, pentru că nu este uşor să clasificăm diferitele tipuri de registre în baza unor criterii uniforme, fără să mai vorbim de faptul că nu avem nici măcar o terminologie uniformă în acest domeniu. Fiecare cuvânt evocă mai degrabă asocieri cu ceea ce există la nivel național (sau regional).

Apreciem că se poate face totuși distincția între cadastre și registrele (imobiliare) de proprietate, chiar dacă trebuie să recunoaștem că nu este un pas facil, deoarece sunt şi țări care, cum ar fi Anglia, nici măcar nu cunosc sistemul de cadastru, după cum sunt şi state, precum Slovacia, Republica Cehă și Ungaria, care dețin „cadastre ale terenurilor”, respectiv „registre de imobile”, acestea fiind atât Ca dastre în sens clasic, cât și registre funciare în sensul registrelor de drepturi. Fuziunea acestora a fost necesară mai ales din cauza neglijării cărţilor funciare în timpul războiului și al regimurilor comuniste care au urmat. Astfel de registre unificate se găsesc și în alte părţi. Registrul funciar suedez și registrul funciar grecesc, care se află în curs de creare, sunt tot registre unificate – de cadastru și de drepturi. Iar prin legea daneză privind înregistrările (Registrierungsgesetz) există o reglementare uniformă în privința drepturilor asupra terenurilor, locuinţelor în sistem cooperatist (Genossenschaftswohnung), precum şi cu privire la garanţiile înregistrate care privesc autovehicule și alte bunuri mobile. Înregistrarea este constitutivă și se realizează exclusiv electronic. La fel, Olanda cunoaște – pentru bunuri care fac obiectul înregistrării (inclusiv terenurile) – numai registre publice (acestea fiind formate din mai multe părţi) – art. 3:16 și urm. din Codul civil olandez (BW).(1)

 Registrele unificate simplifică funcțiunea registrelor. Cu toate acestea, ele nu elimină substanța distincției dintre cadastre și registrele de drepturi. Cu alte cuvinte, ele nu schimbă cu nimic în privința scopurilor fundamental diferite pentru care registrele cadastrale și registrele de drepturi sunt ținute. Marea majoritate a statelor europene continuă însă să opereze cu două registre. Astfel, cadastrul se află la o autoritate, iar registrele funciare sunt ținute, de cele mai multe ori (dar nu neapărat), la instanță.

 Într-o anumită măsură, cadastrele se situează peste tot undeva „între” simple hărți, pe de-o parte, şi registre funciare, pe de altă parte, deoarece cadastrele nu se bazează doar pe hărți, al căror principal obiect tematic este să delimiteze frontierele unui teritoriu „politic”. Cadastrele nu sunt altceva decât hărți oficiale (dar foarte precise). Acestea redau şi amplasamentul clădirilor, indicând, în general, destinaţia principală a acestora. Cu toate acestea, clădirile sunt, conform regulii de bază, numai componente ale terenului, nefiind independente, ceea ce înseamnă că ele nu pot constitui obiect de drepturi reale distincte, autonome. Din acest motiv, reprezentarea grafică a suprafeţelor construite se realizează sub aspect pur fizic, fără a avea legătură cu situaţia juridică sub aspectul drepturilor reale. Pe de altă parte, cadastrele sunt, în egală măsură, registre ale proprietăților unei țări, respectiv ale unei regiuni, desigur, numai în măsura în care se întemeiază pe limitele proprietății. Fără axarea pe contururile plane ale punctului de referință al unui drept, nu am şti ce să desenăm, iar în Europa continentală nu există un alt drept în afară de cel de proprietate, în funcţie de care să ne putem orienta în mod pertinent pe termen lung. Un anumit caracter circular este inevitabil, în sensul că fără proprietăți nu există delimitare, iar fără delimitare nu există proprietate. În orice caz, cadastrul are întotdeauna tangenţă cu registrele imobiliare (funciare). Suprafeţele reprezentate într-un cadastru, așa-numitele parcele cadastrale, nu sunt identice cu terenurile. Acestea din urmă sunt bunuri modelate din punct de vedere normativ în corpuri tridimensionale, în vreme ce parcelele cadastrale nu sunt altceva decât zone desenate bidimensional. Totodată, ne putem lesne imagina că substratul fizic al unei (singure) parcele apare în cadastru sub forma mai multor parcele.(2) Cu toate acestea, acest lucru nu schimbă cu nimic faptul că o parcelă poate fi desenată numai dacă se face referire la limitele dreptului – în cazul terenurilor fără stăpân, dacă este necesar, referinţa o vor constitui limitele terenurilor înconjurătoare, care constituie proprietăţi. Desigur, mai mult nu este nici necesar, nici de dorit. Cadastrele oferă autorităților informațiile de care au nevoie pentru necesităţile lor. Inițial, a fost vorba despre determinarea valorii în scopul impozitării (termenul cadastru derivând, probabil, de la capitum registrum, „Kopfsteuerverzeichnis”), astăzi referindu-se, practic, la toate ramurile administraţiei de stat, cum ar fi administraţia construcţiilor, dar şi la structuri publice care ţin de respectivul registru funciar. Acestea din urmă se bazează tot pe cadastru, dar, spre deosebire de acesta, ele îndeplinesc o funcție de servicii destinată persoanelor fizice. Ideea este de a le oferi cel puţin posibilitatea ca, în cazul în care doresc să investească, să poată obține informații complete și corecte în privința drepturilor asupra imobilelor. Faptul că acest lucru necesită tehnici de prezentare, altele decât cele cadastrale, se datorează incon- venientului că anumite drepturi reale limitate nu pot fi niciodată înțelese recurgând la desene (nonverbal). Dar cadastrele nici nu trebuie neapărat să indice cui îi aparţine terenul în prezent. Prin prisma cadastrului, o asemenea informație are un caracter secundar. Ceea ce este decisiv este faptul că desenul (planul) parcelei redă limitele unui posibil obiect care aparține cuiva. Nu posesia dreptului, nici natura și amploarea grevărilor, respectiv actele juridice referitoare la dreptul respectiv sunt cele care se regăsesc documentate, ci suprafeţele, fără de care sistemul juridic nu poate da o formă nici terenurilor și nici drepturilor reale legate de teren.

