Rezumat

              Dobândirea proprietăţii prin posesia îndelungată ţine, în fundamentul său, de dreptul natural. Condiţiile acestei dobândiri originare sunt, fireşte, stabilite de dreptul civil. Posesia însoţeşte omenirea din cele mai vechi timpuri şi legitimează proprietatea. Posesia îndelungată are virtuţi excepţionale de pacificare a societăţii şi, pentru aceste motive, merită să fie protejată. Dar, posesia nu se declară, ci se dovedeşte! În situaţii cu totul şi cu totul excepţionale – cum este, azi, cazul proprietăţii funciare în România – este îngăduit legiuitorului să relaxeze condiţiile în care posesia se poate transforma în proprietate. Ultima condiţie, la care nu va putea renunţa niciodată, este însă menţinerea păcii sociale!

Cuvinte-cheie: notarea posesiei, uzucapiune, proprietate, cadastru sistematic, sporadic

Partea a II-a

(continuare din numărul trecut)

4.2. Reglementarea actuală a noii uzucapiuni de 3 ani.

Nu încape nicio îndoială că procedura prin care este dobândit dreptul de proprietate, pe baza unei posesiei cu rol achizitiv – atât în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, cât şi în lucrările de cadastru sporadic – constituie un mod originar de dobândire, aşadar, o uzucapiune. Deşi autorităţile (ANCPI) neagă public constant că este vorba de o uzucapiune (ajutate şi de Legea nr.7/1996 care nu face niciun fel de precizare cu privire la acest mod originar de dobândire a proprietăţii), în realitate, aşa cum confirmă şi doctrina[1], dar şi jurisprudenţa ÎCCJ[2], Legea nr.7/1996 a reglementat o veritabilă prescripţie achizitivă, o a treia formă, pe lângă cele două reglementate de Codul civil. Nu putem înţelege reticenţa atât de mare a autorităţilor în a recunoaşte că este vorba de o uzucapiune. Doar poate din perspectiva faptului că autorităţile sunt conştiente că la baza acestei noi prescripţii achizitive, stă o posesie cu o durată deosebit de scurtă, a cărei calităţi (deci, însăşi existenţă !!) nu sunt verificate de nimeni[3] şi unde notarea într-un registru de publicitate pare să fie singura şi cea mai importantă justificare pentru a dobândi proprietatea, în lipsa notării unor litigii.  Nu avem însă nimic a reproşa legiuitorului, atât timp cât justificările şi limitele acestei noi forme de uzucapiune corespund unor nevoi sociale şi economice urgente şi nu încalcă dreptul de proprietate.

1. Uzucapiunea de 3 ani în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic

Azi, notarea posesiei de fapt şi uzucapiunea de 3 ani, în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, este reglementată de art.13 alin.1-13 din Legea nr.7/1996 [4].

Ipoteza este, în continuare, cea a “lipsei actelor de proprietate”. Uzucapiunea debutează cu o notare a posesiei, dreptul de proprietate fiind înscris din oficiu, după 3 ani, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară, fără parcurgerea procedurii privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii, prevăzute de art.1049-art.1052 C.pr.civ.

Faptul că posesorul este de bună-credinţă sau de rea-credinţă la momentul notării posesiei (ceea ce ar fi esenţial de cunoscut) nu este stabilit şi verificat de nicio autoritate[5]. Ştim că legiuitorul are puterea de a decide ca şi o posesie de rea-credinţă să producă efecte achizitive (cum era cazul uzucapiunii de 30 ani). Dar, oare, în aceleaşi condiţii ca o posesie de bună-credinţă? În orice caz, este o premieră când buna sau reaua-credinţă a posesorului nu mai prezintă nicio relevanţă în ceea ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate. Or, această indulgenţă va fi speculată tocmai de posesorii de rea-credinţă, care se vor vedea proprietari, fără niciun control, după 3 ani.

De asemenea, au rămas în vigoare dispoziţiile potrivit cărora “în cazul imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi detentori precari, astfel cum sunt definiţi la art. 918 din Codul civil, nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de înregistrare sistematică, precum şi în lipsa documentelor prevăzute la alin. (1) cu privire la calitatea de posesor, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea unităţii administrativ-teritoriale” (art.13 alin.15).

• Uzucapiunea de 3 ani în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic

Azi, notarea posesiei de fapt şi uzucapiunea de 3 ani, în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic, este reglementată de art.41 alin.3, alin.8-8¹-9 [6].

Numai că, în cazul lucrărilor de cadastru sporadic, notarea posesiei a evoluat (“a câştigat teren”) foarte mult în ultimii 10 ani şi, cu îngăduinţa nepermisă a legiuitorului, ea este azi posibilă inclusiv acolo unde proprietarul este identificat şi înscris în cartea funciară. Posesia notată într-o astfel de situaţie se va transforma, din oficiu, în drept de proprietate, după 3 ani de la notare, în lipsa notării unor litigii, fără parcurgerea procedurii privitoare la înscrierea drepturilor dobândite în temeiul uzucapiunii, prevăzute de art.1049-art.1052 C.pr.civ. Or, o astfel de derogare de la regulile uzucapiunii de drept comun nu credem că mai poate primi justificare.

La fel ca în cazul posesiei notată în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, buna sau reaua-credinţă a posesorului nu prezintă nici aici nicio relevanţă. Si posesorul de bună-credinţă, şi posesorul de rea-credinţă, vor dobândi proprietatea, în aceleaşi condiţii, după numai 3 ani de la notarea posesiei, fără niciun control ! Numai că nu vedem de unde ar putea rezulta o eventuală bună-credinţă a posesorului sau pe ce ar fi întemeiată, din moment ce posesorul ştie sigur că nu există niciun titlu viciat care să-i poată conferi vreun drept care să-i fundamenteze posesia.

