Rezumat

            Dobândirea proprietăţii prin posesia îndelungată ţine, în fundamentul său, de dreptul natural. Condiţiile acestei dobândiri originare sunt, fireşte, stabilite de dreptul civil. Posesia însoţeşte omenirea din cele mai vechi timpuri şi legitimează proprietatea. Posesia îndelungată are virtuţi excepţionale de pacificare a societăţii şi, pentru aceste motive, merită să fie protejată. Dar, posesia nu se declară, ci se dovedeşte! În situaţii cu totul şi cu totul excepţionale – cum este, azi, cazul proprietăţii funciare în România – este îngăduit legiuitorului să relaxeze condiţiile în care posesia se poate transforma în proprietate. Ultima condiţie, la care nu va putea renunţa niciodată, este însă menţinerea păcii sociale!

Cuvinte-cheie: notarea posesiei, uzucapiune, proprietate, cadastru sistematic, sporadic

1. Introducere. Scurte consideraţii cu privire la contextul social

Subiectul pe care îl vom aborda – dobândirea dreptului de proprietate, prin uzucapiune, în condiţiile Legii nr. 7/1996, ca urmare a notării posesiei în cartea funciară – exclusiv din perspectiva practicii publicităţii imobiliare şi a unor chestiuni fundamentale de utilitate şi oportunitate este neglijat în totalitate de doctrina universitară[1]. Deşi este aplicabil de 12 ani, constituind un nou mod originar de dobândire a proprietăţii, subiectul este ignorat, ca şi cum nici nu ar exista sau importanţa sau aplicabilitatea sa ar fi derizorii. Aceasta, în condiţiile în care particularităţile (condiţiile) uzucapiunii reglementate de Legea nr. 7/1996 sunt evidente faţă de uzucapiunea reglementată de noul Cod civil.

În ceea ce priveşte abordările subiectului în revistele juridice de specialitate, nici acestea nu sunt numeroase. Notăm însă două studii importante[2] – cu evident rol de popularizare – cărora nu le putem reproşa decât faptul că nu au identificat nici măcar un element controversat sau discutabil al acestei noi forme de uzucapiune (cu excepţia, poate, a discutării naturii juridice a dobândirii proprietăţii, cu privire la care nu există, credem, nicio îndoială că reprezintă un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate), dar şi că nu au făcut nicio referire la ceea ce se întâmplă în practica publicităţii imobiliare (mai ales în cazul celui de-al doilea studiu)!

Asistăm la „o intrare” controversată a noii uzucapiuni în rândurile celorlalte două feluri de uzucapiune reglementate de noul Cod civil (sau, mai exact, alături de uzucapiunea extratabulară): de la dezinteresul manifest al doctrinei universitare, la unele accente de primire frenetică ale unor practicieni ai dreptului[3] şi, bineînţeles, ale autorităţilor administrative centrale şi locale ale statului[4]. Însă despre contextul social al apariţiei acestei noi forme de uzucapiune, niciun autor nu a spus niciun cuvânt. De ce era nevoie de această nouă formă de uzucapiune? Ştim că nu există acte de proprietate, dar care erau cauzele lipsei actelor de proprietate? Ştim că sunt diferenţe în plus la măsurători, dar care sunt cauzele? Ştim că nu sunt planuri parcelare, dar care sunt cauzele? De ce era nevoie aşa de mult de o uzucapiune realmente fulgerătoare, fără niciun control judecătoresc? Este aceasta justificată? Afectează în vreun fel dreptul de proprietate sau încrederea societăţii?

Pentru că studiul nostru urmăreşte să demonstreze inadecvarea parţială a soluţiei legislative găsite de legiuitor pentru numeroasele probleme funciare ale ţării, dar mai ales aplicarea monstruoasă a acesteia, îndrăznim nu numai să le expunem (pentru că ele trebuie constant amintite şi recunoscute), dar vom face permanent referire la societate şi la justificarea socială a noii uzucapiuni tocmai în contextul acestor probleme funciare.

Despre proprietatea funciară în România se poate vorbi în termeni istorici, se poate vorbi în cronologii legislative seci, care pot servi, cel mult, unei palide informări şi numai novicilor ştiinţei dreptului, dar, realitatea actuală ne arată, scurt şi tăios, că dispreţul legislativului pentru proprietatea privată funciară a atins limite care le întrec pe cele din perioada comunistă. Atunci, pământurile le erau luate ţăranilor, gospodarilor („chiaburii”) cu forţa, brutal, pe faţă, în scopuri politice; azi însă, se întrebuinţează mijloace juridice legislative denumite „democratice”, adică mai subtile, perfide, ascunse, pentru care nu există niciun argument juridic.

Numai ordine nu a existat în România postdecembristă în ceea ce priveşte proprietatea funciară: de la aplicări greşite, incorecte, nelegale ale legilor de restituire a proprietăţilor, despre care pot da mărturia cea mai fidelă şi dureroasă, în primul rând, proprietarii de terenuri agricole sau cei îndreptăţiţi să le fie restituite – căci autorităţile publice locale au negat şi vor nega sau vor minimaliza mereu amploarea dezastrului funciar pe care l-au produs şi care va face imposibilă cadastrarea corectă a ţării –, la lipsa actelor de proprietate (nu numai în zonele necooperativizate), la haosul din registrele agricole ale autorităţilor locale, la măsurători cadastrale care nu corespund niciodată cu suprafeţele înscrise în titlurile de proprietate (atât de bine au fost aplicate legile de restituire a proprietăţii!), generând suprafeţe în minus sau în plus şi suprapuneri cu terenurile învecinate, mii de litigii între proprietarii vecini, la dezinteresul moştenitorilor pentru clarificarea problemelor succesorale (dezinteres care nici măcar nu le poate fi imputat, căci haosul aplicării legilor de restituire a proprietăţii l-a provocat în totalitate, printr-o fărâmiţare a terenurilor împinsă până în punctul pierderii oricărei valori economice reale), la multiple modificări legislative inconsecvente, derutante, ambigue, unde scopul legiuitorului aproape că nici nu mai poate fi sesizat, toate acestea ne arată un tablou care trebuie citit corect şi sincer: starea proprietăţii funciare a României, în pofida programelor, a finanţărilor şi a mult trâmbiţatelor reforme, este dezastruoasă[5]! Bineînţeles, cine crede că situaţia pe care am descris-o sumar nu este adevărată poate oricând să dovedească contrariul, adică raiul funciar al ţării, bunăstarea ţăranilor şi a micilor fermieri, bunăstarea agricultorilor şi a producătorilor locali, suprafeţele vaste de pe teritoriul ţării lucrate de ţărani constituiţi în asociaţii, aplicarea exemplară a legilor de restituire a proprietăţilor. E o provocare!

• Soluţia „minune”. Justificare

În zorii cadastrării sistematice a României, nenumăratele probleme funciare ale ţării – determinate, pe de-o parte, de hoţia comunistă[6] şi, apoi, pe de altă parte, de incompetenţa administrativă postdecembristă – erau bine cunoscute[7].

Programul naţional de cadastru şi carte funciară 2015-2023 (PNCGF), gestionat de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) a demarat în anul 2015 (HG nr. 294/29.04.2015). Scopul Programului național constă în înregistrarea gratuită a tuturor imobilelor în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, în aplicarea dispozițiilor art. 9 alin. (23) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.

Una dintre problemele majore ale cadastrării sistematice o reprezenta lipsa actelor de proprietate în cazul unor terenuri care erau posedate în fapt (cu precădere în zonele necooperativizate, dar şi în cele fost cooperativizate), dar şi suprafeţele găsite în plus la măsurători pe întreg teritoriul ţării (atât în extravilanul, cât şi în intravilanul localităţilor). Practic, nu s-ar putea susţine că vreo zonă a ţării a fost scutită de aceste probleme. Pe scurt, în procesul de cadastru sistematic al României, s-au găsit numeroase suprafeţe de teren cu privire la care nu au fost identificaţi proprietari, dar care erau stăpânite în fapt (posedate) de anumite persoane care nu deţineau niciun fel de înscrisuri care să le confirme dreptul de proprietate, mulţi dintre aceştia fiind, totuşi, înscrişi la rolurile fiscale. Este vorba deci atât de diferenţe în plus găsite cu ocazia măsurătorilor terenurilor, cât şi de suprafeţe distincte pentru care, din diferite motive, nu existau înscrisuri (nici mai vechi, nici mai noi) care să ateste cine este proprietarul acestora.

O altă problemă o reprezentau construcţiile (deosebit de numeroase şi de orice natură: locuinţe, anexe gospodăreşti, hale) edificate cu precădere în mediul rural, atât în perioada regimului comunist, cât şi în perioada postdecembristă, fără autorizaţie de construire (inclusiv în zone ale ţării unde existau acte de proprietate asupra terenurilor şi unde autorizaţiile ar fi putut fi obţinute). Fără să exagerăm, putem spune că, în mediul rural, oricine a vrut a construit ce a dorit o lungă perioadă de timp. Dificultăţile începeau, evident, atunci când cei care au edificat construcţiile fără autorizaţie de construire intenţionau să dispună de acestea. Legiuitorul nu a putut imagina o procedură prescurtată sau simplificată (prin raportare la dispoziţiile privind uzucapiunea) pentru clarificarea situaţiei juridice a dreptului de proprietate asupra construcţiilor, dar a inventat o procedură prin care construcţiile edificate fără autorizaţie de construire (!) pot fi intabulate în cartea funciară[8], ceea ce i s-a părut suficient. Din punctul de vedere al practicii notariale, faptul că aceste construcţii erau intabulate în cartea funciară (deşi, în mod cert, nu există un înscris care să facă dovada dreptului de proprietate) nu rezolva în niciun fel problema dreptului de proprietate asupra acestora. Mai mult, în unele cazuri a şi complicat-o, căci din declaraţiile vânzătorilor sau moştenitorilor (care figurau ca proprietari ai construcţiilor înscrişi în cartea funciară) rezulta că aceste construcţii fuseseră, în realitate, edificate de părinţii lor sau chiar de autori şi mai îndepărtaţi ori de alte persoane, ceea ce a condus la rectificări ale cărţilor funciare şi la restabilirea situaţiei juridice corecte a proprietăţii. Practica notarială nu va permite niciodată izbucnirea de litigii între moştenitori doar pentru că unii dintre aceştia profită de anumite dispoziţii legale pentru a încălca drepturilor comoştenitorilor.

În ceea ce priveşte terenurile situate în fostele zone necooperativizate, problema acută a lipsei totale a actelor de proprietate asupra acestora a fost abordată şi reglată tot prin trimitere la o noţiune ad-hoc de posesie exercitată sub nume de proprietar necontestat, de Protocolul nr. 429312/1404/2010 de colaborare încheiat între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (aprobat prin Ordinul DG ANCPI nr. 309/2010).[9]

În ceea ce priveşte diferenţele în plus găsite la măsurători, acestea au reprezentat o altă problemă juridică importantă a practicii notariale (ignorată de autoritatea legislativă), care s-a confruntat cu ea mai ales începând din anul 1999, când primele documentaţii cadastrale au început să fie avizate de fostele OJCGC, în temeiul Legii nr. 7/1996, cuprinzând diferenţe în plus ale terenurilor faţă de suprafeţele înscrise în actele de proprietate. Fie că era vorba de terenuri situate în intravilanul sau extravilanul unor localităţi rurale, care fuseseră restituite în baza legilor proprietăţii, fie că era vorba de terenuri situate în oraşe sau municipii, diferenţele în plus puneau problema dreptului de proprietate al înstrăinătorului (sau al deţinătorului dacă ne gândim şi la problema succesorală) cu privire la acestea. Faptul că legislaţia cadastrală a permis – cu unele întreruperi – să se avizeze documentaţii cadastrale în care să fie cuprinse şi aceste diferenţe în plus – limitat însă până la un anumit procent din suprafaţa înscrisă în actele de proprietate (stabilit absolut aleatoriu de către legiuitor) – nu rezolva în niciun fel problema dreptului de proprietate asupra acestora.

