Rezumat:

Noul Cod civil prevede, în ceea ce privește imobilul care reprezintă locuința familiei, niște reguli clare cu privire la actele juridice care au ca obiect acest imobil. Scopul urmărit de legiuitor este acela de a asigura securitatea echilibrului familial, condiționând actele juridice de consimțământul scris al ambilor soți, chiar și al celui care este neproprietar.

Singura condiție necesară pentru a ne afla sub incidența dispozițiilor legale din materia locuinței familiei este respectarea regulilor în materie de publicitate imobiliară, art. 321 alin. (2) NCC, corelat cu art. 902 punctul 5. Așadar, va fi necesar ca soții, fie împreună, fie doar unul dintre ei (chiar și în cazul în care este neproprietar), să solicite notarea în cartea funciară a calității de locuință a familiei.

Astfel, dacă s-a efectuat notarea în cartea funciară, soțul care nu și-a dat consimțământul scris pentru actele juridice de dispoziție sau de administrare și care afectează folosința bunului va putea solicita anularea actelor respective, încheiate de celălalt soț cu un terț. Totuși, refuzul de a da consimțământul nu poate fi unul abuziv, instanța putând cenzura acest refuz la solicitarea soțului interesat.

Efectele notării calității de locuință a familiei în cartea funciară prezintă unele particularități. Asistăm la o indisponibilizare relativă a bunului imobil, actele juridice cu privire la bun fiind condiționate de consimțământul scris al soților, sub sancțiunea solicitării anulării actului abuziv. În ceea ce privește actele de urmărire cu privire la bun, notarea în cartea funciară a locuinței familiei nu duce la insesizabilitatea imobilului, acesta putând fi afectat de gajul general al creditorilor, precum și de alte măsuri, de exemplu, sechestrul asigurător.

Cuvinte-cheie: locuință, familie, convenție matrimonială, consimțământ, indisponibilizare, notare

Locuința familiei este reglementată de NCC în cuprinsul art. 321.

Articolul arată preocuparea legiuitorului pentru protecția vieții de familie și aduce ca element de noutate absolută față de vechiul Cod civil posibilitatea de a proteja locuința unde se desfășoară viața de familie de eventuale acte juridice inoportune, de natură a periclita normala conviețuire.

În concret, locuința familiei reprezintă o stare de fapt și nu de drept, care desemnează fie locuința comună a soților, fie locuința în care stă cel puțin unul dintre soți împreună cu copiii.

Pentru a fi îndeplinite condițiile cerute de lege ca o locuință să aibă această calitate, trebuie să se întrunească două elemente: un element obiectiv[1], respectiv existența unei locuințe, și un element subiectiv, care constă în intenția soților de a afecta această locuință desfășurării vieții de familie. În ceea ce privește existența locuinței, se observă că prevederile legale nu impun ca acest bun imobil sa aibă regimul de bun comun al soților, el putând, în egală măsură, să fie atât bun comun, cât și bunul exclusiv doar al unuia dintre soți. Potrivit art. 321 alin. (2) NCC, oricare dintre soți poate cere, în condițiile legii, notarea în cartea funciară a unui imobil ca locuință a familiei, chiar dacă imobilul este proprietatea exclusivă a celuilalt soț.

Pentru ca dispoziția legală să își producă efectul dorit de legiuitor, respectiv protejarea locuinței familiei de orice acte abuzive ale unuia dintre soți, este necesar ca această stare de fapt să fie notată în cartea funciară potrivit regulilor în materie de publicitate imobiliară.

Notarea în cartea funciară

Notarea în cartea funciară se poate face în temeiul art. 321 alin. (2) NCC, corelat cu art. 902 punctul 5. În practică, de cele mai multe ori, locuința familiei este aleasă de către soți, împreună, prin intermediul convenției matrimoniale. În urma încheierii convenției matrimoniale, notarul public are obligația de a face mențiunile în toate registrele de publicitate. În acest caz, convenția nu va fi înregistrată doar în RNNERM, ci se va proceda și la notarea în partea a III-a a cărții funciare a imobilului.

