5. Notariatul
de tip latin vs. notariatul de tip common
law
Notarul public de sorginte latină nu trebuie
confundat cu un notar public din statele unde legislația
Rezumat:
Sectorul imobiliar pune probleme specifice în cazul vânzărilor de imobile noi, observabile în practica notarială de peste un deceniu, dar care nu au atras în niciun fel atenţia legiuitorului până în prezent, deşi acestea au devenit de notorietate. Aşa se întâmplă că azi domeniul – situat în aria protecţiei consumatorului în ceea ce-l priveşte pe cumpărător – este unul aflat în afara oricărei reglementări speciale, ceea ce generează nu numai abuzuri contractuale, dar şi numeroase litigii.
Problemele trebuie analizate pe mai multe paliere şi se pot împărţi în trei categorii: probleme legate de emiterea autorizaţiilor de construire de către autorităţile locale cu încălcarea dispoziţiilor legale, ceea ce are drept consecinţă anularea actelor administrative; probleme legate de edificarea imobilelor de către vânzători cu nerespectarea dispoziţiilor autorizaţiei de construire şi a proiectului tehnic, fapt posibil din cauza lipsei controlului sau a controlului superficial făcut de instituţiile statului sau a pasării atribuţiilor între acestea; probleme legate de dezechilibrul economic dintre vânzători şi cumpărători, situaţie în care vânzătorii impun cumpărătorilor contracte de adeziune, preredactate, unde negocierea este inexistentă, conţinând numeroase clauze abuzive. Toate acestea sunt o sursă gravă de instabilitate economică pentru întreaga ţară, care ar trebui să justifice o acţiune urgentă a legiuitorului.
Cuvinte-cheie: promisiune de vânzare, investitor, construcţii noi, bun viitor, anulare, autorizaţie de construire.
Partea a II-a
4. Concluzii şi soluţii
În România, procesul de construire de imobile noi cu destinaţia de locuinţe a început relativ recent, în ultimii 15 ani şi (se pare că) nu a început deloc bine. De abia de acum înainte, în următoarele decenii, această activitate economică se va intensifica. Ni se pare că aşa cum se prezintă acum cadrul legislativ – şi nu exagerăm când facem această afirmaţie – peisajul juridic seamănă foarte mult cu Vestul sălbatic. Fiecare cumpărător este pe cont propriu!
Nu ar trebui să fie aşa. Dacă legiuitorul va privi înspre alte legislaţii, unde activităţi asemănătoare se desfăşoară deja de peste un secol, va observa un cadru legislativ strict, riguros, al cărui scop este să garanteze eficacitatea operaţiunii juridice în cele mai mici detalii sau să garanteze rambursarea sumelor plătite în caz de eşec al operaţiunii.
Rolul Statului este să ordoneze, să anticipeze, să supravegheze, să observe, să protejeze. Piaţa imobiliară este un domeniu critic al societăţii, care trebuie atent supravegheat.
Ce propunem?
Un cadru legislativ special care să aibă ca scop protecţia, prin măsuri caracteristice, a consumatorului persoană fizică achizitor al unei locuinţe, care să urmărească măcar următoarele elemente în cazul promisiunilor privind bunurile viitoare[1].
A. Cadrul contractual al promisiunilor, indiferent de forma în care sunt încheiate, să fie prestabilit, imperativ, de legiuitor şi să conţină anumite clauze obligatorii, de la care părţile să nu poată deroga sau care să nu poată fi excluse (nici măcar prin voinţa promitentului-cumpărător).
Promisiunea bilaterală să aibă, aşadar, un conţinut (minim) predeterminat de legiuitor (să fie anexă la un act normativ), care să asigure respectarea drepturilor consumatorului.
Conţinutul standard (minim) al promisiunii să conţină, obligatoriu, următoarele:
Legiuitorul trebuie să reglementeze o procedură de activare a pactului comisoriu simplă, nejudiciară şi cu efecte imediate, care să nu poată fi întârziate prin diferite susţineri abuzive ale promitentului-vânzător.
Pe de altă parte, trebuie înţeles şi faptul că stipularea unui pact comisoriu, revenirea la situaţia anterioară, recuperarea avansului plătit de către promitentul-cumpărător s-ar putea să nu reprezinte o operaţiune viabilă pentru acesta (o opţiune greu de realizat, dureroasă, chiar fără rezultate concrete) dacă nu va exista un organism specializat care să-i garanteze recuperarea de la promitentul-vânzător a sumelor plătite (pe care îl vom descrie în continuare). Aşa cum am mai spus, astfel de clauze cu rol sancţionator nu încălzesc pe nimeni dacă nu au nicio utilitate practică şi dacă eficienţa lor finală este inexistentă, de exemplu, din cauza insolvabilităţii promitentului-vânzător.
Azi, promisiunile (şi vânzările) abundă de pacte comisorii care pot fi activate de promitentul-vânzător în cazul în care promitentul-cumpărător, deşi a plătit sume consistente cu titlu de preţ sau arvună, nu achită la scadenţă restul de preţ. Consecinţa este dată de urmările rezoluţiunii, adică de stipularea concomitentă a unor clauze penale vădit abuzive şi pierderea de către promitentul-cumpărător a unor sume de ordinul zecilor sau sutelor de mii de euro, fiind „lăsat” să invoce, pe cale judecătorească, dacă se consideră nedreptăţit, dispoziţiile art. 1.541 alin. (1) lit. b) C. civ. (într-un exemplu contractual, preţul convenit de părţi era 600.000 de euro, avansul plătit de promitentul-cumpărător era 200.000 de euro, care ar fi urmat să fie pierdut integral de acesta în cazul neplăţii restului de preţ la scadenţă).
Cu alte cuvinte, în acest domeniu, legiuitorul trebuie să determine, obligatoriu, ce semnifică neexecutare importantă a obligaţiei de plată a preţului, care să dea dreptul la rezoluţiune (prin stabilirea unui prag cert al neexecutării importante a obligaţiei de plată a preţului, de exemplu prin eliminarea dreptului părţilor de a deroga de la pragul de 1/8 prevăzut de art. 1.756 C. civ. sau introducerea unei alte ipoteze normative clare), dar, mai ales, să limiteze cuantumul clauzelor penale sau al altor daune în sarcina promitentului-cumpărător.
