Rezumat

Joi, 5 septembrie 2019 la Universitatea Catolică din Leuven, în Belgia, s-a desfășurat o conferință pe tema impactului protecției mediului asupra teoriei drepturilor reale. Am avut plăcerea de a participa la acest eveniment și de a lua pulsul dreptului comparat cu privire la această problemă, interesantă inclusiv pentru eventualele analogii posibile în domeniul urbanismului, al serviciilor de utilități și al legislației specifice patrimoniului cultural, de exemplu. Din acest motiv, poate fi considerată utilă rezumarea concluziilor dezbaterilor urmată de o scurtă abordare a problematicii similare din perspectiva dreptului românesc. Este vorba, în special, de problema naturii juridice a sarcinilor asumate de proprietari în cadrul obținerii autorizațiilor de construcție sau de punere în funcțiune ori în contextul finanțării programelor ecologice. Considerarea lor ca obligații propter rem ori chiar mai mult, ca fiind corelative unor drepturi reale asemănătoare servituților este de natură să le întărească eficiența practică, dar presupune cheltuieli mai ridicate de informare ori de asigurare a publicității specifice. În dreptul românesc, pe de altă parte, anumite restricții impuse proprietarului legate de conservarea mediului ori de protecția anumitor zone trebuie catalogate ca obligații propter rem, fiind strâns legate de terenul în cauză. Aici intervine obligația de corectă informare a viitorului cumpărător, care se poate concretiza prin punerea la dispoziție a unui certificat de urbanism de informare pentru terenul în cauză, emis de autoritatea competentă, cu evidențierea zonelor asupra cărora s-a instituit un regim de protecție, inclusiv a protecției zonelor naturale, ori asupra restricțiilor de construire. Cu toate că acest document nu este obligatoriu pentru autentificarea de către notarul public a unui contract de vânzare a unui teren, poate servi la lămurirea viitorului cumpărător cu privire la situația juridică a viitoarei proprietăți, precum și cu privire la posibilitatea de a edifica o construcție ori regimul de construire permis.

Cuvinte-cheie: protecția mediului, publicitate imobiliară, drepturi reale, opozabilitate, autorizație de construcție

1. Astfel, intervențiile din cadrul conferinței s-au concentrat asupra măsurii în care pot deveni opozabile erga omnes obligațiile individuale de protecția mediului, mai concrete și mai consistente decât cele reglementate cu titlu general, asumate de proprietarii unor zone, în funcție de particularitățile locului. Este cazul unor presații având ca scop conservarea biodiversității, precum o reîmpădurire în condiții specifice ori combaterea schimbărilor climatice. Persoanele interesate contractează asemenea angajamente în schimbul obținerii autorizației de construcție ori de funcționare pentru vreun obiectiv sau al finanțărilor destinate proiectelor ecologice, de exemplu, în cadrul programului „Natura 2000” al Uniunii Europene. După cum a notat profesoara Elsabe van der Sijde de la Universitatea din Stellenbosch în Africa de Sud, asemenea rezolvări, la nivel individual, sunt uneori singura soluție, având în vedere că mare parte dintre provocările biodiversității intervin pe terenuri aflate în proprietate privată. Într-adevăr, răspunderile mai impersonale impuse de varii reglementări cu titlu general în materia protecției mediului întâmpină probleme pe planul sancțiunilor menite să le garanteze efectivitatea. De exemplu, în legislația țării sale, există, aparent, obligația eradicării speciilor vegetale și animale invazive. Dar proprietarii nu au cunoștințele tehnice necesare, iar conformarea cu această datorie se verifică doar la înstrăinarea pământurilor vizate, pe baza unui certificat.

