REZUMAT

Textul își propune să trateze probleme punctuale de practică notarială în cazul ipotecării unui imobil în favoarea căruia a fost constituită, anterior, o servitute de trecere. Soluția actuală, cât privește publicitatea imobiliară a unei asemenea ipoteci, prin dublă tarifare și intabulare în ambele cărți funciare, se justifică prin considerente de oportunitate, precum riscul stingerii servituții până la executarea silită a imobilului. Acest risc îndeamnă însă la prudență în arhitectura juridică a operațiunilor propuse părților într-o asemenea ipoteză.

 CUVINTE-CHEIE ipotecă, servitute, carte funciară

1. IPOTECAREA UNUI LOC ÎNFUNDAT

 O dificultate practică tot mai vizibilă în activitatea notarială privește luarea în garanție de către instituțiile bancare a unor imobile aflate în situația de fond înfundat, lipsite de acces la calea publică în sensul art. 617 alin. 1 C. civ.(1) Creditorii potențiali sunt atunci evident interesați în remedierea acestei situații, pentru a securiza perspectiva executării silite și interesul potențialilor cumpărători în achiziționarea unui ansamblu lipsit de asemenea incertitudini juridice. Printre variantele agreate de părți în mod obișnuit pentru atingerea acestui obiectiv figurează constituirea unei servituți de trecere, în sensul art. 755 alin. 1 și 762 alin. 2 C. civ.(2)

2. SERVITUTE ȘI DREPT LEGAL DE TRECERE

 Trebuie deja observat că numai o servitute de trecere propriu-zisă, la care se referă articolele menționate, ar putea lua naștere în temeiul convenției părților, nu și dreptul de trecere, reglementat de art. 617-623 C. civ.(3) În privința acestuia din urmă, numai „întinderea și modul de exercitare” pot fi stabilite prin convenția părților, conform art. 619 C. civ.(4), deci nu și nașterea sa propriu-zisă(5). Ca limită legală a proprietății, dreptul de trecere al vecinului „pentru exploatarea fondului propriu” izvorăște, conform art. 617 alin. 1 C. civ., din faptul juridic al situației de loc înfundat și este integral supus regimului său specific(6). Aspectele cele mai problematice în activitatea notarială, cât privește ipotecarea fondului dominant, în favoarea căruia s-a constituit servitutea de trecere, privesc detaliile specifice ale mecanismelor de publicitate imobiliară aferente (I). Raționamentele pentru identificarea soluțiilor adecvate în acest sens presupun o privire de ansamblu asupra riscurilor juridice ale unei asemenea garanții (II), de natură a lămuri și alte dificultăți punctuale întâmpinate în această ipoteză (III).

 3. ABORDĂRI ANTERIOARE

 Aspectele tehnice de publicitate imobiliară relevante în această situație au fost deja abordate în minute ale ședințelor reprezentanților UNNPR și ai ANCPI(7), pe baza unei adrese de îndrumare a ANCPI din 2014(8). Textul care urmează înțelege să concilieze soluțiile propuse de-a lungul timpului în documentele menționate și să deducă, pe baza argumentelor utilizate, observații pentru tratarea și a situației în care s-ar solicita constituirea unei servituți de trecere în folosul imobilului ce se dorește a fi ipotecat asupra unui alt imobil al aceluiași proprietar.

 I. REALIZAREA PUBLICITĂȚII IMOBILIARE

 4. SERVITUTEA CA ACCESORIU AL FONDULUI DOMINANT

 În primul rând, este clar că ipoteca se întinde și asupra servituții de trecere de care beneficiază imobilul grevat, ca accesoriu al acestuia. Invers însă, dreptul de servitute nu poate fi alienat ori afectat în garanție separat, ci numai odată cu fondul dominant căruia îi profită(9). Rezultă că, în eventualitatea unei executări silite a imobilului ipotecat, servitutea de trecere, dacă nu s-a stins în vreun fel anterior, se va transmite în mâinile dobânditorului odată cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant(10). Dificultățile privesc aici modul de realizare a operațiunilor aferente de publicitate imobiliară.