În cazul nerespectării unuia dintre termene, promitentul-cumpărător să poată activa pactul comisoriu şi să nu fie nevoit să aştepte împlinirea termenului final pentru încheierea vânzării, când îi este clar încă de la început că acest termen nu va putea fi respectat de promitentul-vânzător (dacă părţile convin un termen de 3 ani pentru finalizarea construcţiei, dar promitentul-vânzător nu a iniţiat lucrări de construire în primele 6 luni sau le-a stagnat 6 luni, este evidentă imposibilitatea de a respecta termenul final de 3 ani convenit);
Notarea unei promisiuni în cartea funciară este, azi, o operaţiune facultativă. În acest moment, profitând de această lejeritate legislativă – cu totul inexplicabilă dacă înţelegem importanţa unei promisiuni privind un bun viitor (şi nu numai) – investitorii exercită presiuni mari asupra promitenţilor-cumpărători de a nu nota în cartea funciară promisiunile încheiate (aceasta fiind o practică curentă), până în punctul în care unele promisiuni conţin chiar clauze penale de 10.000 de euro, în cazul în care promitentul-cumpărător ar îndrăzni să noteze promisiunea în cartea funciară. Aceasta nu este admisibil!
Promitentul-cumpărător trebuie să ştie că o promisiune nefăcută publică prin notare în carte funciară (a terenului) este ca şi inexistentă. Întreg raportul juridic este inexistent şi necunoscut pentru terţi. Astfel încât nimic nu îl împiedică pe vânzător să vândă imobilul unei alte persoane oricând doreşte. Rămâne promitentului-cumpărător păgubit o acţiune prin care ar încerca să recupereze de la vânzător sumele pe care i le-a plătit.
Sunt rare cazurile în care promitenţii-cumpărători au cunoştinţă deplină, completă şi corectă, la momentul semnării promisiunilor, despre documentele menţionate. De altfel, situaţia este aceeaşi şi în cazul vânzărilor (probabil cel mai cunoscut exemplu este cel al cărţii tehnice a construcţiei, niciodată predată cumpărătorilor, măcar în format electronic, invocându-se o sumedenie de motive, începând cu neconstituirea asociaţiei de proprietari la acel moment). În afara unor planşe frumos colorate, conţinând mult spaţiu verde (un peisaj idilic), a unui design interior şi exterior atrăgător, informaţiile cu adevărat importante lipsesc.
Mai mult, pentru a preveni graba inexplicabilă în încheierea unor promisiuni de bunuri viitoare, legiuitorul ar trebui să prevadă o perioadă minimă obligatorie (de exemplu, 30 de zile) de la data la care promitentul-vânzător i-a predat aceste documente candidatului cumpărător în format electronic, pentru a fi analizate de acesta şi de profesionişti ai dreptului înainte de încheierea oricărei promisiuni (sau vânzări). Azi, promitenţii-cumpărători iau decizii de achiziţii într-o manieră care uimeşte practica notarială. Documente incomplete, obţinute grăbit sau după lungi insistenţe ale notarului, informaţii superficiale, aproape că nimic din toate acestea nu pare să-i intereseze sau să-i preocupe pe promitenţii-cumpărători, pentru care semnarea unei promisiuni nu este altceva decât o altă activitate cotidiană, punând adesea o presiune greu de explicat asupra notarului pentru perfectarea cât mai rapidă a tranzacţiei. Or, activitatea notarială nu a fost niciodată compatibilă cu graba sau cu superficialitatea. Adunarea pieselor necesare dosarului, analiza acestora, cercetarea, interpretarea, consilierea, discuţiile cu părţile, stabilirea cadrului juridic, redactarea clauzelor, toate acestea necesită timp dacă ceea ce promitentul-cumpărător îşi doreşte este un act juridic care să producă efecte depline. Dar graba continuă chiar până în momentul semnării promisiunilor, unde, de multe ori, promitenţii-cumpărători se arată deranjaţi (sau plictisiţi) de dimensiunea actului notarial, de multitudinea clauzelor şi a ipotezelor avute în vedere de notar, de vocabularul juridic care niciodată nu este pe înţelesul lor, de faptul că trebuie să asiste la un întreg formalism (de altfel, prevăzut în interesul acestora) îndeplinit de colaboratorii notarului public.
Legiuitorul ar trebui să interzică ca, la momentul vânzării, să existe abateri mai mari de un anumit procent de la suprafaţa convenită de părţi.
Este imperios necesar ca, în cazul consumatorului persoană fizică, să i se dea posibilitatea de a alege, cu întâietate, profesionistul dreptului în care are încredere absolută, care îi va explica consecinţele actului juridic şi care îşi va asuma răspunderea.
În practică, investitorii exercită presiuni imense asupra promitenţilor-cumpărători în a le impune un notar pe care aceştia nu îl cunosc, cu care nu au stabilit o relaţie de încredere şi cu care nici nu pot stabili o astfel de relaţie, argumentând că ar fi extrem de dificilă analizarea documentaţiei de fiecare dată de un alt notar ales de fiecare promitent-cumpărător. În realitate, un investitor sincer, onest, care nu are nimic de ascuns, va avea pregătit mereu un set al actelor de proprietate scanate, care poate fi oricând şi foarte lesne transmis oricărui notar public din ţară spre analiză, împreună cu acele clauze dorite de promitentul-vânzător şi cu explicaţiile pe care le consideră necesare. Nimic mai simplu!
De asemenea, se poate prevedea şi ipoteza în care o astfel de promisiune sau de vânzare să fie instrumentată de un notar, cu participarea (consilierea) altui notar desemnat (ales) de cumpărător, fără costuri suplimentare pentru acesta (notarii publici care intervin în operaţiune vor împărţi onorariul notarial şi vor răspunde material proporţional).
Dacă (totuşi) există promitenţi-cumpărători care doresc să plătească mai mult de 10% (dar nu mai mult de 20%), să fie avertizaţi printr-o clauză scrisă cu majuscule asupra consecinţelor juridice ale nerealizării obiectului contractului sau ale anulării autorizaţiei de construire.
De asemenea, promitenţii-vânzători care primesc mai mult de 10% (dar nu mai mult de 20%) din preţul vânzării, respectiv o arvună cu o valoare mai mare de 10% (dar nu mai mare de 20%) până la data încheierii contractului de vânzare, să încheie, în prealabil, contracte de asigurare prin care asigurătorul să le garanteze promitenţilor-cumpărători rambursarea integrală a oricăror sume plătite (avans din preţ, arvune, alte sume), la simpla cerere, în cazul nerespectării (indiferent de motiv) a termenului convenit pentru vânzare, fără să fie nevoie să facă nicio dovadă.