2. Eficacitatea unor asemenea sarcini asumate de proprietar depinde însă vizibil de calificarea lor juridică. Într-adevăr, de natura acestor obligații ecologice individuale ca fiind personale, propter rem sau altele, depinde opozabilitatea lor față de potențialii subdobânditori și față de titularii altor drepturi subsecvente constituite de același proprietar. Printre altele, s-a ajuns la a se ridica problema dacă, nu cumva, chiar datoria reparării prejudiciilor ecologice ar trebui considerată, în vreun fel, ea însăși de drept opozabilă oricui dobândește instalațiile care au servit la producerea daunelor în cauză. Miza este aceea că, dacă sarcinile de protecția mediului mai sus exemplificate ar fi calificate ca drepturi propriu-zis personale, cum sugerează o percepție intuitivă, cei care și le-au asumat ar putea reduce ușor la neant utilitatea lor prin înstrăinarea bunurilor în cauză și declararea insolvenței ori princoncursul creditorilor asupra patrimoniului debitorului. Această diferență pe planul efectelor concretizează tocmai divergențele structurale între teoria contractelor și a angajamentelor personale, pe de o parte, și tot ce ține de drepturile reale, inclusiv obligațiile propter rem, scriptae in rem ori, în general, opozabile terților, pe de altă parte. Profesorul Vincent Sagaert de la KU Leuven, organizatorul conferinței, a deschis astfel dezbaterile tocmai amintind ostilitatea tradițională care pare să despartă domeniile respective ale acestor două ramuri de drept. El a fost completat de profesorul Bram Akkermans de la Universitatea din Maastricht: „US property lawyers laugh at personal obligations, you know […] with them not being strong enough”. Identificarea unei structuri juridice bazate pe drepturi reale, ca haină pentru obligațiile ecologice individuale, ar întări, prin urmare, efectivitatea reglementărilor ce au ca obiect protecția mediului înconjurător.

3. În varianta în care asemenea obligații ecologice s-ar considera, într-un fel sau altul, de drept opozabile terților, problema, cu siguranță, ar consta în dimensiunea verificărilor necesare la dobândirea de drepturi asupra construcțiilor ori poate chiar asupra terenurilor în general. După cum a observat profesorul Akkermans, o asemenea perspectivă ar crește substanțial costul informației și al documentării juridice prealabile achiziției. Aceasta, bineînțeles, dacă opozabilitatea nu ar fi condiționată de înscrierea sarcinii de mediu în vreun registru public, ipoteză care ar spori, invers, cheltuielile necesare funcționării registrelor vizate. Acestea cuprind, spre exemplu, costurile de mentenanță ale oficiilor de carte funciară. O asemenea constatare vine pur și simplu să rezume nevoia găsirii justului echilibru și a standardizării optime pentru numărul și conținutul drepturilor reale ori asimilate. La limită totuși, conform aceluiași profesor, teoria eudemonismului formulată de Aristotel ar putea accentua, fără îndoială, printr-o repartizare echilibrată, răspunderile fiecărui subiect de drept implicat, dacă se întemeiază pe nevoia protecției mediului înconjurător. Nu mai puțin adevărat, multiplicarea sarcinilor ecologice, culturale sau urbanistice vine să erodeze teoriile lui Blackstone, bazate pe caracterul exclusivist al prerogativelor oferite de proprietate, și contribuie, așa cum a completat profesoara Gaële Gidrol Mistral de la Universitatea din Québec, la „socializarea” funcțiilor acestui drept. Conform intervenientei, dreptul din Québec a încercat, prin urmare, să răspundă acestor provocări inclusiv prin alte mecanisme decât servituțile ori obligațiile propter rem. Este vorba de crearea unor stări de indiviziune forțată, uneori chiar împreună cu unitățile administrativ-teritoriale implicate, asupra terenurilor pe care se găsesc obiectivele care trebuie protejate, sau achiziționarea directă a acestora din urmă de către organismele interesate.

4. Tot profesorul Akkermans a rezumat însă și dificultățile dogmaticeale variilor calificări aplicabile. Spre exemplu, teoria servituților s-ar plia greu pe nevoile practice mai sus descrise, căci presupune, în majoritatea legislațiilor, existența unui alt imobil ca fond dominant. De asemenea, în acest context, sunt tratate cu suspiciune eventualele obligații pozitive plasate în sarcina proprietarului fondului aservit, de teama revenirii la principiile proprietății dezmembrate feudale. Astfel, prestațiile pozitive trebuie să fie strict accesorii, secundare față de obligația de bază din conținutul servituții, care se concretizează, neapărat, într-o abstențiune, o faptă pasivă. Totodată, în majoritatea legislațiilor figurează condiția ca imobilele fond dominant și, respectiv, fond aservit, să fie învecinate, ceea ce îngreunează și mai mult arhitectura juridică a tehnicilor utilizabile, dacă unitatea administrativ-teritorială, de exemplu, nu deține un teren apropiat celui în cauză. În dreptul românesc, astfel, poziția doctrinei este aceea că cele două fonduri vizate de servitute nu trebuie să fie direct învecinate, dar între ele trebuie totuși să existe un raport de „proximitate mediată”[1].