 II Interactiuni intre cadastre si registrele funciare

 Spre deosebire de mesajul registrului funciar, înregistrările cadastrale îndeplinesc o funcție pur utilitară din punctul de vedere al dreptului privat. Totodată, cele două interacționează. Aceasta pentru că, în ceea ce priveşte cadastrele, acestea trebuie să indice modificările limitelor determinate de dreptul de proprietate, iar registrele de proprietate (funciare) trebuie să redea amplasamentul proprietății la care se referă drepturile pe care le exprimă. În Franța, spre exemplu, cadastrul reprezintă baza administrativă pentru bornage (Abmarkung/delimitare/grăniţuire), adică baza de calcul pentru imobile. Bornage (delimitarea/ grăniţuirea) stabileşte linia de separare dintre două bunuri imobile, prin marcarea limitei (bornes – borne)(3); conturul desenului se materializează prin marcaje ale limitelor. Cadastrul cuprinde planurile întocmite de fiecare administraţie locală pentru reprezentarea cartografică și numerică a tuturor parcelelor ocupate de pe raza acelei localităţi.(4) Astfel, cadastrul redă parcelele în mod grafic, fără însă a indica drepturile asupra acestora. Coordonarea dintre cadastru și publicitatea funciară (publicité foncière) se face în baza a două decrete din anul 1955.(5) Potrivit art. 2 din Decretul din 4.01.1955, registrul funciar este cel care prevalează. (6) Modificarea statutului juridic al unui teren poate face obiectul unei modificări cadastrale numai dacă respectivul act juridic a fost înscris (publicat) anterior în fişierul imobiliar (fichier immobilier). Aşadar, cadastrul este actualizat prin publicitate funciară (publicité foncière). În schimb, potrivit art. 7 din decretul amintit, fiecare act juridic trebuie să respecte regulile de publicitate, menționând denumirea cadastrală a terenului în cauză. În caz contrar, nu se va efectua înregistrarea.(7) Şi în ceea ce priveşte Italia, trebuie subliniat că nici aici cadastrul nu oferă informaţii despre raporturile de drept, ci exclusiv despre datele tehnice ale terenului(8), din extrasul de cadastru reieşind, de regulă, şi proprietarul actual al imobilului.(9) Potrivit art. 950 (3) Cod civil italian, cadastrul are chiar şi funcţie probatorie, este adevărat, ceva mai limitată (eine beschränkte Beweisfunktion),(10) deoarece, „în absența altor indicii, instanța va respecta limita trasată în mapele cadastrale”. Potrivit art. 19 (14) din Decretul-lege nr. 78 din 31.05.2010, toate contractele prin care se nasc, respectiv se transferă drepturi reale imobiliare trebuie să indice datele cadastrale şi planimetria cadastrală; în caz contrar, vor fi nule. În Polonia, situaţia este diferită. Datele cadastrului polonez nu beneficiază de prezumţia de acurateţe (Richtigkeitsvermutung) (spre deosebire de înregistrările din cartea funciară): art. 3 (1) din Legea cărţii funciare şi a ipotecilor din Polonia.(11) În cazul în care datele din cadastru diferă de cele care descriu proprietatea în cartea funciară, judecătoria va corecta totuși, la cererea proprietarului terenului, datele existente în registrul funciar, adaptân- du-le în funcţie de datele din cadastru (art. 27 din Legea cărţii funciare şi a ipotecilor din Polonia). Utilitatea cadastrului nu a fost contestată nici chiar în perioada comunistă(12), astfel că, încă din 1947, a fost publicat Decretul privind cadastrul funciar și al clădirilor.(13) Cu toate acestea, terminologia a fost modificată în anul 1955, fiind apreciată ca fiind „neinteligibilă” şi „capitalistă”, în locul termenului de „cadastru funciar” (ceea ce ar fi fost, în opinia noastră, un câştig mult mai mare sub aspect lingvistic), optându-se pentru „evidenţa” terenurilor şi clădirilor.(14) Sistemul cadastral acoperă toată Polonia, însă cartea funciară nu încă. Datele din evidenţa funciară și cea a clădirilor constituie baza de referință pentru cărţile funciare (art. 26 din Legea cărţii funciare şi a ipotecilor din Polonia). În măsura în care cărţile funciare se întemeiază pe aceste date, nici referințele din cartea funciară (Grundbuchverlautbarungen) nu beneficiază de credibilitate publică (art. 5 din Legea cărţii funciare şi a ipotecilor din Polonia), în special în ceea ce privește datele despre dimensiuni şi toponime (Flurbezeichnungen).

 III Registrul funciar

 1. DATE PRIVIND RAPORTURILE JURIDICE DE DREPT PRIVAT ASUPRA TERENURILOR

 Spre deosebire de cadastre, scopul unui registru funciar este să ofere informaţiile despre raporturile de drept privat asupra unui teren. Toate registrele funciare au cel puțin funcţia de a semnala posibililor dobânditori existenţa unor drepturi prevalente aparținând unor terţi. Nu există persoană rezonabilă care să cumpere sau să dobândească prin cesiune un drept până când nu s-a convins, în prealabil, consultând un registru disponibil în acest scop, că dreptul respectiv nu a fost încă transferat în patrimoniul unui terț. În schimb, potențialul cumpărător nu trebuie să-și facă griji cu privire la drepturile și contractele pe care vânzătorul s-ar putea să nu i le dezvăluie. Cumpărătorul nu depinde de informațiile furnizate de vânzător, el având o sursă independentă de informare. Ceea ce nu rezultă din lege sau din cuprinsul registrului funciar nu îl privește.(15) De îndată ce titlul său este înscris, el îl poate opune tuturor, inclusiv celui care invocă un contract mai vechi având ca izvor același titlu, dar pe care nu l-a înregistrat.

 Registrele funciare pot îndeplini mult mai multe funcții, nu doar protecția împotriva investițiilor eronate. Aceste registre pot stăpâni deja, adesea sub forma cărţilor funciare (şi aceasta este o noţiune nu foarte clară), procesul real de achiziție. Fără înregistrarea într- un astfel de registru funciar, nu există act juridic relevant sub aspectul drepturilor reale. Înregistrarea este o condiție prealabilă constitutivă pentru achiziție. Până la urmă, de ea depinde diferenţa dintre dreptul obligaţiilor (Schuldrecht) şi drepturi reale (Sachenrecht). Odată înregistrat un drept, orice persoană se poate baza, în principiu, pe corectitudinea acestei înregistrări. Astfel, putem fi avertizaţi nu doar cu privire la existenţa drepturilor unor terți, ci avem chiar garanţia (sub rezerva situaţiei în care cunoaştem mai bine realitatea) că persoana înregistrată poate dispune de dreptul în cauză.

 În detaliu, deosebim trei tipuri diferite de registre funciare. Există registre pentru înscrisuri, altele pentru estates (bunuri imobile) şi o a treia categorie pentru terenuri și drepturi.

 2. ÎNREGISTRAREA DE ÎNSCRISURI

 Vom începe cu registrele de înscrisuri, dar nu înainte de a aminti că, la ora actuală, registrele funciare sunt aproape în totalitate registre unitare, pentru toate drepturile reale imobiliare; vechile registre pentru ipoteci sunt, în mare parte, de domeniul trecutului. Numai publicité foncière franceză ne mai aminteşte de acestea, deoarece operează cu registre separate pentru drepturile principale (droits réels principaux) și, respectiv, pentru drepturile reale accesorii (droits réels accessoires).(16) Ipotecile și privilegiile se găsesc în registrul inscripțiunilor (registre des inscriptions – art. 2426 Cod civil francez), iar constituirea și dobândirea celorlalte drepturi reale imobiliare, în registrul de publicitate (registre des publications – cap. III din Decretul din 4.01.1955). Ambele registre sunt formate dintr-un set de documente, registrul inscripțiunilor (registre des inscriptions) cuprinzând formularele ordonate cronologic, în care se găsesc menţiuni despre înregistrare, iar registrul de publicitate (registre des publications) conține toate înscrisurile ordonate după aceeaşi procedură, din care decurge dreptul supus publicității.(17) Fişierul imobiliar (fichier immobilier) facilitează căutarea. În privința fiecărui titular de drept real imobiliar se realizează o hartă in personam la nivelul administraţiei locale, pentru uz propriu, precum și o hartă in rem având ca obiect fiecare bun imobil. Pe timpuri (iar în Belgia până în zilele noastre(18)), căutarea era posibilă numai după numele proprietarului terenului. Desigur, nu mai există fișiere fizice; dosarul imobiliar (fichier immobilier / Immobilienkartei / property’s file) nu este altceva decât o mare bază de date digitală unică, din care oricine, chiar şi fără să facă dovada unui interes legitim, poate obține informațiile solicitate (art. 2449 Cod civil francez). Publicitatea, în accepțiunea juridică a noțiunii, se realizează fără vreo modificare, prin înscrierea documentelor în registrul corespunzător.(19) Toate registrele sunt ţinute, începând de la data de 1.01.2013, de către Serviciul de Publicitate Funciară (SPF – service de la publicité foncière), un serviciu administrativ cu multe niveluri regionale, ordonat pe verticală, aflat sub tutela Ministerului Economiei și Finanțelor. Dreptul material trece asupra organizaţiei (autoritate, nu instanţă) şi obiectului înregistrării (documentele contractuale, nu drepturi). Publicitatea nu dă naștere la prezumții (keine Vermutungswirkung). S-ar putea aproape spune că ceea ce contează este ceea ce nu a fost publicat, nu ceea ce se înregistrează efectiv în registre. Aceasta pentru că SPF nu verifică nici validitatea actelor juridice supuse publicității și nici existența efectivă a dreptului a cărui „transportare” o realizează.