Trebuiau, aşadar, găsite soluţii care să clarifice problema dreptului de proprietate în două situaţii fundamental diferite:

a) diferenţele găsite în plus la măsurători (atât cele care se încadrau în procentul stabilit de legiuitor pentru a putea fi măsurate cadastral, cât şi cele care depăşeau acest procent) pentru care trebuia, urgent, găsită o soluţie care să clarifice problema dreptului de proprietate;

b) numeroasele terenuri cu privire la care persoanele care le stăpâneau nu deţineau acte de proprietate (cum este cazul fostelor zone necooperativizate).

Problemele se diferenţiau fundamental, pentru că una e să ai titlu (act) de proprietate, dar suprafaţa reală din teren să fie mai mare (ceea ce plasa problema – mai îngăduitor – în domeniul stabilirii corecte a vecinătăţilor şi al confirmării de către vecini a limitelor) şi alta e să nu ai niciun titlu (act) de proprietate. Din acest motiv, probabil că soluţiile ar fi putut să fie diferite, adaptate fiecărei situaţii în parte.

Prescripţia achizitivă (uzucapiunea) constituia, la acel moment, un mod bine cunoscut de dobândire originară a dreptului de proprietate, în reglementarea dată de Codul civil de la 1864 (art. 1.890[10] şi art. 1.895[11]) sau de cea dată de Decretul-lege nr. 115/1938 (art. 27[12] şi art. 28[13]). Şi după 1 octombrie 2011, uzucapiunea extratabulară reglementată de noul Cod civil ar fi putut fi pusă în practică.

Numai că uzucapiunea „clasică” presupunea intervenţia obligatorie (finală, decizională) a instanţei, derularea unui proces (a se vedea noile dispoziţii ale art. 1.049-1.052 C. proc. civ.), costuri pentru cetăţeni, administrarea de probe, aprecierea finală a unui judecător, care putea sau nu să fie favorabilă cauzei. Or, la măsura dezastrului funciar din România ar fi fost nevoie, probabil, de zeci de mii, dacă nu chiar de sute de mii de procese, pe care nimeni nu le-ar fi iniţiat (de bunăvoie) şi nici parcurs şi care oricum ar fi paralizat sistemul judecătoresc pentru următoarele decenii. Miile de litigii ar fi blocat imediat lucrările de cadastru sistematic. Nici vorbă ca acestea să poată fi vreodată încheiate în totalitate, în condiţiile parcurgerii procedurii prevăzute de art. 1.049-1.052 C. proc. civ. Aşadar, era momentul ca uzucapiunea „clasică” să fie reinventată.

Astfel stând lucrurile, legiuitorul s-a gândit că era nevoie să creeze – în procedura cadastrului sistematic – o procedură administrativă prin care să se dea posibilitatea persoanelor care stăpâneau terenurile (pe care legiuitorul le-a denumit „posesori”) să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor fără intervenţia (controlul) instanţei! S-ar fi deschis cărţi funciare fără proprietar identificat, dar cu posesor identificat, lucrările de cadastru sistematic ar fi continuat şi, într-un final, după un anumit număr de ani de la data notării posesiei, posesorul ar fi devenit proprietar. Astfel, a apărut ideea – concretizată într-o procedură administrativă – dobândirii dreptului de proprietate, de drept, prin convertirea posesiei, după 5 ani de la notarea posesiei în cartea funciară, fără intervenţia (controlul) instanţei. Ce însemna aceasta? Uzucapiunea de 30 de ani din vechiul Cod civil şi uzucapiunea extratabulară (cu „revoltătoarea” sa durată actuală a posesiei de 10 ani!) au fost înlăturate – să fim direcţi: ca favoare pentru realizarea cadastrului general! –, iar legiuitorul a instituit, în loc, o procedură administrativă paralelă pentru dobândirea dreptului de proprietate! Trebuia inventată o procedură administrativă, care să funcţioneze „pe repede înainte”: adică, niciun control al posesiei nici la declarare (notare), nici la convertire în proprietate, o publicare cvasiinvizibilă într-un registru „de publicitate” (sic!) şi 5 ani, după care posesorul devenea automat proprietar (tot fără niciun control judecătoresc!). În definitiv, controlul judecătoresc a dispărut oricum demult din lumea publicităţii imobiliare, iar consecinţele lipsei autorităţii judecătoreşti – care nu va putea fi înlocuită niciodată cu o pseudoautoritate „administrativă” – sunt nefaste în practică.

Dar, curând, „legiuitorul” – cuvântul impersonal, preferat al oricărui jurist sau al reprezentantului unei autorităţi, folosit pentru a ignora sau, după caz, a masca iniţiatorii sau, după caz, adevăraţii beneficiari ai unor legi – şi-a dat seama că termenul de 5 ani este prea lung (sic!). Într-un demers dispreţuitor faţă de instituţia posesiei, durata acesteia a fost redusă de la 5 ani la 3 ani!! Cu alte cuvinte – cum rezultă şi din nota de fundamentare a HG nr. 294/29.04.2015 – scopul scuză mijloacele!

În doctrină[14], s-a afirmat[15] – că notarea posesiei nu este nici pe departe o procedură nouă, aceasta fiind reglementată (într-un concept asemănător) încă în Legea nr. 33/1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funciare în Vechiul Regat și Basarabia (art. 17-19, art. 23, art. 41-42, art. 46 şi urm.) şi apoi preluată în Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare (art. 151-152, art. 155-162). Ceea ce nu accentuează autorul este faptul că, în ambele cazuri (Legea nr. 33/1933 şi Decretul-lege nr. 115/1938), nici nu-i trecuse prin gând legiuitorului să creeze o procedură administrativă, care, plecând de la o simplă notare a posesiei, să conducă la o uzucapiune urgentă a dreptului de proprietate, fără niciun control judecătoresc! Dimpotrivă, autorul a subliniat controlul judecătoresc şi procedura greoaie din Legea nr. 33/1933, unde se făceau mai întâi înscrieri provizorii cu privire la posesiune, se înfiinţau proiecte de cărţi funduare care erau înaintate Tribunalului şi abia apoi instanţa decidea intabularea dreptului de proprietate. Tot la fel, în cazul Decretului-lege nr. 115/1938, după trecerea unei perioade de contestaţii, judecătorul proceda la deschiderea cărţilor funciare provizorii, unde posesorul necontestat era înscris provizoriu proprietar; după trecerea unei alte perioade de contestaţii, judecătorul de carte funciară întocmea proiectul de carte funciară, pe care îl înainta Tribunalului, se urma o procedură de rectificare şi apoi, prin hotărârea judecătorească (supusă căilor de atac de drept comun), se decidea înscrierea definitivă a dreptului de proprietate.

Înainte de a proceda la analiza dobândirii proprietăţii (uzucapiunii) reglementate de Legea nr. 7/1996, ar fi cazul să ne reamintim, pe scurt, principiile dezvoltate de legiuitor de-a lungul timpului în materia generală a uzucapiunii, precum şi justificările şi fundamentele acestora. Această analiză este utilă pentru a compara apoi justificările şi fundamentele uzucapiunii prescurtate de 3 ani reglementate de Legea nr. 7/1996. 

• Elementul fundamental al uzucapiunii

• De ce iubim posesia?

La baza oricărei uzucapiuni stă, obligatoriu, o posesie. „Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar” [art. 916 alin. (1) C. civ.].

Posesia cu rol achizitiv are pentru societate semnificaţia şi importanţa fundamentală a Crezului pentru creştinism. Posesia este pilonul principal pe care se sprijină proprietatea, deci însăşi societatea. Posesia şi caracteristicile sale conferă forţa şi legitimitatea dreptului de proprietate dobândit prin prescripţia achizitivă. Stabilitatea socială este dată tocmai de încrederea reciprocă a membrilor societăţii că dobândirea şi transmiterea dreptului de proprietate nu îi lezează în niciun fel pe ceilalţi. O posesie utilă exercitată neîntrerupt timp de 10 ani sau de 20 de ani sau chiar de 30 de ani presupune ideea unei stabilităţi, a unei consecvenţe, a unei atitudini de proprietar continue, solide, serioase, recunoscute deplin de ceilalţi membri, care merită, la final, să se transforme în drept. Şi nu în orice fel de drept. Ci chiar în dreptul de proprietate imobiliară, „cel mai complet drept”, „care nu se pierde niciodată prin neuz”, nu se pierde nici prin cea mai lungă prescripţie extinctivă, „coloana vertebrală”[16] a oricărei legiuiri civile. Ce s-ar întâmpla dacă posesia ar fi derizorie sau dacă un uzurpator ar putea prescrie într-un timp foarte scurt? Proprietatea pe care ar dobândi-o printr-o posesie insuficient caracterizată ar genera neîncredere socială, litigii, revolte sociale şi abuzuri. Aşadar, nu orice posesor îşi poate transforma posesia în drept şi nu oricum. Trecerea de la fapt la drept reprezintă o continuitate, nu o ruptură. Iar, condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească posesorul pentru a dobândi dreptul trebuie să dea satisfacţie întregii societăţi, pentru că, într-o societate actuală, nu e puţin lucru să dobândeşti însuşi dreptul de proprietate printr-un fapt juridic! Dacă nu ar fi existat uzucapiunea, nicio proprietate nu ar fi fost la adăpost de revendicări imprevizibile[17]. Uzucapiunea a devenit şi „un mijloc de pacificare a vecinătăţilor, de delimitare a liniilor de hotar dintre proprietăţi”[18], care este deosebit de important pentru pacea socială. Din aceste motive, despre prescripţie s-a spus, întemeiat, că dintre toate instituţiile de drept civil este cea mai necesară ordinii sociale.

Importanţa prescripţiei achizive este dată şi de faptul că dobândirea proprietăţii prin posesia îndelungată este pusă de lege pe acelaşi plan cu alte moduri de dobândire a proprietăţii, prin titlu [art. 557 alin. (1) C. civ.]. Aşadar, dobândirea proprietăţii prin posesie (uzucapiune) nu este cu nimic mai prejos decât dobândirea proprietăţii prin titlu. Cu o singură condiţie: să fie o dobândire serioasă! Numai posesia utilă poate duce la dobândirea unui drept incontestabil[19]. Legiuitorul este deosebit de atent cu viciile posesiei (art. 922-927 C. civ.).