 5. DUBLĂ INTABULARE A IPOTECII

 Adresa de îndrumare a ANCPI din 2014, mai sus menționată, pretindea, în mod surprinzător, intabularea ipotecii în Partea a III-a a cărții funciare în care este înscris fondul aservit. În 2015, însă, reprezentanții UNNPR și ANCPI au considerat deja, invers, că în această ipoteză dreptul de ipotecă se intabulează numai în cartea funciară în care este înscris fondul dominant. Acestei considerații i s-a adăugat, pe bună dreptate, că notarul public învestit cu autentificarea ipotecii va solicita, cât privește fondul aservit, numai un extras de carte funciară pentru informare, iar nu unul de autentificare. În 2017, pe de altă parte, și, mai recent, în 2019, ședințele reprezentanților UNNPR și ANCPI au reluat soluția inițială, propusă în 2014, aceea a înscrierii ipotecii inclusiv în cartea funciară a imobilului fond aservit. Această a doua intabulare în cartea funciară a fondului aservit s-a considerat chiar că ar urma să fie taxată cu tariful specific intabulării acestui drept de garanție, cod 2.3.2., de 100 lei/imobil + 0,1% din valoarea creanței garantate, conform Ordinului directorului general al ANCPI nr. 16/2019 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și instituțiile sale subordonate. Soluția propusă este deci, în definitiv, cea a intabulării dreptului de ipotecă în ambele cărți funciare, la Partea a III-a, ca sarcină a fiecăruia dintre respectivele imobile, cu tarifele aferente unei duble intabulări.

 6. CRITICA TEORETICĂ A SOLUȚIEI

 Pe plan teoretic, fără îndoială, această din urmă soluție pare mai puțin justificată decât cea propusă în 2015, a unei singure intabulări în cartea funciară a fondului dominant. Într-adevăr, pe plan substanțial, ipoteca, într- o asemenea speță, poartă asupra fondului dominant și a accesoriilor sale, între care servitutea de care beneficiază, nicidecum asupra fondului aservit ori asupra obligațiilor corelative servituți care revin proprietarului fondului aservit. Prin ipoteză, de altfel, proprietarul fondului aservit nu a fost parte în niciun fel la constituirea ipotecii asupra fondului dominant de către vecinul său, astfel încât intabularea unei sarcini suplimentare în cartea funciară a imobilului său intervine, întrucâtva, împotriva voinței sale. Din această perspectivă, garanția consimțită asupra fondului dominant ar trebui înscrisă, contrar propunerilor mai recent amintite, numai în foaia de sarcini din cartea funciară a fondului dominant, cu o singură tarifare aferentă. Ar rămâne cel mult să se realizeze o trimitere, în cadrul înscrierii specifice intabulării, nu doar la dreptul de proprietate asupra imobilului grevat, din Partea I a cărții funciare, ci și la beneficiul dreptului de servitute notat în Partea a II-a a aceleiași cărți funciare, cea a imobilului fond dominant.

II. STINGEREA INTEMPESTIVĂ A SERVITUȚII

7. RENUNȚAREA TITULARULUI LA SERVITUTE

 Toate acestea dezvăluie însă vizibil problema de fond legată de riscurile suportate, în această ipoteză, de către creditorul garantat. Într-adevăr, proprietarul fondului dominant, grevat de ipotecă, ar putea fi considerat liber să renunțe oricând la servitutea de trecere constituită în favoarea imobilului său, anihilând astfel orice măsuri de siguranță luate de instituția finanțatoare, în perspectiva executării silite. Astfel, conform art. 770 C. civ., servituțile se sting prin radierea lor din cartea funciară, între altele, în caz de renunțare din partea proprietarului fondului dominant. Pare, deci, deosebit de ușor pentru acesta din urmă să nesocotească previziunile creditorului garantat cât privește asigurarea accesului la imobil pe termen lung. Ar fi cu atât mai adevărat dacă proprietarul fondului aservit ar fi în măsură să pretindă că a crezut de bună-credință ca fiind stinsă servitutea de trecere, ca urmare a renunțării titularului acesteia. Aceste considerații rămân valabile, chiar dacă, în calitate de constituitor al ipotecii, proprietarul ar trebui să răspundă în continuare de rambursarea creditului și, după caz, să fie sancționat pentru renunțarea la servitute, ca fiind o nerespectare a clauzelor din convenția încheiată cu creditorul garantat.