Statul ar putea impune inclusiv organizarea unei asociaţii a persoanelor care construiesc imobile noi, care să contribuie la un Fond comun destinat despăgubirilor acordate promitenţilor-cumpărători în cazul eşecului operaţiunii de vânzare sau a garantării pentru vicii ascunse, detaşat de orice litigiu (ştim că problema viciilor ascunse descoperite după încheierea vânzării este a doua mare problemă în domeniu, lăsată de Stat pe umerii fiecărei persoane; în final, în faţa perspectivei unui litigiu judecătoresc şi a duratei acestuia, a cheltuielilor pe care trebuie să le avanseze şi chiar a incertitudinii soluţiei instanţei, cumpărătorii remediază singuri, pe cheltuiala lor, viciile ascunse, atunci când acestea pot fi remediate. Statul ar trebui să creeze un organism independent, care să fie susţinut prin contribuţii ale fiecărui investitor, din care să facă parte şi reprezentanţi ai societăţii civile, ingineri, arhitecţi, care, la simpla cerere a cumpărătorului unei locuinţe, să investigheze în 30 de zile viciul invocat de acesta şi să plătească reparaţiile necesare, dacă este cazul).
Trebuie spus faptul că plata preţului anterior vânzării sau plata unei părţi semnificative din preţ anterior vânzării nu este ceva specific unei relaţii contractuale obişnuite şi nici nu se întâmplă des în cazul altor promisiuni de vânzare. Chiar şi în cazul achiziţiilor finanţate de bancă, instituţia bancară nu pretinde ca acea contribuţie personală a cumpărătorului să fie plătită la momentul încheierii promisiunii, ci la momentul încheierii vânzării.
Această executare anticipată atât de importantă a obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător, înainte de a fi primit proprietatea bunului, este nefirească şi îl pune într-o situaţie juridică deosebit de incertă[2].
Cine ar consimţi liber să plătească sute de mii de euro nu numai înainte de a fi proprietar, dar chiar înainte de a exista obiectul vânzării? De ce şi-ar asuma astfel de riscuri imense un promitent-cumpărător diligent şi prudent? De ce nu ar putea plăti o sumă fixă sau o taxă de rezervare forfetară? De ce există această necesitate? În mod evident, ea nu este o necesitate, dar a fost impusă de către promitenţii-vânzători, profitând de climatul economic necontrolat şi nesupravegheat al domeniului, care stabileşte o relaţie profund dezechilibrată între părţi. Nimic nu împiedică – şi în materia construcţiilor noi – executarea simultană a obligaţiilor celor două părţi: cumpărătorul plăteşte preţul atunci când primeşte proprietatea.
În opinia noastră, în cazul oricăror promisiuni care au ca obiect bunuri viitoare, care nu există la data încheierii promisiunii sau care nu sunt proprietatea promitentului-vânzător, plata de către promitentul-cumpărător ar trebui limitată, plafonată la o sumă sau taxă forfetară minimă. Iar preţul vânzării să se plătească integral, nu anticipat, ci la data transferului dreptului de proprietate asupra imobilului finalizat.
Plata anticipată a preţului este posibilă şi de înţeles în cazul încheierii unui contract de vânzare a unui bun viitor (care are o cu totul altă configuraţie juridică, dar care nu se practică în dreptul românesc) şi nu în cazul unei promisiuni.
Adesea, au fost convenite clauze de arvună penalizatoare modice, ceea ce le-a permis promitenţilor-vânzători să se dezică de promisiune atunci când au găsit un cumpărător care era dispus să plătească un preţ mult mai mare faţă de cel convenit cu primul promitent-achizitor (de exemplu, o clauză de arvună prin care promitentul-vânzător ar fi obligat să plătească promitentului-cumpărător o sumă de 10.000 de euro când acesta deja a identificat un alt cumpărător căruia să-i vândă imobilul pentru 20-30.000 de euro în plus va fi lesne de pus în practică de către promitentul-vânzător). Aceasta s-a întâmplat inclusiv în cazul clauzelor de arvună confirmatorii, promitenţii-vânzători amânând abuziv încheierea vânzării şi punând presiune pe promitenţii-cumpărători – speriaţi de perspectiva unui litigiu costisitor şi de lungă durată, prin care ar fi încercat să dobândească proprietatea – să renunţe la achiziţie (dacă aceştia nici nu dispuneau de fondurile necesare plăţii preţului şi apelau la creditare, atunci cedau rapid presiunilor promitenţilor-vânzători, căci o acţiune judecătorească care să aibă ca obiect perfectarea vânzării era imposibilă).
În majoritatea promisiunilor bilaterale de vânzare şi a contractelor de vânzare lipsesc dispoziţiile cuprinse în art. 7 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii (adică cele privind durata perioadei de garanţie minime corespunzătoare categoriei de importanţă a clădirii, menţionate şi în procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, care constituie anexa nr. 2 la Regulamentul privind recepţia construcţiilor aprobat prin H.G. nr. 273/1994, cu modificările ulterioare), care ar trebui declarate expres, precum şi informaţii despre categoria de importanţă a imobilului care se vinde.
Lipsesc şi dispoziţiile cuprinse în art. 30 din Legea nr. 10/1995, potrivit cărora „proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanții și furnizorii de materiale și produse pentru construcții, executantul, responsabilul tehnic cu execuția autorizat, dirigintele de șantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligațiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcției, ivite într-un interval de 10 ani de la recepția lucrării, precum și după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existență a construcției, pentru viciile structurii de rezistență rezultate din nerespectarea normelor de proiectare și de execuție în vigoare la data realizării ei”.
În prezent, promisiunile bilaterale şi contractele de vânzare conţin, pe scară largă, clauze preredactate de promitenţii-vânzători prin care consumatorul este obligat să consimtă la diminuări semnificative ale perioadelor de timp în care dezvoltatorul datorează garanţie (există clauze care se referă fie la garanţia pentru vicii ascunse, fie la garanția pentru finisajele efectuate), până în punctul în care aceste perioade au devenit iluzorii.
Astfel de clauze sunt nelegale în considerarea dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii şi ar trebui interzise.
De asemenea, majoritatea contractelor de vânzare conţin restrângeri indirecte ale garanţiei datorate de vânzător pentru vicii ascunse, adică a perioadei în care consumatorul poate reclama viciile ascunse ale bunului.
Altfel spus, deşi perioada minimă de garanţie curge de la data încheierii procesului-verbal la terminarea lucrărilor, părţile convin un termen de denunţare a viciilor (de regulă, foarte scurt), inspirat de dispoziţiile art. 1.709 alin. (1) C. civ., potrivit cărora dacă cumpărătorul nu reclamă viciile ascunse într-o anumită perioadă de la data încheierii vânzării, nu ar mai beneficia de garanţie. Dar această clauză contravine atât ipotezei prevăzute de art. 1.709 alin. (1) C. civ. – care nu afirmă sub nicio formă că sancţiunea ar fi pierderea garanţiei, ci decăderea din dreptul de a cere rezoluţiunea vânzării –, cât și, mai ales, dispoziţiilor imperative cuprinse în art. 7 din Legea nr. 10/1995, care instituie o perioadă minimă, adică obligatorie, de garanţie, care curge de la recepţia lucrării, independent de momentul în care cumpărătorul bunului denunţă viciile ascunse. Astfel de clauze, în mod cert, nu ar putea fi consimţite „de bunăvoie” de un consumator, care nu are niciun interes în a consimţi o diminuare a acestor perioade.