Ştim că, la origine, posesia exista în afara oricărui titlu, iar primul proprietar din istoria umanităţii a fost, de bună seamă, un uzurpator. Primul posesor nu a avut şi nu avea cum să aibă un titlu. Numai că nu se poate fundamenta o societate pe uzurpare. Din acest motiv, a fost nevoie ca posesia lungă să devină un drept. Era în interesul societăţii să li se recunoască posesorilor, la un moment dat şi în anumite condiţii, dreptul de proprietate. Tot interesul societăţii a permis, în timp, oricui să poată prescrie împotriva oricui, fără privilegii[20].

Posesia este o putere, o relaţie de fapt dintre o persoană şi un lucru. Posesorul (despre care vorbim azi) nu are un drept asupra bunului, căci dacă l-ar avea, posesia sa ar fi cea corespunzătoare dreptului pe care îl deţine. Posesorul exercită în fapt un drept pe care nu îl are. Dar, legea îi protejează simplul fapt al posesiei, pentru că aceasta corespunde unei nevoi sociale[21]. Legea îl ocroteşte şi pe posesorul de rea-credinţă, şi pe posesorul de bună-credinţă, dar nu la fel, iar efectele celor două posesii nu sunt identice. De exemplu, numai posesorul de bună-credinţă poate dobândi fructele bunului (art. 948 C. civ.), nu şi posesorul de rea-credinţă. Tot la fel, numai posesorul de bună-credinţă putea dobândi dreptul de proprietate posedând 10 sau 20 de ani (art. 1.895 Cod civil de la 1864), cel de rea-credinţă având nevoie de 30 de ani (art. 1.895 Cod civil de la 1864).

Posesia trebuie să existe şi să fie utilă. Posesia presupune o stăpânire materială asupra unui bun, sub manu sua sau cum o defineşte Theophile, Detentio rei corporalis animo dominantis. Această stăpânire materială (elementul obiectiv) se concretizează în acte de folosinţă, administrare a bunului stăpânit. Fiind o stare de fapt, existenţa acesteia pe toată durata cerută de lege trebuie probată în faţa judecătorului.

Ea trebuie să aibă, obligatoriu, nişte calităţi, în lipsa cărora niciun alt element suplimentar nu poate conduce la prescripţia achizitivă. O posesie viciată, chiar întemeiată pe un just titlu, nu va conduce niciodată la dobândirea proprietăţii (art. 931 C. civ. pretinde expres ca posesia, în cazul uzucapiunii tabulare, să fie neviciată). Este suficient, aşadar, ca o singură calitate a posesiei să lipsească, pentru ca aceasta să nu poată produce niciun efect achizitiv, chiar de ar fi îndeplinită condiţia justului titlu (dacă este cazul) sau a bunei-credinţe (dacă este cazul). Verificarea acestor calităţi, aşadar, a faptului că posesia este utilă (neviciată) este în sarcina instanţei (art. 1.049-1.052 C. proc. civ.). Nici măcar în cazul uzucapiunii reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938 sau al celei reglementate de Codul civil, legiuitorul nu a prezumat în vreun fel existenţa unei posesii utile (prin trecerea unei durate de timp sau prin nefacerea de opoziţii de către persoanele interesate). În toate cazurile, faptul că posesia a fost utilă pe toată durata ei trebuie probat de posesor şi verificat de către instanţă!

• Elementele suplimentare ale prescripţiei achizitive imobiliare

Posesia este elementul obligatoriu care trebuie să existe pentru a fundamenta o prescripţie achizitivă. Dar, pe lângă aceasta, mai există trei elemente suplimentare care, într-o măsură mai mare sau mai mică, concură la realizarea uzucapiunii: durata posesiei, buna-credinţă a posesorului şi justul titlu. Aceste elemente sunt permanent în legătură unele cu altele.

Realizarea prescripţiei achizitive este gândită de legiuitor în funcţie de existenţa sau inexistenţa unuia sau unora dintre aceste elemente. De ce? Legiuitorul a decis că poate produce efecte achizitive şi posesia unui posesor de bună-credinţă, şi cea a unui posesor de rea-credinţă, şi cea a unui posesor care are un just titlu, şi cea a unui posesor care nu are just titlu. Dar, nu în aceeaşi măsură şi nu în aceleaşi condiţii! Unele dintre aceste condiţii pot astfel să lipsească (cum este cazul, de exemplu, al justului titlu sau al bunei-credinţe), dar atunci cealaltă condiţie (durata) reacţionează şi contrabalansează, astfel încât posesia să fie suficient de caracterizată pentru a sta la baza dobândirii dreptului de proprietate.

a) Durata

Timpul, durata cât este exercitată posesia, joacă cel mai important rol în materia prescripţiei achizitive şi este singurul element care nu poate niciodată lipsi pentru a dobândi proprietatea. Dacă oricare dintre celelalte două condiţii (buna-credinţă şi justul titlu) poate lipsi, durata posesiei nu poate lipsi niciodată. Chiar mai mult, atunci când una dintre celelalte două condiţii lipseşte, durata posesiei dobândeşte o semnificaţie specială. Prescripţia implică obligatoriu trecerea unei perioade de timp. Uzucapiunea nu ar putea fi instantanee.

Durata posesiei este, de departe, cel mai important element al posesiei achizitive, pentru că ea legitimează însăşi dobândirea proprietăţii prin acest mod originar. De altfel, condiţia trecerii unei perioade de timp aproape că se confundă cu posesia. Iar, timpul cerut de lege este mai lung sau mai scurt după un alt criteriu foarte clar: existenţa sau inexistenţa unui just titlu. Cu toate acestea, nici posesia singură, nici timpul singur nu pot conduce la dobândirea proprietăţii. Este nevoie de o posesie continuă pe toată durata de timp prevăzută de lege.

Codul civil de la 1864 cunoştea o uzucapiune denumită în doctrină „lungă” sau de drept comun şi una denumită „prescurtată” sau specială. Uzucapiunea “lungă” cerea o posesie utilă continuă pe o durată de 30 de ani pentru a putea prescrie achizitiv în lipsa unui just titlu. Uzucapiunea prescurtată presupunea şi ea o durată semnificativă a posesiei pentru a putea prescrie, între 10 şi 20 de ani. Aceste durate au fost aplicate în Vechiul Regat o perioadă de 146 de ani, ceea ce a creat, în percepţia socială, necesitatea unei posesii serioase, îndelungate, foarte bine caracterizate, pentru a putea uzucapa.

De asemenea, Decretul-lege nr. 115/1938 (aplicabil în perioada 1947-2011) cunoştea o uzucapiune extratabulară, care presupunea o posesie utilă continuă de 20 de ani, şi o uzucapiune tabulară, care necesita trecerea unei durate de 10 ani pentru a uzucapa.

Comparativ cu legislaţiile care au stat la baza codificării civile din 2009, în Codul civil al provinciei Québec, prescripţia achizitivă imobiliară se întemeiază pe o posesie de 10 ani (art. 2918 C. civ. Québec), iar cea mobiliară pe o posesie de trei ani (art. 2919 C. civ. Québec); în Codul civil francez, prescripţia achizitivă imobiliară se întemeiază, în continuare, pe o posesie utilă continuă de 30 de ani în lipsa bunei-credinţe şi a justului titlu (art. 2272 alin. 1 C. civ. fr.), respectiv pe o posesie utilă continuă de 10 ani dacă există just titlu şi bună-credinţă (art. 2272 alin. 2 C. civ. fr.); în Codul civil german, prescripţia achizitivă imobiliară are nevoie de o posesie de 30 de ani (art. 927 BGB), iar cea mobiliară de o posesie de 10 ani (art. 937 BGB); în Codul civil belgian, prescripţia achizitivă imobiliară are la bază o durată a posesiei de 10 ani dacă posesorul este de bună-credinţă şi de 30 de ani dacă posesorul este de rea-credinţă (art. 3.27 din Codul civil belgian).

Legiuitorul civil român din 2009 a reglementat o durată de 10 ani pentru posesia care fundamentează uzucapiunea extratabulară (art. 930) şi una de 5 ani pentru posesia care stă la baza uzucapiunii tabulare (art. 931).

Constatând o înjumătăţire a perioadelor de timp care erau consacrate în mentalul colectiv, este firesc să ne întrebăm care au fost motivele care au stat la baza acestei modificări radicale? Nu putem şti! În România, în afara tezelor prealabile ale proiectului de lege – Codul civil adoptate prin HG nr. 277/11.03.2009 – unde singura referire la materie afirmă că se intenţionează „integrarea în Codul civil a reglementării în materia cărţii funciare, cu reconsiderarea unora dintre soluţiile actualmente în vigoare; în acest sens, se are în vedere consacrarea caracterului constitutiv al înscrierii în cartea funciară” – nu au fost consemnate şi nici publicate niciun fel de dezbateri, motive, argumente ale celor care au lucrat la proiectul Codului civil. Aşadar, nu vom şti niciodată – poate vom ghici, poate vom bănui –, dar nu vom şti care au fost fundamentele înjumătăţirii termenelor în cazul celor două forme de uzucapiune. Prof. M. Nicolae preciza într-un studiu dedicat uzucapiunii tabulare că „nevoile exploatării economice a bunurilor şi cele ale securităţii juridice reclamă nu numai condiţii riguroase de aplicare a uzucapiunii, dar şi termene relativ mai scurte faţă de vechea reglementare”[22]. Nu vedem totuşi cum noţiunea de „condiţii riguroase” şi cea de „termene mai scurte” pot fi alăturate şi declarate compatibile! Un alt autor însă a exprimat îndoieli legitime cu privire la scurtarea drastică a duratei posesiilor necesare uzucapiunii, arătând că „măsura în care o asemenea reducere spectaculoasă a termenelor, după numai aproximativ 60 de ani de aplicare (n.n. autorul se referă la duratele posesiei în cazul uzucapiunii ce fuseseră reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938), este sau nu justificată din punctul de vedere al temeiurilor nu doar juridice, ci şi filozofice, morale, sociologice şi chiar economice ale acestei instituţii, ar merita să facă obiectul unei cercetări distincte. O asemenea discuţie merită cu atât mai mult atenţia, cu cât, practic, această reducere s-a produs concomitent cu abrogarea totală a reglementărilor aplicabile până atunci în cea mai mare parte a teritoriului ţării, din vechiul Cod civil, care prevedeau termene de trei şi respectiv de patru ori mai mari decât cele actuale.”[23]

Se pare că „nevoile exploatării economice a bunurilor” nu şi-au făcut simţite prezenţa în societăţile occidentale, astfel încât legislaţiile străine amintite nu par să dea semne că ar impune termene ale prescripţiei achizitive mai scurte.

Ni se pare că pentru societate cel mai vizibil element al posesiei unui uzucapant – care o legitimează definitiv – nu este nici justul titlu, nici buna-credinţă, ci posesia sa îndelungată, utilă şi neîntreruptă o perioadă suficientă de timp ca să înrădăcineze şi să consolideze definitiv ideea că posesorul se comportă ca un veritabil proprietar. În timp ce un proprietar nu are nevoie să convingă pe nimeni de dreptul său, un posesor trebuie să convingă societatea (un fel de îngăduinţă) că merită să dobândească dreptul de proprietate pe care nu îl are, dar ale cărui prerogative le exercită. Iar, această „convingere” se produce tocmai prin durata îndelungată a posesiei sale. Proprietatea nu i se oferă, aşadar, pe tavă, posesorul trebuie să lupte şi să dovedească că o merită.