 3. ÎNREGISTRAREA DE TERENURI (ESTATES)

 Opusul modelului francez de publicitate funciară (publicité foncière) se găseşte în modelul englezesc de înregistrare a terenurilor (registrul funciar – land registry). Mult timp, Anglia a eşuat în încercarea de a canaliza tranzacţiile de terenuri în cadrul unei structuri publice. Lipsesc condiţiile esenţiale, printre care existența unui cadastru pentru întreaga suprafaţă şi notarii publici; circuitul civil al drepturilor asupra terenurilor a fost, secole la rând, o chestiune de ordin privat.(20) În cele din urmă, inovația a venit din Australia, pentru care Robert Torrens a creat un sistem care se baza nu pe înregistrarea titlului (registration of title), ci pe titlu prin înregistrare (title by registration). În sistemul Torrens, înregistrarea pune bazele titlului, iar nu titlul este cel pentru care se face înregistrarea; în acest sistem, statul devine actorul principal. Nu contează validitatea acordului părţilor (cu excepția unei fraude/fraud), ci protecţia celor care cumpără de la partea care este înregis trată.(21) Anglia a ezitat mult timp să introducă un astfel de sistem revoluționar. Vechea lege privind înregistrarea funciară din 1925 (Land Registration Act 1925) a fost înlocuită abia în anul 2002 printr-o lege cu totul nouă – Legea privind înregistrarea terenurilor din 2002 (Land Registration Act 2002)(22). Comisia juridică, cea care a elaborat această lege, a avut în vedere introducerea dispoziţiilor electronice (e-conveyancing) în contextul „obiectivului fundamental […] acela că […] registrul ar trebui să exprime o reflectare completă și exactă a stării titlului asupra terenului în orice moment”.(23) În felul acesta, a fost stabilită direcţia. Noul registru se va orienta în funcţie de modelul care l-a inspirat, respectiv omologul său australian.(24)

 Registrul este ţinut de o autoritate (sec. 99 LRA 2002), Her Majesty’s Land Registry (Registrul Funciar al Majestăţii Sale), structură aflată în subordinea Ministerului Economiei. Plângerile împotriva deciziilor acesteia sunt atribuite în competența unei jurisdicţii speciale. (25) Se înregistrează de sine stătător imobilele constând în terenuri și drepturile asupra lor (estates in land), locațiunile (rentcharges), concesiunile (franchises) şi alte sarcini asupra terenurilor care conferă îndreptățiri altor persoane, precum profits à prendre in gross.(26) Toate celelalte drepturi vor fi înregistrate numai dacă au legătură cu acestea sau le grevează.(27) Fiecare înregistrare se împarte în trei secțiuni (denumite de lege tot registre). Registrul proprietăţilor (property register) conține planul titlurilor (title plan) și descrie imobilul (estate), respectiv dreptul. Registrul proprietarilor (proprietorship register) indică proprietarul și oferă date despre valoarea imobilului (es- tate). În fine, există şi registrul sarcinilor (charges register), în care sunt înscrise grevările. Registrele pot fi vizualizate online de către orice persoană.(28) Bunurile imobile (estates) încă neînregistrate vor trebui însă în prealabil înregistrate cu ocazia unui act de dispoziţie ulterior dacă nu se doreşte ca efectul să fie doar unul in equity(29); este posibilă, în orice moment, efectuarea voluntară a primelor înregistrări.(30) Obiectul înregistrării îl reprezintă (pe lângă drepturile menționate) estates, respectiv titlurile, nu „terenurile” în sensul de unități de teren (land units). Cine nu este în măsură să furnizeze dovada titlului (title), dar deține terenul sau obţine prestații în bani de pe urma acestuia, ca un proprietar, va fi înregistrat (mai întâi) doar cu titlu de posesor (possessory title). După 12 ani, va putea să fie „ridicat” la nivelul unui titlu absolut (absolute title).(31)

4. ÎNREGISTRAREA DE TERENURI ŞI DREPTURI

a) CĂRŢI FUNCIARE

Un al treilea tip de registru funciar este cartea funciară. Din cartea funciară reies calitatea de titular al dreptului de proprietate al unui teren, precum şi alte drepturi reale imobiliare. Aceasta este diferenţa dintre cărţile funciare şi publicitatea funciară (publicité foncière); cărţile funciare sunt registre ale drepturilor, ca registrul funciar din Anglia (land registry), nu simple registre de înscrisuri. Spre deosebire însă de registrul funciar englez (land registry), cărțile funciare sunt proiectate și structurate din perspectiva terenurilor. Cu alte cuvinte, cărțile funciare sunt, în egală măsură, atât registre de bunuri, cât și registre de drepturi. Acestea (iar nu cadastrul) creează terenuri, le înregistrează și informează despre raporturile caracteristice de proprietate și grevare. Numai „cărţile funciare” create ca parte a unui registru unitar (de cadastru și de drepturi) sunt ţinute de către autoritățile administrative. Cărţi funciare distincte se găsesc la prima instanţă. În primul rând, cărţile funciare sunt registre publice, de înregistrările efectuate în acestea depinzând raporturile juridice de drept privat. În condiţiile existenţei unui sistem de carte funciară, dobândirea tuturor drepturilor nu trebuie să eşueze neapărat pentru că nu a fost înregistrată. Dar, în situaţia opusă, când absolut orice drept real imobiliar poate fi dobândit şi fără înregistrare, registrul funciar nu mai face parte din categoria cărţilor funciare. Înregistrarea în cartea funciară nu împiedică numai efectele terţe ale achiziţiilor concurente; înregistrările într-o carte funciară devin parte a însuși procesului de dobândire, însă în măsură diferită de la o țară la alta și de la un sistem de drept la altul. Cărţile funciare pot conține chiar și ficțiuni de precizie (Richtigkeitsfiktion). Dar se bucură de credibilitate publică, după cum se obişnuieşte să se spună, astfel că dobânditorul care nu are cunoștință de invaliditatea sau inexactitatea unei înregistrări anterioare poate invoca în avantajul său situația juridică înregistrată.(32)