8. LIMITAREA POSIBILITĂȚII DE RENUNȚARE

 Nu mai puțin adevărat, ipotecile sunt, practic, tot timpul însoțite de inalienabilități convenționale, până la rambursarea creditului. Acestea ar putea fi considerate, fără dificultăți, că acoperă și accesoriile imobilului, între care servitutea de trecere. Tot astfel, pot fi considerate aplicabile în speță art. 2.374 C. civ., conform căruia cel care a constituit ipoteca nu poate distruge ori deteriora bunul grevat și nu îi poate diminua în mod substanțial valoarea, ori chiar art. 167 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil, care prevede că „actele de dispoziție ce au ca efect imposibilitatea de executare a ipotecii pentru creditor sunt anulabile la cererea creditorului ipotecar, cu excepția cazului în care creditorul ipotecar a aprobat aceste acte”. Totuși, pare dificil de reținut o imposibilitate de executare a ipotecii cauzată de renunțarea la servitutea de trecere. În doctrina franceză, mai ales, chestiunea a fost deja tratată frontal de ceva timp, estimându-se că renunțarea proprietarului fondului dominant la servitute este inopozabilă creditorilor ipotecari înscriși asupra imobilului11. Dar art. 2.376 și 2.384 C. civ. declară valabile actele de dispoziție asupra bunului ipotecat, chiar încheiate cu nerespectarea unei clauze de inalienabilitate. Aceste dispoziții par a viza și o potențială renunțare a proprietarului la servitutea constituită în favoarea fondului său dominant, ca imobil grevat. Toate acestea relevă însă inexistența unei opinii comun împărtășite în doctrină ori consacrată de jurisprudență cu privire la libertatea proprietarului de a renunța la servitute.

9. OPORTUNITATEA DUBLEI INTABULĂRI

 În condițiile incertitudinilor juridice identificate, este de înțeles o oarecare temere a creditorilor garantați că registratorii de carte funciară nu ar cuprinde aceste chestiuni în controlul de legalitate exercitat la o eventuală solicitare de radiere a servituții din ambele cărți funciare. Mai ales, creditorii, nefiind părți la renunțarea la servitute, nici nu ar avea motiv să fie înștiințați cu privire la o asemenea cerere de radiere. Riscul este, astfel, să fie luați prin surprindere, la mult timp după eveniment, și să nu mai poată interveni în procedura de carte funciară. Intabularea ipotecii în dublu exemplar, respectiv atât în cartea funciară a fondului dominant, cât și în cea a fondului aservit, poate fi, astfel, reținută ca oportună, deoarece radierea sa din cartea funciară a fondului aservit devine atunci imposibilă fără consimțământul creditorului, ca titular al acesteia. Mingea rămâne atunci în terenul constituitorului să acționeze în sensul radierii, dacă intenționează să se prevaleze de o oarecare libertate în renunțarea la dreptul de servitute, dar fără a îl mai putea lua prin surprindere pe creditorul garantat.

10. RISCURI SIMILARE DE DISPARIȚIE A SERVITUȚII

 Trebuie doar observat că soluția dublei intabulări și tarifări, oportună ca variantă tehnică provizorie, până la tranșarea pe fond a chestiunii libertății constituitorului de a renunța la servitute, prezintă un caracter, întrucâtva, artificial. Mai ales că renunțarea proprietarului fondului dominant la servitutea de trecere nu este singura modalitate de stingere a acesteia din urmă. Servitutea de trecere poate, oricum, dispărea și pe calea răscumpărării solicitate de proprietarul fondului aservit, în condițiile art. 772 C. civ., și chiar și prin simpla consolidare, dacă ambele fonduri ajung să aibă același proprietar, conform art. 770 alin. 1 lit. a). Or, aceste evenimente pot compromite întocmai în aceeași măsură mecanismele prin care creditorul garantat va fi încercat să se asigure de accesul la imobilul ipotecat, în perspectiva executării silite a acestuia. De aceea, pare mai oportună înlocuirea soluției dublei intabulări și tarifări, la următoarea revizuire a Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 700/2014, cu prevederi explicite care să acopere această situație. Asemenea prevederi ar pune, astfel, în acord, nevoia de siguranță a creditorilor garantați cu principiile formale ale cărților funciare. De exemplu, s-ar putea reține, direct, ca radierea servituților constituite în favoarea fondului ipotecat, pentru renunțarea titularului ori în caz de răscumpărare sau consolidare, să poată interveni numai cu acordul creditorului garantat, în așteptarea unei decizii judecătorești care să ia poziție asupra problemei.