Durata posesiei este şi mai importantă în cazul în care posesorul nu are niciun just titlu, căci atunci el este un uzurpator sau un ocupant.

Dreptul de proprietate dobândit de un posesor neproprietar sau cu un titlu viciat nu poate fi dobândit, respectiv consolidat peste noapte ori într-un timp foarte scurt, pentru că s-ar instala neîncrederea între cetăţeni şi instabilitatea socială. Tocmai durata posesiei (utile) este cea care face ca aceasta să aibă credibilitate.

• Justul titlu

Justul titlu trebuie să fie un act juridic translativ de proprietate sau un fapt juridic restrâns (aşadar, în niciun caz, o promisiune bilaterală de vânzare sau un act declarativ), care să emane de la un neproprietar. Titlul nu trebuie să fie afectat de niciun viciu de formă şi nu trebuie să fie nul şi nici putativ. Singura sa deficienţă trebuie să fie aceea că emană de la un neproprietar. Adică, dacă ar fi emanat de la adevăratul proprietar, să fi fost apt să transfere proprietatea[24].

Legea a permis şi posesorului care are just titlu, şi posesorului care nu are un just titlu (un simplu ocupant) să dobândească proprietatea (sau, în primul caz, să consolideze dreptul de proprietate). Dar, nu în aceleaşi condiţii. Iar, de regulă, posesorul fără just titlu, un simplu ocupant, a avut întotdeauna nevoie de o posesie mai îndelungată care să justifice stingerea dreptului de proprietate al adevăratului proprietar, chiar şi în condiţiile de carte funciară.

Justul titlu în materia uzucapiunii tabulare desemna, în genere, un titlu de dobândire nevalabil, fiind afectat de un motiv de nulitate absolută, care emana de la adevăratul proprietar[25].

• Buna-credinţă

Trebuie observat că, la origine, în dreptul roman, dar şi în vechile legiuiri româneşti (Codul Calimach), posesorul de rea-credinţă nu putea dobândi proprietatea oricât de lungă ar fi fost posesia sa[26].

Buna-credinţă a posesorului este ataşată elementului psihologic al posesiei şi ea conferă o legitimitate sporită elementului subiectiv şi justifică astfel efectele mai largi ale posesiei. Buna-credinţă adaugă intenţiei „convingerea, credinţa în legitimitatea stăpânirii exercitate, fără de care asupra posesiei şi asupra efectelor juridice care-i sunt atribuite planează riscul de imoralitate”[27]. „Buna-credinţă este credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea” [art. 1.898 alin. (1) Codul civil de la 1864].

• Probarea şi verificarea existenţei acestor elemente

Uzucapiunea nu s-a produs niciodată automat, din oficiu, de drept, nici în sistemul Codului civil de la 1864, nici al Decretului-lege nr. 115/1938 şi nici în sistemul Codului civil din 2009.

Nu e vorba atât de dreptul potestativ al posesorului de a renunţa sau de a invoca prescripţia, cât de faptul că este dificil de imaginat cum s-ar putea produce automat transformarea unei posesii în dreptul real exercitat, atâta timp cât cineva trebuie (ar trebui) să verifice existenţa posesiei (cu elementul său subiectiv şi cel obiectiv), existenţa calităţilor şi condiţiilor cerute de lege: o posesie utilă (neviciată), echivocă, neîntreruptă pe toată durata necesară, care să corespundă dreptului posedat, existenţa unui just titlu (dacă se cere). Toate aceste condiţii trebuie probate de posesor!

Şi, probabil, cel mai important aspect, legiuitorul a stabilit că, pentru a menţine ordinea socială, pentru a păstra încrederea societăţii în acest mod originar de dobândire, care produce şi un efect extinctiv al dreptului adevăratului proprietar, verificarea existenţei acestor elemente trebuie să fie în competenţa instanţei, adică a celei mai înalte autorităţi judiciare a Statului.

• Uzucapiunea de 3 ani reglementată de Legea nr. 7/1996

• Introducere. Scurtă cronică legislativă a reglementării

Iniţial, Legea nr. 7/1996 nu a reglementat nicio formă de uzucapiune. Începând însă din anul 2010[28], în contextul pe care l-am prezentat în debut, dar şi al necesităţii urgentării realizării cadastrului la nivel naţional[29] – laitmotivul tuturor modificărilor legislative – a fost reglementată posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate (printr-o nouă formă de uzucapiune) atât în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, în condiţiile art. 11¹,devenit art. 13 (în urma republicării din 2013), cât şi în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic (la cerere), în condiţiile art. 58¹ alin. (2) lit. c) şi alin. (6), devenit art. 40 (în urma republicării din 2013) şi apoi art. 41 (în urma republicării din 2015).

Ar trebui spus, de la început, că Legea nr. 7/1996 reprezintă, cu siguranţă, prototipul unei legi ale cărei (atât de) numeroase modificări – unele de-a dreptul inconsecvente şi oscilante şi, uneori, imposibil de urmărit şi de înţeles chiar şi de către un profesionist al dreptului – dau mărturia clară a unui legiuitor care dispreţuieşte cetăţeanul şi proprietatea[30]. Vom oferi numai câteva exemple în domeniul pe care îl studiem azi. Deşi aproape întotdeauna, „reglementarea la zi” (de lege lata) este cea care este cel mai frecvent dezbătută, parcursul legislativ are meritul de a ne dezvălui viziunea de ansamblu sau, în cazul nostru, lipsa de viziune a legiuitorului asupra unei problematici.

A) Parcursul legislativ al noii forme de uzucapiune în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic

Anul 2010

În anul 2010[31], legiuitorul intra cu timiditate în domeniul „noii uzucapiuni” cu o reglementare care avea să fie modificată substanţial în 2012 (OUG nr. 64/2010 publicată în M. Of. nr. 451 din 2 iulie 2010).

La acel moment, înscrierea posesiei nu era posibilă decât în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic. „Sfiala” reglementării rezulta, cu evidenţă, din faptul că, la acel moment, nu fusese prevăzută posibilitatea ca posesia înscrisă în cartea funciară să poată să se transforme, de drept şi fără niciun control, în drept de proprietate!

Astfel, în forma sa iniţială, art. 11¹ (introdus prin OUG nr. 64/2010) prevedea că „în cazul în care proprietarul nu este identificat, dar există posesor, înscrierea posesiei asupra imobilelor se face în baza următoarelor documente: a) declaraţia autentică a celui în cauză sau, la nivelul comunelor unde nu funcţionează birouri ale notarilor publici, declaraţia celui în cauză, cu legalizarea semnăturii făcută de către secretarul comunei; b) certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în registrul agricol, precum şi în evidenţele fiscale, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale; c) certificatul de atestare fiscală privind impozite, taxe locale şi alte venituri ale bugetului local.”

Tot atunci se prevedea că „pentru imobilele ai căror proprietari sau posesori nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de cadastru se vor deschide cărţi funciare cu menţiunea «proprietar neidentificat» […]”[art. 11¹ alin. (2)].

Anul 2012

Anul 2012 a constituit momentul în care legiuitorul „a îndrăznit” mai mult în domeniul „noii uzucapiuni” (prin Legea nr. 133/2012 a fost aprobată OUG nr. 64/2010, aducându-i-se numeroase modificări).

Pe de-o parte, a fost instituită o procedură prin care o persoană care se autodeclara posesor era transformată în proprietar, în mod automat şi instantaneu, fără să fie nevoie de nicio curgere de timp (sic!), fiind înlăturate total orice dispoziţii privind uzucapiunea.

Pe de altă parte, a fost prevăzută notarea posesiei şi transformarea acesteia, automat şi fără niciun control, în drept de proprietate, după trecerea unei perioade de 5 ani.

Cu această ocazie, „legiuitorul” a împins reforma în ambele direcţii: atât în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic (modificând substanţial art. 11¹), cât şi, pentru prima oară, în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic [introducând art. 58¹ alin. (2) lit. c) şi alin. (6)].

În cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, legiuitorul imaginase două proceduri, prima fiind, de departe, cea mai şocantă (din punct de vedere juridic):

1. O procedură prin care o persoană care se autodeclara posesor ca „proprietar necontestat” era înscrisă ca proprietar pe baza unui certificat eliberat de notarul public [art. 11¹ alin. (1)-(2)][32]. La acel moment, legiuitorul nu făcea niciun fel de precizare privind natura juridică a acestei dobândiri (inatacabile!), ceea ce a atras, aşa cum era şi firesc, criticile doctrinei[33].
2. O procedură subsidiară – „de rezervă” – în cazul în care procedura anterioară nu ar fi putut fi realizată (fie s-ar fi înregistrat contestaţii, fie notarul ar fi refuzat eliberarea certificatului), în care se „proceda la notarea posesiei faptice în favoarea posesorului”. Ulterior, dreptul de proprietate putea fi intabulat, în următoarele condiţii: a) din oficiu, la împlinirea unui termen de cinci ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară; b) la cerere, în baza actului de proprietate, a certificatului eliberat de notarul public sau în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile [art. 11¹ alin. (4) şi (5)][34].

Procedura prin care se constata că posesorul este considerat proprietar s-a stabilit prin protocol încheiat între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România[35].

Procedura certificării a fost puţin aplicată. Iar, o parte a doctrinei s-a arătat jenată de implicarea notarului în această procedură[36]. 

Două observaţii putem face cu privire la această procedură. Una – personală: corpul notarial a dezvoltat şi adaptat, de-a lungul timpului, din interacţiunea zilnică cu zeci de mii de cetăţeni ai ţării şi din practica comună profesională, „un simţ special juridic” cu privire la anumite declaraţii pe propria răspundere ale persoanelor, care determină notarul să manifeste o rezervă legitimă în a le consfinţi chiar şi într-o declaraţie unilaterală – împiedicând, cu succes, numeroase abuzuri şi încălcări ale legii. A doua – obiectivă: o procedură asemănătoare, în care este implicat notarul, este azi reglementată de legiuitorul francez (din 2017) pentru situaţia juridică (specială) a imobilelor fără acte de proprietate din anumite regiuni franceze şi stăpânite de posesori, a căror posesie – precizează legiuitorul francez – îndeplineşte condiţiile prescripţiei achizitive[37].   

Cele două proceduri se aplicau şi în cazul imobilelor împrejmuite pentru suprafeţele deţinute în plus, cu excepţia imobilelor care au făcut obiectul legilor de restituire a proprietăţii [art. 11¹ alin. (9)].

Se renunţa la varianta deschiderii cărţii funciare cu „proprietar neidentificat” şi se făcea precizarea că dacă nu erau identificaţi nici proprietari, nici posesori, nici alţi deţinători (sic!) cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de cadastru, dreptul de proprietate se înscria provizoriu în favoarea unităţii administrativ-teritoriale [art. 11¹ alin. (10)].

De asemenea, se preciza că „răspunderea pentru autenticitatea şi veridicitatea actelor şi procedurilor care stau la baza emiterii certificatului de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar revine oficiului şi, după caz, persoanei autorizate să execute lucrările de cadastru sau primarului” [art. 11¹ alin. (6)].