 b) AUSTRIA

 Cărţile funciare au un rol extrem de important în Austria și Germania. Sistemul cărţii funciare austriac este unul dintre cele mai vechi din Europa; a servit și ca model pentru sistemul german. Începând cu secolul al XIX-lea, Austria foloseşte așa-numitul sistem real de evidenţă (Realfoliensystem), deci nu în funcţie de persoane (Personalfoliensystem), ci de terenuri. Cărţilor funciare li se atribuie „roluri asemănătoare posesiei de bunuri mobile”.(33) Actualul drept al cărții funciare (Grundbuchrecht) are la bază Legea cărţii funciare din 1955 (GBG – Grundbuchgesetz), care, la rândul său, se întemeiază pe principiul în- registrării, formulat de art. 431 ABGB (Codul civil general austriac). Structura și detaliile tehnice sunt reglementate de Legea generală privind implementarea cărţii funciare (All- GAG – Allgemeines Grundbuchsanlegungsgesetz). Cartea funciară cuprinde cartea principală (registrul principal) și colecţia de înscrisuri (§ 1 GBG). „Cartea principală” conține „inserţiile de carte funciară”, în care se înregistrează „corpul de carte funciară” și drepturile existente asupra acestuia (§ 2 GBG). „Corpul de carte funciară” este format din unul sau mai multe terenuri.(34) Drepturile asupra „terenurilor” sunt – în sensul cărţii funciare – drepturi asupra unui corp de carte funciară. În prezent, cartea principală şi evidenţa cadastrală a terenurilor sunt păstrate într-o bază de date unitară a terenurilor.(35) Cadastrul de grăniţuire/ Grenzkataster, aflat în construcţie, este ținut de autoritățile pentru geodezie (Vermessungsbehörden); el nu trebuie confundat cu vechiul cadastru fiscal, permițând, în măsura în care va fi finalizat, determinarea precisă a limitelor de proprietate.(36)

 c) GERMANIA

 În conformitate cu art. 873 Cod civil german, drepturile reale asupra terenurilor sunt transferate și constituite prin acord și înregistrate în cartea funciară. Cărţile funciare, spre deosebire de cadastre, sunt ţinute din raţiuni de drept privat; înregistrarea drepturilor reale asupra terenurilor urmăreşte să asigure o bază sigură pentru tranzacțiile cu acestea. Cea mai importantă sursă a dreptului (formal) al cărţii funciare este Legea cărţii funciare din Germania (GBO).(37) Spre deosebire de dreptul cadastral, această lege ține de competenţa legislativă concurentă a federaţiei germane.(38) Cărţile funciare sunt ținute la nivelul oficiilor cărţii funciare de la judecătorii; astfel, din activitatea instanţelor face parte şi ţinerea cărţii funciare. Pentru fiecare proprietate, se creează o „foaie funciară”, pe districte, identificabilă printr-un număr propriu; această foaie „este” cartea funciară în sensul dreptului civil.(39) Fiecare foaie a cărţii funciare cuprinde titlul, cuprinsul fondului existent şi trei secțiuni. Cuprinsul fondului existent identifică terenul după amplasament, mărime şi categorie economică. În prima „secțiune”, este indicat proprietarul; în a doua sunt trecute toate grevările, inclusiv menţiunile şi contestaţiile la acestea (nu sunt incluse aici ipotecile, garanțiile reale funciare, sarcinile funciare – Hypotheken, Grund- und Rentenschulden); a treia secţiune cuprinde ipotecile, garanțiile reale funciare – Grundschulden sunt garanții de natură reală specifice dreptului german, constituite asupra unor imobile pentru a garanta restituirea unor sume de bani; se deosebesc însă de ipoteci prin faptul că nu sunt limitate la o anume creanță determinată (n.n.) – şi sarcinile funciare. Dacă legea nu prevede altfel, înregistrările se fac numai la cerere; persoana îndreptăţită este aceea al cărei drept este vizat de înregistrare sau în favoarea căreia urmează să se efectueze înregistrarea.(40) Pentru înregistrare este necesar acordul în formă autentică (notarială).(41) Oricine poate avea acces la cărţile funciare dacă face proba existenţei unui interes legitim. În prezent (în conformitate cu legislația de land), cărţile funciare sunt ţinute în format de fişiere electronice, putând fi accesate electronic și consultate prin interogare de către notari, autorități, instanțe și titularii drepturilor înscrise.(42)

IV Etapele opozabilitatii inregistrarii

 1. ÎNREGISTRĂRI OPOZABILE ŞI CONSTITUTIVE

 Prin înregistrarea în registrul funciar, actul juridic având ca obiect drepturi asupra terenurilor va produce efecte erga omnes, fiind opozabil persoanelor care nu sunt parte în contract. Acest punct de pornire comun nu înseamnă neapărat că numai actele juridice (respectiv drepturile) publicate în registru ar fi opozabile terţilor, nici că toate actele de dispoziţie asupra drepturilor reale subiective ar fi în continuare supuse acelorași reguli. Dimpotrivă, în Europa de astăzi nu există vreun acord referitor la ceea ce înseamnă opozabilitate şi nici măcar despre cine este vorba atunci când se vorbeşte despre „terți”. În esență, întotdeauna este vorba despre diferența dintre înregistrări opozabile şi cele constitutive. „Constitutive” sunt înregistrările prin intermediul cărora se menţine și se pierde calitatea reală (Sachenrechtliche Qualität) a unui act juridic. Fără înscrierea în registrul funciar, totul rămâne neschimbat din punctul de vedere al drepturilor reale, aşa că nici măcar nu se pune problema opozabilității tranzacției. Situația diferă atunci când contractul în sine are un efect translativ. Într-un astfel de regim, o înregistrare nu poate avea efect de instituire a unui drept; mai degrabă, se limitează la acordarea de prioritate pentru una dintre cele două poziții juridice care sunt, în principiu, de rang egal. De îndată ce a fost efectuată înregistrarea, aceasta devine opozabilă concurentului, putându-i fi „opus” dreptul.

 2. OPOZABILITATEA

  Țara de origine a doctrinei despre opozabilitate este, desigur, Franța. Anumiți „terți” pot

ÎN EUROPA DE ASTĂZI NU EXISTĂ VREUN ACORD REFERITOR LA CEEA CE ÎNSEAMNĂ OPOZABILITATE ŞI NICI MĂCAR DESPRE CINE ESTE VORBA ATUNCI CÂND SE VORBEŞTE DESPRE „TERȚI”. ÎN ESENȚĂ, ÎNTOTDEAUNA ESTE VORBA DESPRE DIFERENȚA DINTRE ÎNREGISTRĂRI OPOZABILE ŞI CELE CONSTITUTIVE.

trece „peste” actul juridic al altora (act care va produce efecte doar pentru părţile respectivului act juridic), dacă și pentru că acest act nu a fost publicat(43); dacă a fost publicat, partea înregistrată poate, în sens invers, să ignore acte juridice concurente referitoare la același teren.(44) Accentul este pus pe „tăcerea” registrului şi nu atât pe ceea ce „anunţă” acesta propriu-zis. Pentru că este vorba despre „sancționarea” aceluia care nu și-a înregistrat titlul (la timp).(45) În al doilea rând, chiar dacă se obține un drept real imobiliar, chiar și fără înregistrare, din punct de vedere teoretic chiar și în temeiul unui contract nesolemn, totuşi fără înregistrare dreptul dobândit nu prezintă caracteristicile definitorii ale unui drept real. Astfel, dreptul se află în stare de inopozabilitate (inopposabilité). Cu toate acestea, art. 30 (1) din Decretul din 4.01.1955, din care rezultă această situație juridică, prevede totuși, în mod expres, că drepturile dobândite în temeiul actelor juridice (și deciziilor judecătorești) supuse obligației de publicare (înregistrare) nu devin opozabile celor „care au dobândit de la acelaşi autor drepturi concurente asupra aceluiaşi bun imobil” („qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents”).