5. În consecință, profesorul a subliniat rolul determinant al notarilorchemați să identifice soluțiile necesare pentru a garanta opozabilitatea acestor obligații ecologice individuale față de terți. Astfel, formulările care impun proprietarului strict să tolereze consolidarea și dezvoltarea biotopurilor pe parcelele sale, precum și să nu schimbe în vreun fel destinația terenurilor, obligații pur pasive, se alătură prestațiilor pozitive de reamenajare a cadrului natural sau alte asemenea. La respectarea tuturor acestora veghează, ca beneficiari de drepturi, organismele publice la inițiativa cărora au fost asumate aceste sarcini ori care au acordat finanțările aferente. Pe teritoriul Olandei, notarii apelează cel mai adesea, în acest scop, la un amalgam de stipulații care combină utilizarea servituților, a obligațiilor propter rem sau reale (o varietate a cărora sunt „qualitative obligations” din sistemul local), în măsura permisă de lege, și a clauzelor care obligă proprietarii să asigure ei înșiși, personal, preluarea datoriilor de mediu de către dobânditori, în cazul înstrăinării. Doar că, în condițiile legislative actuale de acolo, efectul de opozabilitate al celor din urmă clauze, în definitiv, nu este dat de lege, ci se întemeiază strict pe buna-credință a debitorilor, anume, pe faptul că aceștia vor face în așa fel ca terții achizitori să își asume și ei, la rândul lor, obligațiile ecologice inițiale. Este, fără îndoială, efectul așteptat și în practica din România prin menționarea în actele de înstrăinare a diferitelor obligații preexistente, legate într-un fel sau altul de imobile. Or, aceasta nu este suficient, conform profesorului, pentru a avea garanția de efectivitate dorită, deoarece este vorba doar de datorii personale ale proprietarilor.

6. Condiția unei parcele învecinate ca necesară pentru constituirea servituții nu exista, în schimb, până la sfârșitul anului 2004 în dreptul scoțian. Aceasta se explica, conform prezentării profesorului Andrew Steven de la Universitatea din Edinburgh, prin structura feudală a teoriei proprietății de acolo, respectiv prin ideea că relația dintre fondul dominant și cel aservit se putea întemeia pe ideea superiorității feudale(„feudal superiority”). Odată cu abrogarea acestui sistem, pentru a răspunde tocmai necesităților urbanistice, culturale ori de mediu, începând cu anul 2003 a fost introdusă o așa-numită sarcină reală („real burden”), care se poate concretiza inclusiv în prestații pozitive, în acțiuni pe care trebuie să le îndeplinească proprietarul. De asemenea, aceste sarcini nu presupun existența unui imobil fond dominant, dar numai atunci când se constituie pentru a răspunde acestor obiective în favoarea unităților administrativ-teritoriale ori a unor instituții publice sau private cuprinse într-o listă cu putere de lege.

7. Pornind de la această creație a dreptului scoțian, profesorul Nicholas Hopkins de la Law Commission for England and Wales a tratat, în profunzime, implicațiile juridice ale unei asemenea tehnici, dilemele și dificultățile de regim care au păstrat strict la stadiul de proiect, pentru moment, crearea unui mecanism similar în țara sa. Un asemenea proiect există însă și vizează crearea acordului de conservare („conservation convenant”) ca tehnică specifică opozabilă terților dobânditori ai imobilelor aservite. Astfel, inclusiv în dreptul administrativ britanic, unitățile administrativ-teritoriale pot deja elibera autorizații de construcție ori de funcționare care cuprind condiții specifice, determinate de acestea după cum cred de cuviință („subject to such conditions as they think fit”). La un mecanism asemănător („management agreement”) au dreptul să apeleze și instituțiile ori organismele care acordă finanțări pentru realizarea proiectelor de mediu. O regulă interesantă este aceea că drepturile corespunzătoare obligațiilor ecologice asumate de proprietari prin acordurile de conservare nu pot fi tranzacționate ori create în folosul unor persoane care nu ar avea suficient interes în a controla respectarea obligațiilor de mediu, precum, eventual, companiile de apă sau altele asemenea. Problema de bază rămâne totuși cea dogmatică, anume de a ști în ce măsură o asemenea tehnică reprezintă un drept real sau doar o varietate de creanță personală. De această calificare depinde, spre exemplu, măsura în care eventualele conflicte cu dezmembrămintele ori locațiunile consimțite anterior sau ulterior constituirii sarcinii de mediu se tratează pe planul drepturilor reale, prin mecanismul priorității, ori prin tehnicile specifice neexecutării contractelor. Față de soluțiile așteptate, poziția Law Commission a fost în sensul că dacă se intenționează crearea unui concept identic în toate punctele cu un drept real, ar putea fi pur și simplu denumit ca atare, ba chiar, a completat profesorul Sagaert, considerat direct o servitute personală pozitivă, veritabilă renaștere a teoriei feudale, chiar dacă limitată prin condiții stricte.

