PARTEA a I-a

(continuare în numărul viitor)

Rezumat:

            Sectorul imobiliar pune probleme specifice în cazul vânzărilor de imobile noi, observabile în practica notarială de peste un deceniu, dar care nu au atras în niciun fel atenţia legiuitorului până în prezent deşi acestea au devenit de notorietate. Aşa se întâmplă că azi domeniul – situat în aria protecţiei consumatorului în ceea ce-l priveşte pe cumpărător – este unul aflat în afara oricărei reglementări speciale, ceea ce generează nu numai abuzuri contractuale, dar şi numeroase litigii.

Problemele trebuie analizate pe mai multe paliere şi se pot împărţi în trei categorii: probleme legate de emiterea autorizaţiilor de construire de către autorităţile locale cu încălcarea dispoziţiilor legale, ceea ce are drept consecinţă anularea actelor administrative; probleme legate de edificarea imobilelor de către vânzători cu nerespectarea dispoziţiilor autorizaţiei de construire şi a proiectului tehnic, fapt posibil din cauza lipsei controlului sau a controlului superficial făcut de instituţiile statului sau a pasării atribuţiilor între acestea; probleme legate de dezechilibrul economic dintre vânzători şi cumpărători, situaţie în care vânzătorii impun cumpărătorilor contracte de adeziune, preredactate, unde negocierea este inexistentă, conţinând numeroase clauze abuzive. Toate acestea sunt o sursă gravă de instabilitate economică pentru întreaga ţară, care ar trebui să justifice o acţiune urgentă a legiuitorului.

Cuvinte-cheie: promisiune vânzare, investitor, construcţii noi, bun viitor, anulare, autorizaţie construire.

1. Interesul subiectului

            Nu vom analiza promisiunile de a contracta (în general) şi nici promisiunea bilaterală de vânzare (în special), din punct de vedere juridic. De data aceasta, ceea ce ne interesează este să aducem în discuţie o stare de fapt complexă, observabilă de câţiva ani în practica notarială, în speranţa că disertaţia noastră va putea, eventual, să fie observată şi de legiuitor pentru a interveni şi pentru a corecta ceea ce credem că, în viitor, s-ar putea transforma într-o problemă naţională[1].

Concret, vom face câteva observaţii în legătură cu promisiunile de vânzare având ca obiect imobile în construcţie (locuinţe situate în condominii, case) destinate vânzării[2].

Nu ne sfiim să spunem, de la început, că interesul nostru este justificat şi de calitatea promitenţilor-cumpărători, de regulă, persoane fizice (achizitori ai unei singure locuinţe), de poziţia lor contractuală (inferioară), care influenţează profund procesul de negociere a clauzelor promisiunii, dar, mai ales, de ceea ce putem numi într-un limbaj colocvial, „avântul imobiliar” din ultimul deceniu, care, nu în puţine cazuri, a fost marcat de eşecuri ale operaţiunilor de vânzare fie din culpa investitorilor (vânzătorilor), fie din culpa administraţiilor publice locale. Este vorba, în special, de numeroasele anulări ale autorizaţiilor de construire sau de edificarea construcţiilor fără respectarea dispoziţiilor cuprinse în autorizaţiile de construire, chiar de corupţia din mediul administrativ (astfel cum a fost demonstrată chiar de organele statului de cercetare şi urmărire penală şi a celor de judecată), toate acestea provocând grave prejudicii cumpărătorilor de bună-credinţă. Nu numai că realizarea achiziţiilor promise în situaţiile arătate a fost imposibilă, dar nici recuperarea avansurilor plătite de către cumpărători nu a mai putut fi realizată.

Nu ne-ar interesa acest subiect atât de mult dacă, aşa cum precizat, nu ar avea deja o amploare îngrijorătoare, care generează o instabilitate juridică gravă, cum nu a cunoscut până acum România. Culegerile de jurisprudenţă în materie şi diferitele sinteze scrise dau mărturie acestei situaţii de fapt, oferind o bogată cazuistică care ajută cititorul să înţeleagă zecile de motive pentru care edificarea unei construcţii poate eşua[3]. În general, fie este vorba de avize care ar fi trebuit să fie solicitate de autoritatea locală prin certificatul de urbanism şi nu au fost prevăzute, fie de construirea în zone de protecţie, fie de planuri urbanistice aprobate de consiliile locale, care au fost apoi anulate de către instanţe, fie de construirea fără respectarea dispoziţiilor din autorizaţia de construire şi din proiectul tehnic. Aşadar, „vina” poate fi partajată între autoritatea administrativă (cazurile de anulare ale autorizaţiilor) şi investitor (cazurile de nerespectare a dispoziţiilor autorizaţiei de construire). Evident, cui aparţine „vina” interesează mai puţin pe cumpărător[4].

Este un fenomen nou – când statul comunist era principalul constructor de locuinţe colective, iar când construcţiile individuale urbane erau o raritate şi erau, oricum, serios controlate şi limitate, nu se puneau astfel de probleme – care prezintă componente diverse, pe care le vom analiza în continuare.

Apoi, nu ar trebui neglijat nici faptul că interesele părţilor implicate în operaţiune sunt substanţial diferite, deci contrare, ceea ce semnifică atitudini diferite şi consecinţe diferite.

Pentru cei care construiesc locuinţe pe care le vând, operaţiunea este o afacere, o activitate economică. O afacere poate fi profitabilă, după cum, în unele cazuri, se poate dovedi dezastruoasă. Afacerile se pot succeda cu finalităţi diferite. Ceea ce e pierdere într-o parte, poate constitui un succes în altă parte şi invers. Sentimentele nu-şi au locul într-o afacere. Iar despre sentimente faţă de cealaltă parte contractantă nici nu poate fi vorba. Este vorba strict despre profit sau pierdere. Afacerea are un scop lucrativ şi este străină de sentimentalisme sau păreri de rău. Puţin importă pentru cel care derulează o afacere dacă eşecul acesteia – nici chiar atunci când i-ar fi imputabil – ar afecta viaţa sau patrimoniile unor persoane (a cocontractanţilor). Puţin importă dacă eşecul afacerii sale i-ar ruina din punct de vedere financiar ori dacă le-ar cauza pierderi financiare importante acestora, dacă le-ar produce dezamăgiri sau dacă le-ar afecta starea de sănătate sau i-ar împinge chiar la acte suicidale. Nu va face altceva decât să lase să funcţioneze mecanismele contractuale pe care le-a convenit, chiar cu speranţa ca propria pierdere să fie cât mai mică. O afacere eşuată va fi abandonată şi una nouă va fi începută. Soarta celor prejudiciaţi este să fie uitaţi şi, dacă mai găsesc un interes, să se lupte singuri, fiind abandonaţi în hăţişuri administrative şi judiciare, în căutarea dreptăţii.