În acest moment, sunt situaţii în care dezvoltatorii pun o presiune mare asupra promitenţilor-cumpărători, solicitându-le sume de bani suplimentare, atât pe durata edificării bunului, cât şi după finalizarea acestuia, invocând, în general, pretinse motive economice (creşteri de preţuri), ameninţându-i pe promitenţii-cumpărători (constrângându-i să le plătească) cu îngreunarea sau nefinalizarea operaţiunii de vânzare. Mulţi promitenţi-cumpărători cedează acestor presiuni şi plătesc sume de bani suplimentare, având în mod cert consimţământul viciat, în speranţa de a dobândi voluntar şi fără a recurge la o acţiune judecătorească proprietatea imobilului, pentru care deja au plătit sute de mii de euro.
În practică, astfel de condiţii nu sunt stipulate întotdeauna expres sau sunt redactate simplist, fără a îndeplini rigorile redactării unei condiţii suspensive.
Aceasta face ca neobţinerea împrumutului să nu fie considerată un eveniment exterior, neimputabil cumpărătorului. În aceste situaţii, promitentul-cumpărător este considerat în culpă pentru neplata preţului, cu consecinţa pierderii sumelor plătite şi, eventual, şi a unor clauze penale suplimentare.
În unele situaţii, rezoluţiunile au loc la ani buni după încheierea promisiunii şi după ce promitenţii-cumpărători au plătit sume considerabile de bani. Nu este echitabil ca recuperarea acestor sume, presupunând că ar mai fi realizabilă în practică, să se facă la valoarea lor nominală, dată fiind rata inflaţiei, dar şi faptul că promitentul-vânzător s-a folosit de acestea. Ar trebui elaborat un mecanism de reevaluare simplu, automat, care să nu presupună costuri din partea consumatorului în ceea ce priveşte modalitatea de calcul (de exemplu, pentru angajarea unui expert).
B. Apoi, distinct de acest cadru contractual prestabilit obligatoriu de către legiuitor, acesta ar mai putea analiza şi reglementa special şi alte probleme accesorii:
Acţiunile judecătoreşti de perfectare a vânzării unui bun viitor (atunci când presupunem că imobilul este edificat corespunzător, finalizat şi intabulat) constituie o problemă practică deosebită, care ar trebui analizată de legiuitor, în colaborare cu reprezentanţi ai magistraţilor şi ai corpului avocaţial, care au o experienţă vastă în acest domeniu. În această materie s-ar impune reguli speciale procedurale.
În primul rând, în practică, promisiunile nu conţin clauze exprese care să aducă la cunoştinţa promitentului-cumpărător această opţiune [art. 1.669 alin. (1) C. civ.], dar, mai ales, despre dreptul de prescripţie al acţiunii, care este de 6 luni de la trecerea termenului convenit pentru încheierea vânzării [art. 1.669 alin. (2) C. civ.].
În al doilea rând, în astfel de acţiuni, promitentul-cumpărător trebuie să facă dovada faptului că este gata să-şi îndeplinească obligaţia de plată a preţului, ceea ce este imposibil dacă acesta a declarat, la momentul încheierii promisiunii, că urmează să obţină o finanţare bancară pentru plata preţului (de exemplu, a stipulat o condiţie suspensivă constând în obţinerea unui împrumut). Numai că în faţa neseriozităţii promitentului-vânzător este puţin probabil ca o astfel de finanţare (presupunând că ar putea fi obţinută) să fie menţinută de o instituţie bancară pe întreaga durată a unui litigiu. Să se recunoască dreptul promitentului-cumpărător de a plăti preţul sau restul de preţ, în termen de 6 luni de la data rămânerii definitive a hotărârii, pentru ca acesta să aibă timp să obţină finanţarea bancară de care are nevoie. Altfel spus, vânzarea să fie perfectată sub aceeaşi condiţie suspensivă a obţinerii finanţării, iar, în cazul neobţinerii acesteia, părţile să se repună în situaţia anterioară.
C. Apoi, distinct de cadrul legislativ specific drepturilor consumatorului, în faţa dispreţului faţă de lege şi a lipsei de răspundere în această materie, legiuitorul trebuie să gândească un cadru legislativ penal adecvat, constrângător, care să determine nu numai investitorii să respecte dispoziţiile legale în materia construcţiilor noi, dar şi autorităţile locale să emită autorizaţii de construire care să producă efecte depline. Azi, acest cadru penal special este inexistent şi, din acest motiv, oricine îşi permite să abandoneze o clădire, să nu o finalizeze sau să se judece cu autorităţile locale zeci de ani pentru a fi constrâns să o demoleze. Iar o anulare a unei autorizaţii de construire nu produce nicio consecinţă penală specială în sarcina emitentului acesteia, lăsându-l rece (indiferent) în faţa multiplelor probleme sociale create, ceea ce face ca întreg procesul de autorizare să fie marcat de lejeritate, superficialitate, la care se pot asocia lesne şi elemente de corupţie. De altfel, azi nu există nicio condiţie economică, de bonitate, specială, care să dovedească capacitatea economică a unui investitor de a realiza investiţia promisă. Aşa se face că aproape oricine, orice necunoscut sau orice persoană cu idei întreprinzătoare simpliste poate obţine autorizaţie de construire pentru a edifica un bloc sau poate încasa sume de bani cu titlu de avans în schimbul unor planşe color şi al unor promisiuni! Nu există condiţii privind experienţa, bonitatea. Capitalul social al unei astfel de societăţi sau al unui întreprinzător persoană fizică ar trebui să fie unul serios. De asemenea, ar trebui să facă dovada experienţei suficiente pentru edificarea unui astfel de bun viitor.
D. Contractul de vânzare de bunuri viitoare
Nu în ultimul rând, detaşându-ne de ideea promisiunii care, în materia construcţiilor viitoare, rămâne un contract suficient de nesigur şi care, pentru motivele pe care le-am expus, ar trebui chiar abandonat de legiuitor, nu vedem niciun impediment pentru a generaliza şi a introduce şi în dreptul românesc, în această materie, după modelul francez, contractul de vânzare de bunuri viitoare (evident, cu o reglementare specială).
Acest contract este azi nepracticat în dreptul românesc[3], dar are avantaje certe pentru achizitori (este firav reglementat, într-o manieră generală, de art. 1.658 C. civ.).