 Pe scurt, este vorba despre o dublă vânzare. Cel care își înregistrează titlul cu bună- credință va fi, așa cum prevede legea, cel „preferat” (préféré) faţă de cel care nu s-a înregistrat  [art. 1198 (2) Cod civil francez]. Cu toate acestea, până la înregistrarea unui titlu concurent, proprietar rămâne primul cumpărător, adică cel neînregistrat, cu toate drepturile și obligațiile aferente. Proprietatea sa este o proprietate „autentică”. Este opozabilă tuturor, dar se stinge de îndată ce un „terț” și-a înregistrat în mod legal titlul concurent.(46) Formularea despre „terţ” și „preferința” faţă de acesta poate foarte uşor să inducă în eroare. Pentru că nu orice persoană care nu se numără printre părţile contractului are calitatea de terţ, iar terţii, în sensul publicităţii funciare (publicité foncière), nu sunt doar favorizaţi, ci uneori şi „defavorizaţi”. Prin înregistrare, ei devin proprietari unici, suportând din acel moment şi toate grevările şi responsabilităţile legate de dreptul de proprietate. Dacă nu ar fi aşa, am avea realmente o teorie cu adevărat paradoxală. Proprietar ar fi o persoană diferită, în funcție de persoana solicitantului. În cazul în care clădirea vândută se prăbuşeşte la un moment dat după înregistrarea care conferă prioritate celui de-al doilea dobânditor, răspunderea va fi însă strict a sa – nu şi a primului cumpărător – faţă de pietonul rănit. Astfel, spre deosebire de opinia internă franceză, ar fi posibil ca publicitatea funciară (publicité foncière) să aibă valoare „constitutivă” (nu doar declaratorie) chiar şi în aceste condiţii; la urma urmei, totul depinde doar de contextul în care se pune întrebarea. Discordanța dintre principiul priorității, care se bazează pe înregistrare, și principiul consensual general (art. 1376 Cod civil italian) se resimte şi în Italia. Gazzoni observă că trebuie recunoscut în mod deschis că dreptul italian va merge pe un sistem de înregistrare constitutivă în cazurile de dublă vânzare sau achiziția pur consensuală a proprietăţii va depinde de o condiţie, stabilită de lege, respectiv condiţia rezolutorie a celei de-a doua achiziții publicate.(47)

 3. ÎNREGISTRĂRI CONSTITUTIVE

 Dacă și în măsura în care admitem că nu este posibilă o achiziție în afara cadrului cărţii funciare, rezultă că nu va exista nimic fără înregistrare, nimic care să poată fi „opozabil” cuiva. Astfel, publicitatea dobândeşte o importanţă „constitutivă”.

 Intabularea nu este totul, dar fără intabulare, totul va fi nimic; doar intabularea conferă tranzacţiei efectul corespunzător specific dreptului real.

 Prin urmare, nu numai că nu este necesară, dar nu este nici măcar posibilă o distincție între diferite grupuri de „terți”. Terţ este cel care nu este parte contractantă. Cu toate acestea, constitutivitatea nu are vreo legătură cu obiectul înregistrării. Efectul constitutiv (Rechtsbegründende Wirkung) poate fi atribuit atât înregistrării de înscrisuri, cât şi înregistrării de estates, dar și înscrierii de terenuri şi drepturi.

 Constitutivitatea nu are, de asemenea, nicio legătură cu întrebarea dacă este necesar un temei obligațional (Verpflichtungsgrundes) pentru constituirea, respectiv transferul drepturilor. Un regim de transfer cauzal poate funcţiona cu ușurință chiar dacă există înregistrarea constitutivă de carte funciară. În orice caz, nu doar ţările doctrinei opozabilității cunosc excepții în favoarea principiului înregistrării. Şi nici ţările al căror drept asupra terenurilor se întemeiază pe principiul înregistrării constitutive nu pot face faţă fără excepții ocazionale. Să ne gândim numai la dreptul ipotecii şi datoriei funciare, precum şi la grevările acestora. (48)

 În Uniunea Europeană sunt cel puţin 12 ţări care consacră principiul înregistrării (Eintragungsprinzip). (49) Pentru o mare parte din Europa Centrală, Austria a consacrat modelul. Cu câteva excepții, principiul său de înregistrare domină(50) întregul sistem (drept) al dobândirii prin acte juridice a drepturilor reale. În mod similar, potrivit art. 873 Cod civil german, așa cum am menționat deja, „pentru transferul proprietăţii asupra unei parcele de teren, pentru grevarea unui teren cu un drept, precum şi pentru transferul sau grevarea unui astfel de drept se cere acordul celui îndreptățit și al celeilalte părți pentru modificarea dreptului și pentru înregistrarea acestei modificări în cartea funciară, cu excepția cazului în care legea prevede altfel”.

 În consecință, înregistrarea modificării dreptului este constitutivă, nefiind doar un mijloc declarativ de prevenire a unei achiziții concurente. Cu toate acestea, nu este vorba nici despre un sistem Torrens, fiindcă pentru înregistrare mai este nevoie şi de un acord cu conţinut echivalent. Cu toate acestea, art. 891 Cod civil german statuează prezumția de exactitate a cărţii funciare (Richtigkeit des Grundbuchs). Prin urmare, dobânditorii se pot baza pe înregistrările din cartea funciară, cu excepția situaţiei în care cunosc faptul pozitiv contrar ori când a fost notată o opoziție (contestație) (§ 892 Cod civil german).

 4. TITLU PRIN ÎNREGISTRARE (TITLE BY REGISTRATION)

 În baza principiului englezesc al reprezentării în oglindă (mirror principle) (sec. 58 LRA 2002), registrul funciar (land registry) urmează să „oglindească”, complet şi corect, situaţia juridică cu privire la imobilele (estate) înregistrate. Dobânditorii sunt degrevaţi de sarcina cercetării situaţiei concrete(51), dar sunt legaţi, în acelaşi timp, de toate drepturile înregistrate (sec. 29 LRA 2002).(52)

 O poziție categoric diferită o are însă acceptarea așa-numitelor overriding interests(53), adică a drepturilor care, precum locaţiunile pe termen scurt (leases) şi interesele „persoanelor care se găsesc în posesia actuală a terenului” („persons in actual occupation of the land”)(54) și care produc efecte faţă de dobânditor şi fără înregistrare.(55) Reprezentarea în oglindă se regăseşte foarte pregnant în ideea titlului prin înregistrare (title by registration).

 Conform literei legii, este în sine suficientă înregistrarea pentru a putea obține titlul. „Magia legii” îl creează chiar și atunci când, în conformitate cu regulile common law, nu există, „de fapt”, niciun act valid de dispoziție; în plus, în acest fel, freehold estate se apropie mai mult de un drept de proprietate asupra terenului (dominium).

 Într-adevăr, atribuirea clară în proprietate privată deplină (freehold) către un (singur) proprietar înlocuiește vechea relativitate a titlului (relativity of title)(56), evident, exclusiv în limitele secțiunii 24 (b) din Land Registration Act (LRA) 2002.(57) Cu toate acestea, jurisprudența nu a adoptat niciodată un sistem Torrens strict. Dacă A nu a transferat, din punctul de vedere al dreptului material, bunul imobil (estate) lui B (A nu a fost implicat, manifestarea lui de voință a fost falsificată sau este din alte motive nevalidă), iar B a fost înregistrat, A ar trebui să poată solicita de la B reînregistrarea (lui A).

 Acest fapt rezultă din dispozițiile referitoare la rectificarea registrului. Dar nici aceasta nu ajută mai departe dacă B a intrat deja în posesia terenului (atunci nu există rectificare: anexa 3 LRA 2002). Din acest motiv, este rândul lui equity acum. În unele decizii ale instanţelor inferioare se consideră că B deține titlul on trust pentru A, ceea ce îi conferă lui A dreptul de a cere restituirea legal title și, prin urmare, reînregistrarea acestuia.(58) Dacă această opinie se va impune şi la instanţele superioare, sistemul Torrens ar suferi grave prejudicii.