Pentru achizitorul unei locuinţe însă – persoană fizică – operaţiunea juridică nu este o afacere. Nu implică (sau nu ar trebui să implice) riscuri de câştig şi de pierdere. Persoana fizică nu participă la „o loterie” juridică. Persoana fizică vrea un singur lucru: certitudinea juridică a operaţiunii şi a dreptului de proprietate dobândit (pe care îl va dobândi). În doctrină s-a subliniat, pe bună dreptate, că „starea normală a simplilor particulari este aceea în care ei nu îşi asumă riscuri, nu planifică şi nu pun în practică strategii comerciale şi nu contractează decât pentru nevoile personale sau familiale de consum (caz în care sunt nevoiţi să intre în raporturi juridice cu profesioniştii)”[5].

În multe situaţii, în relaţia contractuală dintre dezvoltatorul imobiliar şi cumpărător în faza pregătitoare, a promisiunilor, se interpune notarul. Iar în etapa finală a vânzării, intervenţia notarului este obligatorie, întrucât contractul de vânzare se încheie în formă autentică.

Notarul este cel de la care promitentul-cumpărător (sau cumpărătorul) aşteaptă, în mod legitim, să-i garanteze măcar validitatea titlurilor vânzătorului (căci despre comportamentul contractual al acestuia nici nu poate fi vorba ca vreun notar să-l poată garanta).

Or, corpul notarial, ca şi întreaga societate, asistă de aproape două decenii la o bulversare nemaiîntâlnită a principiilor şi a regulilor de drept, la avalanşe de autorizaţii emise nelegal de către instituţiile statului (sic!), care sunt anulate apoi, fără ca aceleaşi instituţii ale statului care le-au emis să ramburseze, de îndată (nu după zeci de ani de procese), sumele plătite de cumpărători, la construcţii edificate ilegal sau cu nerespectarea autorizaţiilor, în lipsa oricărui control etapizat al unor organe ale statului, care să le prevină. După ce niciun control urbanistic nu a fost efectuat sau a fost efectuat formal (adesea, în umbra corupţiei), organele statului constată cu stupoare (sic!) că un nou bloc cu 10 etaje dintre care 3 construite ilegal a răsărit pe o stradă (parcă din pământ, neobservat de nimeni), că zeci de persoane au plătit milioane de euro pentru un imobil care, în mod cert, nu respectă dispoziţiile legale, a cărui soartă va fi demolarea, fiind exclus ca vreodată o operaţiune de vânzare să poată fi finalizată.

O altă aşteptare legitimă a cumpărătorului se referă la capacitatea notarului de a (re)echilibra relaţia contractuală (mai ales în cazul promisiunilor). Notarul îndeplineşte de nenumărate ori această misiune pe parcursul exercitării profesiei. De fapt, aceasta este misiunea sa fundamentală. Dintotdeauna, notarul este al celui slab (inocent, naiv), al celui care nu cunoaşte legile, nu are experienţă suficientă pentru a se proteja singur. Pentru acesta, notarul este garantul „suprem” al validităţii actului juridic şi al echilibrului acestuia. Numai că în această situaţie, şi această aşteptare se dovedeşte a fi o iluzie, căci poziţia dominantă a dezvoltatorului face ca acesta să impună promisiuni (şi alte convenţii) preredactate, conţinând clauze în favoarea sa sau omiţând să stipuleze clauze sancţionatorii în ceea ce-l priveşte, pe care cumpărătorii le semnează pur şi simplu, fără să aibă nicio posibilitate de a urma sfaturile notarului.

Din acest motive, sunt notari care refuză categoric să instrumenteze promisiuni privind imobile în construcţie, în speranţa că numele şi experienţa lor profesională nu vor fi asociate unui (alt) eşec imobiliar răsunător sau unei situaţii juridice abuzive.

Mai trebuie spus şi că, deocamdată, Statul nu a creat niciun regim special de protecţie pentru persoana fizică, cumpărător al unei locuinţe noi. Această pasivitate (ignoranţă, indiferenţă, dezinteres, necunoştinţă) într-un domeniu atât de important pentru membrii societăţii nu putea rămâne fără urmări negative. Chiar dacă acestea încep să fie din ce în ce mai cunoscute şi răspândite pe întreg teritoriul ţării, nici până în acest moment nu există nicio reacţie din partea legiuitorului.

Dată fiind specificitatea raportului juridic – aşa cum o vom dezvolta în continuare – persoana fizică este un consumator, care ar trebui să beneficieze de protecţie legislativă adecvată, aşa cum se întâmplă în alte legislaţii străine. În România însă persoana fizică este abandonată de autorităţi, trebuind să facă faţă singură unor riscuri sociale, economice şi juridice la achiziţia unei locuinţe, care afectează mii de cumpărători.

De altfel, subiectul pe care îl abordăm este un subiect clasic care ţine de protecţia consumatorului.

2. Despre promisiuni în general. Evoluţie, aşteptări şi provocări

            Înainte de 1989, promisiunile (denumite antecontracte) erau rar întâlnite în practica notarială. După anul 1991, odată cu restituirea terenurilor – în temeiul diferitelor legi de restituire a proprietăţii – a avut loc o explozie a promisiunilor, încheiate sub semnătură privată (denumite, popular, zdelci) – încheiate adesea de „proprietari” când încă nici nu le fuseseră eliberate titlurile de proprietate, dar şi ulterior – cu privire la care părţile aveau, de multe ori, credinţa greşită că ar transfera chiar dreptul de proprietate[6]. Multe dintre ele nu s-au executat niciodată voluntar de către părţi, promitenţii-vânzători au decedat, iar moştenitorii lor nu au fost dispuşi să le execute de bunăvoie ori au pretins sume de bani suplimentare de la promitenţii-cumpărători pentru aceasta, în timp ce promitenţii-cumpărători au stăpânit şi posedat terenurile şi au neglijat, la rându-le, încheierea operaţiunii de vânzare, care le-ar fi transmis proprietatea. Nicio executare silită, prin pronunţarea unei hotârâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, nu era tocmai facilă şi cunoştea impedimente judiciare specifice (identificarea moştenitorilor promitenţilor-vânzători, contestări ale înscrisurilor, imprecizii privind obiectul contractului, prescripţia acţiunii). O stare de fapt (înceţoşată) care azi generează numeroase probleme funciare la nivelul întregii ţări (în esenţă, este vorba de numeroase persoane care stăpânesc terenuri, în mediul rural, fără a avea şi calitatea de proprietari)[7], pentru care cu greu se pot identifica soluţii juridice, care să nu se abată de la principiile fundamentale ale dreptului. Ar mai trebui spus şi că disciplina juridică, rigoarea, atenţia nu au caracterizat niciodată poporul român, care a adoptat, mai mereu, o atitudine delăsătoare, neglijentă, ignorantă (domeniul succesoral este un alt exemplu la fel de îngrijorător). Multe dintre problemele juridice funciare ale ţării sunt cauzate tocmai de atitudinea neglijentă a proprietarilor – care au făcut ce acte juridice au vrut şi în ce formă au vrut – şi care pretind acum ca problemele juridice să le fie rezolvate! Consecinţele însă sunt dezastruoase, iar magii legislative sunt greu de pus în practică.

