Rezumat:

Orice act juridic se bucură de prezumția relativă de legalitate până la anulare – nulitatea, chiar și cea calificată de drept, chiar dacă planează ca o adiere asupra actului, trebuie invocată, prezumție reținută expres și în legislația notarială. Până la constatarea nulității, fie judiciar sau amiabil, actul continuă să își producă efectele, în ciuda sancțiunii fiscale imperative. În reglementarea curentă, s-a apreciat că certificatul fiscal îmbracă haina unei condiții de validitate a actului de înstrăinare, absența sa fiind sever sancționată prin reglementarea expresă a nulității de drept – aspect ce atrage mai multe implicații asupra actului notarial, atât din perspectiva sorții și a efectelor pe care le mai poate produce, cât și din planul remediilor aplicabile acestuia. Reținem că protejarea unui interes general se invocă ca scop al instituirii acestei sancțiuni, reprezentat, în opinia legiuitorului, dar și a Curții Constituționale, de preocuparea statului în a-și determina contribuabilul să-și plătească taxele.

Cuvinte-cheie:

Sancțiune fiscală, condiție de validitate, nulitate de drept, imprescriptibilitate, nulitate amiabilă, nulitate judiciară

În pregătirea unui act notarial de înstrăinare, aproape fără excepție, primul gând care prinde contur în biroul notarial este către a avea sau a obține pentru înstrăinător certificatul de atestare fiscală[1] care să ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată către bugetul local în raza căruia se află bunul ce se înstrăinează – în lipsa lui actul de înstrăinare este grav avariat (ori chiar inexistent)[2]. S-a creat un veritabil reflex notarial, un automatism determinat de sancțiunea reținută de legiuitor prin legea fiscală. Aceasta pentru că legiuitorul a optat pentru cea mai severă formă de a sancționa lipsa acestui act administrativ-fiscal la încheierea actului de înstrăinare – nulitate de drept, conform art. 159 din Codul de procedură fiscală în vigoare (CPF). Dura lex, sed lex! Și astfel, în timp, și sigur, certificatul de atestare fiscală s-a erijat în condiție de validitate la încheierea actului juridic, depășind în notorietate condițiile edictate în dreptul civil, dreptul comun.

Pentru a întări statutul privilegiat în rândul actelor necesare pentru încheierea valabilă a actului de înstrăinare, modificările recente au reținut obligația prezentării certificatului de atestare fiscală și în sarcina cumpărătorului, a cărei încălcare atrage, de asemenea, nulitatea de drept. Stârnind tot felul de nedumeriri, OUG nr. 7/2026 ar avea rațiunea în denumire – adoptarea unor măsuri pentru creșterea capacității financiare a unităților administrative-teritoriale. Așadar, primatul dreptului civil, cadru comun de reglementare, inclusiv pentru dreptul public, pare a face loc interesului „general” urmărit de legea fiscală, iar integritatea actului juridic civil este serios zdruncinată dacă aceasta din urmă nu este respectată.

În forma sa recent îmbunătățită, art. 159 din CPF, adoptat prin Legea nr. 207/2015, prevede astfel:

ART. 159 Certificatul de atestare fiscală emis de organul fiscal local

(1) Certificatul de atestare fiscală se emite de organul fiscal local, la solicitarea contribuabilului/plătitorului. Certificatul se emite și la solicitarea autorităților publice în cazurile și în condițiile prevăzute de reglementările legale în vigoare, precum și la solicitarea notarului public, conform delegării date de către contribuabil.

(2) Certificatul de atestare fiscală se eliberează pe baza datelor cuprinse în evidența creanțelor fiscale a organului fiscal local și cuprinde obligațiile fiscale restante și, după caz, obligațiile fiscale scadente până în prima zi a lunii următoare depunerii cererii, precum și alte creanțe bugetare individualizate în titluri executorii emise potrivit legii și existente în evidența organului fiscal local în vederea recuperării.

(3) Certificatul de atestare fiscală se emite în termen de cel mult două zile lucrătoare de la data solicitării și este valabil 30 de zile de la data emiterii.