 Principiul reprezentării în oglindă (mirror principle) impune o clarificare a rangului drepturilor înregistrate. Doctrina priorităților (priority) servește acestui scop. Este vorba despre un set complex de reguli cu privire la interests in land care sunt susceptibile de a deveni realizabile (opozabile) după ce s-a dispus de dreptul grevat de acestea.(59)

 Principiul „cortinei” (curtain principle) interzice înscrierea drepturilor beneficiarilor (beneficiaries) în cazul unui trust; ele „dispar în spatele cortinei”, cum se obişnuieşte să se spună. În conformitate cu principiul reprezentării în oglindă (mirror principle), efectul drepturilor beneficiarului (beneficiary) care grevează asupra unui bun imobil (estate) este oprit faţă de noul „proprietar de teren”, neputând fi opus acestuia. Trust-ul se continuă numai în privința prețului de cumpărare achitat de cumpărător.(60) În cele din urmă, principiul asigurării (insurance principle) prevede că Registrul funciar (Land Registry) garantează existența titlurilor înregistrate în cuprinsul său. Acțiunea corespondentă, de a pretinde daune-interese, nu presupune existenţa vreunei vinovăţii din partea autorității și a angajaților săi. IV Incheiere

 În domeniul registrelor europene de publicitate imobiliară dreptul comparat este pus în fața unei misiuni dificile. Cu toate acestea, considerăm imperios necesar să-i acordăm atenția cuvenită, nu doar pentru a câștiga mai multă încredere reciprocă, ci și pentru a înlătura numărul mare de prejudecăți care au ținut timp îndelungat captivă materia drepturilor reale în sfera chestiunilor pur naționale, denaturând-o.

 Piața internă are nevoie de obiecte investiționale adecvate și de instrumente de creditare corespunzătoare pentru serviciile financiare. Pe termen lung, vom avansa în acest domeniu numai dacă reflectăm împreună la sistemul de registre, acesta fiind un subiect mai „sec”, dar extrem de important în practică. Organizatorii acestei întâlniri au recunoscut aceasta şi, prin urmare, sunt recunoscător pentru onoarea care mi-a fost făcută de a avea o mică contribuție pe această temă.

---

 1 Pentru detalii şi argumente, a se vedea Christian von Bar, Gemeineuropäisches Sachenrecht II (Drepturile reale europene), vol. II, München, 2019, paragrafele nr. 294 – 329.

 2 Detaliat în Christian von Bar, Gemeineuropäisches Sachenrecht I (Drepturile reale europene), vol. I, München, 2015, paragrafele nr. 179, 185 şi 199.

 3 François Terré, Philippe Simler, Droit civil. Les biens, ediția a 9-a, Paris, 2014, p. 241, paragraful 277.

 4 Jean-Louis Bergel, Marc Bruschi, Sylvie Cimamonti, „Les biens”, în Jacques Ghestin (editor), Traité de droit civil, ediția a 2-a, Paris, 2010, p. 197, paragraful 161.

 5 Este vorba despre Decretul nr. 55-22 din 4.01.1955 şi Decretul nr. 55-471 din 30.04.1955.

 6 „Aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier” (Orice modificare a situației juridice a unui imobil nu poate face obiectul unei modificări de natură cadastrală dacă actul juridic sau decizia juridică prin care se constată această modificare nu a fost publicată, în prealabil, în fişierul imobiliar.).

 7 Art. 76 nr. 2 din Decretul nr. 55-1350 din 14.10.1955.

 8 Guido Salanitro, Profili sostanziali e processuali dell’accertamento catastale, Giuffre, Milano, 2003. La p. 5 se vorbește despre „biroul de înregistrare” (anagrafe) a imobilelor.

 9 Gaetano Petrelli, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, Giuffre, Milano, 2010. La p. 3 se menționează: cadastrul dezvoltă, de aceea, dar şi datorită reglementării de la art. 950 (3) Cod civil italian, o „publicitate de fapt” (pubblicità di fatto).

 10 Cass. 21.12.1999, Nr. 14379, Giust. civ. Mass. 1999, p. 2595 – unde cadastrul este calificat drept „mijloc ajutător de probă”.

 11 Edward Gniewek, Prawo rzeczowe, ediția a 8-a, Varşovia, 2010, p. 290, paragraful 905.

 12 Cărţile funciare au fost considerate drept inutile de către reprezentanţii regimului, pentru că ar fi contrazis principiile ideologice ale unui stat socialist şi politica agrară a acestuia. Întemeierea cărţilor funciare a supravieţuit însă în epoca marginalizării acestora. Astăzi, utilitatea lor este din nou completă și incontestabilă [Zbigniew Radwański (editor), Edward Gniewek (red.), System Prawa Prywatnego (Sistemul dreptului privat), vol. III: Prawa rzeczowe (Drepturile reale), ediția a 3-a, Varşovia, 2013, p. 139 – 140, paragraful nr. 1].

 13 Decret din 24.09.1947 (Dz.U.1947.61.344, Dekret z dn. 24.9.1947 r. o katastrze gruntowym i budynkowym).

 14 Art. 1 (1) din Decretul privind evidenţa terenurilor şi clădirilor în versiunea de la art. 14 (1) din Decretul din 2.02.1955 privind terenurile şi clădirile (Dekret z dn. 2.2.1955 r. ewidencji gruntów i budynków, Dz.U.1955.6.32). Pentru detalii despre terminologia sistemului registrului polonez: Arkadiusz Wudarski (-Wudarski), Das Grundbuch im Europa des 21. Jahrhunderts (Cartea funciară în Europa sec. al XXI-lea), Duncker & Humblot, Berlin, 2016, p. 34.

 15 În dreptul italian nici măcar reaua-credinţă nu poate să dăuneze, în principiu. Al doilea dobânditor, de rea-credinţă, datorează primului dobânditor (care, desigur, se poate îndrepta şi personal împotriva vânzătorului, pentru daune-interese: art. 1218 Cod civil italian) despăgubiri din delict (art. 2043 Cod civil italian; a se vedea Cass. 2.9.2013, nr. 20118, Giust. civ. Mass. 2013 nr. 20118 şi Cass. 17.12.1991, nr. 13573, Giust. civ. Mass. 1991 nr. 13573), dar devine mai întâi proprietar în baza înregistrării. În schimb, în legea franceză [art. 1198 (2) Cod civil francez], al doilea dobânditor care cunoaşte că un altul a cumpărat deja terenul nici nu ajunge să aibă calitatea de proprietar [„Lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi” (În cazul a două achiziţii succesive de drepturi asupra unuia şi aceluiaşi imobil, cel care publică primul titlul său de cumpărare în formă autentică în fişierul imobiliar va fi cel preferat, chiar dacă dreptul său este posterior, cu condiţia să fie de bună-credinţă.)].

 16 Publicitatea funciară (publicité foncière) a rezultat din inscripţiunea (inscription) drepturilor preferenţiale şi ipotecilor [din conservarea ipotecilor (conservation des hypothèques)], nu invers, adică din înscrierea de ipoteci din publicitatea în chestiuni privind terenurile.