Soții pot, de asemenea, împreună, să dea o declarație din care reiese calitatea de locuință a familiei a imobilului sau să încheie o convenție simplă ce are ca unic obiect stabilirea calității de locuință a familiei a imobilului. De asemenea, în temeiul art. 321 alin. (2), oricare dintre soți, singur, chiar neproprietar fiind, poate cere notarea în cartea funciară a calității de locuință a familiei.

În concret, soțul în cauză se va prezenta în fața notarului public și va da o declarație pe propria răspundere din care reiese calitatea de locuință a familiei, fie ca urmare a domiciliului comun avut de soți la această adresă, fie ca urmare a faptului ca în acel imobil locuiesc copiii comuni împreună cu unul dintre soți. Menționăm faptul că, indiferent câte imobile au soții, împreună sau separat, calitatea de locuință a familiei o poate avea un singur bun imobil.

Efectele existenței unei locuințe a familiei

După cum arătam anterior, intenția legiuitorului a fost aceea de a proteja viața de familie și de a se supune unui mecanism de cogestiune pentru actele ce au ca obiect imobilul locuință a familiei. În realizarea acestui scop, odată stabilită calitatea de locuință a familiei, niciunul dintre soți, chiar fiind proprietar exclusiv al bunului, nu poate dispune de drepturile asupra acestui bun. Mai mult decât atât, acesta nu poate încheia nici măcar acte de administrare cu privire la acesta, dacă prin încheierea respectivelor acte se aduce atingere folosinței bunurilor.[2]

Încheierea acestor acte fără consimțământul scris al celuilalt soț dă dreptul acestuia din urmă de a solicita anularea actului încheiat fără consimțământul său în termen de un an de la data la care a luat cunoștință de acesta, însă nu mai târziu de un an de la data încetării regimului matrimonial. Se observă că legiuitorul condiționează practic aplicabilitatea articolului de existența unui regim matrimonial, așadar implicit de condiția ca soții să fie căsătoriți. Distincția prezintă importanță în practică, în măsura în care soții sunt în curs de divorț sau după data constatării desfacerii căsătoriei, iar soțul neproprietar locuiește la această adresă împreună cu copiii. Având în vedere dispozițiile art. 322 alin. (4) NCC, opinăm că în urma desfacerii căsătoriei, calitatea de locuință a familiei nu poate subzista pentru soțul neproprietar. Acest aspect poate fi avut în vedere de notar la momentul eliberării certificatului de divorț însoțit de acordul parental, în sensul în care, în temeiul voinței soților, considerăm că este utilă convenția soților ca soțul neproprietar să locuiască împreună cu copiii în locuința proprietate a celuilalt soț, eventual însoțită de o clauză privind inalienabilitatea pe o anumită durată a acestui bun, precum și interzicerea unor acte care să afecteze folosința imobilului – însă temeiul va fi libertatea contractuală a părților și nu art. 321 NCC.

În cazul în care în cartea funciară nu a fost notată calitatea de locuință a familiei, soțul care nu și-a dat consimțământul nu poate solicita anularea, ci numai daune interese. Aceste prevederi însă nu se aplică în cazul în care terțul dobânditor a cunoscut pe altă cale calitatea de locuință a familiei a imobilului respectiv la momentul încheierii contractului.

Se remarcă astfel consecvența legislativă a legiuitorului în materie de carte funciară prin consacrarea și în cadrul acestei instituții a concepției mixte din materia publicității de carte funciară. Terțul de bună-credință este protejat în măsura în care s-a bazat pe înscrierile existente în cartea funciară, însă în ipoteza în care acesta a cunoscut pe alte căi inexactitatea înscrierii în cartea funciară, soțul poate cere anularea actului.