(4) Certificatul de atestare fiscală emis în condițiile prezentului articol poate fi prezentat în original sau în copie legalizată oricărui solicitant.

(5) Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit dispoziţiilor alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul. Prezentarea certificatelor de atestare fiscală poate fi înlocuită de verificarea, pe cale electronică, a situaţiei obligaţiilor fiscale datorate.

(5¹) Prin excepție de la dispozițiile alin. (5), proprietarii bunurilor care înstrăinează mijloace de transport nu trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală în cazul în care pentru înstrăinare utilizează formularul de contract de înstrăinare-dobândire a unui mijloc de transport aprobat prin ordin al ministrului potrivit dispozițiilor legale în vigoare.

(5²) Pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, cumpărătorii ce dobândesc bunurile trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază îşi au domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz. Prezentarea certificatelor de atestare fiscală poate fi înlocuită de verificarea, pe cale electronică, a situaţiei obligaţiilor fiscale datorate.

(6) Actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5) şi (5²), sunt nule de drept.

(7) Prevederile alin. (5) și (6) nu sunt aplicabile în cazul procedurii de executare silită, procedurii insolvenței și procedurilor de lichidare.

Reglementarea nulității în Codul civil

Pentru a înțelege ce consecințe are nulitatea reținută în CPF, vom cerceta legea civilă. Doctrina de drept civil defineşte nulitatea ca fiind acea „sancţiune de drept civil care lipseşte actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă”[3]. Înainte de intrarea in vigoare a Codului civil, referințele la nulitate erau dispersate și fragmentare, vechiul sistem era mai dependent de construcțiile doctrinare și soluțiile jurisprudențiale. În lipsa unei definiții legale, știam că nulitatea absolută este cea care sancționează încălcarea unui interes general[4], iar cea relativă, încălcarea unui interes particular, privat. Precum și că funcțiile acesteia sunt preventivă, de a descuraja încheierea unor acte nevalabile și de garantare a legalității, întrucât prin aplicarea sancțiunii se asigură respectarea condițiilor de fond și formă cerute de ordinea juridică.

În Codul civil actual s-a dorit sistematizarea teoriei nulității într-un bloc normativ unitar. Nulitatea rămâne încă nedefinită, reglementarea expresă urmărind, mai degrabă, fixarea reperelor regimului juridic al acesteia. Textele relevante se găsesc în Secțiunea a 4-a. Nulitatea contractului, Cartea a V-a – Despre obligații, Titlul II – Izvoarele obligațiilor, Capitolul I – Contractul. Un element de noutate îl constituie și aplecarea legiuitorului spre mecanisme de validare a contractului afectat de nulitate, cum ar fi regularizarea[5], confirmarea, dispariția cauzei de nulitate, care prezintă valențe în practica notarială din perspectiva sprijinirii părților de către notarul public în a găsi instrumente amiabile, orientate spre remedierea actul afectat, în anumite condiții.

Art. 1.246. Nulitatea

(1) Orice contract încheiat cu încălcarea condiţiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulităţii, dacă prin lege nu se prevede o altă sancţiune.

(2) Nulitatea poate fi absolută sau relativă.

(3) Dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea contractului poate fi constatată sau declarată prin acordul părţilor.

(4) Prin acordul părţilor nu pot fi instituite şi nici suprimate cauze de nulitate. Orice convenţie sau clauză contrară este considerată nescrisă.

Art. 1.247. Nulitatea absolută

(1) Este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziţii legale instituite pentru ocrotirea unui interes general.

(2) Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de acţiune sau de excepţie.

(3) Instanţa este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută[6].

(4) Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege.

Art. 1.249. Prescripţia

(1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea absolută poate fi invocată oricând, fie pe cale de acţiune, fie pe cale de excepţie.

Art. 1.250. Cauzele de nulitate absolută

Contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general.

Art. 1.254. Desfiinţarea contractului şi a actelor subsecvente

(1) Contractul lovit de nulitate absolută sau anulat este considerat a nu fi fost niciodată încheiat.

(2) Desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui.