 17 Laurent Aynès, Pierre Crocq, Les sûretés. La publicité foncière, ediția a 7-a, Paris, 2011 [„Le registre des inscriptions comprend, par ordre chronologique, tous les bordereaux d’inscription, remis en double exemplaire au service de la publicité foncière, dont l’un est restitué, après l’accomplissement de la formalité, au requérant. Le registre des publications comprend, reliés suivant le même procédé, tous les actes [expédition, copies ou extraits littéraux] constatant un droit soumis à publicité” (Registrul inscripţiunilor include, în ordine cronologică, toate borderourile de inscripţiune, prezentate în dublu exemplar la serviciul de publicitate funciară, dintre care unul este restituit solicitantului după îndeplinirea formalităţii. Registrul publicaţiilor include, urmând aceeaşi procedură, toate actele [expedieri, copii sau extrase literale] care constată existenţa unui drept supus publicităţii)].

 18 Repertoriul (répertoire) belgian este structurat în funcţie de numele proprietarilor, sub care se găseşte sinteza actelor de inscripţiune (actes inscrits) şi a actelor de transcripţiune (actes transcrits) – art. 125 din Legea belgiană a ipotecilor.

 19 Philippe Simler, Philippe Delebecque, Droit civil: les sûretés, la publicité foncière, ediția a 6-a, Paris, 2012, p. 787, paragraful 911.

 20 Scottish Law Commission, Report on Land Registration I (Comisia juridică scoţiană) (2010), Scot Law Com No 222, nr. marg. 2.13. Despre încercările de a schimba ceva, datând până în sec. XV – XVI, a se vedea Howell, 58 (1999) CLJ 366, 371 – 375.

 21 Bant [2011] Conv p. 309, 311 – 313. Dar dacă contractul dintre X şi Y este nevalid, însă Y este înregistrat, iar proprietatea (estate) lui Y este apoi transferată lui Z şi Z se înregistrează ca nou dobânditor, atunci nu obţine doar Z un titlu neatacabil (indefeasible title), ci chiar şi Y, înaintea lui; nu se poate vorbi despre o amânare (deferred), ci doar o neatacabilitate imediată (immediate indefeasability) (Frazer v Walker [1967] 1 AC 569 [PC]; Breskvar v Wall (1971) 126 CLR 376).

 22 „Raportul” acesteia anunţa, din însuși titlul său, ceva măreţ: „Land Registration for the Twenty-First Century: A Conveyancing Revolution” (2001), Law Com Rep No 271.

 23 Op. cit., nr. paragraf 1.1 şi 1.5.

 24 Nicăieri nu este mai clar exprimat ca în secțiunea 58, Conclusiveness, LRA 2002: „If on the entry of a person in the register as the proprietor of a legal estate, the legal estate would not otherwise be vested in him, it shall be deemed to be vested in him as a result of the registration” (Dacă la înregistrarea unei persoane în registru, ca titular al unui patrimoniu juridic, succesiunea în drept nu i-ar fi atribuită în alt mod, se consideră că transferul s-a realizat prin faptul înregistrării).

 25 De regulă, plângerile sunt adresate unui adjudicator (sec. 107 LRA 2002), ale cărui funcţii sunt îndeplinite astăzi de aşa-numita instanţă de fond – first-tier tribunal (sec. 31 Tribunals, Courts and Enforcement Act 2007); instanţă de apel fiind tribunalul (upper tribunal) (sec. 9 aaO).

 26 Sec. 2(a)(i)-(iv) LRA 2002.

 27 Sec. 2(a)(v) LRA 2002.

 28 Secs. 66 şi 67 LRA 2002. Căutarea se face după terenuri (estates) şi parcele de teren (plots of land) (sec. 68 LRA 2002 şi regula 10 LRR 2003). Numai pentru consultarea registrului numelor este necesară dovada interesului legitim (regula 11 LRR 2003).

 29 Secs. 4-6 LRA 2002; (sec. 7 LRA 2002).

 30 Sec. 3 LRA 2002. Deţinătorul unui teren neînregistrat (unregistered estate) are şi posibilitatea să depună o aşa-numită cauţiune (caution) la Registrul funciar (sec. 15 LRA 2002), care se consemnează într-un registru separat (sec. 19 LRA 2002). Ulterior, dacă este cazul, acesta va fi informat despre cereri de înregistrare ale terţilor, la nevoie putând formula obiecţii împotriva acestora (sec. 16 LRA 2002).

 31 Secs. 62 şi 63 LRA 2002, regula 124 LRR 2003.

 32 Art. 892 Cod civil german (a se vedea BGH 12.10.2012, NJW-RR 2013 p. 789: de aceea, nu are importanță faptul că nu erau corecte înscrierile din cartea funciară, anterior dobândirii, dacă lipsa corectitudinii ar fi putut fi opozabilă celui înregistrat anterior); art. 561 (1) LPA din Estonia; art. 3 (1) din Legea cărţii funciare şi a ipotecilor din Polonia – GBHG (este vorba, de fapt, despre o prezumţie de exactitate refutabilă: Curtea Supremă din Polonia 26.3.1993, III CZP 14/93, OSNCP 1993.11.196, Legalis- Nr. 28093) şi art. 10 din Codul drepturilor reale din Slovenia – SPZ („Cine este de bună-credinţă în raporturile juridice şi are încredere în datele din cartea funciară nu trebuie să sufere un prejudiciu din acest motiv”) coroborate cu art. 4 din Legea cărţii funciare din Slovenia.

 33 Gert Iro, în Peter Apathy (editor), Bürgerliches Recht, Band IV: Sachenrecht (Codul civil, vol. IV, Drepturile reale), ediția a 4-a, Viena/New York, 2010, paragraful nr. 3/3.

 34 Ibidem, paragraful nr. 3/10.

 35 Art. 2 (1) din Legea privind trecerea la sistemul electronic al cărţii funciare din Austria – GUG, §§ 9 (1), 52 din Legea măsurătorilor topografice – VermG.

 36 Art. 8 nr. 1 şi art. 49 din Legea măsurătorilor topografice – VermG.

 37 Din 24.03.1897 în versiunea republicării din 26.05.1994 (BGBl.-Monitorul Oficial 1994 I 1114).

 38 Art. 72 (1), 74 nr. 18 din Constituţia Germaniei – GG.

 39 Art. 3 (1) din Legea cărţii funciare din Germania – GBO.

 40 Art. 13 alin. 1 teza 2 din Legea cărţii funciare din Germania – GBO.

 41 Art. 15 din Legea cărţii funciare din Germania – GBO.

 42 Art. 133 din Legea cărţii funciare din Germania – GBO.

 43 În Franţa (spre deosebire de Italia) se aplică numai dacă al doilea dobânditor a fost de bună-credinţă la momentul declarării dreptului său la Registru.

 44 Muriel Suquet-Cozic, Publicité foncière, Levallois, 2014, p. 208, paragraful nr. 16050.

 45 Chiar şi aşa-numitul efect relativ (effet relatif – art. 3 din Decretul din 4.01.1955) este privit de obicei ca o „sancţiune”; mai precis, ca sancţiune eficientă pentru fapta de a nu publica. Drept urmare, dobânditorul nu îşi va mai putea publica titlul, în măsura în care titlul antecesorului său nu a fost publicat în prealabil. Spre exemplu, moştenitorul care nu şi-a înregistrat înscrisul notarial care atestă dobândirea pentru cauză de moarte, va reuși cu mare dificultate să găsească un cumpărător sau o bancă dispusă să accepte terenul în garanţie.

 46 Laurent Aynès, Pierre Crocq, op. cit., p. 302 paragraful nr. 647 unde susține că proprietatea dobândită de primul cumpărător produce efecte erga omnes, nu însă şi faţă de cel de-al doilea cumpărător înregistrat.