Contractul de vânzare de bunuri viitoare este singurul contract permis în legislaţia franceză privind bunurile viitoare (încă din 1967), se încheie numai în formă autentică (art. L.261-11 Codul construcțiilor) şi poate îmbrăca două forme[4]. Acest regim juridic privind vânzarea de bunuri viitoare este generalizat şi nu se referă numai la sectorul protejat al consumatorilor. Pentru acesta din urmă există o legislaţie specială complementară (centrată în jurul naturii imobilului: locuinţă). În dreptul francez (art. 261-10 Codul construcțiilor), pentru „sectorul protejat” nu contează calitatea părţilor (a cumpărătorului, în special), ci natura imobilului: locuinţă sau natură mixtă (locuinţă şi altă natură).
Vânzarea unui imobil care urmează să se construiască este aceea prin care vânzătorul se obligă faţă de cumpărător să edifice un imobil într-un termen determinat. Această vânzare poate fi făcută, la alegere, numai în una din două modalităţi: la termen sau pe măsura edificării bunului (art. 1601-1 C. civ. fr.[5]). Diferenţa fundamentală dintre acestea vom vedea că se referă la momentul transmiterii proprietăţii bunului.
Pentru ambele variante de vânzare, legiuitorul a instituit două garanţii importante pentru cumpărători, asigurate de societăţi de asigurare specializate: 1) garanţia de finalizare a lucrărilor şi 2) garanţia de rambursare a sumelor plătite în caz de rezoluţiune. Astfel, înainte de a încheia un contract de vânzare, în oricare dintre cele două forme, vânzătorul este obligat să încheie o asigurare pentru a garanta fie terminarea bunului, fie rambursarea sumelor primite de la cumpărători în ipoteza rezoluţiunii contractelor (art. L.261-10-1 din Codul construirii[6]).
Garanţia financiară pentru finalizarea bunului poate fi activată de cumpărător în caz de imposibilitate financiară a vânzătorului de a termina bunul. Garantul financiar (asigurătorul) are dreptul să desemneze un administrator ad-hoc, care va continua lucrările şi va finaliza bunul, acesta fiind remunerat de garant. Cumpărătorul va plăti restul de preţ administratorului desemnat de garant (inclusiv în situaţia în care vânzătorul ar face obiectul unei proceduri de insolvenţă).
Garanţia de rambursare a sumelor plătite în caz de rezoluţiune presupune că societatea de asigurare se obligă să ramburseze cumpărătorului sumele de bani plătite de acesta, în cazul rezoluţiunii promisiunii din culpa vânzătorului.
În ambele variante contractuale, vânzătorul este obligat să ofere cumpărătorului informaţii exhaustive şi explicite despre imobil (inclusiv despre viitoarea situare a imobilului lângă obiective industriale, drumuri, aeroporturi sau chiar lângă alte imobile aflate în construcţie, care ar putea provoca daune sau neplăceri, disconfort cumpărătorului).
Contractele de vânzare conţin, în general, clauze prin care se autorizează prelungirea termenului de predare a bunului pentru cauze de forţă majoră sau cauze legitime (intemperii, insolvenţe ale societăţilor de construcţii, abandonarea şantierului, greve, acte de terorism sau de vandalism).
În sectorul protejat, al locuinţelor, este obligatorie stipularea unei condiţii suspensive constând în obţinerea de către cumpărător a unui împrumut necesar plăţii preţului, dacă o astfel de situaţie există.
De asemenea, orice clauză de rezoluţiune a contractului din cauza unei eventuale neplăţi a restului de preţ (sau a unei tranşe) de către cumpărător produce efect numai după 30 de zile de la data la care i-a fost notificat expres acest fapt cumpărătorului (pentru a evita rezoluţiunile abuzive sau situaţiile în care cumpărătorul ar fi întârziat plata cu 1-2 zile). De asemenea, contractul nu poate prevedea plata unei despăgubiri forfetare mai mare de 10% din preţ (art. L.261-14 din Codul construcțiilor), dar partea care şi-a executat obligaţia poate cere, pe cale judecătorească, repararea prejudiciului efectiv produs (trebuind să-l dovedească).
În sectorul protejat, al vânzărilor locuinţelor viitoare, există o listă „neagră” de clauze abuzive (prezumate absolut, interzise, conform art. R212-1 din Codul consumului) şi o listă „gri” (prezumate relativ, conform art. R212-2 din Codul consumului). De asemenea, există dispoziţii speciale cu rol protector al cumpărătorilor, pentru ipoteza în care vânzătorul ar intra în insolvenţă (art. L622-24 din Codul comerţului).
Ambele variante contractuale pot fi precedate (facultativ) de un contract preliminar, de rezervare (art. L261-15 din Codul construcțiilor), care nu constituie nici o promisiune de vânzare, nici un pact de preferinţă, ci este un contract sui-generis. Contractele de rezervare sunt utile dezvoltatorilor pentru a vedea dacă există interes din partea potenţialilor cumpărători pentru a dezvolta un proiect imobiliar (sunt asemenea unui anunţ). Dacă, pe baza rezervărilor încheiate, constată că nu există un astfel de interes, atunci nu se vor angaja în dezvoltarea proiectului imobiliar (există deci libertatea de a abandona proiectul). Rezervatarul va depune o sumă cu titlu de garanţie la o instituţie bancară specializată, într-un cont special, sumă care, până la încheierea contractului de vânzare, este incesibilă, insesizabilă şi indisponibilizată, în schimbul obligaţiei vânzătorului de a-i rezerva bunul. Contractul de rezervare trebuie să conţină date certe despre imobil, calitatea construirii, preţ şi termenele de execuţie. Dacă contractul de vânzare nu se încheie, sumele depuse de rezervatar îi sunt restituite în termen de 3 luni de instituţia specializată unde au fost depuse. Contractul de rezervare poate conţine o clauză potrivit căreia, în cazul încheierii contractului de vânzare, cumpărătorul va fi acela care, după preluarea bunului, va realiza, pe cheltuiala sa, lucrările de finisare şi de instalare a echipamentelor pe care şi le va procura singur (costul acestor lucrări este precizat în contract). Cumpărătorul are dreptul să revină asupra acestei clauze, caz în care vânzătorul va executa lucrările de finisare, potrivit costului convenit în contract[7].
Potrivit art. L261-15 pct. III din Codul construcțiilor, este nulă orice promisiune de vânzare care s-ar încheia în prealabilul unui contract de vânzare a unui bun viitor (în sectorul protejat al locuinţelor).