8. În sensul reglementărilor mai sus prezentate vine și obligația reală de mediu („obligation réelle environnementale”), recent introdusă în dreptul francez prin legea pentru recuperarea biodiversității din 8 august 2016, prezentată de profesoara Blandine Mallet-Bricout de la Universitatea din Lyon. Legislația aferentă și-a asumat explicit alegerea ca o asemenea sarcină să nu poată contrazice conținutul și efectele unei închirieri sau ale unui contract de arendă încheiate în prealabil asupra pământurilor vizate. Ele au venit, de regulă, ca urmare a convențiilor pentru finanțarea programelor ecologice, încheiate de proprietarii în cauză cu unitățile administrativ-teritoriale, parcuri naturale, instituții publice sau asociații ori fundații nonprofit care au ca obiect protecția biodiversității. Interesant este că legea franceză a impus forma autentică notarială pentru actele juridice care dau naștere unei asemenea obligații reale, precum și publicarea lor la serviciul de publicitate imobiliară, ca o condiție a opozabilității acestora. Mai spectaculos chiar, legea franceză prevede explicit, în art. L. 132-3 și L. 163-1 din Codul mediului, posibilitatea utilizării unei asemenea obligații reale inclusiv pentru repararea pagubelor aduse biodiversității prin activitățile industriale. Nu este necesar ca proprietarul terenului să fie aceeași persoană cu autorul prejudiciului ecologic, potențial sau deja concretizat. Terenurile vizate sunt cele pe care trebuie implementate măsurile de protecție ori de reconsolidare a mediului, indiferent că pe ele s-a produs paguba de la bun început ori că vor trebui doar folosite ulterior pentru repararea prin compensare a daunelor ecologice. Procedura este identică, în sensul că tot prin act notarial publicat la serviciul de publicitate imobiliară, proprietarii acelor pământuri consimt la constituirea obligațiilor reale pe propriile imobile, în executarea răspunderii lor, ca autori direcți ai pagubei ori, după caz, în schimbul despăgubirii primite de la aceștia din urmă.

9. După toate aceste prezentări însă a fost surprinzător de constatat prelegerea profesoarei Christine Godt, de la Universitatea din Oldenburg, din care a rezultat că, în practica germană, problemele mai sus identificate sunt de mult rezolvate pe baza interpretării textelor extrem de permisive din Codul civil al țării. Într-adevăr, nu ridică nicio problemă constituirea de sarcini reale pozitive asupra imobilelor, fără vreun fond dominant, deci direct în favoarea unei persoane, ca beneficiar, și cu o mare libertate a părților în configurarea conținutului lor juridic („Beschränkte persönliche Dienstbarkeit” din §1090 B.G.B.). Această tehnică a permis autorităților publice de acolo atât o supraveghere convenabilă a respectării obligațiilor de mediu în cadrul proiectelor industriale, cât și implementarea securizată a programelor ecologice, pe bază de finanțări și ajutoare de stat, asupra terenurilor aflate în proprietate privată.