 47 Francesco Gazzoni, Manuale di diritto privato, ediția a 10-a, Edizioni Scientifiche Italiane, Napoli, 2003, p. 304.

 48 Art. 1154, 1250, 1274 Cod civil german – BGB.

 49 Amintim în acest sens Germania (art. 873 Cod civil german – BGB), Anglia (secs. 27 şi 58 LRA 2002), Estonia (§ 641 al legii din Estonia), Grecia (art. 1033 Cod civil grec), Letonia (art. 993 Cod civil leton), Malta (art. 26 şi 29 din Legea privind registrul funciar din Malta – LRA), Olanda [art. 3:84 (1) şi 3:89 coroborate cu art. 3:19 (2) Cod civil neerlandez], Austria (§ 431 Cod civil general austriac – ABGB), Slovacia [§ 133(2) Cod civil slovac], Slovenia [art. 49 (1) Codul drepturilor reale din Slovenia – SPZ], Cehia (§ 1105 Cod civil ceh) şi Ungaria (§ 5:168 Cod civil ungar). , Cehia (§ 1105 Cod civil ceh) şi Ungaria (§ 5:168 Cod civil ungar).

 50 În mod surprinzător, o servitute, spre exemplu, poate lua naştere fără să fie necesară înregistrarea, dacă părţile unui act translativ intenţionează în mod evident ca acela care înstrăinează terenul să aibă voie să îl folosească într-un anumit mod, de exemplu pentru conducte sau pentru un drum care duce la un teren învecinat, rămas în proprietatea sa, Curtea Federală Supremă – OGH 25.6.2004, EvBl 2005/30; ÖJZ 2005 p. 142 [cu notă critică de Schilcher, JBl 2005 p. 619); Curtea Supremă (OGH) din 17.2.2014, 4 Ob 232/13s, ECLI: AT:OGH0002:2014:0040OB00232.13S.0217.000].

 51 Nu afectează nici cunoaşterea situaţiei, dacă grevarea nu este înregistrată [Lord Wilberforce în Williams & Glyn’s Bank Ltd v Boland (1981) AC 487, 504: „The only kind of notice recognised is by entry on the register” (Singura formă de înștiințare recunoscută este cea prin înscrierea în registru). Similar pentru LRA 2002 Freeguard v Royal Nak of Scotland Plc (2000) 79 P & CR 81, 86 (Robert Walker LJ). A se vedea şi Chan Yiu Tong v Wellmake Investments Ltd (1996) 1 HKC 528, 534 (Godfrey LJ – ar fi o înlăturare conştientă a tradiţionalei teorii a înștiințării din common law/doctrine of notice des common law). Excepţii există numai în caz de fraudă (fraud)]. Doctrine of notice in land law este o teorie care se aplică în privința terenurilor neînregistrate în scopul de a stabili prioritatea of equitable interests, care nu intră sub incidența legii de common law (în cazul Angliei, Land Charges Act din 1925).

 52 „The governing principle […] is that the title to land is to be regulated by and ascertainable from the register alone” (Principiul care se aplică […] este acela că drepturile asupra terenurilor sunt determinate și atestate exclusiv de către registru) [Abbey National Building Society v Cann (1991) 1 AC 56, Lord Oliver of Aylmerton – totul cu privire la LPA 1925].

 53 Noţiunea de overriding interest (interes prevalent) continuă să fie foarte răspândită. Evident, provine din LRA 1925 [secs. 3(xvi), 70 (1)]. LRA 2002 preferă însă noţiunea de overriding status [sec. 133, par. 26 (4) Schedule 11 LRA 2002].

 54 Secs. 11(4)(b), 12(4)(c), 29(1)-(2)(a)(ii) şi Schedule 3 LRA 2002.

 55 Protecţia drepturilor care nu au legătură cu înregistrarea, aparţinând unor terţi, continuă să constituie o problemă majoră. Jurisprudenţa pare să facă eforturi pentru înlăturarea sa. Scott v Southern Pacific Mortgages Ltd [2014] UKSC 52; [2015] AC 385 s-a referit la faptul dacă cumpărătorul unui teren poate – înaintea înregistrării terenului, deci într-un moment în care el însuşi are doar un title in equity – să greveze acest titlu, la rândul său, cu un drept in equity [concret: o locaţiune pe termen scurt (lease) a vânzătorului]. Instanţa a negat acest lucru. Ar fi fost vorba despre o poziţie întemeiată pe dreptul obligaţiilor, care nici prin actual occupation nu se consolidează ca să poată deveni un drept opozabil terţilor, independent de înregistrare [în situaţia dată: faţă de o (legal charge) din partea băncii care finanţează achiziţia].

 56 Kevin Gray, Susan Francis Gray, Elements of Land Law (Elemente de drept funciar), ediția a 5-a, Oxford, 2009, nr. paragraf 2-036 până la 2-038.

 57 A se vedea Skelwith (Leisure) Ltd v Armstrong [2015] EWHC 2830 (Ch); [2016] 2 W.L.R. 144 (Ch D). Decizia se referă la o încălcare semnificativă a principiului titlului prin înregistrare (title by registration). Chiar şi noul sistem mai permite încă dispoziţii cu privire la drepturi de înregistrare de către persoane neînregistrate încă. Acest fapt rezultă din sec. 24(b) LRA 2002 („Right to exercise owner’s powers”) [„A person is entitled to exercise owner’s powers in relation to a registered estate or charge if he is – (a) the registered proprietor, or (b) entitled to be registered as the proprietor” (Persoana are dreptul de a exercita puterile conferite proprietarului în legătură cu un bun imobil înregistrat, dacă: (a) este proprietarul înregistrat sau (b) este îndreptăţit să fie înregistrat ca proprietar)]. Astfel, dreptul de a fi înregistrat implică deja puterea de a dispune de o proprietate (estate) sau de „o ipotecă” înscrisă încă pe numele înstrăinătorului.

 58 Acest concept porneşte de la Malory Enterprises Ltd v Cheshire Homes (UK) Ltd [2002] EWCA Civ 151; [2002] Ch 216 (CA). Decizia s-a referit la dispoziţii în baza LRA 1925. De asemenea, Newey J în Fitzwilliam v Richall Holdings Services Ltd [2013] EWHC 86 (Ch); [2013] 1 P & CR 19 a ţinut cont de Malory şi în condiţiile aplicării LRA 2002. Este adevărat că legiuitorul intenţiona să introducă prin LRA 2002 sistemul de titluri prin înregistrare (title by registration) după propunerile corespunzătoare ale comisiei juridice şi ar fi corect ca şi corectura sa in equity să conducă la o slăbire a abordării legii. Dispoziţiile relevante din LRA 1925 şi LRA 2002 seamănă ca formulare atât de mult, încât nu ar fi posibilă abaterea de la Malory.

  59 Gray şi Gray, op. cit., nr. marginal 8.2.2.

 60 Un trust „is shifted from the land to capital moneys in the hands of the trustees” (este transferat de la teren la fondul de capital în mâinile trustee-ilor) (City of London Building Society v Flegg [1988] AC 54, 91, Lord Oliver of Aylmerton). Detalii în Christian von Bar, „Regimul real al trust-ului, fondului fiduciar şi fiduciei. Drept englez în spaţiul dreptului civil?”, în In honorem Dan Chirică. Între dogmatica dreptului şi raţiune practică, Hamangiu, Bucureşti, 2018, p. 111 – 144 (text german cu traducere în limba română, asigurată de Dan Andrei Popescu).