Vânzarea unui bun viitor cu predare la termen este contractul prin care vânzătorul se obligă să edifice un bun şi să-l transmită cumpărătorului la finalizarea acestuia (art. 1601-2 C. civ. fr.)[8], iar cumpărătorul se obligă să plătească preţul la momentul primirii bunului. Constatarea finalizării bunului se face prin act autentic, iar transferul dreptului de proprietate asupra bunului se produce retroactiv, la data încheierii contractului de vânzare. Vânzătorul este deci proprietarul bunului până la transferul proprietăţii la cumpărător, care se va produce la terminarea bunului. Cumpărătorul are dreptul să constituie ipotecă asupra bunului viitor şi să o înscrie în cartea funciară (mai ales pentru ipoteza în care ar avea nevoie de finanţare pentru plata preţului).
În această variantă contractuală, în sectorul protejat (al locuinţelor), cumpărătorul nu avansează sume de bani, nu plăteşte preţul anticipat. Bunul este construit din fondurile vânzătorului şi este plătit de cumpărător la momentul finalizării acestuia.
Cu toate acestea, în practică, pe durata edificării bunului, cumpărătorul depune sume de bani, cu titlu de garanţie, într-un cont bancar al cărui titular este, sume care sunt incesibile, insesizabile şi indisponibilizate (art. L. 261-12 din Codul construcțiilor[9]). Aceste sume se vor imputa asupra preţului şi vor fi vărsate de instituţia bancară vânzătorului la terminarea bunului,pe baza documentului notarial care atestă finalizarea bunului. În sectorul liber (care are ca obiect construcţii cu altă destinaţie decât locuinţele), nu există asemenea restricţii, astfel că este permis ca vânzătorul să se înţeleagă cu cumpărătorul să folosească sumele depuse de acesta cu titlu de garanţie pentru a finanţa lucrările de construire.
Vânzarea unui bun viitor pe măsura edificării sale este contractul prin care vânzătorul transmite imediat cumpărătorului dreptul de proprietate asupra terenului (şi dreptul de proprietate asupra construcţiilor existente, dacă este cazul) şi se obligă să edifice bunul într-un anumit termen[10]. Cumpărătorul devine proprietar al terenului imediat şi proprietar al construcţiei pe măsura edificării acesteia şi este obligat să plătească preţul, progresiv (etapizat), la anumite momente, corespunzător stadiilor de execuţie ale construcţiei. Riscurile privind imobilul rămân în sarcina vânzătorului până la finalizarea bunului. Toate deciziile financiare şi cele privind execuţia bunului aparţin, în exclusivitate, vânzătorului. El alege arhitectul, antreprenorii care vor edifica bunul, el încheie contracte de execuţie cu aceştia. El stabileşte calendarul lucrărilor. Cumpărătorul nu poate interveni în niciunul dintre aceste aspecte.
Plăţile pe care un cumpărător le face în cadrul unei astfel de vânzări nu pot depăşi anumite cuantumuri (praguri) stabilite imperativ de lege (art. R261-14 din Codul construcțiilor[11]), astfel:
Dacă părţile au convenit o condiţie suspensivă constând în obţinerea unui împrumut de către cumpărător, atunci nicio plată nu poate fi făcută înainte de împlinirea condiţiei.
De asemenea, penalităţile de întârziere în sarcina cumpărătorului nu pot depăşi 1% pe lună.
Această variantă contractuală este preferată în practică deoarece îl scuteşte pe vânzător de a mai apela la finanţare bancară (practic, el edifică bunul cu fondurile băneşti ale cumpărătorului) şi, având costuri mai reduse, presupune şi avantaje economice pentru cumpărător (cost redus al imobilului).
E. Concluzii
Legiuitorul român trebuie să plece de la ideea că voinţa promitentului-cumpărător (şi a cumpărătorului) nu se poate forma liber în cazul acestor contracte. El trebuie protejat împotriva presiunii exercitate de promitentul-vânzător, dar şi împotriva unui climat economic, care îi impune un cadru contractual preredactat de promitentul-vânzător, fără a avea o posibilitate reală de negociere a clauzelor contractuale. Iar acest context nu se va schimba niciodată. De asemenea, el trebuie protejat împotriva propriilor dorinţe, care trebuie temperate, a lipsei de experienţă economică şi juridică.
Dreptul consumatorului excelează azi prin reglementarea unui veritabil snop (zeci) de drepturi ale consumatorului. Numai că realizarea acestora urmează calea clasică, judiciară, a oricărui alt drept. Aceasta nu poate fi decât foarte descurajant pentru orice consumator. Orice utilitate a acestor nenumărate drepturi este exclusă. Din acest motiv, pe lângă reglementarea specială a domeniului, cea mai bună soluţie ar reprezenta-o garantarea restituirii avansurilor de către o instituţie de asigurare specializată (societate de asigurare), după model francez. Cine vrea să construiască şi cine vrea să încaseze bani în avans pentru simple promisiuni trebuie să fie în măsură să ofere garanţii concrete cumpărătorului, nu iluzii (ipoteci legale inutile).
În definitiv, scopul unei reglementări cu rol de protecţie nu este altul decât garantarea eficienţei raportului juridic. Promitentul-cumpărător nu cumpără telefoane, obiecte electrocasnice sau obiecte de vestimentaţie, mobilă sau articole sportive. Ci locuinţe, bunuri imobile al căror preţ depăşeşte azi, lejer, în marile oraşe, sume de 100.000 de euro pentru o garsonieră sau 200.000 de euro pentru un apartament cu 2 camere ori 600.000 de euro pentru o casă, cerându-i-se să plătească preţul anticipat!
Pe de altă parte, uşurinţa şi lejeritatea cu care numeroşi promitenţi-cumpărători plătesc anticipat (la data încheierii promisiunii) preţul integral al vânzării (de ordinul sutelor de mii de euro în zonele importante ale ţării) sau o mare parte din acesta, de multe ori nefiind nici măcar începute lucrările de construire sau emisă autorizaţia de construire, în absenţa oricărei garanţii legale, au surprins practica notarială. Această atitudine a consumatorului nu poate fi asemănată decât cu aceea pe care o observăm (cu mirare) la deschiderea anumitor complexuri comerciale.
Azi, orice investitor se poate opri oricând dintr-o afacere, chiar şi voluntar, fără nicio consecinţă gravă în ceea ce-l priveşte, iar cocontractanţii săi sunt „invitaţi” să-şi afle dreptatea în instanţă.
Apoi, notarul public – dincolo de misiunea sa de arbitru imparţial al contractului – nu are niciun rol sau atribuţie specială în protecţia consumatorilor, cu atât mai mult cu cât actuala legislaţie nu oferă nicio protecţie reală consumatorilor achizitori ai locuinţelor noi. Aceasta este şi trebuie să fie realizată de stat, în primul rând, prin legislaţie adecvată şi, apoi, prin Autoritatea Naţională pentru Protecţia Consumatorilor (ANPC), aflată în subordinea Guvernului.