Este cert faptul că încheierea oricărui contract trebuie să respecte condițiile edictate pentru valabilitatea sa, consecință și garanție firească a traiului reglementat într-o societate. Instituțiile dreptului public, cum este și dreptul fiscal, se grefează tot pe acele instituții ale dreptului civil, care a fost prima formă de drept organizată în cetate – baza societății. Fiind primul, dreptul civil se află la temelia întregului sistem juridic al unei comunități[7]. El reglementează raporturile dintre persoane [art. 2 (1) C. civ.], dar, făcând acest lucru, vizează asigurarea unui interes superior, de nivel constituțional, și anume asigurarea unei bune organizări sociale. Art. 53 din Constituție stabilește primatul dreptului privat (care veghează la respectarea drepturilor subiective individuale) asupra dreptului public, care vizează restrângerea acestei libertăți. Astfel, dreptul public apare ca normă derogatorie de la dreptul privat, de strictă aplicare la situațiile expres menționate. Iar fundamentul constituțional este edificat pe chestiuni care țin de viața privată a cetățeanului încă din antichitatea civilizată greco-romană.

Condițiile cerute de legea civilă, pilonii formării oricărui contract, sunt cele care privesc capacitatea de folosință, existența consimțământului, obiectul si cauza actului civil, forma ad validitatem (unde este reținută), în lipsa complinirii cărora actul încheiat este nul. Acestea sunt condițiile esențiale pentru validitatea contractului, astfel cum sunt reținute expres, și, aș adăuga, limitativ, în art. 1.179 C. civ.[8] În paralel cu legea civilă, observăm intervenția legii fiscale în condiționarea valabilității contractului civil, care se remarcă, prin fermitate, în rol de normă juridică care ocrotește un interes general. Iată că certificatul de atestare fiscală dobândește statut de condiție esențială câtă vreme, conform sancțiunii special edictate, în lipsa sa, contractul este considerat a nu fi fost niciodată încheiat (nul).

Interesul general[9]

Indicat în art. 1.247 C. civ. drept criteriu de calificare a nulității absolute, interesul general, cel care este protejat prin sancțiunea nulității absolute, nu este definit sau creionat cu ajutorul unor repere obiective de legiuitor. Simpla sintagmă „interes general” este insuficientă și poate genera dificultăți practice, iar, de regulă, se face apel la criteriul ordinii publice. Nulitatea absolută sancţionează nerespectarea, la încheierea actului juridic civil, a unei norme juridice care ocroteşte un interes general, deci a unei norme juridice imperative de ordine publică, desigur, care instituie o condiţie de validitate pentru încheierea actului juridic[10]. Însă se poate susține și că, în ce priveşte interesul general, acesta nu trebuie interpretat în sensul că s-ar reduce la ordinea publică; va reflecta secvenţial ordinea publică, fără să se confunde cu aceasta.^[11] Dacă ne ghidăm după necesitatea reglementării, vom constata că nu putem stabili o delimitare tranşantă între interesul general şi cel privat – până la urmă toate dispoziţiile legale prezintă măcar un oarecare interes general, pentru că, altfel, nu ar fi fost necesar să fie edictate. Vom conchide că, măcar la nivel de aspirație, interesul public nu înlătură interesul privat. Nu este o idee abstractă, ci privește un punct de convergență al intereselor individuale (private) ale cetățenilor. Ideea că interesul public, general, va avea mereu prioritate și îl va îndepărta pe cel privat, cu care intră în conflict, este una specifică statelor totalitare, adesea iterate și în România socialistă.

Nici exprimarea din art. 1.250 C. civ. – rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general – nu aduce un plus de lămurire, este neclară pentru că nu oferă niciun criteriu obiectiv pe care ar urma să-l aibă în vedere o asemenea evaluare a interesului protejat de lege. Citind legea fiscală, putem spune că lipsa certificatului de atestare fiscală emis de organul fiscal local este o încălcare a ordinii publice? Curtea Constituțională apreciază că exigențele impuse astfel dau expresie ordinii de drept.