• “Şocurile” uzucapiunii de 3 ani.

Cuvântul “şoc” nu este specific limbajului juridic şi s-ar încadra dificil într-o expunere juridică. El ar putea fi definit ca o “tulburare gravă, bruscă şi violentă” sau “ciocnire bruscă şi violentă” ori un “dezechilibru acut”. Ni se pare că după “şocul” produs de termenele drastic reduse ale uzucapiunilor extratabulare şi tabulare reglementate de Noul Cod civil, noua uzucapiune reglementată de Legea nr.7/1996 a constituit o undă de şoc şi mai puternică, care bulversează mediul juridic, dar şi încrederea şi stabilitatea socială.

Nu trebuie să fii expert în uzucapiune sau în publicitate imobiliară ca să observi că noua formă de uzucapiune calcă în picioare toate principiile care stau la baza dobândirii proprietăţii prin acest mod originar. Mai mult, punerea sa în practică, devine un abuz care nu mai are nimic de-a face cu scopul legii.

1. “Şocul” posesorului.

Pentru cine?

Ne-am întrebat mereu cine sunt aceşti “posesori”? Sunt deţinători, în viaţă, ai terenurilor pe care le stăpânesc de decenii şi nu au acte de proprietate? Sunt, cumva, moştenitori ai acestora? Ori “dobânditori cu titlu particular” (evident, fără acte) ai acestor terenuri? Sunt proprietari care stăpânesc mici suprafeţe în plus faţă de suprafeţele înscrise în actele de proprietate? Sunt uzurpatori? Sunt, oare, profitori? Sunt posesori de bună-credinţă sau de rea-credinţă? Posedă toţi sub nume de proprietar? Au toţi o posesie utilă şi continuă? Cum au ajuns să fie înscrişi unii dintre aceşti posesori la rolul agricol ? Oare, chiar oricine, se poate înscrie azi, în orice condiţii, la rolul agricol, pentru a putea apoi despuia de proprietate pe adevăraţii proprietari ?

Recunoaştem justificările noii uzucapiuni (de fapt, a noilor condiţii speciale, derogatorii, deosebit de simplificate, pentru a putea uzucapa), dar trebuie să vedem dacă, în toate cazurile, limitele sunt respectate.

Or, practica notării acestor posesii ne arată un tablou diferit de ceea ce a vrut legiuitorul – tablou neimaginar, ci devoalat chiar de posesori cu ocazia solicitării declaraţiilor pe proprie răspundere prevăzute de lege în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic -, şi prin aceasta şocant, căci dă naştere unor abuzuri grave şi unor încălcări ale dreptului de proprietate.

Sunt numeroase situaţiile în care deţinătorii acestor terenuri, care ar fi întrunit în mod cert, calitatea de posesor, neavând acte de proprietate (de exemplu, în fostele zone necooperativizate), au decedat. Moştenitorii au şi azi posibilitatea (clarificată încă din 2010) de a dezbate succesiunea cu privire la aceste terenuri, chiar şi în lipsa actelor de proprietate[7] şi de a partaja averea. Dar, în cunoscutul spirit românesc al dispreţului faţă de lege, convin ca unul sau altul dintre aceştia să se înscrie la rolul agricol, pentru a plăti impozit, şi pentru a putea declanşa apoi procedura notării posesiei pe numele său şi a dobândirii exclusive dreptului de proprietate, fără a parcurge procedura succesorală, fără a plăti taxele datorate bugetului de stat. Aceasta, în fericitul caz, în care există acordul tuturor moştenitorilor. Căci, adesea, unul dintre aceştia, ocupă abuziv terenurile cele mai valoroase şi casa părintească, profitând de neînţelegerile dintre fraţi sau de faptul că aceştia au părăsit demult ţara, se înscrie la rolul fiscal şi apoi declanşează procedura notării posesiei şi a dobândirii dreptului de proprietate – în totală necunoştinţă de cauză a unei treimi din populaţia României care formează diaspora -, ceea ce i-ar fi fost imposibil să realizeze dacă fraţii săi ar fi fost citaţi sau chemaţi nominal (nu prin afişări sau publicări în registre electronice, pe site-uri sau la uşa primăriei), să participe la o procedură succesorală judiciară sau notarială. Chiar şi aşa ne întrebăm ce fel de posesie este aceea exercitată de un coproprietar/comoştenitor cu privire la bunul comun? Poate aceasta să constituie o posesie utilă?? Dar, consecinţa cea mai importantă este că acest mod originar de dobândire este inatacabil! Iar, atunci când abuzurile posesorului vor fi dezvăluite, situaţia sa juridică nu va mai putea fi schimbată, iar dreptul de proprietate al fraţilor săi va fi definitiv încălcat. Ne întrebăm cum a fost posibil ca un coproprietar să uzucapeze, atât de lesne, un bun comun? Oare asta a vrut legiuitorul? 

Apoi, în practica funciară a ţării, unde tot ţăranul pare a fi cel mai obidit, ni se dezvăluie alte situaţii de terenuri – ai căror proprietari sunt cunoscuţi sau sunt decedaţi – ocupate de arendaşi care le lucrează de decenii, fără să plătească nimănui nicio arendă sau care au înţelegeri discrete numai cu unul dintre moştenitori şi care, în final, urmăresc să dobândească (ieftin) dreptul de proprietate, la care altfel nici nu ar fi îndrăznit să viseze. Imediat, se vor înscrie la rolul agricol, iar apoi, soluţia este cunoscută…Oare asta a vrut legiuitorul?