Rarele abateri constatate de autorităţile care se ocupă de protecţia consumatorului şi contravenţiile aplicate nu sunt însă în măsură să rezolve niciuna dintre problemele arătate. Nu sunt altceva decât palide şi tardive reacţii ale statului. Astfel de abateri trebuie prevenite, nu constatate ![12] Constatările post-factum sunt consolări cărora le lipseşte mereu rezolvarea rapidă aşteptată de consumator. Un drept care nu poate fi satisfăcut nu mai este niciun drept, este o iluzie!
BIBLIOGRAFIE
Piperea, Gh., 2018, Protecţia consumatorilor în contractele comerciale, Bucureşti, C.H. Beck.
Piperea, Gh., 2019, Contracte şi obligaţii comerciale, Bucureşti, C.H. Beck.
Sourdon, E., 2022, VEFA, Vente d’immeuble à rénover et CCMI, Le Moniteur.
Titirişcă, C., Stroiu, A., Dobrev, D., 2019, Dreptul urbanismului. Practică judiciară. II. Autorizaţia de construire, Bucureşti, Hamangiu. Velicu, D.-C., 2017, Regimul juridic al instituţiilor din dreptul urbanismului. Jurisprudenţă comentată în materia autorizaţiilor de construire, de desfiinţare şi a operaţiunilor urbanistice, Bucureşti, C.H. Beck.
[1] Cadrul legislativ ar trebui să delimiteze spaţiul de aplicare prin referire fie la natura imobilului (de exemplu, locuinţă), indiferent de calitatea părţilor, fie prin raportare la calitatea părţilor (de exemplu, cumpărător persoană fizică), indiferent de natura imobilului (locuinţă, spaţiu comercial, altă natură), fie printr-o raportare mixtă la natura imobilului (locuinţă) şi la calitatea părţilor (cumpărător persoană fizică).
[2] Investitorii obţin avantaje economice considerabile din această situaţie dezechilibrată de care profită. Ei încasează preţul vânzărilor anticipat, care cuprinde atât costul de edificare, cât şi marja de profit, pe care apoi îl vor folosi pentru construirea imobilelor fără să aibă nevoie de creditare bancară, care ar implica costuri considerabile pentru aceştia. Practic, se poate spune că promitenţii-cumpărători îi împrumută pe promitenţii-vânzători, fără a primi dobândă, pentru a le construi propriile bunuri.
[3] În materia construirii de case, acest contract a fost solicitat de unii cumpărători şi a fost adoptat, pe scară restrânsă, de practica notarială română. De exemplu, într-o situaţie, un vânzător a obţinut autorizaţie de construire pentru o casă. A identificat un cumpărător, care era dispus să plătească preţul eşalonat, în tranşe, corespunzător anumitor etape ale construirii. Cumpărătorul însă nu dorea să fie beneficiarul unei simple promisiuni, deoarece sumele avansate erau consistente, iar riscurile asociate situaţiei unui promitent-cumpărător nu erau neglijabile. Astfel, printr-un contract de vânzare a unui bun viitor, vânzătorul a vândut terenul şi a cesionat autorizaţia de construire cumpărătorului, acesta a devenit proprietarul terenului, urmând să devină proprietar al construcţiei pe măsura edificării acesteia, părţile au stabilit 4 grafice de plată a preţului, iar vânzătorul a fost însărcinat (mandatat) cu edificarea construcţiei (angajarea forţei de muncă etc.) şi a răspuns pentru vicii şi calitatea lucrărilor. Operaţiunea a fost dusă la bun sfârşit, reprezentând o dovadă a aplicării cu succes a acestui tip de contract şi în practica notarială românească. Mai mult, cumpărătorul a avut nevoie de fonduri suplimentare pentru plata preţului şi a obţinut o creditare bancară fără dificultăţi (chiar dacă instituţia bancară a privit, cu surprindere, contractul de vânzare de bunuri viitoare prezentat de cumpărător, nepracticat în general).
[4] Pentru detalii şi explicaţii amănunţite, care, în mod cert, ar putea inspira legiuitorul român, a se vedea E. Sourdon, VEFA, Vente d’immeuble à rénover et CCMI, Le Moniteur, 2022, p. 13-151 şi p. 173-261. Ar trebui spus că legiuitorul francez a ajuns în anul 1967 la aceste soluţii legislative clare după mai multe experimente juridice şi diferite metode practice care au eşuat. La începutul secolului al XX-lea, odată cu exodul populaţiei franceze în mediul urban, a existat o cerere foarte mare de locuinţe şi s-a observat că participarea cumpărătorilor cu fonduri la proiectul de construcţie reducea în mare parte necesitatea vânzătorului de a recurge la credit şi, bineînţeles, reducea şi costul locuinţelor. În lipsa oricăror dispoziţii speciale în Codul civil francez, practica a încercat să găsească un contract adecvat, dar soluţiile găsite au fost fragile, iar cumpărătorii nu erau protejaţi suficient. Astfel, potrivit unei prime metode, denumită Grenoble, vânzătorul ceda terenul mai multor cumpărători, aceştia contribuind financiar împreună la edificarea imobilului. Vânzătorul primea un mandat general de la aceştia pentru a realiza toate operaţiunile necesare construirii imobilului colectiv. Cumpărătorii se aflau în raporturi de indiviziune. Era o formulă juridică complexă, care asocia reguli specifice vânzării, mandatului, prestării de servicii şi indiviziunii. Apoi, într-o a doua metodă, bazându-se pe art. 1130 C. civ. fr., practica a imaginat vânzarea pe bază de plan. Era vorba de transferul unui imobil încă nefinalizat în ziua vânzării şi a terenului. Cumpărătorii deveneau proprietari ai terenului şi deveneau stăpâni ai lucrării. Vânzătorul nu era decât un mandatar al acestora, însărcinat să edifice bunul. Aceste prime două metode nu conţineau nicio protecţie pentru cumpărători. În fapt, fiecare cumpărător devenea stăpânul lucrării, având dreptul de a dirija proiectul imobiliar. Din acest motiv, într-o a treia metodă (denumită metoda pariziană), practicienii au propus constituirea unei societăţi între cumpărători. Societatea era reprezentată de o singură persoană, de regulă era chiar vânzătorul, care dispunea de puteri largi pentru a realiza bunul. Societatea astfel constituită era însă una atipică, pentru că scopul ei nu era să realizeze beneficii, ci viza strict unificarea puterilor tuturor asociaţilor în mâinile vânzătorului, care trebuia să edifice bunul. În anul 1938, legiuitorul francez a adoptat o lege prin care a validat metoda pariziană, creând societatea de construcţie-atribuire. Legea a fost aplicată cu succes şi a fost suficientă până în anii ՚60. Cu timpul însă, numeroase litigii au izbucnit între asociaţi, constând în refuzul unora de a mai contribui la obligaţiile financiare care le reveneau sau la cererea societăţii de sume suplimentare de la asociaţi, ca urmare a unor evenimente neprevăzute la constituirea societăţii. Astfel, în 1961, guvernul francez a propus un prim proiect de lege cu privire la vânzarea unui imobil care urmează să se construiască. Prea ambiţios, proiectul a fost retras în 1963. În acest vid juridic, practica a încercat să protejeze cumpărătorii, iar jurisprudenţa a impus vânzătorilor să garanteze pentru terminarea lucrării, pentru vicii şi să respecte preţul convenit iniţial. Abia în anul 1967 a fost adoptată Legea nr. 67-3 care a încadrat, în cele din urmă, vânzarea unui imobil viitor. O lege clară şi simplă, care se aplică și astăzi. Apoi, în anul 1971, legiuitorul a introdus un regim special de protecţie pentru cumpărătorii unei case (Legea nr. 71-579), care a fost puţin aplicat, astfel încât, în 1990, legiuitorul a intervenit din nou şi a remaniat dispoziţiile prin Legea nr. 90-1129. Contractul prin care vânzătorul vindea un bun terminat (un imobil vechi, de regulă), dar se obliga să efectueze lucrări de reparaţii nu era acoperit de legea din 1967 (vânzarea unui bun imobil viitor). Astfel, legiuitorul a intervenit din nou şi a reglementat contractul de vânzare de imobile care se renovează, prin Legea nr. 2006-872 din 2006 şi Decretul nr. 2008-1338 din 2008.