Anul 2013

În anul 2013, Legea nr. 7/1996 a fost republicată (a doua oară), iar art. 11¹ a devenit art. 13.

Anul 2015

În anul 2015, Legea nr. 7/1996 a fost din nou (substanţial) modificată prin Legea nr. 150/2015, publicată în M.Of. nr. 459 din 25 iunie 2015.

Legea nr. 150/2015 a realizat trecerea miraculoasă de la „prea scurtul” termen de 5 ani la şi „mai scurtul” termen de 3 ani. Tot Legea nr. 150/2015 a făcut trimitere, pentru prima dată, la noţiunea şi reglementările din Codul civil privind uzucapiunea, înlăturându-le expres

[art. 13 alin. (2³)]

[38]!

Cu această ocazie, legiuitorul a renunţat la ideea înscrierii automate a posesorului ca proprietar, modificând art. 13 alin. (1)[39]. Astfel, se înscria, mai întâi, posesia de fapt, în documentele tehnice, care se nota în cartea funciară, la deschiderea acesteia, potrivit art. 13 alin. (1²)[40]. Interesant este că, după ce posesia se va fi notat, existau două căi pentru ca, apoi, dreptul de proprietate să fie înscris în favoarea posesorului: a) fie, dacă nu existau contestaţii[41], posesorul cerea notarului public să emită „certificatul de înscriere a posesorului ca proprietar” (de data aceasta nu la sesizarea oficiului teritorial, ci la cererea posesorului), potrivit art. 13 alin. (3) şi alin. (3¹)[42]; b) fie, dacă acest certificat nu ar fi fost eliberat, s-ar fi înscris, din oficiu, dreptul de proprietate după trei ani de la notarea posesiei [art. 13 alin. (2³)].

În cazul imobilelor situate în extravilanul localităţilor din zonele care nu au făcut obiectul aplicării legilor fondului funciar, procedura de emitere a certificatului prevăzut la art. 13 alin. (3) nu era aplicabilă [art. 13 alin. (2)].

Pentru prima dată, legiuitorul s-a gândit că trebuie „să facă ceva” cu posesia pe durata celor trei ani (timpul nu a mai avut răbdare!) şi a reglementat o veritabilă monstruozitate juridică[43], adică transmiterea posesiei (sic!)[44], precizând că „posesia notată în cartea funciară şi efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară” [art. 13 alin. (2¹)]. Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de trei ani, în condiţiile prevăzute la alin. (2³), ca efect al joncţiunii posesiilor anterioare cu posesia sa [art. 13 alin. (2²)].

De notat că „legiuitorul” şi-a schimbat radical concepţia privind răspunderea în ceea ce priveşte prima înregistrare sistematică, iar Legea nr. 150/2015 a introdus art. 13 alin. (6¹) [azi art. 13 alin. (12)], potrivit căruia „angajaţii oficiului teritorial nu răspund în ceea ce priveşte prima înregistrare sistematică a imobilelor în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară”. O veritabilă probă de nerăspundere juridică, de înţeles, de altfel, căci „legiuitorul” era perfect conştient de imensele litigii care se vor naşte din aplicarea unor proceduri care se întemeiau pe „declaraţii” pe propria răspundere – cele mai sincere, valoroase şi certe probe pe care le cunoaştem (sic!). În aceste condiţii, în reglementarea actuală, atât în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, cât şi în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic, întreaga răspundere – cumva, ni se pare şi justificat – este în sarcina exclusivă a primarului şi a persoanei autorizate să efectueze măsurătorile[45].

De asemenea, Legea nr. 150/2015 a prevăzut că „în cazul în care, cu prilejul efectuării măsurătorilor cadastrale cu privire la imobile situate în extravilan, care au făcut obiectul legilor fondului funciar se constată că suprafaţa din măsurători este mai mare decât suprafaţa din actul de proprietate, diferenţa de teren rămâne la dispoziţia comisiei locale pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, caz în care se va înscrie provizoriu dreptul de proprietate în favoarea unităţii administrativ-teritoriale” [art. 13 alin. (9)].

Totodată, se preciza că „în cazul imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi detentori precari, astfel cum sunt definiţi la art. 918 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de înregistrare sistematică, precum şi în lipsa documentelor prevăzute la art. 13 alin. (1) cu privire la calitatea de posesor, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea unităţii administrativ-teritoriale” [art. 13 alin. (10)]. Subliniem această dispoziţie pentru că ni se pare relevantă din perspectiva faptului că nu a existat niciodată o necesitate reală pentru lucrările de cadastru de a inventa procedura notării posesiei şi a transformării acesteia, urgent, în drept de proprietate în aşa de multe situaţii, căci se pare că nu a existat vreo imposibilitate absolută de a se deschide cărţi funciare în care să se înscrie dreptul de proprietate provizoriu în favoarea UAT, în lipsa actelor de proprietate ale altor persoane. Nimeni nu spune că toate cărţile funciare ar fi trebuit să aibă proprietari cunoscuţi sau, cu atâta necesitate, posesori!

Legea nr. 150/2015 a abrogat (corelativ) art. 13 alin. (7) potrivit căruia „procedura prin care se constată că posesorul este considerat proprietar se stabileşte prin protocol încheiat între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România”.

Legea nr. 150/2015 a anticipat faptul că primarul nu ar contrasemna documentele tehnice şi a prevăzut că acestea vor fi aprobate tacit, iar construcţiile vor fi intabulate indiferent că există sau nu acte de proprietate (în general, autorizaţii de construire)[46].

            În anul 2015 are loc a treia republicare a Legii nr. 7/1996 (24 septembrie 2015).

Anul 2018

Prin OUG nr. 31/2018 (aprobată prin Legea nr. 185/2018) a fost prevăzut faptul că posesia poate fi notată doar până la finalizarea lucrărilor de înregistrare sistematică din respectiva unitate administrativ-teritorială [art. 13 alin. (2) partea finală]. Dar, această dispoziţie nu a rezistat mult, căci, în 2019, a fost eliminată (Legea nr. 105/2019), ceea ce face ca, azi, posesia să poată fi notată şi după ce lucrările de cadastru sistematic au fost finalizate.

O modificare importantă, în domeniul analizat, o constituie eliminarea certificatului eliberat de notarul public prevăzut în art. 13 alin. (8). Astfel, dacă posesia a fost notată în cartea funciară, dobândirea dreptului de proprietate are loc automat, de drept (din oficiu), după trecerea unui termen de trei ani, dacă nu a fost niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. Prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură [art. 13 alin. (7) lit. a)].

Tot din 2018 [prin abrogarea art. 13 alin. (8), (9) şi (10)] s-a deschis drumul notării posesiei şi pentru terenurile situate în extravilan (ceea ce anterior nu era posibil).

• Parcursul legislativ al noii forme de uzucapiune în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic (la cerere)

Anul 2012

Legea nr. 133/2012 a fost cea care a deschis uşa înscrierii posesiei (fără a îndrăzni însă, la acel moment, să copieze soluţia uzucapiunii scurte de 3 ani) în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic. La acel moment, legiuitorul nu se gândise decât la terenuri. 

Şi aici, „legiuitorul” a mers în două direcţii:

1. În cazul diferenţelor în plus la măsurători mai mari decât procentele stabilite de lege, posesorul ar fi fost înscris direct proprietar, în baza certificatului emis de notarul public [art. 11¹ alin. (2)], care era prevăzut şi în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic [art. 58¹ alin. (2) lit. c)][47];

Ar trebui precizat totuşi că deja legiuitorul încercase şi admisese un paleativ al diferenţelor în plus găsite la măsurători, admiţând (fără nicio justificare juridică) să se întocmească, la cerere, documentaţie cadastrală care să cuprindă şi diferenţele în plus care se încadrau numai în anumite procente (stabilite aleatoriu!). Probabil că o extindere a acestor procente ar fi fost deja prea mult (şi oricum nu s-ar fi putut niciodată şti exact cu cât să se mărească) şi atunci s-a adoptat soluţia care recunoştea de drept dreptul de proprietate, fără să fie necesară nicio notare prealabilă a posesiei.

• În orice alte situaţii, „în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor”, la cerere, se „proceda la notarea posesiei faptice în favoarea posesorului”, copiindu-se soluţia „de rezervă” [art. 11¹ alin. (3)] adoptată în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic [art. 58¹ alin. (6)][48].

Atunci a fost introdus şi art. 58¹ alin. (7) unde se preciza că „drepturile reale care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară”. Aşadar, viziunea cuminte (neîndrăzneaţă) a legiuitorului era ca notarea posesiei să nu conducă nicidecum, în cazul lucrărilor de cadastru la cerere, la dobândirea automată şi urgentă a dreptului de proprietate, fără control, după 5 ani! Astfel, posesorul ar fi trebuit să urmeze dispoziţiile C. proc. civ. pentru a se constata dobândirea dreptului de proprietate, prin uzucapiune, dacă a fost posesor de bună-credinţă. Dar, această viziune prudentă va rezista numai până în 2018.

Anul 2013

În anul 2013, Legea nr. 7/1996 a fost republicată (a doua oară), iar art. 58¹ a devenit art. 40.

Anul 2015

Legea nr. 150/2015 a prevăzut notarea posesiei în cartea funciară în cele două ipoteze de lucru:

a) diferenţe în plus la măsurători mai mari de 10% în intravilan, respectiv de 5% în extravilan [art. 40 alin. (3) lit. c)]. Ulterior notării posesiei în cartea funciară, posesorul putea solicita eliberarea certificatului de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar [art. 40 alin. (3) lit. d)];

b) în cazul proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea nota posesia [art. 40 alin. (7)].

De asemenea, era în vigoare art. 40 alin. (8) [fostul art. 58¹ alin. (7)], potrivit căruia „drepturile reale care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credință, potrivit legii, timp de 5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară”.

            În anul 2015 are loc a treia republicare a Legii nr. 7/1996 (24 septembrie 2015), iar art. 40 devine art. 41.

Anul 2018

Legea nr. 185/2018 (de aprobare a OUG nr. 31/2018) a menţinut cele două ipoteze de notare a posesiei reglementate deja de art. 41 alin. (3) lit. c) şi art. 41 alin. (7).

Legea nr. 185/2018 a adus o modificare importantă în ceea ce priveşte notarea posesiei la cerere, adăugând şi cazul imobilelor înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 [art. 41 alin. (8)[49]]. Ne întrebăm ce fel de înscrieri ar fi trebuit să facă proprietarul tabular în ultimii 30 de ani ca să nu fie copleşit apoi de posesia care-i bătea la uşă! De fapt, această dispoziţie a deschis o nouă uşă pentru a se nota abuziv posesia inclusiv în cărţile funciare unde existau proprietari înscrişi!

De asemenea, anul 2018 a marcat începutul uzucapiunii, din oficiu, de 3 ani şi în cazul posesiilor care se notează la cerere. Până în anul 2018 fusese în vigoare (din 2012) art. 41 alin. (9) (în urma republicării din 2015), care dispunea că „drepturile reale care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 5 ani de la înscrierea posesiei în cartea funciară”. Aceasta însemna că posesia notată la cerere nu se transforma automat în proprietate, ci urma regulile prevăzute de C. proc. civ. amintite, pentru a se constata uzucapiunea, în plus fiind necesară şi buna-credinţă a posesorului. În 2018 însă, art. 41 alin. (9) a fost modificat – scurt şi la obiect – în sensul că „în toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară potrivit alin. (8), dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în condiţiile art. 13 alin. (7) lit. a) şi b)” (alineat revizuit în 2019), adică prin trimitere la uzucapiunea de 3 ani din cadrul cadastrului sistematic. În esenţă [lit. a)], din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură.