            Apoi, în ultimii 15 ani, în materia construcţiilor (vechi sau noi), numărul promisiunilor bilaterale de vânzare a cunoscut o creştere semnificativă, fiind o piesă esenţială pentru acordarea creditelor în vederea achiziţiei de bunuri imobile. Astfel, indiferent că au fost credite ipotecare ori credite de investiţii ori credite acordate prin Programul Prima casă, respectiv Noua casă, acordarea acestora debuta, în mod necesar, cu încheierea unei promisiuni între vânzător şi cumpărător, pe care acesta din urmă o prezenta instituţiei bancare pentru a dovedi intenţia fermă de achiziţie, împreună cu toate elementele necesare acordării creditului. Aşadar, orice achiziţie începea, obligatoriu, cu încheierea unei promisiuni. În acest context, s-a observat, treptat, şi o standardizare (chiar o simplificare) a conţinutului promisiunilor, ceea ce a indus ideea greşită că acestea ar constitui o simplă formalitate. Această percepţie a avut drept consecinţă o minimalizare a efectelor juridice generate de încheierea unei promisiuni.

Exceptând cazurile pe care le-am amintit – în care încheierea unei promisiuni este cerută de contextul mai larg al achiziţiei, care implică o creditare – încheierea unei promisiuni nu este obligatorie. Nu există un text care să condiţioneze realizarea unei vânzări de încheierea, în prealabil, a unei promisiuni.

Încheierea unei promisiuni este un act juridic opţional, facultativ, dar, cu toate acestea, deosebit de solicitat, în practică, în anumite circumstanţe cum sunt cele care privesc imobile noi, care se vor construi. O persoană interesată să achiziţioneze un apartament într-un astfel de condominiu nou va dori să aibă întâietate, chiar să beneficieze de reduceri de preţ, prin încheierea unei promisiuni prin care primeşte promisiunea fermă a vânzătorului că i se va vinde bunul. Pentru aceasta, mulţi promitenţi-cumpărători sunt dispuşi să plătească anticipat avansuri din preţ deloc neglijabile sau chiar preţul integral. Aşadar, din perspectiva achizitorilor, promisiunea este un act juridic util, cerut insistent, care, cu cât este încheiat mai grabnic, cu atât le garantează certitudinea operaţiunii. În aceste condiţii, în practică, unităţile locative sau spaţiile de altă natură situate în construcţii noi sunt promise spre vânzare cu mult înainte de finalizarea construcţiilor sau chiar înainte de emiterea autorizaţiei de construire. Iar la finalizarea construcţiei nici nu mai există spaţii disponibile pentru a fi vândute. Cererea pentru astfel de imobile fiind mare, promisiunile sunt încheiate cu mult înainte de finalizarea construcţiilor.

Promisiunile de a contracta au, în general, o complexitate crescută raportat la situaţia juridică din momentul încheierii contractului promis. Aceasta deoarece – prin ipoteză – ajunse la momentul încheierii contractului proiectat, părţile promisiunii îşi vor fi executat deja toate obligaţiile legale şi contractuale pe care le-au convenit, ceea ce le permite să ajungă în etapa finală promisă. În orice caz, dacă a existat o anumită incertitudine, teamă, o expectativă pe durata executării promisiunii, aceasta a luat sfârşit acum. Faptul încheierii contractului promis este deci o încununare, o desăvârşire, o ducere la bun sfârşit a unei relaţii contractuale începute în amonte şi executate cu bună-credinţă de toate părţile. Am putea spune că este un „final fericit”, dar acesta nu este altceva decât desfăşurarea firească a unei relaţii contractuale. Neexecutarea unei promisiuni – sau a oricărui alt contract – ar trebui să reprezinte o situaţie cu totul excepţională, o „ipoteză de lucru” mai degrabă, care, neîndoielnic, poate şi trebuie să fie anticipată prin clauze contractuale, dar care nu ar trebui să se întâmple.

Momentul încheierii promisiunii este deci unul anticipativ. Promisiunea este un contract pregătitor. Părţile îşi declară reciproc „ce trebuie să facă” fiecare pentru a încheia, în viitor, contractul final. Ele „se pregătesc” pentru realizarea unei operaţiuni juridice viitoare. Din acel moment, debutează însă incertitudinea sau, mai bine zis, aşteptarea firească a fiecărei părţi ca cealaltă parte să-şi execute obligaţiile cu bună-credinţă.

3. Incertitudini

Această incertitudine – care „invadează” şi domină întreaga promisiune – nu se referă numai la posibilul comportament contractual viitor al părţilor, ci este mult mai vastă, având componente diverse.

În continuare, vom prezenta diferite paliere ale incertitudinii contractuale specifice unei promisiuni, pentru a-i sesiza adevărata amploare.

1. Incertitudini legate de atitudinea contractuală a promitentului-vânzător şi de realizarea obiectului contractului[8]

Prin atitudinea contractuală a părţilor înţelegem modul în care acestea se vor raporta la conţinutul contractual, adică faptul dacă acestea îşi vor executa obligaţiile cu bună-credinţă sau, dimpotrivă, nu îşi vor executa obligaţiile (total sau parţial).

Evident, această incertitudine nu este specifică promisiunii. O regăsim în orice alt contract, indiferent de natura sa şi de obiectul său. Nimeni nu poate şti, dinainte, ce intenţii are cealaltă parte contractantă, dacă şi cum îşi va executa obligaţiile, dacă va acţiona cu bună-credinţă sau nu.

Acest grad de incertitudine este însă mult mai mare în cazul unui contract pregătitor care are ca obiect un bun viitor. Nu e vorba numai de obligaţia principală bilaterală de a încheia, în viitor, contractul promis, ci de o multitudine de obligaţii (prestaţii) adiacente (nu întotdeauna enumerate detaliat şi minuţios), pe care promitentul-vânzător trebuie să le execute pentru a putea ajunge în faza încheierii contractului promis. Degeaba una dintre părţi se prezintă să încheie contractul promis dacă nu a executat celelalte obligaţii accesorii ce îi reveneau, care să-i permită încheierea contractului final. Chiar şi decesul sau insolvenţa uneia dintre părţi pe parcursul executării promisiunii ar constitui un factor perturbator suficient de grav pentru finalizarea operaţiunii de vânzare.