 III. PARCELE VECINE CU ACELAȘI PROPRIETAR

11. PRINCIPIUL CONSOLIDĂRII DREPTURILOR REALE

 O dificultate similară, pe fondul problemei, se manifestă și cât privește întrebarea de a ști dacă proprietarul fondului dominant poate fi aceeași persoană cu cel al fondului aservit, la momentul constituirii servituții. Asemenea chestiuni s-au ridicat în practica notarială tot în perspectiva constituirii unei ipoteci asupra fondului dominant. Dar în această ipoteză, nici măcar nu se poate realiza constituirea valabilă a unei servituți de trecere propriu-zise, anterior convenției de ipotecă(12). Se opune principiul consolidării, deoarece în temeiul art. 770 alin. 1 lit. a) C. civ., o asemenea servitute ar putea fi radiată chiar în clipa următoare celei în care a fost constituită(13). Prin urmare, cu atât mai mult într-o asemenea situație, constituitorul pare să poată reveni neîngrădit asupra mecanismelor eventual proiectate pentru a-l obliga, ca proprietar al fondului aservit, să asigure accesul la imobilul ipotecat, după eventuala valorificare a acestuia din urmă pe calea executării silite(14). În lipsă de soluții specifice pe terenul drepturilor reale, debitorul rămâne, astfel, ținut să răspundă strict pe tărâm obligațional, conform clauzelor și sancțiunilor prevăzute în convenția cu creditorul garantat.

12. SOLUȚII PROPUSE

 Cel mult, s-a propus uneori, tot în practica notarială, în special pentru cazul persoanelor fizice, încheierea unei promisiuni unilaterale de constituire a servituții de trecere în favoarea titularului ipotecii, sub condiția suspensivă a valorificării fondului dominant pe calea executării silite(15). Nu mai puțin adevărat, o asemenea variantă depinde de mecanismul decizional specific și de capacitatea juridică a creditorilor care ar urma să beneficieze de pe urma promisiunii. Este, deci, prudentă în acest caz, recomandarea unor acte juridice mai încetățenite pentru asigurarea accesului la imobilul ipotecat, precum renunțarea la dreptul de proprietate, strict asupra parcelei necesare pentru conectarea imobilului ipotecat la calea publică. Conform art. 889 C. civ., unitatea administrativ-teritorială poate cere atunci înscrierea dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului local. În schimb, dacă servitutea de trecere a fost deja constituită, între imobile cu proprietari diferiți, ipoteca asupra fondului dominant se intabulează, până la o eventuală revizuire a reglementărilor pertinente și cu dublul tarifului specific, de cod 2.3.2., atât în Partea a III-a din cartea funciară a bunului grevat, cât și în aceeași foaie a fondului aservit.

---

1 Art. 617 alin. 1 C. civ.: „proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu”.

2 Art. 755 alin. 1 C. civ.: „servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar” și art. 762 alin. 2 C. civ.: „servituțile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere”.

3 Art. 619 C. civ.:„întinderea și modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înțelegerea părților, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă pe timp de 10 ani”.

4 Adresa UNNPR nr. 1607/2015:„spre deosebire de dezmembrămintele dreptului de proprietate, limitele legale presupun numai o restrângere înexercitarea atributelor proprietății, fără a echivala însă cu o suspendare a acestora în raport cu o parte din obiectul dreptului. În ultima situație, proprietarul terenului păstrează integral atributele dreptului său de proprietate, inclusiv asupra porțiunii afectate de limitările impuse de lege, cu condiția să nu împiedice în nici un fel realizarea lor. Sub aspect terminologic, limitările dreptului de proprietate sunt asemănătoare până la confuzie cu dezmembrămintele acestuia, dar norma specială le conferă un conținut diferit de cel al drepturilor reale imobiliare”.