10. Desigur că, în definitiv, toate acestea reflectă măsura în care, corect formulate, problemele practice mai sus identificate sunt comune tuturor țărilor ai căror reprezentanți și-au prezentat legislațiile în cadrul conferinței. Diferențele de regim reperabile nici măcar nu mai pot fi explicate prin tradiții umane ori evoluții sociale divergente între statele spațiului european, ci strict atribuite eventualelor întârzieri de etapă ori modalități juridice specifice sistemului local în tratarea drepturilor reale. Faptul că soluțiile discutate converg în direcții asemănătoare nu vine decât să confirme rolul dezbaterilor juridice internaționale, purtate nu doar la nivel de principiu, ci particularizate la chestiuni atât de punctuale. În cele din urmă, tehnica din sistemul german pare cea mai bună, ca model de referință, având în vedere experiența practică acumulată acolo. Posibilitatea constituirii unei veritabile servituți personale pozitiveprin care proprietarii terenurilor să se oblige nu doar la tolerarea biodiversității, ci și la măsuri concrete pentru protejarea acesteia, în schimbul finanțărilor ori al autorizațiilor de construcție sau de exploatare cerute, pare într-adevăr cea mai oportună pentru a securiza preocupările ecologice contemporane. Este suficient ca beneficiarul unei asemenea servituți să fie o entitate responsabilă, capabilă să vegheze dezinteresat la executarea prestațiilor specifice și, după caz, să nu se poată descărca de această răspundere prin înstrăinarea dreptului dobândit. Totuși, tehnicitatea limbajului juridic german ar avea de câștigat de pe urma experienței stilului francez de formulare, mai fluid și mai lizibil, deci mai apropiat de justițiabili. Desigur, toate acestea numai după clarificarea riscurilor de regim surprinse prin modul riguros de problematizare practică, specific spiritului juridic britanic. Nu mai puțin adevărat, chiar în lipsa unor asemenea tehnici de securizare a efectivității sarcinilor de mediu, garanțiile reale clasice precum dreptul de ipotecă ori un privilegiu constituit pentru cazul neexecutării obligațiilor ecologice individuale ar trebui să poată servi, în anumite condiții, atingerii unor rezultate asemănătoare.

11. În dreptul românesc, pe de altă parte, din ansamblul reglementărilor legale actuale, rezultă că anumite restricții impuse proprietarului legate de conservarea mediului ori de protecția anumitor zone, din considerente de protecție a anumitor specii de plante ori de animale, nu pot fi catalogate decât ca obligații propter in rem, fiind strâns legate de terenul ori bunul în cauză. Aceste obligații se transmit la înstrăinarea bunului. Aici intervine obligația legată de corecta informare a viitorului cumpărător asupra acestei situații, care se poate concretiza prin punerea la dispoziție a unui certificat de urbanism de informare pentru terenul în cauză, emis de autoritatea competentă. Acest act este necesar pentru informarea viitorului cumpărător asupra regimului juridic al terenului, cu evidențierea zonelor asupra cărora s-a instituit un regim de protecție, inclusiv a protecției zonelor naturale, ori asupra restricțiilor de construire. Cu toate că acest document nu este obligatoriu pentru autentificarea de către notarul public a unui contract de vânzare a unui teren, este neîndoielnic că poate servi la lămurirea viitorului cumpărător cu privire la situația juridică a viitoarei proprietăți, precum și cu privire la posibilitatea de a edifica o construcție, ori regimul de construire permis[2]. Desigur, cumpărătorul poate accepta și autentificarea contractului de vânzare în absența acestui document, situație în care va trebui să respecte reglementările privind terenul respectiv. Prin urmare, lipsa informării prealabile a viitorului cumpărător asupra regimului juridic al terenului îi va incumba acestuia, pentru că aceste elemente nu îi pot fi aduse la cunoștință prin prezentarea extrasului de carte funciară ori din cuprinsul actului de proprietate al vânzătorului. În accepțiunea Legii nr. 50/1991, actualizată, certificatul de urbanism este un document informativ necesar la instrumentarea actelor notariale având ca obiect comasarea (alipirea), respectiv dezmembrarea terenurilor în cel puțin trei parcele, împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții și de infrastructură și pentru constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil. Legiuitorul se mărginește la a preciza doar, în cuprinsul art. 6 alin. (1²) din același act normativ, că în cazul vânzării sau cumpărării de imobile, certificatul de urbanism cuprinde informații privind consecințele urbanistice ale operațiunii juridice. Aici putem evidenția rolul notarului public la instrumentarea contractelor de vânzare a terenurilor prin deslușirea raporturilor reale dintre părți și convingerea că acestea au înțeles clauzele și consecințele acestuia. Întrucât aceste aspecte excedează verificările fundamentale efectuate de notarul public la autentificarea actelor de înstrăinare a terenurilor, rămâne la latitudinea notarului public de a avea o conduită activă prin solicitarea certificatului de urbanism pentru informare din partea părții ori îndrumarea viitorului cumpărător de a efectua eventual prin intermediul unui profesionist toate verificările necesare. Este de asemenea necesară distincția între certificat de urbanism de informare și certificat de urbanism pentru construire. Certificatul de urbanism pentru informare conține informații cu privire la restricțiile zonei în care se va construi (conform PUG) și poate fi obținut de orice persoană interesată, nu neapărat de proprietar, însă aceste aspecte sunt discutabile în contextul confidențialității documentelor de proprietate care trebuie puse la dispoziție. Astfel, notarul public va autentifica actul după ce viitorul proprietar s-a documentat în prealabil și a înțeles care este situația juridică concretă a terenului ori punându-i în vedere consecințele derivând din absența unui certificat de urbanism, dacă acesta stăruie la îndeplinirea actului, eventual făcând această mențiune în cuprinsul actului. Cu toate acestea, ținând cont de imperativitatea înstrăinării imobilelor prin act autentic notarial și a garanțiilor conferite de acest act instrumentat de notarul public, este de dorit ca notarul public să depună toate diligențele pentru a asigura stabilitatea și acuratețea circuitului civil.