Anul 2019

Şi anul 2019 vine cu o modificare importantă, menită să mai acopere numeroase situaţii de terenuri deţinute fără acte, permiţând intabularea directă a dreptului de proprietate şi evitând notarea prealabilă a posesiei la cerere. Potrivit art. 41 alin. (10) (alineat introdus prin Legea nr. 105/2019), „terenurile aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii, se înscriu în cartea funciară, în lipsa actelor de proprietate, în baza certificatului prin care se atestă că imobilul este înregistrat în registrul agricol, eliberat de unitatea administrativ-teritorială în raza căreia este amplasat imobilul şi a documentaţiei cadastrale”.

Anul 2021

Din perspectiva ariei de aplicare a notării posesiei, anul 2021 este cel care desăvârşeşte „opera” legiuitorului, permiţând notarea posesiei chiar şi în situaţiile în care a fost identificat proprietarul şi a fost emis titlul de proprietate, în fostele zone cooperativizate [art. 41 alin. (8) lit. c), astfel cum a fost introdusă prin Legea nr. 264/2021[50]). Mai mult chiar, legea a permis să se noteze posesia, la cerere, chiar şi acolo unde lucrările de cadastru sistematic au fost finalizate (şi, evident, au fost identificaţi proprietari). În ceea ce ne priveşte, avem convingerea că aceste ultime modificări constituie o veritabilă atingere adusă dreptului de proprietate al proprietarului înscris în cartea funciară şi, mai devreme sau mai târziu, sperăm să fie aduse în atenţia Curţii Constituţionale a României, pentru a se pronunţa. Nu putem să nu ne întrebăm căror scopuri servesc totuşi aceste modificări: dacă proprietarul a fost identificat, care este raţiunea pentru care se mai permite notarea unei posesii, derogându-se de la uzucapiunea reglementată de Cod civil? Parcă problemele funciare ale ţării erau determinate de lipsa actelor de proprietate… or, în aceste ipoteze, chiar există acte de proprietate, care confirmă dreptul de proprietate al unor persoane.

Prin această scurtă cronologie am vrut să arătăm din ce punct şi de la ce raţiuni a pornit notarea posesiei şi transformarea acesteia în drept de proprietate şi unde s-a ajuns în final (şi probabil că nu acesta este sfârşitul)! Mai exact, în punctul în care uzucapiunea prevăzută de Legea nr. 7/1996 nu-şi mai află nicio justificare atunci când se identifică proprietarul – moment în care ar trebui să devină incidente dispoziţiile privind uzucapiunea reglementată de Codul civil.

(continuare în numărul viitor)

BIBLIOGRAFIE

Bîrsan C., Drept civil. Drepturile reale principale, Bucureşti, Ed. Hmangiu, Ed. a 4 -a, 2020

Boar A., Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed. Lumina Lex, 1999

Boar A., Unele aspecte ale noii reglementări a uzucapiunii în Codul civil, în Studia UBB – Iurisprudentia nr.4/2013

Colin A., Capitant H., Cours élémentaire de droit civil français, tom I, Paris, Librairie Dalloz, 1923

Drăguşin C., Comentariile Codului civil. Posesia. Uzucapiunea, Bucureşti, Ed. Hamangiu, 2012,

Hamangiu C., Rosetti Bălănescu I., Băicoianu Al., Tratat de drept civil român, Editura “NAŢIONALĂ” S. CIORNEI, Bucureşti, 1928, vol.I

Harosa L.-M., Înscrierea posesiei în cartea funciară. Contemplări ale doctrinei şi aplicări în jurisprudenţă, în RRDP nr.3-4/2021

Laurent F., Principes de droit civil français, tom XXXII, Paris/Bruxelles, 1893, Ed. a 5 -a

Malaurie Ph., Aynès L., Julienne M., Droit des biens, LGDJ, 2021

Mitroi C. A., Natura juridică și domeniul de aplicare al uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996, în Revista Dreptul nr.7/2020

Nicolae M., Uzucapiunea tabulară în Noul cod civil. Aspecte de drept material şi de drept tranzitoriu (intertemporal), în Revista Dreptul nr.3/2013

Planiol M.,. G Ripert, Traité pratique de droit civil français, Paris, LGDJ, 1927, tom III, p.657.

Sferdian I., Drept civil. Drepturile reale principale. Studiu aprofundat, Bucureşti, Ed. Hamangiu, 2021;

Stoica V., Drept civil. Drepturile reale principale, Bucureşti, Ed. C.H. Beck, Ed. a 4-a, 2021

Stoica V., Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice şi al înregistrării sporadice, în RRDP nr.2/2018

---

[1] În cursurile universitare importante consultate, uzucapiunea reglementată de Legea nr. 7/1996 [art. 13 alin. (7) şi art. 41 alin. (9)] – sau, în orice caz, acest veritabil mod originar de dobândire a proprietăţii – nu este tratată. În acest sens, a se observa C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ediția a 4-a, Hamangiu, Bucureşti, 2020; I. Sferdian, Drept civil. Drepturile reale principale. Studiu aprofundat, Hamangiu, Bucureşti, 2021; E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, ediția a 5-a, C.H. Beck, Bucureşti, 2019; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ediția a 4-a, C.H. Beck, Bucureşti, 2021. Cu toate că ultimul autor a fost, evident, interesat de subiect, pe care l-a tratat exhaustiv separat (V. Stoica, Înscrierea posesiei în cartea funciară în cadrul înregistrării sistematice şi al înregistrării sporadice, în RRDP, nr. 2/2018, p. 159-179).

[2] V. Stoica, op. cit.. Acest prim studiu este însă anterior unor importante modificări legislative şi nu este cunoscută poziţia autorului referitor la reglementarea în vigoare azi. L.-M. Harosa, Înscrierea posesiei în cartea funciară. Contemplări ale doctrinei şi aplicări în jurisprudenţă, în RRDP, nr. 3-4/2021, p. 483-581. La acestea adăugăm încă un studiu, care însă se concentrează pe anumite particularităţi, C.A. Mitroi, Natura juridică și domeniul de aplicare al uzucapiunii de „foarte scurtă durată” în reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996, în Dreptul, nr. 7/2020, p. 84-95. De asemenea, menţionăm şi discuţiile (criticile întemeiate) din C. Drăguşin, Comentariile Codului civil. Posesia. Uzucapiunea, Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 147-155 (în legătură cu forma legii din anul 2012).

[3] A se vedea şi întâmpinarea, cu aplauze, a Legii nr. 185/2018, în Ramona Bădescu (Associate Stoica & Asociaţii), Notarea posesiei în cartea funciară: o cale mai rapidă de dobândire a dreptului de proprietate?, disponibil online la adresaNotarea posesiei în cartea funciară: o cale mai rapidă de dobândire a dreptului de proprietate?  – HotNews.ro (accesată în data de 8.12.2022).

[4] „Spre marea mea bucurie, posesia a fost unul la care am ținut nu numai eu, ci toată lumea din Ardeal care nu a avut acte de proprietate aduse la zi. Această posesie este reglementată foarte clar – avem deja foarte mult lucrări de posesie înscrise, urcate în sistemul nostru integrat de cadastru și carte funciară. O precizare pentru toți cei care au avut posesii de-a lungul timpului – că s-au mai făcut, de la apariția acestui nou mod de dobândire a terenurilor, încep să treacă cei trei ani. Toți cei care au făcut aceste posesii și știu că au trecut trei ani de la prima înscriere în cartea funciară a posesiei, printr-o simplă cerere la noi această posesie devine proprietate. Așa cum prevede legea, după 3 ani de la notarea posesiei, posesorul devine proprietar. Este vorba doar de o cerere, nu se percepe nicio taxă. Îi așteptăm să efectuăm și aceste înscrieri”, a declarat pentru emisiunea „Satul Hunedorean” Petru Lobonț – director executiv OCPI Hunedoara, director coordonator regional Regionala V Vest, declaraţie consemnată în data de 24.11.2019, disponibilă online la adresa Notarea posesiei în cartea funciară, soluția pentru a deveni proprietarul unui teren fără acte (agrointel.ro) (accesată la data de 8.12.2022).

[5] Ca să nu fim părtinitori, aceeaşi situaţie o întâlnim şi în cazul proprietăţii private a Statului şi UAT-urilor, unde în lipsa actelor de proprietate, a hotărârilor de guvern, a inventarelor şi a altor acte administrative, legiuitorul a făcut eforturi disperate pentru a inventa, totuşi, o procedură de intabulare cât mai permisivă [art. 41 alin. (5²) din Legea nr. 7/1996].

[6] Nu vedem cum am putea să o denumim altfel, iar cuvântul hoţie nu este nici pe departe eufemistic.

[7] Extras relevant din nota de fundamentare a HG nr. 294/29.04.2015 – „Înregistrarea proprietăților la cerere, respectiv înregistrarea sporadică a acestora, este un proces lent, generat de modul diferit de la județ la județ de punere în aplicare a legilor fondului funciar, precum și de efectele negative rezultate cum ar fi: suprapunerea parţială sau totală a suprafeţelor cuprinse în două sau mai multe titluri de proprietate sau absența actelor de proprietate cu privire la imobile etc.

Înscrierea acestor terenuri în evidențele de cadastru și în cartea funciară în procedura înregistrării sporadice implică de asemenea costuri ridicate, generate de operațiunile necesar a se efectua anterior înregistrării proprietăților, constând în efectuarea măsurătorilor cadastrale, legalizarea actelor de proprietate, dezbaterea succesiunilor, obținerea certificatelor fiscale etc.

În zonele necooperativizate, au fost încheiate acte sub semnătură privată în scopul transmiterii dreptului de proprietate asupra imobilelor, fapt ce impune procurarea actelor de proprietate în forma cerută de lege atât pentru dovedirea dreptului de proprietate asupra imobilelor, cât și pentru înscrierea ulterioară în evidențele de cadastru și carte funciară, care se realizează în cadrul unor proceduri anevoioase și îndelungate.

De asemenea, imobilele aparținând domeniului public și privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale sunt în mare parte neînregistrate, fie din lipsa unui inventar centralizat sau a actelor de proprietate, fie din lipsa fondurilor necesare efectuării măsurătorilor cadastrale.

În mediul rural, lipsa evidențelor și ritmul foarte lent de realizare a procedurilor de înregistrare reprezintă un impediment pentru dezvoltarea agriculturii și a comasării terenurilor, aspect determinant pentru atragerea investitorilor.

Situația actuală, constând în procentul redus de înregistrare a proprietăților conduce la dificultăți în tranzacționarea acestora și accesarea pieței creditelor, iar piața imobiliară din mediul rural este în consecință lipsită de dinamică și perspective.

Inițierea și implementarea proiectelor de dezvoltare locală și regională este greoaie, iar dezvoltarea proiectelor de investiții și crearea exploatațiilor agricole mari este lentă.