[5] Art. 1601-1 C. civ. fr. – „(1) La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
(2) Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.”
Ar fi fost uşor ca unii să încerce să ocolească cadrul legislativ restrictiv impus de legiuitorul francez, încheind două contracte distincte: vânzarea terenului şi apoi încheierea unui contract de construire. Dar legiuitorul a prevăzut aceasta şi a sancţionat cu nulitatea contractul de construire (art. L.261-10 Codul construirii).
[6] Art. L261-10-1 Codul construcțiilor – „(1) Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
(2) La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
(3) Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.
(4) Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.
(5) Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.”
[7] Pentru detalii, E. Sourdon, op. cit., p. 78-91.
[8] Art. 1601-2 C. civ. fr. – „La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.”
[9] Art. L261-12 Codul construcțiilor – „(2) Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l’avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l’acheteur, sauf pour le paiement du prix.”
[10] Art. 1601-3 C. civ. fr. – „(1) La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
(2) Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.”
[11] Article R261-14 Codul construcțiilor – „(1)Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :
35% du prix à l’achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d’eau ;
95% à l’achèvement de l’immeuble.
(2) Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
(3) Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
(4) Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer ou à déposer en cours d’exécution des travaux sont exigibles :
– soit par versements périodiques constants ;
– soit par versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l’avancement des travaux.
(5) Si le contrat prévoit une pénalité de retard dans les paiements ou les versements, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois.”
Art. L261-12 Codul construcțiilor – „(1) Dans le cas de vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.”
[12] A se vedea, cu titlu exemplificativ, articolul de presă intitulat „Comisarii de la Protecția Consumatorului au oprit de la vânzare mai multe apartamente dintr-un nou ansamblu rezidențial din Ploiești, pe motiv că nu respectă suprafața minimă prevăzută de lege”, disponibil în data de 13.11.2023 la adresa https://www.profit.ro/povesti-cu-profit/real-estate-constructii/apartamente-dintr-un-ansamblu-imobiliar-oprite-de-la-vanzare-de-anpc-pentru-ca-nu-respecta-suprafata-minima-21349160 sau articolul de presă intitulat „Cum (nu) sunt protejați cumpărătorii de locuințe”, disponibil în data de 13.11.2023 la adresa https://arenaconstruct.ro/cum-nu-sunt-protejati-cumparatorii-de-locuinte/ sau articolul de presă intitulat „Agențiile imobiliare, amendate cu 430 mii lei de Protecția Consumatorilor”, disponibil în data de 13.11.2023 la adresa https://www.avocatnet.ro/articol_24146/Agentiile-imobiliare-amendate-cu-430-mii-lei-de-Protectia-Consumatorilor.html, unde printre abaterile constatate se enumeră:
„• lipsa informării consumatorilor asupra comisionului datorat de beneficiar pentru contractul ce urmează a se încheia;
• lipsa afișării informațiilor privind lista serviciilor prestate și a comisioanelor aferente practicate de agențiile imobiliare;
• diferențe între valoarea comisionului afișat în agenția imobiliară și cea înscrisă în contracte, respectiv valoarea afișată a comisionului era de 2%, iar în contract era stipulat ≤comisionul agenției este 2,5% din valoarea la care se vinde imobilul≥;
• lipsa informațiilor privind situația juridică a imobilelor oferite spre vânzare/cumpărare/închiriere și, de asemenea, privind nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de eventualii cumpărători sau chiriași;
• lipsa informațiilor în scris, complete, corecte și precise furnizate în faza precontractuală;
• lipsa precizării nongratuității consultanței imobiliare acordate;
• lipsa precizării persoanei care suportă costul lucrărilor cadastrale;
• lipsa din contracte a clauzelor privind condițiile de reziliere a contractelor încheiate, cât și lipsa clauzelor distincte privind drepturile consumatorilor, obligațiile și răspunderea agenției imobiliare;
• impunerea cumpărătorului/vânzătorului la plata unor daune-interese neprecizate în contract sau aduse la cunoștința clienților printr-o altă formă în cazul nerespectării clauzelor contractuale;
• existența în contracte a clauzelor privind achitarea integrală a comisionului la data încheierii contractului sau precontractului de vânzare/cumpărare, fără a avea prevăzut, în cazul precontractului de vânzare/cumpărare, acordul scris al consumatorului și fără precizarea situațiilor în care agenția imobiliară este obligată să înapoieze consumatorului sumele primite în avans. Conform legislației în vigoare, nu se permite plata în avans a comisionului, parțială sau totală, decât cu acordul scris al consumatorului și cu precizarea situațiilor în care agenția imobiliară este obligată să înapoieze consumatorului sumele primite în avans;
• existența clauzelor contractuale prin care agenția imobiliară refuză restituirea comisionului plătit în avans dacă tranzacția nu se finalizează din culpa clientului;
• lipsa redactării clare și precise a clauzelor contractului și lipsa indicării cu exactitate a prețurilor și tarifelor aferente.
5. Notariatul
de tip latin vs. notariatul de tip common
law
Notarul public de sorginte latină nu trebuie
confundat cu un notar public din statele unde legislația
Cu ocazia Zilei Justiției,
Uniunea Juriștilor din România a organizat în data de 3 iulie 2019 un eveniment
care a avut ca temă „Evoluția și