Mulţi posesori sunt “dobânditori cu titlu particular” ai acestor terenuri, evident neavând un act translativ de proprietate, căci nici autorul lor nu avea (şi acesta era, la rândul lui, un simplu ocupant). Situaţia ingrată în care au ajuns nu poate fi decât parţial imputată autorităţilor, căci un dobânditor diligent nu ar achiziţiona niciodată un bun imobil, plătind preţul acestuia, ştiind că proprietatea nu-i poate fi transferată de înstrăinător (fiind, deci, de rea-credinţă încă de la început)[8]. Astfel, de dobânditori cu titlu particular invocă acum diverse înscrisuri sub semnătură privată, cunoscute sub denumirea populară de zdelci, a căror veridicitate sau condiţii de fond nu sunt verificate de nimeni, pe baza cărora se înscriu la rolul agricol, obţin apoi binecunoscuta adeverinţă prevăzută de lege, pe baza căreia se înscriu posesori. Mai mult chiar, astfel de promisiuni sunt întocmite azi, sub semnătură privată (şi măcar de ar fi încheiate cu adevăraţii deţinători ai terenurilor, dar, de obicei, aceştia sunt decedaţi, iar promisiunea este consimţită numai de unul sau unii dintre moştenitori, care încasează singuri preţul), pentru a se putea folosi apoi în vederea declarării la rolul fiscal, notarea posesiei şi dobândirea dreptului de proprietate! Înţelegem că legiuitorul vrea să-i protejeze acum pe toţi, şi pe cei diligenţi, şi pe cei dispreţuitori faţă de lege, şi pe profitori, îi include pe toţi în aceeaşi categorie şi, cu orice preţ, le va da un drept de proprietate, nu pentru că ar îndeplini vreo condiţie (dacă plata impozitelor ar constitui vreodată condiţie pentru dobândirea proprietăţii, atunci aceasta ar trebui extinsă la toate formele de uzucapiune, căci ar simplifica foarte mult problematica), nu pentru că ar fi de bună-credinţă, ci pentru simplul motiv că trebuie realizat, cu orice preţ, cadastrul sistematic. Ne întrebăm dacă nu cumva această îndârjire a legiuitorului în a continua pe acest drum nu va da naştere unor abuzuri grosolane.

Un mister rămâne totuşi, cine sunt aceşti “posesori” atunci când există proprietari înscrişi în cartea funciară, identificaţi ? Ce fel de “posesie” exercită aceştia, cum au modificat rolul agricol înscriindu-se la acesta (ţinând cont că există proprietari)? Exercită o posesie utilă, în realitate, aşa cum ar fi firesc, sau, este vorba mai degrabă de îndeplinirea facilă şi urgentă a unor simple proceduri scriptice, care le vor conferi apoi dreptul de proprietate?

În orice caz, şidoctrina[9] a subliniat că uzucapiunea reglementată de Legea nr.7/1996 se aplică cu titlu excepţional, adică numai în cazurile determinate de Legea nr.7/1996, unde nu există acte de proprietate. În alte situaţii, în care există proprietari (de exemplu, există titluri de proprietate emise) devin incidente dispoziţiile privind uzucapiunea din Codul civil.

Or, practica notarială a constatat că există numeroase situaţii – cu precădere în vestul ţării, acolo unde lucrările de cadastru sistematic sunt mai avansate – unde sunt identificaţi atât proprietari (cunoscuţi, în viaţă sau decedaţi), cât şi posesori – fie în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, fie în cadrul lucrărilor de cadastru la cerere – şi se permite unui posesor să noteze posesia de fapt într-o carte funciară unde există deja proprietar intabulat !

Iată numai câteva exemple:

Iată două exemple unde sunt înscrişi proprietari, în temeiul unui titlu de proprietate emis în baza Legii nr.18/1991 şi este notată posesia în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, respectiv lucrări de cadastru la cerere.

Iată un exemplu în care într-o carte funciară unde există un proprietar înscris, care este decedat, în temeiul unui titlu de proprietate eliberat în condiţiile Legii nr.18/1991, este notată posesia, în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic.

Iată o posesie notată în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, care s-a transformat în drept de proprietate (pentru aceasta, prezentăm istoricul), într-o carte funciară unde a existat înscris proprietar în temeiul unui titlu de proprietate eliberat în condiţiile Legii nr.18/1991.

• “Şocul” posesiei

Ce fel de “posesie de fapt” este aceasta? Are vreo calitate – dintre cele impuse de Codul civil – sau există doar cu numele?

              Legea nr.7/1996 vorbeşte despre “posesia de fapt”, termen care, dacă la început a produs mirare, astăzi este acceptat (nu fără obiecţiunile fireşti, care ţin de rigorile ştiinţei dreptului). Dar, ce este această “posesie de fapt”? Este aceeaşi cu posesia exercitată de un neproprietar şi reglementată de art.916 C. civ. sau este altă posesie (sic !)? Pot exista două categorii diferite de posesii, care să conducă (ambele) la prescripţia achizitivă? Dacă este posesia reglementată de art.916 C.civ. şi dacă legea nr.7/1996 i-a ataşat efectul achizitiv fulgerător cunoscut (de altfel, cel mai important efect pe care îl poate produce o posesie), de bună seamă că trebuie să întrunească (măcar !) calităţile cerute de lege oricărei posesii pentru a se putea transforma în drept. Legea nr.7/1996 a avut posibilitatea să stabilească condiţii derogatorii de transformare a posesiei în drept, dar nu a derogat în niciun fel de la condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească orice posesie (ne referim la lipsa viciilor, la durata neîntreruptă), în lipsa cărora nici nu s-ar mai putea numi posesie.