S-ar putea replica faptul că atitudinea contractuală a promitentului-vânzător, comportamentul său viitor, ar putea fi anticipat şi ghidat (încadrat) prin diferite clauze contractuale cu rol sancţionator (de exemplu, stipularea unor daune de întârziere, a unei clauze penale ori a unei clauze de arvună, a unui pact comisoriu). Altfel spus, există (sau se pot imagina) mecanisme contractuale care să forţeze (determine) partea în culpă mai degrabă să-şi execute obligaţiile decât să nu o facă. Aceasta este adevărat, cu unele precizări care nu sunt deloc de neglijat.

În primul rând, negocierea şi stipularea unor clauze contractuale cu rol sancţionator – ne referim acum la ipoteza neîndeplinirii obligaţiilor de către promitentul-vânzător – depinde foarte mult de poziţia contractuală a părţilor, dar şi de forma în care este încheiată promisiunea.

• Poziţia contractuală

Despre poziţia contractuală nu sunt multe de spus, căci situaţia descrisă vorbeşte de la sine. Ea poate fi lesne dedusă din cererea deosebit de mare pentru astfel de construcţii noi.

Această cerere face ca achizitorii să se afle, inevitabil, într-o poziţie contractuală net inferioară (defavorizată, dezechilibrată economic). Aflaţi în căutare furibundă de imobile noi (în general, locuinţe), puţine comparativ cu dimensiunea exacerbată a solicitărilor, aceştia vor accepta orice cadru contractual propus de promitentul-vânzător. Posibilitatea reală de negociere a clauzelor promisiunilor se rezumă la unele dispoziţii care privesc preţul. În rest, orice negociere a clauzelor contractuale este exclusă. Posibilitatea de a negocia a cumpărătorului se limitează, de fapt, la aderarea fără rezerve la oferta vânzătorului. Bineînţeles, promisiunile vor cuprinde declaraţii potrivit cărora nu există clauze standard sau toate clauzele au fost negociate (sic!)[9].

În această materie, promisiunile (dar şi vânzările) au devenit rapid un contract standard, preredactat, de adeziune, impus de promitentul-vânzător.

Or, această situaţie ar trebui însoţită de o protecţie adecvată a consumatorului persoană fizică, distinctă de cadrul general actual din materia protecţiei consumatorului (Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, Legea nr. 363/2007 privind combaterea practicilor incorecte ale comercianţilor în relaţia cu consumatorii şi armonizarea reglementărilor cu legislaţia europeană privind protecţia consumatorilor).

De altfel, ni se pare că, în practică, este ignorat însuşi faptul că, de lege lata, raportul juridic născut între promitentul-vânzător (comerciant, care desfăşoară o activitate economică) şi promitentul-cumpărător persoană fizică este guvernat de legi speciale (art. 1.177 C. civ.[10]) şi de dispoziţiile privind protecţia consumatorului[11].

Prin consumator se înţelege „orice persoană fizică sau grup de persoane fizice constituite în asociaţii, care acţionează în scopuri din afara activităţii sale comerciale, industriale sau de producţie, artizanale ori liberale” (art. 2 pct. 2 din OG nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor).

Prin operator economic se înţelege „persoană fizică sau juridică, autorizată, care în cadrul activităţii sale profesionale fabrică, importă, transportă sau comercializează produse ori părţi din acestea sau prestează servicii” (art. 2 pct. 3 din OG nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor), iar prin producător se înţelege „a) operatorul economic care fabrică un produs finit sau o componentă a unui produs” [art. 2 pct. 4 lit. a) din OG nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor].

De asemenea, prin clauză abuzivă se înţelege „o clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul şi care prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor” (art. 2 pct. 16 din OG nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor), iar prin imobil se înţelege „construcţia şi/sau terenul pe care se află sau urmează să se ridice o construcţie, care fac obiectul unui contract de vânzare-cumpărare” (art. 2 pct. 27 din OG nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor).

Astfel, orice contract încheiat între comercianţi şi consumatori, pentru vânzarea de bunuri sau prestarea de servicii, va cuprinde clauze contractuale clare, fără echivoc, pentru înţelegerea cărora nu sunt necesare cunoştinţe de specialitate (art. 75 Codul consumului). În caz de dubiu asupra interpretării unor clauze contractuale, acestea vor fi interpretate în favoarea consumatorului (art. 77). Se interzice comercianţilor stipularea de clauze abuzive în contractele încheiate cu consumatorii (art. 78). O clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor (art. 79). O clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitatea consumatorului să influenţeze natura ei, cum ar fi contractele preformulate sau condiţiile generale de vânzare practicate de comercianţi pe piaţa produsului sau serviciului respectiv (art. 80).

Potrivit art. 10 din OG nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, „drepturile consumatorilor, la încheierea contractelor, sunt:

a) libertatea de a lua decizii la achiziţionarea de produse şi servicii, fără a li se impune în contracte clauze abuzive sau care pot favoriza folosirea unor practici comerciale incorecte în vânzare, de natură a influenţa opţiunea acestora;

b) de a beneficia de o redactare clară şi precisă a clauzelor contractuale, indicarea exactă a preţurilor şi tarifelor şi, după caz, a condiţiilor de garanţie;

c) de a fi exoneraţi de plata produselor şi serviciilor care nu au fost solicitate, precum şi de achitarea preţurilor, tarifelor, taxelor, comisioanelor, dobânzilor şi penalităţilor care nu au fost stipulate iniţial în contracte sau în alte documente aferente contractelor;

d) de a fi despăgubiţi pentru daunele provocate de produsele sau serviciile care nu corespund clauzelor contractuale;

e) …

f) de a plăti, pentru produsele sau serviciile de care beneficiază, sume stabilite cu exactitate, în prealabil; majorarea preţului, tarifului, taxelor, comisioanelor, dobânzilor, penalităţilor şi a altor eventuale costuri stabilite iniţial este posibilă numai cu acordul scris al consumatorului;”

Se pare că, în viaţa obişnuită, în raporturile dintre profesionişti şi consumatori, contractele de adeziune nu sunt ceva ieşit din comun. Dimpotrivă! În doctrină se afirmă că în cazul acestor contracte, negocierea este „un simplu deziderat”. Voinţa consumatorului (cumpărătorului) este redusă, limitată la a accepta, fără rezerve, cadrul contractual propus de vânzător. Tocmai de aceea, legislaţia europeană şi jurisprudenţa CJUE au stabilit ca substitute ale negocierii anumite obligaţii în sarcina profesionistului (informarea completă, corectă şi promptă a consumatorului, încă din faza precontractuală, avertizarea sa asupra riscurilor contractului)[12]. Egalitatea economică a părţilor este imposibil de realizat, întrucât vânzătorul este, din punct de vedere economic şi juridic, mult mai puternic decât cumpărătorul. Rezultă, asemenea mărfurilor, contracte care pot fi de trei categorii: premium, medii (alese din lipsă de ceva mai bun) şi de proastă calitate (junk)[13].