12. Zonele protejate reprezintă obiect de interes pentru legiuitorul român. Există o interdependență între necesitatea de a conserva și proteja biodiversitatea înconjurătoare și asigurarea acesteia într-un cadru legal, așa cum se întâmplă în toate legislațiile lumii. Lumea înconjurătoare este atât de vastă, pornind de la varietatea plantelor care, deși diferențiate în funcție de mediu climatic ori de altitudine, sunt necesare pentru însăși existența umană și până la regnul animal, care este cel mai diversificat dintre toate. Respectul pentru creația înconjurătoare (plante, animale, fenomene ale naturii) a fost punctul de plecare al unor religii milenare, dintre care unele mai dăinuie și în zilele noastre. Este în primul rând o datorie morală a umanității, aceea de a respecta creația divină, noi fiind înconjurați de aceasta. Aceste datorii au fost transpuse și în cadrul legislativ al statelor lumii, implicând astfel respectarea normelor vizând anumite protejări ale mediului și ducând implicit la aplicarea unor sancțiuni în caz de nerespectare. În dreptul actual, protecția mediului este un obiectiv de interes public major, fiind reglementată prin OUG nr. 195/2005 privind protecția mediului. Modul de concretizare a acestuia rezultă din corelarea planificării de mediu cu cea de amenajare a teritoriului și de urbanism și din emiterea de acorduri și autorizații de mediu ca documente prealabile autorizării executării construcțiilor. Autorizația de mediu este actul administrativ emis de autoritatea competentă pentru protecția mediului, prin care sunt stabilite condițiile și parametrii de funcționare ai unei activități existente sau ai unei activități noi, cu posibil impact semnificativ asupra mediului, obligatoriu la punerea în funcțiune (conform celor precizate în cuprinsul art. 2, punctul 9 din OUG nr. 195/2005). În baza autorizației de mediu, autoritatea locală competentă va putea autoriza ori nu efectuarea anumitor construcții, în funcție de posibilele efecte asupra mediului ori ar putea impune proprietarului efectuarea unor construcții, respectiv demolarea unor construcții sau chiar măsuri de protecție și conservare a naturii și a biodiversității existente. Nerespectarea autorizației de mediu și efectuarea lucrărilor de construire fără respectarea autorizației de construire ori nerespectarea autorizației de construire ca document de autoritate publică se sancționează potrivit legii, ducând la desființarea lucrărilor de construire efectuate nelegal.