Adevărul este că o posesie care nu este utilă nici nu poate fi numită posesie, căci nu există (dar, legiuitorul întrebuinţează termenul de “posesie utilă” şi de “posesie viciată”, numai că în al doilea caz, posesia nici nu poate exista, căci nu produce efecte juridice). Numai “posesia utilă” este stricto sensu o posesie. Aşa-zisa “posesie viciată” este, cel mult, o oarecare stăpânire. Înţelegem, deci, că nu sunt aplicabile dispoziţiile art.1049-1052 C.civ., dar nu sunt aplicabile nici dispoziţiile privind cazurile care nu constituie posesie (art.918 C.civ.) sau cele privind încetarea posesiei (art.921 C.civ.) sau, şi mai important, cele privind viciile posesiei (art.922 C.civ.)? Şi ajungem la următorul “şoc” …

•   “Şocul” automatismului sau al lipsei controlului

… Ba da, este evident că o posesie viciată nu poate produce niciodată efecte juridice (art.922 C.civ.) şi nici nu există, indiferent ce acte normative i-ar conferi aceste efecte (Codul civil, Legea nr.7/1996), numai că, în situaţia reglementată de art.13 alin.7 şi art.41 alin.9 din Legea nr.7/1996, nimeni nu verifică dacă posesia este utilă sau dacă nu a fost întreruptă sau dacă chiar există! Pentru că însăşi legea a înlăturat, expres, orice control al acestei posesii şi al acestei proceduri! Singura garanţie, care legiuitorului i s-a părut suficientă pentru a legitima o posesie autodeclarată, o constituie neînscrierea în cartea funciară  a unor litigii în legătură cu notarea posesiei. Este, în realitate, o veritabilă prezumţie absolută de posesie utilă şi neîntreruptă pentru care o instaurează legiuitorul ! Ne întrebăm, retoric, dacă această soluţie nu ar putea – pentru virtuţile sale ! – să fie adoptată şi în cazul uzucapiunii tabulare prevăzută de art.931 C.civ.?

              Nu încape nicio îndoială că “posesia de fapt” la care face referire Legea nr.7/1996 este chiar posesia reglementată de Codul civil, cu calităţile sale[10], mai ales că însuşi legiuitorul fac trimitere la una dintre condiţiile acesteia de a fi exercitată “sub nume de proprietar” (a se vedea adeverinţele în acest sens care trebuie eliberate de primării) sau “ca un adevărat proprietar” (a se vedea declaraţia posesorului dată în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic)

              Un oarecare control al unor calităţi ale posesiei – neprevăzut de lege – este făcut – empiric – de notarul public cu ocazia declaraţiei pe proprie răspundere pe care posesorul trebuie să o dea, în formă autentică, în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic. Moment în care posesorul arată că, de fapt, terenul este stăpânit de părinţi sau a fost stăpânit de părinţi, care sunt decedaţi, că el este, în realitate, unul dintre moştenitori, dar, pentru că există neînţelegeri dintre aceştia (sau aceştia sunt plecaţi din ţară, nu vor să participe la procedura succesorală), el uzează de uzucapiunea reglementată de Legea nr.7/1996 pentru a deveni proprietar urgent, mai mult, arătând că deja a şi identificat un potenţial cumpărător[11]. Oare asta a vrut legiuitorul? Cu siguranţă că nu, dar, ca în vechea zicală românească, “nu-i pentru cine se pregăteşte, ci pentru cine se nimereşte”. Iată doar un exemplu care arată cât de repede poate un uzurpator să dobândească o proprietate, atunci când lipseşte orice control ! Şi ca abuzul să fie definitiv, modul său de dobândire este unul originar şi inatacabil !

              În cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, legea nu a mai considerat că se impune vreo declaraţie a posesorului – deşi acesta este identificat, este cunoscut, îi sunt pretinse documente – de parcă intenţia posesorului ar fi nesemnificativă sau nu ar trebui măcar consemnată sau cel mult (în cel mai nefericit caz) declarată de acesta şi a inventat, pentru aceasta, o banală adeverinţă, care, prin simplele sale menţiuni constituie piesa principală care stă stă la baza notării posesiei de fapt ! O adeverinţă care atestă (în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic) că “posesorul este cunoscut că deține imobilul sub nume de proprietar” (sic !), respectiv (în cazul lucrărilor de cadastru la cerere) că “posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar” (sic!). Nu este foarte clar dacă diferenţa de formulare dintre cele adeverinţe a fost voită de legiuitor şi are o semnificaţie specială sau dacă legiuitorul a decis (doar) să utilizeze noţiuni asemănătoare. Dar, cine cunoaşte acest fapt al posesiei unei persoane pe raza unui UAT? Primarul? Secretarul? Comunitatea locală? Este de notorietate? Cum au luat cunoştinţă de faptul stăpânirii exercitate de către posesor? De ce îl intitulează “posesor”? Au reprezentarea noţiunii juridice şi a caracteristicilor posesiei sau întrebuinţează termenul într-o accepţiune uzuală, nejuridică? Pentru că plăteşte impozite locale? Cum a fost înregistrat la rolul agricol? De când este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar? De la data declaraţiei posesorului (ori a adeverinţei), mai demult? Are vreo importanţă pentru existenţa şi valabilitatea posesiei ce părere are societatea sau autorităţile despre aceasta? Este cunoscut faptul că înscrierea la rolul agricol este, probabil, cea mai facilă şi necontrolată operaţiune care se poate face de oricine ! Inclusiv, în lipsa actelor de proprietate, pe baza unei declaraţii de proprie răspundere, orice persoană poate declara că deţine o suprafaţă de teren pentru a fi impozitat (art.6 din Normele tehnice privind modul de completare a registrului agricol pentru perioada 2020-2024, aprobate prin Ordinul nr. 25/1382/37/1642/14297/746/20/2019 publicat în M.Of. nr.307 din 13 aprilie 2020). Practica notarială dă mărturie că unele dintre cele mai neclare, obscure, incomplete, greşite documente administrative sunt certificatele de atestare fiscală şi diversele adeverinţe eliberate de primării, care au la baza tocmai o evidenţă administrativă catastrofală ! Or, tocmai pe baza acestei evidenţe se notează posesia şi apoi se dobândeşte proprietatea !