Dar, în materia promisiunilor şi a vânzărilor de imobile noi, cea mai mare problemă o reprezintă chiar lipsa acestor „legi speciale”, a unui cadru legislativ creat special pentru acest contract. Acesta este unul dintre motivele pentru care am consacrat o parte importantă a acestui studiu unor propuneri concrete, bazate pe experienţa corpului notarial din ultimii 15 ani, care nu ar trebui trecute cu vederea şi care ar putea fi de folos legiuitorului.

• Forma promisiunii

În practică, promisiunile privind bunurile viitoare se încheie atât prin acte sub semnătură privată, cât şi prin acte autentice. În ambele cazuri însă, promitentul-cumpărător are în faţă un cadru contractual propus (mai bine zis, impus) de promitentul-vânzător, unde astfel de clauze cu rol sancţionator care să îl privească chiar pe promitentul-vânzător (sic!) sunt fie inexistente, fie sunt încadrate şi drastic limitate de o multitudine de situaţii, termene şi condiţii, astfel încât valorificarea lor de către cealaltă parte este fie imposibilă, fie extrem de anevoioasă.

Promisiunile încheiate sub semnătură privată sunt redactate de promitentul-vânzător. Cum spuneam, în lipsa oricărui cadru legislativ care să protejeze promitentul-cumpărător, promitentul-vânzător beneficiază de largi puteri în a stabili, potrivit propriilor interese, cadrul contractual.

În general, partea care redactează un contract nu are nicio obligaţie – şi, trebuie să o spunem, niciun interes – pentru a stipula clauze severe în ceea ce o priveşte (sic!). Dimpotrivă chiar, va preredacta clauze severe în ceea ce priveşte obligaţiile cocontractantului său (de exemplu, penalităţi exagerate sau rezoluţiuni la cea mai neînsemnată neexecutare a obligaţiilor). Partea care redactează propriul contract nu are nicio obligaţie de a fi imparţială, nu are nicio obligaţie de a proteja cocontractantul (sic!), nu are nicio obligaţie de a explica celeilalte părţi efectele contractului sau scenariile posibile. Cum ar fi ca promitentul-vânzător să-i expună promitentului-cumpărător scenariul „puţin probabil” (asemenea discursurilor stereotipe de la bordul aeronavelor dinaintea decolării menite să liniştească pasagerii ocazionali) al anulării autorizaţiei de construire sau al nerespectării acesteia în procesul de edificare al imobilului? Promitentul-vânzător nu este notar. El este un comerciant pentru care clauzele contractuale trebuie să-i servească afacerii pe care o derulează. Poate unii vor replica că un astfel de contract se negociază şi promitentul-cumpărător are toată libertatea de a propune şi de a stipula clauze. În realitate, nu are nici pe departe această libertate! Promisiunea preredactată de promitentul-vânzător devine astfel tărâmul unor abuzuri contractuale care, azi, nu mai cunosc limite.

În cazul promisiunilor încheiate în formă autentică, misiunea notarului se mărgineşte la a consilia, la a explica promitenţilor-cumpărători clauzele contractuale dorite de promitentul-vânzător, la a le propune modificări sau amenajări ale acestora (notarul nu stabileşte prin voinţa sa clauze contractuale, nefiind parte în contract!), dar decizia finală aparţine promitenţilor-cumpărători. Numai că, de cele mai multe ori, deşi aceştia sesizează anumite dezechilibre şi abuzuri contractuale în urma consilierii notariale, nu au nicio posibilitate de a negocia (propune) clauze contractuale noi, cu rol protector în ceea ce îi priveşte. Rezultă un contract perfect legal, dar realmente dezechilibrat din cauza imposibilităţii de negociere a uneia dintre părţile contractante.

• Eficienţa clauzelor cu rol sancţionator

Anumite clauze contractuale sunt prevăzute în promisiune pentru anumite scenarii posibile, care răspund la interogaţia „dacă”. Dacă anumite scenarii juridice s-ar produce şi ele ar avea consecinţe negative cu privire la executarea contractului, atunci clauze specifice pot fi convenite fie în scopul de a presa/determina promitentul-vânzător să revină pe calea contractuală convenită, fie în scopul de a garanta executarea anumitor obligaţii[14].

Există şi promisiuni care conţin clauze cu rol sancţionator care îl privesc pe promitentul-vânzător, dar realitatea este că lipsa unui cadru legislativ adecvat le lipseşte de orice eficienţă juridică! Or, aceasta ar trebui cunoscută şi de către promitentul-cumpărător, în general mulţumit (simplist şi inocent) cu stipularea acestora.

Stipularea unor clauze cu rol sancţionator nu poate – prin ea însăşi – să garanteze finalizarea operaţiunii de vânzare, nu poate garanta buna-credinţă a celeilalte părţi, de fapt, nu poate garanta nimic! Observăm adesea, în practică, că astfel de clauze susțin, într-un fel, partea în favoarea căreia sunt stipulate (de exemplu, promitentul-cumpărător). Ba, mai mult, într-un demers (teatral) aproape meschin, promitentul-vânzător consimte să-i fie (auto)impuse clauze sancţionatorii cu un conţinut deosebit de constrângător, doar pentru a câştiga încrederea cocontractantului.

Clauzele cu rol sancţionator au, în mod cert, un rol ameninţător, care ar trebui să determine partea căreia i se adresează să nu se abată de la obligaţiile pe care le are, de la linia bunei-credinţe. Dar la fel de adevărat este că pentru unele părţi, aceste clauze – chiar şi cele mai „înfiorătoare” – sunt simple propoziţii şi vor face tot ce le stă în putinţă pentru a le elimina sau a le diminua efectele juridice, prin declaraţii, acţiuni şi susţineri abuzive, atunci când se va pune problema răspunderii contractuale. La final, şi cea mai împovărătoare hotărâre judecătorească se va lovi, în procedura executării silite, de veşnica problemă a insolvenţei sau a insolvabilităţii debitorului. Vedem azi sute de hotărâri judecătoreşti prin care daune al căror cuantum nici nu poate fi lesne scris sau gândit de o persoană sunt impuse părţii care a pierdut litigiul, dar care nu vor putea fi niciodată plătite. O veritabilă dreptate… pe hârtie!