Problema indisponibilizării bunului

Instituirea unei cerințe suplimentare, respectiv consimțământul celuilalt soț, pentru încheierea actelor de dispoziție ce vizează locuința familiei nu reprezintă o veritabilă inalienabilitate a bunului. În acest sens, aducem următoarele argumente: soțul sau soții pot oricând să dispună de bun, chiar fără să procedeze la radierea din cartea funciară a calității de locuință a familiei, înstrăinarea bunului fiind totuși condiționată de cenzura consimțământului celuilalt soț.

Alin. (3) al art. 322 NCC dă posibilitatea ca în cazul în care consimțământul este refuzat fără motiv legitim, instanța de tutelă să autorizeze încheierea actului. Așadar, posibilitatea soțului de a se opune la încheierea actului este condiționată de legitimitatea opoziției. Codul civil nu detaliază care sunt cerințele pentru ca opoziția să fie legitimă, însă subînțelegem că opoziția ar trebui să se întemeieze pe motivația păstrării unei locuințe corespunzătoare pentru normala desfășurare a relațiilor de familie.

Așadar, bunul nu este în realitate scos din circuitul civil, ci doar condiționat de nepericlitarea echilibrului locativ familial. Suntem, așadar, în prezența unei indisponibilizări relative a bunului. Dacă am fi în prezența unei veritabile clauze de inalienabilitate, bunul ar trebui să fie, de asemenea, și insesizabil, întrucât este unanim acceptat că bunurile inalienabile nu pot forma obiectul urmăririi silite, iar ceea ce nu se poate înstrăina de bunăvoie nu se poate înstrăina nici silit. Or, în ceea ce privește normele incidente în materia locuinței familiei, acestea sunt de natură să paralizeze doar actele făcute de unul dintre soți singur, fără consimțământul celuilalt soț. Pentru toți ceilalți participanți la circuitul civil, bunul este și rămâne în circuitul civil, putând face obiectul urmăririi chiar și pentru datoriile contractate de către unul dintre soți fără consimțământul celuilalt. Locuința familiei poate fi urmărită silit, fiind afectată atât de gajul general al creditorilor chirografari, cât și de sechestrul asigurător[3].

[1] Mai mult decât atât, un soţ nu poate deplasa din locuinţă bunurile ce mobilează sau decorează locuinţa familiei şi nu poate dispune de acestea fără consimţământul scris al celuilalt soţ.

[2]Art. 322: Regimul unor acte juridice

(1) Fără consimţământul scris al celuilalt soţ, niciunul dintre soţi, chiar dacă este proprietar exclusiv, nu poate dispune de drepturile asupra locuinţei familiei şi nici nu poate încheia acte prin care ar fi afectată folosinţa acesteia.

[3] https://lege5.ro/Gratuit/gi4dmmjqguya/studiu-de-caz-ce-efecte-produce-notarea-in-cartea-funciara-a-unui-imobil-ca-locuinta-de-familie?fbclid=IwAR2UaIKVuTNfbTHk7KZj7tN9Re3Ax_vUBEkwdFpgdktXTnGxb1AyqA-g6M8 – Unde instanța de apel a interpretat corect dispozițiile legale de mai sus, întrucât prin notarea mențiunii că imobilul este locuința comună a familiei nu a fost modificată natura juridică sub aspectul titularului dreptului de proprietate asupra acestuia și nici nu a fost afectat sechestrul asigurător al recurentei.

Astfel, nu pot fi primite susținerile recurentei, potrivit cărora intimata pârâtă A.A., în calitatea de soție, s-ar putea prevala de dispozițiile art. 322 alin. (4) C. civ., întrucât acest text de lege trebuie raportat și la dispozițiile alineatului 1 din același articol, iar din interpretarea lor gramaticală și logico-sistematică, reiese că ambele texte au în vedere actele de dispoziție ale vreunuia dintre soți și nicidecum măsurile de indisponibilizare a bunului instituite de terți, bun care poate face obiectul urmăririi silite.