              Mai mult decât atât, este cert că în cazul lipsei actelor de proprietate, unde, prin ipoteză nici just titlu nu poate exista, posesorul este un veritabil ocupant, chiar uzurpator. Nimeni nu îi va verifica niciodată faptul posesiei şi va fi făcut proprietar, fără niciun control, în 3 ani. Oare mai este justificată, în aceste condiţii, o dobândire atât de urgentă şi de necontrolată a dreptului de proprietate, după numai 3 ani?

              Legea acordă o importanţă foarte mare fişei de date a imobilului (ca să fie semnată de posesor) şi procesului-verbal de vecinătătate, dar rolul acestora este tehnic şi se referă strict la delimitarea proprietăţii şi la recunoaşterea acestor limite de către vecini, nu la dovada posesiei exercitată de posesor. Atât timp cât proprietăţile învecinate nu sunt încălcate, proprietarilor vecini le este indiferent cu ce titlu este stăpânit terenul învecinat: că este proprietar, că este posesor, că este detentor, că este proprietatea privată a unei persoane sau a UAT, că este în litigiu, că este revendicat, etc. Nu este în atribuţia vecinilor să-i confirme deţinătorului terenului titlul sau să-i confirme situaţia juridică a terenului stăpânit.

              Din perspectiva practicii notariale, orice persoană, care s-ar intitula “posesor” (sau pe care legea ar intitula-o “posesor”) şi a cărui posesie ar urma să fie înscrisă în cartea funciară (mai ales în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, acolo unde posesia este scoasă, la propriu, din joben, ca într-un veritabil act de magie şi unde o astfel de declaraţie nu este pretinsă), ar trebui să dea o declaraţie pe proprie răspundere, întărită de 2 martori, atât la momentul notării posesiei, dar mai ales la împlinirea celor trei ani (unde declaraţia sa ar trebui să stea la baza recunoaşterii dreptului său de proprietate) în care să declare:

1. Nu are calitatea de moştenitor al vreunei persoane care a deţinut sau posedat anterior imobilul (pentru că această simplă calitate îi lipseşte de orice efecte “posesia” asupra bunului comun);
2. Nu este detentor precar;
3. Exercită o stăpânire materială asupra imobilului care este publică, continuă şi neviolentă, cu intenţia de a fi proprietar, enumerând actele de stăpânire materială pe care le-a săvârşit, precum şi împrejurările în care a început această stăpânire;

              Nu credem să fi imaginat vreodată legiuitorul vreo dobândire originară a dreptului de proprietate atât de necontrolată ! Se va răspunde că indignarea noastră este exagerată şi că faptele arătate se vor produce limitat, adică până când toate imobilele pentru care nu există acte de proprietate, îşi vor afla posesorii – oricare ar fi ei – şi, după 3 ani, proprietarii. Dar, legea bate filmul, căci acum posesia se poate nota şi în cărţile funciare unde sunt înscrişi proprietari ! Ne întrebăm ce raţiuni şi ce scopuri a urmărit, oare, legiuitorul când a înlăturat, atât de brutal, dispoziţiile privind uzucapiunea din Codul civil şi a permis să se uzucapeze atât de uşor împotriva unor proprietari înscrişi în cartea funciară?

• Concluzie.

Aşa cum este azi concepută, notarea posesiei a devenit dintr-o procedură specială – excepţională, rezumată la anumite situaţii particulare (grave) ale societăţii, pe care şi le propunea să le rezolve (şi prin aceasta o considerăm justificată) – o procedură generalizată, aplicabilă în toate situaţiile (cu privire la terenuri), fără niciun control judecătoresc (al calităţilor posesiei, al existenţei acesteia, al duratei) la dobândirea dreptului de proprietate, care conferă pretinsului şi autodeclaratului posesor, după numai 3 ani, un titlu inatacabil, pe baza propriilor sale afirmaţii şi declaraţii, toată procedura justificându-se (în concepţia legiuitorului) pe lipsa înscrierii unor litigii în cartea funciară. Am văzut că, dacă acesta ar fi un argument suficient, atunci ar trebui să lipsească orice control judecătoresc şi în cazul uzucapiunii tabulare, dacă nu sunt înscrise litigii în cei 5 ani de la înscrierea dreptului de proprietate (or, se pare că legiuitorul nu şi-a permis totuşi să ia o astfel de decizie radicală într-o situaţie unde proprietarul avea chiar un just titlu). Iar referirea la posesie pare inutilă (folosită cel mult pentru a legitima dobândirea ulterioară a dreptului), din moment ce oricum niciun element al acesteia nu este verificat de nicio autoritate.

Adevărul este garanţiile pe care le-ar fi oferit un judecător (în cazul uzucapiunii) nu vor putea fi niciodată suplinite prin simulacre de documente şi proceduri administrative. Mai mult, lipsa intervenţiei instanţei face să nu existe nicio analiză independentă a faptului posesiei şi a lipsei viciilor. Practic, se adună o serie de documente – cărora legea pare că le conferă o valoare de adevăr absolut – care nu sunt analizate de nimeni şi care apoi fundamentează dobândirea dreptului de proprietate de către autointitulatul posesor !