În cazul imobilelor viitoare, care nu există la data încheierii promisiunii (sau există doar parţial), dar care se vor edifica şi finaliza până la momentul încheierii vânzării, există o incertitudine – deloc de neglijat – legată de însăşi realizarea obiectului contractului de către promitentul-vânzător.

Această incertitudine este mai mare sau mai mică în funcţie de faptul emiterii sau nu a autorizaţiei de construire la data încheierii promisiunii, respectiv de stadiul edificării construcţiei la data încheierii promisiunii. Există situaţii în care, la momentul încheierii unei promisiuni, nu este emisă nici măcar autorizaţia de construire. Viitorii cumpărători admiră, cel mult, planşe foto color şi, eventual, alte imobile realizate de vânzător (în demersul evident de a fi convinşi să consimtă la achiziţie). Există şi situaţii în care, la momentul încheierii unei promisiuni, sunt începute lucrări de construire, iar acestea se află fie în stadiu incipient, fie în stadiu avansat. Adesea, un stadiu avansat de execuţie ajută suplimentar viitorii cumpărători. În toate cazurile însă, promitentul-vânzător trebuie să respecte, cu stricteţe, dispoziţiile cuprinse în autorizaţia de construire şi în proiectul tehnic. O simplă abatere de la aceasta va face, adesea, imposibilă obţinerea certificatului de atestare a edificării construcţiei. Altfel spus, este posibil ca lucrările de construire să fie terminate, dar pentru că nu au fost conforme dispoziţiilor conţinute în autorizaţia de construire, construcţia să nu fie considerată finalizată din punct de vedere administrativ. Consecinţa va fi eşecul vânzării.

Nu în ultimul rând, sunt dese situaţiile în care promitentul-vânzător finalizează lucrările de construire, dar acestea nu sunt conforme clauzelor contractuale negociate sau prezintă chiar vicii.

Să revenim şi să ne aplecăm asupra consecinţelor? Care este scenariul „cel mai negru (sumbru)” posibil după încheierea promisiunii? Achiziţia să fie imposibilă din cauză că imobilul nu a fost realizat (de exemplu, pentru că promitentul-vânzător abandonează voluntar proiectul[15] sau intră în insolvenţă[16]) sau nu a fost finalizat cu respectarea dispoziţiilor autorizaţiei de construire, caz în care nici nu se poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de vânzare (pentru cumpărător).

Aceasta înseamnă că promitentul-vânzător a edificat imobilul în dispreţul legii, al autorizaţiei de construcţie şi al proiectului tehnic. Astfel de situaţii nu sunt rare deloc! Consecinţa este că eliberarea unui certificat de atestare a edificării construcţiei va fi imposibilă. Ce înseamnă aceasta? Faptic, construcţia există (au fost cazuri în care promitenţii-cumpărători chiar foloseau deja imobilele), dar juridic, construcţia nu este finalizată. Nefiind finalizată, nici nu poate fi intabulată în cartea funciară. În aceste condiţii, o eventuală acţiune judecătorească prin care promitentul-cumpărător ar încerca să dobândească dreptul de proprietate este şi ea sortită eşecului[17].

Ce posibilităţi (mai) are promitentul-cumpărător în aceste situaţii? Detaşat de orice idee de achiziţie, pe care o va abandona, va încerca să recupereze avansul plătit – ceea ce vom vedea că nu este chiar lesne – şi, dacă au fost stipulate, diferite penalităţi sau clauze penale în sarcina pomitentului-vânzător – ceea ce iar nu este deosebit de facil.

Pentru restituirea avansului, promitentul-cumpărător beneficiază de o ipotecă legală asupra imobilului promis, potrivit art. 2.386 pct. 2 C. civ.(dacă nu a renunţat la aceasta expres în cuprinsul promisiunii, adesea în urma cadrului contractual impus de promitentul-vânzător). Numai că imobilul nefiind finalizat, nefiind intabulat în cartea funciară, ipoteca legală nici nu poate fi înscrisă. Nici vorbă să fie executată. Aşadar, în acest domeniu (al promisiunilor privind bunurile viitoare), iată o „veritabilă” garanţie care, în realitate, este o iluzie!

În rest, promitentul-cumpărător poate încerca acţiuni judecătoreşti îndreptate împotriva promitentului-vânzător, a căror soartă nu îi va fi neapărat favorabilă (este greu de crezut că va reuşi o recuperare a sumei plătite în faţa unui promitent-vânzător insolvabil sau aflat în incapacitate de plată, fără bunuri urmăribile, cu zeci sau sute de acţiuni judecătoreşti similare îndreptate împotriva sa, care au ca obiect restituirea sumelor plătite de diferiţi promitenţi-cumpărători). Promitentul-cumpărător păgubit trebuie să introducă o acţiune judecătorească corespunzătoare, să avanseze cheltuielile de judecată şi taxă de timbru, să parcurgă, alături de un apărător ales, un amplu şi lung cadru procesual – adesea de neînţeles, pentru ceea ce, în opinia sa, este o chestiune suficient de simplă – şi, cel mai important, să aştepte deznodământul judiciar al demersului său. Apoi, mai mult ca sigur că va fi nevoie şi de iniţierea unei executări silite, care cunoaşte un alt cadru procesual, cu alte şi alte provocări. Vor trece ani de zile, la capătul cărora nu se va fi materializat nimic concret.

În concluzie, cu cât sumele plătite de promitentul-cumpărător reprezentând preţ sau avans din preţ au fost mai mari, cu atât eşecul va fi mai dureros.

            b) Incertitudini legate de validitatea titlului promitentului-vânzător

Anularea unei autorizaţii de construire sau a documentaţiilor care au stat la baza emiterii autorizaţiei – dintr-o varietate de motive – a devenit azi ceva obişnuit. Astfel de acţiuni judecătoreşti sunt iniţiate atât pe durata executării construcţiei (ceea ce ar trebui să constituie un avertisment serios pentru promitenţii-cumpărători dacă aceştia cercetează evidenţele cărţii funciare, unde un astfel de litigiu ar putea fi notat) sau chiar după finalizarea construcţiei şi chiar după înstrăinarea unor unităţi locative (ceea ce deja are consecinţe dezastruoase pentru achizitori)[18].