13. Corelarea dispozițiilor legale impune împrejurarea că anumite considerente de protecție a mediului pot duce la limitarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor. Potrivit dreptului comun, exemplarele de plante de diferite soiuri cultivate pe terenuri proprietate privată sunt și rămân în proprietatea privată a deținătorului terenului. Aspecte care pot duce la necesitatea de conservare a biodiversității ar fi determinate de descoperirea unor specii rare de plante ori de exemplare de regn animal cu proprietăți specifice cum sunt insectele, de altfel cel mai numeros grup de animale terestre și care pot fi întâlnite în toate mediile și care ar putea limita proprietarul unui teren în efectuarea unor construcții pe terenul său, de natură a leza habitatul unor insecte rare. Specii rare de animale ori plante cu proprietăți medicinale se pot dezvolta pe terenuri din anumite zone climatice. Aceste situații pot restricționa dreptul proprietarului de a dispune în mod neîngrădit de bunul său, în considerarea protejării biodiversității de interes public. În conformitate cu prevederile Codului civil privind dispozițiile de carte funciară, nu excludem posibilitatea de notare în cartea funciară a terenurilor a aspectelor vizând calitatea de arie protejată din anumite considerente de mediu (floră ori faună rară ori pe cale de dispariție, zone naturale), în caz de incidență a anumitor prevederi legale privind necesitatea respectării unor obligații. Prin efectuarea acestor mențiuni în cuprinsul cărții funciare, acestea vor deveni opozabile erga omnes. Această îngrădire a dreptului de proprietate este de interes public, notarea în cartea funciară a acestor aspecte putându-se efectua numai în temeiul unei legi speciale. Pe de altă parte, ar trebui văzut în ce măsură proprietarii de terenuri private pot contribui cu propriile resurse la conservarea mediului și dacă nu cumva autoritățile publice, prin alocarea unor fonduri necesare și a unui efort comun nu ar putea gestiona mai eficient soluționarea unor probleme de impact asupra mediului. Astfel, s-ar putea ajunge la anumite îngrădiri decurgând din crearea unui cadru legal care permite dreptul unilateral al autorității publice de a restricționa atributele dreptului de proprietate privată și activitățile desfășurate de proprietar pe terenul său, din considerente de protejare a interesului obștesc ori de mediu. În accepțiunea Codului civil, astfel de îngrădiri nu pot fi calificate decât ca limite legale ale dreptului de proprietate privată, normele fiind imperative. Este discutabil dacă aceste îngrădiri pot fi calificate ca un drept de servitute administrativă, în contextul în care orice drept de acces ori intervenție pe o proprietate privată se realizează în principiu printr-o convenție în acest sens (potrivit art. 756 C. civ., care prevede că servitutea se constituie printr-un act juridic). Apoi, anumite restricții impuse proprietarului de către autoritățile publice în considerarea protecției mediului nu dau dreptul la despăgubiri echivalente cu valoarea îngrădirii suferite de proprietar. Din analiza legii pentru protecția mediului ori a altor acte normative similare, desprindem caracterul preventiv și de protecție al normelor și mai puțin prevederi legate de combaterea daunelor deja produse. Deci legiuitorul a avut în vedere necesitatea protecției mediului înconjurător la elaborarea dispozițiilor normative. Acestea fiind determinate de un interes public, eventualele restricții suportate de proprietari nu sunt compensate prin echivalent bănesc, ca în cazul exproprierii pentru utilitate publică, spre exemplu. Aceste considerente ar putea duce la o scădere a valorii terenului ori construcției în cauză, cu consecințe pecuniare în caz de înstrăinare și atunci se pune problema dacă proprietarul poate solicita și obține despăgubiri echivalente cu prejudiciul care îi este impus. 

14. Legiuitorul român a reglementat regimul de protecție a spațiilor verzi în scopul conservării acestora pentru menținerea biodiversității lor. Terenurile cu destinație de spații verzi pot fi în proprietatea privată a persoanelor, acestea putând exercita dreptul de proprietate în condițiile prevăzute de Legea nr. 24/2007 privind reglementarea și administrarea spațiilor verzi din zonele urbane. Spațiile verzi aflate în proprietate privată pot fi înstrăinate de proprietar prin contract autentic notarial, întrucât legea nu interzice decât schimbarea destinației acestora, reducerea suprafețelor ori strămutarea acestora. Prin urmare, spațiile verzi pot fi înstrăinate cu mențiunea că noul proprietar nu va putea schimba destinația acestora. Actele juridice ori administrative emise ori încheiate cu nerespectarea acestor dispoziții sunt lovite de nulitate absolută [potrivit prevederilor art. 71 alin. (2) din OUG nr. 195/2005], cu aplicarea sancțiunilor civile, contravenționale ori penale. În principiu, destinația de spații verzi a terenurilor este adusă la cunoștința tuturor persoanelor interesate prin efectuarea acestei mențiuni în cartea funciară a imobilului. Cu toate acestea, în practică, nu toate terenurile care se încadrează în categoria spațiilor verzi sunt catalogate ca atare în cărțile funciare. Prin urmare, aceste terenuri nu sunt supuse regimului juridic al terenurilor cu destinație de spații verzi, aparent, nefiind înscrise oficial în registrele de publicitate ca atare. Nu este exclus ca astfel de terenuri să figureze în cartea funciară cu mențiune de curți construcții, fie din eroare, fie dintr-o perpetuare a unei situații anterioare ori din diverse alte motive, ceea ce desigur ar îngreuna planurile unui viitor cumpărător care nu a efectuat verificări suplimentare înainte de achiziția terenului și care constată ulterior că de fapt, nu poate efectua construcții permanente ori provizorii pe terenul respectiv.