Cadastrul sistematic nu trebuie făcut “cu orice preţ”, doar pentru că acum există nişte fonduri europene importante alocate care trebuie consumate sau din motive electorale ori politice (autorităţile fac o publicitate agresivă “gratuităţii” lucrărilor de cadastru sistematic, lovind uneori şi în alte profesii, pe care şi le doresc partenere, când, de fapt, nu e foarte clar, dacă nu cumva acesta este un obiectiv firesc al oricărui stat civilizat, ordonat, respectuos, iar cetăţenii ţării plătesc consistent prin taxele şi impozitele achitate în numeroase direcţii, serviciile cadastrale pe care statul are obligaţia să le întoarcă acestora, fără să sublinieze cu tentă de reproş că le realizează “gratis”. Statul nu face altceva decât exact ce trebuie să facă !). Acest preţ – al dezordinii juridice provocate – îl vor plăti mai târziu tot cetăţenii, cu vârf şi îndesat.

În ceea ce ne priveşte, înţelegem şi acceptăm că este absolut necesară o “nouă” uzucapiune (poate cam prescurtată, cu o posesie despre care nu se ştie dacă este utilă, nu se ştie dacă a fost nu întreruptă), numai în acele cazuri în care nu există acte de proprietate. În orice alte situaţii, a prescrie, în această modalitate, împotriva unui proprietar înscris în cartea funciară reprezintă o încălcare gravă a dreptului de proprietate.

De posesie – mai ales de cea cu rol achizitiv – trebuie să te apropii cu mănuşi, cu delicateţe, pentru că altfel rişti să tulburi liniştea societăţii. Poţi să o contempli, poţi să o studiezi, dar, în niciun caz, posesia nu e la cheremul capriciilor vremurilor şi nici a unei oarecare instituţii a statului. Nu oricine se cade să se apropie de posesie şi nu oricum. Trebuie să fii la înălţimea posesiei, să te situezi pe aceeaşi poziţie cu importanţa sa socială, să fii de la egal la egal. Posesia a fost cândva o instituţie sacră, dar azi …nici posesia nu mai e ce-a fost[12] !

BIBLIOGRAFIE

Bîrsan C., Drept civil. Drepturile reale principale, Bucureşti, Ed. Hmangiu, Ed. a 4 -a, 2020

Boar A., Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, 1999

Boar A., Unele aspecte ale noii reglementări a uzucapiunii în Codul civil, în Studia UBB – Iurisprudentia nr.4/2013

Colin A., Capitant H., Cours élémentaire de droit civil français, tom I, Paris, Librairie Dalloz, 1923

Drăguşin C., Comentariile Codului civil. Posesia. Uzucapiunea, Bucureşti, Ed. Hamangiu, 2012,

Hamangiu C., Rosetti Bălănescu I., Băicoianu Al., Tratat de drept civil român, Editura “NAŢIONALĂ” S. CIORNEI, Bucureşti, 1928, vol.I

Harosa L.-M., Înscrierea posesiei în cartea funciară. Contemplări ale doctrinei şi aplicări în jurisprudenţă, în RRDP nr.3-4/2021

Laurent F., Principes de droit civil français, tom XXXII, Paris/Bruxelles, 1893, Ed. a 5 -a

Malaurie Ph., Aynès L., Julienne M., Droit des biens, LGDJ, 2021

Mitroi C. A., Natura juridică și domeniul de aplicare al uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996, în Revista Dreptul nr.7/2020

Nicolae M., Uzucapiunea tabulară în Noul cod civil. Aspecte de drept material şi de drept tranzitoriu (intertemporal), în Revista Dreptul nr.3/2013

Planiol M.,. G Ripert, Traité pratique de droit civil français, Paris, LGDJ, 1927, tom III, p.657.

Sferdian I., Drept civil. Drepturile reale principale. Studiu aprofundat, Bucureşti, Ed. Hamangiu, 2021;

Stoica V., Drept civil. Drepturile reale principale, Bucureşti, Ed. C.H. Beck, Ed. a 4-a, 2021

Stoica V., Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice şi al înregistrării sporadice, în RRDP nr.2/2018

---

[1] “Aceste aspecte derogatorii de la reglementarea uzucapiunii (lungi sau scurte) în vechiul Cod civil şi de la reglementarea uzucapiunii extratabulare în Codul civil actual nu se opun calificării juridice a modului de dobândire reglementat în art. 13 alin. (6) şi (7) lit. a) ca fiind o formă simplificată de uzucapiune”, în V. Stoica, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice şi al înregistrării sporadice, în RRDP nr.2/2018, p.170, L-M Harosa, op.cit., p.499.

[2] “Pct. 122. Dispoziţiile legale citate relevă, în mod neîndoielnic, uzucapiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale principale, prin joncţiunea posesiilor succesiv notate în cartea funciară, în beneficiul ultimului posesor înscris.

Pct.123. Prin legea specială în materia cărţii funciare se derogă de la dreptul comun, reprezentat de reglementarea uzucapiunii extratabulare din Codul civil, în ceea ce priveşte înscrierea din oficiu a dreptului de proprietate şi prin îndeplinirea doar a condiţiilor prevăzute în mod expres în cele două norme cu caracter special, precum şi în privinţa momentului de la care operează efectul achizitiv de proprietate al uzucapiunii.” – extras din Decizia ICCJ nr. 58 din 3 octombrie 2022 (Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept).