Ar mai trebui amintită şi o altă practică, suficient de răspândită, a promisiunilor încheiate de promitenţi-vânzători având ca obiect terenuri, cu privire la care promitenţii-vânzători nu au un drept de proprietate la data încheierii promisiunii (adesea, nici situaţia juridică a terenului nu este una clară). O promisiune, altfel legală, dar care însoţită de manopere dolosive ale promitentului-vânzător, va determina un promitent-cumpărător să consimtă să plătească sume importante de bani – adesea, preţul integral – fără să analizeze cu atenţie situaţia juridică şi fără să fie conştient că există o probabilitate destul de mare ca promitentul-vânzător să nu dobândească dreptul de proprietate şi deci să nu i-l poată transmite. Scenariu care, de altfel, se şi produce. Paguba va fi evidentă!

 (continuare în numărul viitor)

BIBLIOGRAFIE

Velicu, D.-C., 2017, Regimul juridic al instituţiilor din dreptul urbanismului. Jurisprudenţă comentată în materia autorizaţiilor de construire, de desfiinţare şi a operaţiunilor urbanistice, Bucureşti, C.H. Beck.

Titirişcă, C., Stroiu, A., Dobrev, D., 2019, Dreptul urbanismului. Practică judiciară. II. Autorizaţia de construire, Bucureşti, Hamangiu.

Piperea, Gh., 2018, Protecţia consumatorilor în contractele comerciale, Bucureşti, C.H. Beck.

Piperea, Gh., 2019, Contracte şi obligaţii comerciale, Bucureşti, C.H. Beck.

Sourdon, E., 2022, VEFA, Vente d’immeuble à rénover et CCMI, Le Moniteur.

---

[1] Organele Statului nu par a fi preocupate, în mod special, de problemele pe care le vom expune. Nu există o statistică, o evidenţă a autorizaţiilor anulate sau a situaţiilor de nerespectare a acestora de către investitori, analize sau planuri de măsuri. De altfel, la nivelul tuturor autorităţilor locale (comune, oraşe, municipii) există o avalanşă de probleme urbanistice, dar şi o practică neunitară bulversantă. În orice caz, nu statistica interesează. Există, într-adevăr, sute şi mii de blocuri finalizate în ultimii 10-15 ani şi date în folosinţă, la nivelul întregii ţări, ceea ce înseamnă că operaţiunile de edificare ale acestora au respectat toate normele urbanistice şi normele privind calitatea lucrărilor în construcţii (până la proba contrară). Aceasta nu ar trebui însă să reprezinte un motiv de ignorare a situaţiilor pe care le vom prezenta. Din acest motiv, sintagma „problemă naţională” ne aparţine şi rămâne de văzut dacă Statul va aprecia că se impune o reglementare şi o protecţie speciale în această materie.

[2] Situaţia imobilelor cu altă destinaţe (birouri, spaţii comerciale), deşi este asemănătoare, nu ne interesează în aceeaşi măsură, deoarece, în general, achizitorii unor astfel de imobile nu sunt persoane fizice sau, dacă sunt persoane fizice, scopul achiziţiei îl constituie afectarea imobilelor unei activităţi economice.

[3] A se vedea, de exemplu, Daniel-Cătălin Velicu, Regimul juridic al instituţiilor din dreptul urbanismului. Jurisprudenţă comentată în materia autorizaţiilor de construire, de desfiinţare şi a operaţiunilor urbanistice, C.H. Beck, Bucureşti, 2017; Cristina Titirişcă, Anca Stroiu, Dumitru Dobrev, Dreptul urbanismului. Practică judiciară. II. Autorizaţia de construire, Hamangiu, 2019 ori bogata sinteză întocmită de Asociaţia Salvaţi Bucureştiul împreună cu diverşi colaboratori (practică judiciară relevantă pentru domeniile urbanism, construcții, protecția patrimoniului și protecția mediului), disponibilă la adresa https://www.juristurban.ro/wp-content/uploads/2016/04/2016-01-27-sinteza-jurisprudenta-v4-aprobat-vizual.pdf

[4] Enumerăm numai unele (deoarece chiar şi o simplă prezentare mai amănunţită a acestui fenomen ar ocupa pagini întregi) dintre aceste eşecuri recente, prezentate de media: „Bomba! Judecătorii au anulat autorizația blocului lui Bolobiță din centru”, disponibil la adresa https://www.dezvaluirea.ro/bomba-judecatorii-au-anulat-autorizatia-blocului-lui-bolobita-din-centru/; „Țeapă cu locuințe la «preț de nerefuzat». Dezvoltatorul a vândut apartamente într-o clădire cu autorizație pentru casă. Clienții au cumpărat un etaj inexistent”, disponibil la adresa https://www.7iasi.ro/teapa-cu-locuinte-la-pret-de-nerefuzat-dezvoltatorul-a-vandut-apartamente-intr-o-cladire-cu-autorizatie-pentru-casa-clientii-au-cumparat-un-etaj-inexistent/#google_vignette; „Cea mai mare țeapă imobiliară: trei blocuri vândute în avans, clienți disperați că au pierdut banii”, disponibil la adresa https://www.dezvaluirea.ro/cea-mai-mare-teapa-imobiliara-trei-blocuri-vandute-in-avans-clienti-disperati-ca-au-pierdut-banii-2/; „Țeapă imobiliară de milioane de euro, la Cluj-Napoca. Un bloc ridicat fără autorizație a fost demolat de primărie”, disponibil la adresa http://m.stiri.tvr.ro/–eapa-imobiliara-de-milioane-de-euro–la-cluj-napoca–un-bloc-ridicat-fara-autoriza–ie-a-fost-demolat-de-primarie_940055.html; „Țeapă imobiliară la Brașov. Un dezvoltator a construit blocul cu banii de avans, acum a mărit prețurile cu 60%”,disponibil la adresa https://adevarul.ro/stiri-locale/brasov/teapa-imobiliara-la-brasov-un-dezvoltator-a-2211083.html#google_vignette; „Țeapă imobiliară la Cluj. Escrocii au încasat 5 milioane de euro înșelând sute de persoane. Cum au procedat”, disponibil la adresa https://www.fanatik.ro/teapa-imobiliara-la-cluj-escrocii-au-incasat-5-milioane-de-euro-inseland-sute-de-persoane-cum-au-procedat-20301928; „Bani reali pentru case pe hârtie. Cea mai cunoscută «țeapă imobiliară»”,disponibil la adresaApartamente: Bani reali pentru case pe hârtie. Cea mai cunoscută „țeapă imobiliară” VIDEO | PROFIT.ro;

[5] G. Piperea, Protecţia consumatorilor în contractele comerciale, C.H. Beck, Bucureşti, 2018, p. 11.