Lipsa unei situaţii reale cu privire la evidenţa proprietăţilor face dificilă realizarea de planuri de urbanism general bazate pe situaţii reale şi actualizate, planuri ce reprezintă instrumentele de planificare spaţială a dezvoltării locale şi baza emiterii autorizării lucrărilor de construcţii. Acest lucru conduce la dificultăţi în implementarea de investiţii şi la afectarea securităţii juridice a investiţiilor.

Având în vedere stadiul de înregistrare a proprietăților din România, precum și procedura costisitoare necesar a fi urmată în vederea înregistrării la cerere a proprietăților, raportat la experiența țărilor cu sisteme similare de evidență a proprietății, înregistrarea sistematică a proprietăților s-a conturat a fi soluția viabilă pentru creșterea ritmului de înregistrare a imobilelor în sistemul informatic integrat de cadastru și carte funciară.”

[8] Art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 – „Construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale” (iniţial, art. 55 alin. (1¹) introdus prin OUG nr. 64/2010).

Art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 – „Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverinţe/unui certificat de atestare a edificării construcţiei. În cazul construcţiilor pentru care execuţia lucrărilor s-a realizat fără autorizaţie de construire, iar împlinirea termenului de prescripţie prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancţiunilor, certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale. În situaţia în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerinţelor fundamentale şi a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei.”

[9] Art. 3 din Protocol – „La încheierea actului autentic sau a certificatului de moştenitor, notarul public are obligaţia de a verifica titlul de proprietate al dispunătorului sau al autorului succesiunii. În situaţia în care nu se prezintă un act justificativ al titlului dispunătorului sau autorului succesiunii, se poate lua în consideraţie, pe riscul părţilor menţionat expres în act, existenţa dreptului pe baza unei posesii exercitate sub nume de proprietar necontestat, situaţie confirmată şi prin:

a) certificat pentru atestarea că petentul este cunoscut ca proprietar, eliberat de către primarul localităţii unde este situat imobilul, potrivit anexei nr. 1, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare;

b) certificatul emis de organele fiscale ale autorităţilor locale;

c) procesul-verbal de identificare a imobilului, potrivit modelului prevăzut în anexa nr. 2, care face parte integrantă din prezentul protocol de colaborare;

d) documentaţia cadastrală.”

Aceste dispoziţii sunt în vigoare şi azi.

[10] Art.1890 – “Toate acţiunile atît reale cît şi personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt un termen de prescripţie, se vor prescrie prin treizeci de ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua-credinţă”. Textul nu era specific prescripţiei achizitive, dar interpretarea jurisprudenţei era în sensul că posesorul dobândeşte proprietatea imobilului printr-o posesie de 30 ani.

[11] Art.1895 – “Cel ce cîştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul, şi prin douăzeci de ani dacă locuieşte afară din acea circumscripţie”.

[12] Art. 27 – “În cazul când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani.”

[13] Art.28 – (1) “Cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat.

(2) De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de la înscrierea în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate.”

[14] L.M. Harosa, op. cit., p. 487-490.

[15] Într-o părere personală, am spune pentru a minimiza şocul reglementării sau pentru a o valida prin argumente de ordin istoric.

[16] A. Boar, Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Lumina Lex, 1999, p. 3 şi 11.

[17] M. Planiol, G. Ripert, Traité pratique de droit civil français, tom III, LGDJ, Paris, 1927, p. 657.

[18] A. Boar, op. cit., p. 30.

[19] Ph. Malaurie, L. Aynès, M. Julienne, Droit des biens, LGDJ, 2021, p. 190.

[20] Pentru justificările clasice ale uzucapiunii, a se vedea C. Bîrsan, op. cit., p. 438, nr. 469; I. Sferdian, op. cit., p. 462; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ediția a 4-a, C.H. Beck, Bucureşti, 2021, p. 62, nr. 56.

[21] F. Laurent, Principes de droit civil français, tom XXXII, ediția a 5-a, Paris/Bruxelles, 1893, p. 12; C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. I, Editura „Naţională” S. Ciornei, Bucureşti, 1928, p. 941, nr. 1736. Pentru a exercita însă acţiunile posesorii, posesorul trebuie să fi posedat cel puţin 1 an, iar posesia sa să fi fost neviciată [art. 949 alin. (1) C. civ.].

[22] M. Nicolae, „Uzucapiunea tabulară în noul Cod civil. Aspecte de drept material şi de drept tranzitoriu (intertemporal)”, în Dreptul, nr. 3/2013, p. 15. Un alt autor (V. Stoica, op. cit., p. 385) nu făcea niciun comentariu în ceea ce priveşte (noua) durată a prescripţiei achizitive imobiliare.

[23] A. Boar, „Unele aspecte ale noii reglementări a uzucapiunii în Codul civil”, în Studia UBB – Iurisprudentia, nr. 4/2013, p. 10.

[24] A. Colin, H. Capitant, Cours élémentaire de droit civil français, tom I, Librairie Dalloz, Paris, 1923, p. 904-906; I. Sferdian, op. cit., p. 476.

Art. 1.897 vechiul Cod civil – „(1) Justa cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.

(2) Un titlu nul nu poate servi de bază prescripţiei de 10 până la 20 de ani.

(3) Un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a invocat prescripţia de 10 până la 20 ani, decât de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentanţii dreptului său, dacă posesorul n-a cunoscut cauza anulabilităţii.”

[25] V. Stoica, op. cit., p. 382.

[26] A. Boar, Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Lumina Lex, 1999, p. 93.

[27] J.M. Trigeaud, La possession des biens immobiliers, Economica, Paris, 1981, p. 229, 231; apud A. Boar, op. cit., p. 73.

[28] În anul 2010 a fost adoptată OUG nr. 64/2010, publicată în M.Of. nr. 451 din 2 iulie 2010. Aceasta a fost aprobată, cu numeroase modificări, prin Legea nr. 133/2012, publicată în M.Of. nr. 506 din 24 iulie 2012.

[29] Extras din motivaţia adoptării OUG nr. 64/2010 – „Având în vedere că prin Legea nr. 14/2009 pentru ratificarea Acordului de împrumut (Proiect privind completarea sprijinului financiar acordat de Uniunea Europeană pentru restructurarea agriculturii) dintre România şi Banca Internaţională pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare, semnat la Bucureşti la 28 decembrie 2007, statul român şi-a asumat responsabilitatea realizării cadastrului general în scopul înscrierii din oficiu în cartea funciară a proprietăţilor imobiliare,

ţinând seama de faptul că data începerii efective a lucrărilor de teren pe teritoriul celor 19 unităţi administrativ-teritoriale este stabilită în cursul lunii septembrie 2010, urmând ca în cel mai scurt timp posibil să fie începute lucrările de teren pe o suprafaţă de aproximativ 1.000.000 ha la nivelul întregii ţări, în zonele rurale,

întrucât prin intrarea în vigoare a Ordonanţei Guvernului nr. 4/2010 privind instituirea Infrastructurii naţionale pentru informaţii spaţiale în România, Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară asigură preşedinţia Consiliului Infrastructurii naţionale pentru informaţii spaţiale în România (Consiliul INIS), componenta prin care România contribuie la realizarea Directivei 2007/2/CE a Parlamentului European şi a Consiliului din 14 martie 2007 de instituire a unei infrastructuri pentru informaţii spaţiale în Comunitatea Europeană (INSPIRE) (Directiva INSPIRE) prin dezvoltarea unui geoportal naţional care trebuie să asigure prestarea serviciilor prevăzute la art. 9 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr. 4/2010, prin crearea şi actualizarea evidenţei parcelelor de terenuri la nivel naţional,

având în vedere direcţiile de acţiune care revin Guvernului prin Programul de guvernare 2009-2012, referitoare la introducerea cadastrului unitar pe cheltuiala statului, intabularea tuturor suprafeţelor agricole şi forestiere, sprijinirea autorităţilor executive ale administraţiei publice locale pentru întocmirea registrelor parcelare ale terenurilor, realizarea infrastructurii de date spaţiale în vederea asigurării suportului informaţional necesar adoptării unor decizii fundamentate cu privire la limitele unităţilor administrativ-teritoriale, clarificarea regimului proprietăţii prin finalizarea cât mai rapidă a procesului de retrocedare a proprietăţilor, înscrierea corectă a proprietăţii în cartea funciară, sub aspect tehnic şi juridic, în baza realităţii din teren, clarificarea legislaţiei în domeniile cadastrului şi cărţii funciare,

întrucât una dintre condiţionalităţile impuse prin Memorandumul de înţelegere semnat între Comunitatea Europeană şi România la data de 23 iunie 2009 priveşte simplificarea procedurilor de înregistrare a proprietăţilor prin modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare,

constatând că proiectul de ordonanţă de urgenţă nu poate fi promovat prin procedură parlamentară, fie ea şi de urgenţă, iar angajamentele internaţionale asumate de statul român nu pot fi duse la îndeplinire,

întrucât toate aceste aspecte vizează interesul public şi constituie situaţii urgente şi extraordinare a căror reglementare nu poate fi amânată,

în temeiul art. 115 alin. (4) din Constituţia României, republicată,

Guvernul României adoptă prezenta ordonanţă de urgenţă.”

[30] Nici nu mai are rost să amintim şi numeroasele ordine ale directorului general al ANCPI şi modificările acestora.

[31] La acel moment, era în vigoare Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 (publicat în M.Of. nr. 1049/29.12.2006), care a fost abrogat în 2014.

Tot în anul 2010, dar anterior intrării în vigoare a OUG nr.64/2010, era încheiat, în data de 26.04.2010, Protocolul nr. 429312/1404/2010 de colaborare încheiat între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 (publicat în M.Of. nr. 475 din 9.07.2010), aprobat prin Ordinul nr. 309/2010.

[32] Art. 11¹ – „(1) Persoana care posedă un imobil ca proprietar necontestat va fi înscrisă în cartea funciară pe baza procedurii certificării de fapte îndeplinite de notarul public, procedură prin care se constată că posesorul este considerat proprietar.

(2) Constatarea că posesorul este cunoscut ca proprietar al imobilului, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar necontestat, se îndeplineşte de către notarul public, la sesizarea oficiului teritorial, prin eliberarea certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar, în baza căruia se intabulează dreptul de proprietate.”

(3) […] Eliberarea certificatului de către notarul public se face după expirarea termenului de soluţionare a contestaţiilor cu privire la posesor sau a cererilor de rectificare, la solicitarea oficiului teritorial şi pe baza următoarelor documente ataşate în copie certificată cererii:

a) adeverinţă din care să rezulte că:

(i) s-a îndeplinit procedura de afişare a documentelor tehnice ale cadastrului în care se înscriu informaţiile cu privire la imobile şi posesorii acestora, precum şi faptul că posesorii nu au fost contestaţi;

(ii) nu s-au formulat contestaţii sau cereri de rectificare cu privire la posesie;

b) planul cadastral al sectorului cadastral în care este situat imobilul, întocmit de către persoana autorizată să execute lucrările de cadastru, verificat şi avizat de către oficiul teritorial;

c) certificatul eliberat de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că:

(i) posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar;

(ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale;

d) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:

(i) posedă imobilul sub nume de proprietar;

(ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial;

(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul;

(iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;

(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;

(vi) imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor;

(vii) înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui astfel de înscris;

e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;

f) copie de pe actele de identitate şi stare civilă.”