[3] De altfel, aceeaşi doctrină subliniază consecinţele faptului că dobândirea proprietăţii în condiţiile Legii nr.7/1996 constituie o uzucapiune (“Calificarea are relevanţă pentru că acestui mod de dobândire i se pot aplica, ca drept comun, dispoziţiile care reglementează uzucapiunea extratabulară în actualul Cod civil, sub aspectul utilităţii posesiei, respectiv al efectului suspensiv al viciilor posesiei şi sub aspectul cursului prescripţiei achizitive”, în V. Stoica, loc.cit.).

[4] Art. 13. – (1) În cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, în documentele tehnice se va înscrie posesia de fapt asupra imobilului, în baza identificării efectuate de persoanele menționate la art. 12 alin. (9), cu ocazia efectuării măsurătorilor și sub condiția prezentării următoarelor documente:

                  a) fișa de date a imobilului semnată de către posesorul imobilului și de către persoana autorizată să efectueze lucrările de înregistrare sistematică;

                  b) adeverinţa eliberată de autorităţile administraţiei publice locale, care atestă faptul că: (i) posesorul este cunoscut că deține imobilul sub nume de proprietar; (ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.

                  (2) Dispozițiile alin. (1) sunt aplicabile inclusiv imobilelor care au fost înregistrate în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, din regiunile unde au fost aplicate prevederile Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 95 din 27 aprilie 1938, în situația în care proprietarii nu sunt identificați cu ocazia realizării interviurilor pe teren, însă sunt identificați posesorii imobilelor din zonele foste necooperativizate, imobilelor din zonele foste cooperativizate pentru care s-a finalizat procesul de retrocedare prin emiterea titlurilor de proprietate, precum și imobilelor situate în intravilanul localităților care au făcut obiectul legilor de restituire a proprietăților funciare. (…)

                  (3)…(4)

(5) Posesia notată în cartea funciară și efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară.

                  (6) Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, în condițiile prevăzute la alin. (7), ca efect al joncțiunii posesiilor anterioare cu posesia sa.

                  (7) În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:

                  a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;

                  b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege. (…)

                  (8)…(12)

(13) Dispoziţiile alin. (1), (4), (8), (10) şi (11) nu se aplică imobilelor din patrimoniul statului sau al unităţii administrativ- teritoriale, care se înscriu în baza actelor juridice prevăzute de lege.”

[5] V. Stoica,  Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice şi al înregistrării sporadice, în RRDP nr.2/2018, p.168. Cu toate acestea, autorul nu remarcă nicio problemă deosebită în această privinţă şi nu aduce nicio critică.

[6] „Art. 41 (…) (3) În cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru şi în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentaţii cadastrale recepţionate de oficiul teritorial sau suprafaţa din documentaţia cadastrală, recepţionată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafaţa din actele de proprietate, cererea de recepţie şi înscriere în cartea funciară se soluţionează astfel: (…)

                  b) dacă suprafaţa din măsurători este mai mare în proporţie de până la 15% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, şi de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului;

                  c) dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza următoarelor documente: (i) procesul-verbal de vecinătate; (ii) istoricul de rol fiscal; (iii) certificatul de atestare fiscală în care să fie indicată suprafaţa rezultată din măsurătorile cadastrale. (…)

(8) În cadrul înregistrării sporadice, persoana interesată poate solicita notarea posesiei în cartea funciară în următoarele cazuri:

a) pentru imobile neînscrise în cartea funciară, în lipsa actelor de proprietate asupra acestora;

b) pentru imobilele înscrise în cărţile funciare din regiunile unde au fost aplicate prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare;

c) pentru imobilele cu privire la care s-au emis titluri de proprietate, situate în zonele foste cooperativizate şi înscrise în cartea funciară la cerere sau ca urmare a finalizării lucrărilor de înregistrare sistematică;

d) pentru imobilele situate în zonele necooperativizate cu privire la care a fost înscris provizoriu dreptul de proprietate al unităţii administrativ-teritoriale, ca urmare a finalizării lucrărilor de înregistrare sistematică, în condiţiile art. 13 alin. (15);

e) pentru imobile cu privire la care a fost înscris provizoriu dreptul de proprietate al unităţii administrativ-teritoriale, în cadrul procedurii de expropriere în condiţiile art. 41¹.

(8¹) Pentru cazurile prevăzute la alin. (8), notarea posesiei se efectuează în baza următoarelor documente:

a) documentaţia cadastrală recepţionată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară;

b) adeverinţă eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că: (i) posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar; (ii) imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale;

c) proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate;

d) declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că: (i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar; (ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial; (iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul; (iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic; (v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu; (vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe cote-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor;

e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;

f) copia de pe actele de identitate şi stare civilă;

g) extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.

(9) În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară potrivit prezentului articol, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în condițiile art. 13 alin. (7).

[7] Protocolul nr. 429312/1404/2010 de colaborare încheiat între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (aprobat prin Ordinul DG AGNCPI nr.309/2010), este încă în vigoare şi se aplică constant în fostele zone necooperativizate. De altfel, în anii care vor trece până se vor finaliza lucrările de cadastru sistematic, moştenitorii unei persoane decedate din zonele foste necooperativizate trebuie, în continuare, să poată dispună de aceste imobile. Or, un moştenitor nu va putea uza niciodată de instituţia notării posesiei, căci el nu îndeplineşte condiţiile unei posesii utile pentru a uzucapa.

[8] Nu ne dăm seama de importanţa juridică şi procedurală a “înscrisului doveditor al posesiei” şi care ar fi acesta. Aşa cum este construită azi uzucapiunea reglementată de Legea nr.7/1996, acest înscris poate să şi lipsească, deoarece  existenţa sau inexistenţa sa nu determină o abordare diferită (iar dacă există nu ştim cine verifică condiţiile sale de validitate).