15. Sarcinile care incumbă proprietarului unui teren în considerarea unor obligații ecologice nu pot fi decât indisolubil legate de bunul în cauză, fiind astfel menite a garanta eficacitatea reglementărilor care au ca obiect protecția mediului înconjurător. Din ansamblul reglementărilor legale, sunt veritabile obligații propter rem,transmisibile în caz de înstrăinare. La data de 14 martie 2018 a fost publicată în Monitorul Oficial al României Legea nr. 62/2018, care impune, sub sancțiunile specificate în caz de nerespectare, proprietarilor sau deținătorilor de terenuri, obligativitatea desfășurării lucrărilor de combatere și distrugere a buruienii ambrozia pentru evitarea răspândirii vegetației invazive, scopul fiind eradicarea completă. Relativ la cadrul legal care impune anumite măsuri de eradicare a unor specii invazive de regn vegetal sau animal, acestea pot avea ca scop principal fie măsurile de prevenire a răspândirii unor afecțiuni/epidemii, fie restabilirea echilibrului ecologic. Să avem în vedere totuși că în fapt, managementul divin al modului de organizare și funcționare al mediului înconjurător este atât de bine pus la punct, încât de cele mai multe ori desfășurarea activităților umane de amploare singură duce la dezechilibre naturale, schimbări climatice și altele asemenea.

16. Potrivit prevederilor art. 603 C. civ., dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului, precum și la respectarea celorlalte sarcini care potrivit legii revin proprietarului, reproducând astfel cuprinsul art. 44 alin. (7) din Constituția României. Dispozițiile sale au valoare de principiu, în sensul că, în interpretarea prevederilor legale care reglementează exercitarea dreptului de proprietate, trebuie să se țină seama și de sarcinile pe care legea sau obiceiul i le impun proprietarului. Sarcinile privind protecția mediului fiind instituite în interes public, sunt prevăzute în legi speciale. Având ca obiect afectarea și amenajarea spațiului urban, dreptul urbanismului interferează cu dreptul mediului, ducând la conturarea treptată a conceptului de ecosistem urban, după modelul ecosistemului natural. Aceste reglementări se aplică în aprobarea planurilor urbanistice zonale, proiecte generate de dezvoltatori imobiliari, care au avut o amploare crescândă în ultimii ani și care nu pot fi aprobate decât cu respectarea unor cerințe și avize de mediu, prin necesitatea de alocare a unor spații de recreere, parcuri de conservare a biodiversității ori spații verzi. De asemenea, proiectele de împădurire a terenurilor agricole degradate ori de reconstrucție ecologică a terenurilor degradate au devenit tot mai numeroase, fiind obiective de restabilire a daunelor produse mediului de diverse activități.

17. Un aspect deloc de neglijat este că problematica daunelor cauzate mediului a devenit o problemă majoră în ultima jumătate de veac. Să avem în vedere că de calitatea mediului înconjurător depinde implicit și calitatea vieții noastre și desigur a generațiilor din viitor. Din acest punct de vedere, țările europene și statele dezvoltate sunt mai avantajate, beneficiind de calitate a aerului și a apei și de un mediu înconjurător relativ benefic. Aceasta în contextul în care există zone ale lumii în care nivelul de poluare a aerului respirabil poate avea consecințe dramatice asupra stării de sănătate a localnicilor, dar și a turiștilor. De aceea, răspunderea juridică pentru prejudicii cauzate mediului este reglementată în mod obiectiv. În această materie, legătura de cauzalitate dintre fapta ilicită și prejudiciu este greu de stabilit, din cauza caracterului difuz al daunelor, iar reparația în natură este de multe ori imposibilă. Sancțiunile contravenționale care stabilesc plata unei sume de bani acoperă doar uneori integralitatea cheltuielilor ce trebuie făcute pentru refacerea echilibrului ecologic sau factorilor de mediu lezați. De aceea, avizele și acordurile necesare pentru dezvoltarea unor activități au în vedere riscurile ecologice potențiale, în sensul în care obiectivul principal reglementat prin OUG nr. 195/2005 este protecția mediului, prin evitarea situațiilor care ar putea produce daune ireparabile.

[1] Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, ediția a 2-a, C.H. Beck, București, 2013, p. 251.

[2] Mirela Moise, „Certificatul de urbanism și implicațiile sale în activitatea notarială”, în Buletinul Notarilor Publici, nr. 4/2008.