[33] C. Drăguşin, Comentariile Codului civil. Posesia. Uzucapiunea (art. 916-952), Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 147-155.

[34] Art. 11¹ – „(4) Dacă dreptul posesorului este contestat sau notarul public refuză emiterea certificatului prevăzut la alin. (2), se va proceda la notarea posesiei faptice în favoarea posesorului, în conformitate cu documentele prevăzute la alin. (3), precum şi la notarea contestaţiei şi a acţiunii civile înregistrate la instanţa competentă sau, după caz, a încheierii notariale de respingere. În acest caz, oficiul teritorial va înainta instanţei documentele tehnice privitoare la imobilul în cauză.

(5) În cazul prevăzut la alin. (4) dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiţii:

a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 5 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară;

b) la cerere, în baza actului de proprietate, a certificatului prevăzut la alin. (2) sau în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile.”

[35] În anul 2013 a fost alcătuit Actul adiţional nr. 3/2013 la Protocolul nr. 429312/1404/2010 de colaborare încheiat între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 (aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 31/2013, publicat în M.Of. nr. 48 din 22 ianuarie 2013).

Prin Actul adiţional nr. 3/2013 fuseseră introduse 3 capitole noi, capitolele IV², IV³, IV⁴ intitulate:

„Cap. IV². Procedura eliberării certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar, în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică a imobilelor, în aplicarea dispoziţiilor art. 11¹ din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996.”

„Cap. IV³. Procedura eliberării certificatului pentru înscrierea în cartea funciară a posesorului ca proprietar, în cadrul lucrărilor de cadastru sporadic, pentru suprafeţele deţinute în plus, în aplicarea dispoziţiilor art. 58¹ alin. (2) lit. c) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.”

„Cap. IV⁴. Procedura notării posesiei în cartea funciară, în situaţia în care nu există acte de proprietate pentru imobilele aflate în proprietate privată, în aplicarea dispoziţiilor art. 58¹ alin. (6) din Legea nr. 7/1996.”

Ordinul directorului general al ANCPI nr. 31/2013 a fost abrogat la scurt timp (24 iunie 2013) prin Ordinul nr. 501/2013 (publicat în M.Of. nr. 274 din 25 iunie 2013).

[36] Mai mult, chiar, un autor (C. Drăguşin, op. cit., p. 150), înfuriat de creaţia legiuitorului şi de lipsurile evidente ale acesteia, cerea, în final… „capul corpului notarial”: „în acelaşi cadru, la art. 11¹ alin. 6 din Lege se stabileşte că răspunderea pentru autenticitatea şi veridicitatea actelor şi procedurilor care stau la baza emiterii certificatului de înscriere în cartea funciară a posesorului ca proprietar revine oficiului şi, după caz, persoanei autorizate să execute lucrările de cadastru şi primarului, omiţându-se intenţionat sau nu notarul din acest text, deşi acesta are o importantă implicare în această procedură de veritabilă împroprietărire a posesorului recunoscut de societate. Poate că această omisiune va fi remediată prin protocolul amintit mai sus, în caz contrar notarul rămânând cu răspunderea generală stabilită de Legea nr. 36/1995.” Răspundere generală stabilită de Legea nr. 36/1995 – civilă, disciplinară şi penală – care, adăugăm noi, nu e chiar puţin lucru, care onorează corpul notarial şi pe care, „intenţionat sau nu”, nu o regăsim în cazul altor profesii juridice.

[37] Loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 visant à favoriser l’assainissement cadastral et la résorption du désordre de propriété – Art. 1 – „(1) Lorsqu’un acte notarié de notoriété porte sur un immeuble situé en Corse et constate une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive, il fait foi de la possession, sauf preuve contraire. Il ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte par voie d’affichage, sur un site internet et au service de la publicité foncière.

(2) Le présent article s’applique aux actes de notoriété dressés et publiés avant le 31 décembre 2027.

(3) Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.”

A se vedea şi dispoziţiile procedurale conţinute în Décret n° 2017-1802 du 28 décembre 2017 relatif à l’acte de notoriété portant sur un immeuble situé en Corse, en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte ou à Saint-Martin.

[38] Art. 13 – „(2³) În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară şi nu a fost eliberat certificatul prevăzut la art. 13 alin. (3), dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiţii:

a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;

b) la cererea posesorului prevăzut la art. 13 alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalităţile prevăzute de lege.”

[39] Art. 13 – „(1) În cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, în documentele tehnice se va înscrie posesia de fapt asupra imobilului, în baza identificării efectuate de persoanele menţionate la art. 12 alin. (9), cu ocazia efectuării măsurătorilor şi sub condiţia prezentării următoarelor documente:

a) fişa de date a imobilului semnată de către posesorul imobilului şi de către persoana autorizată să efectueze lucrările de înregistrare sistematică;

b) adeverinţa eliberată de autorităţile administraţiei publice locale, care atestă faptul că:

(i) posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar;

(ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.”

[40] Art. 13 – „(1²) Posesia de fapt înscrisă în documentele tehnice potrivit alineatelor anterioare se notează în cărţile funciare deschise ca urmare a finalizării înregistrării sistematice.”

[41] Art. 13 – „(4) În cazul în care a fost formulată cerere de rectificare a documentelor tehnice privind contestarea calităţii de posesor, notată în cartea funciară, precum şi în situaţia în care ulterior înfiinţării cărţii funciare a fost notată o acţiune civilă în contestarea acestei calităţi, procedura de emitere a certificatului prevăzut la alin. (3) nu este aplicabilă. În acest caz, până la soluţionarea definitivă a litigiilor, în cartea funciară rămâne notată posesia.”

[42] Art. 13 – „(3) La împlinirea unui termen de 90 de zile de la data deschiderii din oficiu a cărţilor funciare, posesorii imobilelor situate în intravilanul localităţilor, înscrişi în cărţile funciare în condiţiile alin. (1²), pot solicita notarului public competent eliberarea certificatului de înscriere a posesorului ca proprietar. Eliberarea certificatului de către notarul public se face pe baza următoarelor documente:

a) extras de carte funciară pentru informare;

b) declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:

(i) posedă imobilul sub nume de proprietar;

(ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial;

(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul;

(iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;

(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;

(vi) imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor;

(vii) înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în care nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui astfel de înscris;

c) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;

d) copie de pe actele de identitate şi de stare civilă.

(3¹) În baza certificatului prevăzut la alin. (3) se dispune, la cererea părţii interesate, intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară.”

[43] Pentru discuţii, S. Boţic, „Despre imposibilitatea transferului posesiei”, în RRDP, nr. 2/2022, p. 190-209. Autorul face o vastă analiză istorică şi teoretică a problematicii, dar, din păcate, nu se referă deloc la deja vechea dispoziţie (2015) despre transmiterea posesiei reglementată de Legea nr. 7/1996. De menţionat că doctrina nu vede, deocamdată, nicio problemă de calificare a acestei transmiteri a posesiei, L.M. Harosa, op. cit., p. 500, V. Stoica, op. cit., p. 168.

[44] Cum posesorul nu are un drept asupra bunului, cum nici posesia nu este un drept în sistemul de drept românesc, o simplă stăpânire materială asupra unui bun nu poate fi transmisă. Probabil că această transmitere poate fi înţeleasă sub aspectul unei renunţări la stăpânire a vechiului posesor şi permisiunea începerii unei noi stăpâniri în persoana altui posesor. Dar, nici ICCJ nu a observat nicio problemă de calificare juridică a ideii de transmitere a posesiei în recenta Decizie nr. 58 din 3 octombrie 2022 (Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept).

[45] Art. 13 – „(14²) Răspunderea pentru corectitudinea întocmirii documentelor tehnice ale cadastrului și pentru corespondența acestora cu realitatea din teren, precum și pentru identificarea limitelor imobilelor pe vechile amplasamente în concordanță cu actele juridice puse la dispoziție de deținători revine persoanei autorizate să execute lucrări de specialitate și primarului în calitate de președinte al comisiei locale de restituire a proprietăților funciare.”

Art. 40 – „(6) Răspunderea pentru corectitudinea întocmirii documentelor planurilor parcelare și pentru corespondența acestora cu realitatea din teren, precum și pentru identificarea limitelor imobilelor în concordanță cu actele juridice puse la dispoziție de deținători revine persoanei autorizate să execute lucrări de specialitate și primarului în calitate de președinte al comisiei locale de restituire a proprietăților funciare.”

[46] Art. 12 – „(13²) În situaţia în care documentele tehnice nu au fost contrasemnate, aplicându-se procedura aprobării tacite, construcţiile se vor înscrie în cartea funciară fie în baza actelor de proprietate, fie a situaţiei tehnico-juridice reflectate de documentele tehnice întocmite ca urmare a identificării realizate conform art. 11 alin. (2) lit. f) şi necontestate în perioada de afişare publică sau cu privire la care cererea de rectificare a fost respinsă. Situaţia reflectată de documentele tehnice se prezumă a fi în concordanţă cu situaţia tehnică şi juridică reală, până la proba contrară” [în forma actuală, art. 12 alin. (16)].

[47] Art. 58¹ – „(2) În cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru şi în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafaţa din măsurători este diferită de suprafaţa înscrisă în cartea funciară, de cea din documentaţia cadastrală precedentă pentru care nu s-a deschis carte funciară sau de suprafaţa din actele de proprietate, cererea de recepţie şi înscriere în cartea funciară se soluţionează astfel:

a) dacă suprafaţa din măsurători este mai mică, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului;

b) dacă suprafaţa din măsurători este mai mare în proporţie de până la 10% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, şi de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului;

c) dacă suprafaţa din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b), se va depune certificatul prevăzut la art. 11¹ alin. (2).”

[48] Art. 58¹ – „(6) În cazul proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra terenurilor, la cererea persoanelor interesate, se va putea înscrie posesia în baza documentelor prevăzute la art. 11¹ alin. (3).”

[49] Art. 41 – „(8) În cazul proprietăţii private, în lipsa actelor de proprietate asupra imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, persoana interesată poate solicita notarea posesiei […].”

[50] Art.41 – „(8) În cadrul înregistrării sporadice, persoana interesată poate solicita notarea posesiei în cartea funciară în următoarele cazuri: 

a) pentru imobile neînscrise în cartea funciară, în lipsa actelor de proprietate asupra acestora; 

b) pentru imobilele înscrise în cărţile funciare din regiunile unde au fost aplicate prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare; 

c) pentru imobilele cu privire la care s-au emis titluri de proprietate, situate în zonele foste cooperativizate şi înscrise în cartea funciară la cerere sau ca urmare a finalizării lucrărilor de înregistrare sistematică; 

d) pentru imobilele situate în zonele necooperativizate cu privire la care a fost înscris provizoriu dreptul de proprietate al unităţii administrativ-teritoriale, ca urmare a finalizării lucrărilor de înregistrare sistematică, în condiţiile art. 13 alin. (15); 

e) pentru imobile cu privire la care a fost înscris provizoriu dreptul de proprietate al unităţii administrativ-teritoriale, în cadrul procedurii de expropriere în condiţiile art. 41¹.”