5 Curtea de Apel Constanța, Secția civilă, Decizia nr. 113 din 23 martie 2011, în Pandectele române nr. 8/2012, §96. Sub vechiul Cod civil, se arăta că „nu trebuie să se confunde servitutea legală de trecere stricto sensu […] cu servitutea de trecere stabilită prin fapta omului […] cât privește izvorul, servitutea legală de trecere nu se poate stabili numai prin fapta omului, fiind necesară situația obiectivă a locului înfundat de care legea leagă nașterea acestei servituți”: Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 1, Humanitas, București, 2004, p. 265 – 266. În același sens, Mirela Moise, Despre servitutea de trecere, BNP 1/2004, p. 13 – 18.

6 Existența servituții de trecere poate deveni, în mod paradoxal, mai fragilă chiar decât cea a dreptului legal de trecere. Art. 772 C. civ. permite proprietarului fondului aservit, în anumite condiții, răscumpărarea servituții de trecere. Nu mai puțin adevărat, invers, încetarea situației de loc înfundat, într-o modalitate sau alta, antrenează, la rândul său, dispariția dreptului legal de trecere. Aceasta, nu doar pentru că dreptul de trecere își pierde, astfel, rațiunea de a fi, ci și pentru că nu ar mai rămâne, altminteri, vreo altă cauză legală de stingere a acestuia.

7 Este vorba de minutele ședințelor reprezentanților Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România și ai Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară din 16.12.2013 (cu nr. 5306/2013/21.01.2014), din 17.02.2015 (cu nr. 1177/03.03.2015 și 4003/04.03.2015), din 04.09.2017 (cu nr. 21717/04.09.2017 și 5163/04.09.2017), și din 25.06.2019 (cu nr. 25518/25.06.2019 și 5155/25.06.2019).

8 Este vorba de adresa de îndrumare a directorului Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară cu nr. 11252/2014.

9 Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale – în reglementarea noului Cod Civil, Hamangiu, București, 2013, p. 290; Mirela Moise, op. cit.

10 „Servitutea are un caracter accesoriu fondului, transmițându-se odată cu acesta”: I.C.C.J., s. civ. și de propr. int., dec. nr. 4739/2005, în Nina Ecaterina Grigoraș, Buna-credință, Practică judiciară, vol. I, Hamangiu, București, 2007, p. 6.

11 Marcel Plainol, Georges Ripert, Traité pratique de droit civil français. Tome XII. Les sûretés réelles de Emile Becqué, §386; Thibault de Ravel d’Escalpon, JurisClasseur Civil Code, Art. 2418 à 2420 – Fasc. unique: Hypothèques conventionnelles. – Spécialité de l’hypothèque quant à l’assiette. Extension de l’hypothèque quant aux améliorations. – Hypothèque des biens à venir, 2 septembrie 2018, §77.

12 „Acest drept real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, presupune existența a două imobile aparținând unor proprietari diferiți. Prin urmare, într-un act de dezmembrare (act juridic unilateral) prin care proprietarul își lotizează terenul în mai multe parcele cu numere cadastrale distincte, notarul public nu poate autentifica constituirea unei servituți de trecere pe una dintre parcelele dezmembrate pentru «uzul și utilitatea» celorlalte parcele dezmembrate atâta vreme cât toate parcelele sunt proprietatea unei singure persoane”: Mirela Moise, op. cit.

13 „Până în momentul înstrăinării nu se poate vorbi de o servitute, potrivit adagiului nemini res sua servit”: Valeriu Stoica, op. cit.

14 Codul civil actual nu a mai reținut destinația imprimată de proprietar ca mod de dobândire a dreptului de servitute, valabil sub legislația anterioară: Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, ediția a II-a, C.H. Beck, București, 2013, p. 255.

15 Adresa UNNPR nr. 2208/2015.