[9] “Altfel spus, nu trebuie să existe înscrisuri care să facă dovada existenţei dreptului de proprietate în patrimoniul altei persoane decât posesorul. Dacă există asemenea înscrisuri şi ele sunt cunoscute, posesorii terenurilor vor avea la dispoziţie numai uzucapiunea extratabulară reglementată în art. 930 C. civ. sau uzucapiunea de 30 de ani reglementată în art. 1890 C. civ. 1864.” în V. Stoica, op.cit., p.174. Autorul se raporta la stadiul legislativ din 2018, care justifica întrutorul identificarea unui posesor şi permisiunea excepţională acordată acestuia de a uzucapa în condiţii speciale.

[10] Este cert că este vorba despre aceeaşi posesie reglementată de Codul civil, căci Legea nr.7/1996 face apoi trimitere la instituţia joncţiunii posesiilor (art.13 alin.6).

[11] Practica notarială ne arată că aceste declaraţii conţin afirmaţii false şi neadevărate, şi că, aşa-numitul (autointitulatul) “posesor” nici nu ar putea întruni vreodată calităţile unei posesii utile (de ex. în cazul unui imobil moştenit).

[12] Vechiul Cod civil.

Prescripţia achizitivă de 30 ani conducea la dobândirea dreptului de proprietate dacă erau îndeplinite două condiţii: 1) posesia să fi utilă; 2) exercitarea posesiei timp de 30 ani, indiferent că posesorul era de bună sau de rea-credinţă. Posesia trebuia să aibă calităţile cerute de art.1847 Cod civil. Prescripţia achizitivă de 30 ani (sau prescripţia “lungă”) era prescripţia de drept comun. Aceasta era, prin excelenţă, cea a posesorului de rea-credinţă şi fără just titlu. Un posesor care ar fi fost de bună-credinţă şi ar fi avut just titlu ar fi fost preferat de legiuitor şi nu ar fi trebuit să aştepte 30 ani pentru a-şi vedea posesia transformată în proprietate, căci ar fi avut la dispoziţie prescripţia mai scurtă, de 10-20 ani.

Prescripţia achizitivă de 10 până la 20 ani conducea la dobândirea dreptului de proprietate dacă erau îndeplinite două condiţii: 1) posesia trebuia să se întemeieze pe un just titlu; 2) posesorul să fie de bună-credinţă. Dacă adevăratul proprietar a locuit în raza teritorială a aceluiaşi tribunal judeţean unde se afla imobilul, termenul era de 10 ani, iar dacă adevăratul proprietar a locuit în raza teritorială a altui tribunal judeţean decât cel în raza căruia era situat bunul , termenul era de 20 ani.

Prescripţia achizitivă de 10 până la 20 ani (sau prescripţia “prescurtată”) era o excepţie şi, în acelaşi timp, o favoare în considerarea anumitor elemente care îndreptăţeau pe posesor să dobândească proprietatea într-un termen mai scurt. Era de strictă interpretare şi de ea nu putea uza decât un posesor de bună-credinţă şi care avea un just titlu (“justă cauză”). În continuare, posesia sa trebuia să aibă toate calităţile cerute şi în cazul prescripţiei de 30 ani.

Decretul-Lege nr.115/1938.

Uzucapiunea tabulară

Uzucapiunea tabulară avea în vedere ipoteza înscrierii în cartea funciară pe numele uzucapantului, fără cauză legitimă, a unor drepturi reale. Dacă titularul dreptului înscris fără cauză legitimă (titlu viciat, nevalabil), l-a posedat apoi cu bună-credinţă timp de 10 ani, atunci efectul achizitiv era asigurat.

Uzucapiunea tabulară presupunea deci împlinirea unor condiţii: 1) să fi fost înscris în cartea funciară un drept real; 2) înscrierea să fie fost făcută fără cauză legitimă; 3) titularul dreptului astfel înscris să fi posedat apoi imobilul timp de 10 ani; 4) posesorul să fi fost de bună-credinţă. Nici uzucapiunea tabulară nu se producea de drept, ci trebuia cerută de titularul dreptului. Iar efectele sale erau, de asemenea, retroactive, de la data înscrierii dreptului în cartea funciară. Observăm şi în această ipoteză, condiţia bune-credinţe şi a justului titlu. Posesia trebuia să se întemeieze pe un just titlu, pentru a justifica uzucapiunea. Acestea justificau, în concepţia legiuitorului şi în considerarea menţinerii păcii sociale, a unei uzucapiuni prescurtate, de 10 ani.

Uzucapiunea extratabulară

Uzucapiunea extratabulară avea în vedere ipoteza în care, după moartea proprietarului tabular sau după data renunţării la dreptul de proprietate, cel care a posedat imobilul timp de 20 ani, putea cere înscrierea dreptului uzucapat. Şi uzucapiunea extratabulară presupunea îndeplinirea unor condiţii: 1) titularul dreptului înscris în cartea funciară să fi decedat sau să fi renunţat la drept; 2) posesorul să fi posedat după aceasta imobilul timp de 20 ani; 3) posesia să fi fost utilă, fiind indiferent că posesorul a fost de bună sau de rea-credinţă; 4) posesorul să ceară înscrierea dreptului său înaintea moştenitorilor sau a statului. Nici uzucapiunea extratabulară nu se producea de drept. Uzucapantul trebuia să ceară instanţei de carte funciară să constate dreptul său, deci, implicit, să verifice îndeplinirea condiţiilor legale.