[6] Nu am numi-o nici grabă, nici dispreţ pentru lege, deoarece, din punct de vedere juridic, nimic nu îi împiedica să promită că vând un bun cu privire la care nu deţineau încă dreptul de proprietate (chiar dacă unii erau puşi în posesie). Dar nici nu putem să nu observăm atitudinea ignorantă, dispreţuitoare faţă de normă, în general, faţă de promitentul-cumpărător, faţă de situaţia juridică pe care au creat-o cu bună ştiinţă şi unde, de fapt, şi-au urmărit propriul interes (banii obţinuţi din vânzare). După întocmirea zdelcilor şi încasarea (imediată) a preţului, promitenţii-vânzători se dezinteresau total de problema obţinerii titlurilor de proprietate şi de încheierea vânzării. Mai mult, multe dintre zdelci au fost consimţite numai de unul sau de unii dintre proprietari (de exemplu, numai de unul dintre moştenitori sau dintre beneficiarii menţionaţi în titlurile de proprietate), deşi aveau ca obiect dreptul de proprietate exclusiv asupra terenului, nu cote-părţi, ceea ce făcea imposibilă o acţiune judecătorească promovată de promitentul-cumpărător prin care ar fi încercat să dobândească proprietatea întregului teren. Analizele sunt de prisos astăzi, dar asta nu înseamnă că nu trebuie reamintit contextul adevărat al problematicii.

[7] O astfel de situaţie reprezintă un impediment serios în calea realizării cadastrului general al ţării.

[8] Ipoteza în care promitentul-cumpărător ar abandona achiziţia nu constituie decât arareori un eşec pentru promitentul-vânzător. Cel mai adesea, acesta va uza de un pact comisoriu şi de o clauză penală inserată în promisiune şi îi vor rămâne câştigate sumele de bani plătite de promitentul-cumpărător, fiind apoi liber să găsească un alt potenţial cumpărător. Aşadar, ar fi chiar un câştig! Din acest motiv, această ipoteză nu face obiectul analizei noastre.

[9] Astfel de clauze în care una dintre părţi declară pe proprie răspundere că a negociat toate clauzele contractuale (sic!) sunt de-a dreptul hilare şi se întâlnesc şi în alte contracte de adeziune. Odată cu contractul impus, şi aceste declaraţii (false) le sunt impuse consumatorului (sic!). Evidenţa cu care le sunt impuse contractele nu lasă însă niciun dubiu. Se pare că dispoziţiile legale actuale sunt insuficiente şi legiuitorul ar trebui să gândească alte măsuri de protecţie.

[10] Art. 1.177 C. civ. – „Contractul încheiat cu consumatorii este supus legilor speciale şi, în continuare, dispoziţiilor prezentului cod.”

[11] Art. 1 din Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului – „Prezenta lege, denumită în continuare Codul, are ca obiect reglementarea raporturilor juridice create între operatorii economici şi consumatori, cu privire la achiziţionarea de produse şi servicii, inclusiv a serviciilor financiare, asigurând cadrul necesar accesului la produse şi servicii, informării lor complete şi corecte despre caracteristicile esenţiale ale acestora, apărării şi asigurării drepturilor şi intereselor legitime ale consumatorilor împotriva unor practici abuzive, participării acestora la fundamentarea şi luarea deciziilor ce îi interesează în calitate de consumatori.”

[12] Gh. Piperea, Contracte şi obligaţii comerciale, C.H. Beck, Bucureşti, 2019, p. 68-69.

[13] Ibidem, p. 76-78.

[14] Propunerea unor astfel de clauze de către practica notarială este ceva obişnuit. Nu de puţine ori însă, au existat şi părţi care au învederat faptul că perspectiva notarului cu privire la neexecutarea posibilă a contractului constituie o jignire sau o insultă adusă unei părţi contractante, care nici nu şi-ar imagina să nu-şi onoreze obligaţiile contractuale. Astfel de discuţii din birourile notariale fac parte din poveştile curente la care asistă orice notar public, care, invariabil, rămâne insensibil şi totuşi delicat. Calitatea notarului public nu constă nici în bănuieli, nici în acuzaţii, ci în crearea unui cadru contractual complet, ceea ce înseamnă să ia în calcul ipoteze foarte concrete de culpă (mai ales atunci când părţile le ignoră intenţionat).

[15] Au fost numeroase cazurile în care comercianţi persoane fizice (investitori) au decedat, iar proiectele lor imobiliare (sau de altă natură) au fost pur şi simplu abandonate de moştenitori, din lipsă de fonduri sau din alte motive, aceştia fiind dezinteresaţi total de consecinţele economice în raport cu cocontractanţii. Sau situaţii în care au intervenit neînţelegeri grave între asociaţii comerciantului investitor, care au blocat investiţiile imobiliare derulate.

[16] A se vedea, de exemplu, cazul relatat în presă (Business24), intitulat „Țeapă imobiliară la Alba Iulia. Bloc cu 47 de apartamente și peste 100 de pretinși proprietari. Datoriile firmei depășesc 10 milioane de euro”, disponibil în data de 10.11.2023 la adresa https://business24.ro/teapa-imobiliara/teapa-imobiliara-alba-iulia-datorii-10-milioane-euro-insolvanta-1624056

[17] (Şi) În cazul vânzărilor perfectate pe cale judecătorească, condiţia obligatorie este ca promitentul-vânzător să fie proprietar exclusiv tabular al imobilului. Or, atât timp cât imobilul nu a fost finalizat, nu a fost intabulat în cartea funciară, o astfel de acţiune nu poate fi admisă.

[18] Notăm, pe scurt, recenta reglementare cuprinsă în Legea nr. 102/2023 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, a Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, precum şi pentru completarea art. 64 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 322 din 18 aprilie 2023, care pretinde că încearcă să prevină anularea unei autorizaţii de construire la mult timp după ce aceasta şi-a produs efectele, prevăzând termene deosebit (şocant) de scurte pentru introducerea acţiunii în anulare de către organismele sociale interesate, respectiv pentru atacarea hotărârilor de aprobare a documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism. Nu ştim dacă aceasta era, neapărat, soluţia optimă, care pare, mai degrabă, menită să acopere definitiv numeroasele cazuri de autorizaţii (ce vor fi) emise nelegal. Ni se pare că dreptul de a introduce o acţiune în anulare a devenit aproape iluzoriu în aceste condiţii. În definitiv, nu organismele sociale erau cele care anulau autorizaţiile (sic!), ci instanţele judecătoreşti, care reprezintă cea mai înaltă autoritate judiciară a Statului, care garantează respectarea legilor. Pare-se că legiuitorul a declarat război…, dar într-o direcţie greşită!