Reglementarea sancțiunii nulității de drept în art. 159 CPF ne sugerează că este ocrotit un interes general. Ar urma avem în vedere o asemenea evaluare a interesului protejat de lege – anume că interesul in colectarea taxelor locale este unul general, prioritar în raport cu exercitarea proprietății, interpretare oferită și de Curtea Constituțională. Însă, în art. 1.250 găsim exprimarea „sau când legea prevede expres”, care ne poate face să apreciem că sunt cazuri când această sancțiune nici nu se mai subscrie criteriului interesului general și deci nu trebuie justificată. Sancțiunea din art. 159 CPF sau altele similare există și operează pentru că așa a voit legiuitorul, iar această explicație este una suficientă? Textul art. 1.250 C. civ. pare să confere o dezlegare totală în ceea ce privește rațiunea interesului ocrotit, cât timp legea, pur și simplu, prevede expres, explicit, această sancțiune, fără a fi necesară explicitarea scopului. În forma legislativă actuală, lipsa certificatului fiscal este o încălcare expresă a legii fiscale.

Curtea Constituțională, sesizată de mai multe ori cu ridicarea unei excepții de neconstituționalitate privind obligativitatea achitării taxelor și impozitelor locale la momentul înstrăinării și atestarea îndeplinirii acestei obligații „cetățenești” prin certificatul fiscal obligatoriu, în considerentele sale a unit obligația din art. 159 CPF de obligația reținută in Constituție prin art. 56 alin. (1)[12], dar omite să amintească și de așezarea justă a sarcinilor fiscale de către sistemul legal de impuneri, menționată în alin. (2) al aceluiași articol.

Nulitatea de drept[13]

În ceea ce privește concepțiile teoretice despre nulitate, ne vom limita să spunem că nu există un acord în doctrină privind nulitatea de drept, existând referiri la o „așa-zisă nulitate de drept” [14], dar și susținerea acestei teorii, cu diferențierea ei și în raport cu teoria inexistenței actului[15]. Modalitatea de exprimare a legiuitorului – aceea că actele de înstrăinare încheiate cu încălcarea celor edictate sunt nule de drept – este menită să sublinieze caracterul viguros, dacă nu chiar instantaneu, al nulității pentru scopul asigurării protecției intereselor organului fiscal. Astfel de acte nu sunt nule absolut sau lovite de nulitate, ci spulberate de-a dreptul… de drept. Iar această exprimare devine cu adevărat importantă din perspectiva modului de valorificare a sancțiunii. Prin art. 1.246 alin. (3) C. civ. se face distincția dintre nulități amiabile și nulități judiciare, respectiv, dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea contractului poate fi constatată sau declarată prin acordul părţilor. Așadar, fie nulitatea poate fi apreciată și apoi pronunțată de instanță (nulitate judiciară) în cadrul acțiunii în realizare, fie actul este lipsit de efecte prin înțelegerea (voința) părților (nulitate amiabilă), dacă prin lege nu se prevede altfel.

După același criteriu, al valorificării, s-a apreciat și că nulitățile care nu sunt judiciare, deci nu necesită intervenția instanței pentru a aprecia cauzele de nulitate și a anula actul juridic, sunt nulități de drept.

 Pentru că norma specială din CPF reglementează expres nulitatea de drept, se impune o distincție fină între categoria propriu-zisă a nulității și eticheta normativă prin care legiuitorul semnalează efectul nevalabilității. Ar părea că viziunea legiuitorului este totală și iremediabilă, excluzând totodată o abordare proporțională asupra nulității (nulitatea parțială), cu intenția de a indica faptul că efectele ei se produc independent de aprecierea instanței (ope judicis) – cel mult instanța va fi chemată să o pronunțe, fără însă a aprecia asupra oportunității sancțiunii, dacă părțile nu înțeleg să o facă în mod amiabil. Ar rezulta următoarea delimitare – când nulitatea absolută este invocată în fața instanței, ea poate face aprecieri și are posibilitatea să acorde (sau nu) părților un termen pentru corijarea cauzelor de nulitate sau complinirea neregularităților actul a cărui nulitate se cere, cu elementul procedural sau de fond care a atras nulitatea (de exemplu, cu actele reprezentând exercitarea dreptului de preempțiune de către preemptori), salvând totuși actul în spiritul principiului pacta sunt servanda. De altfel, una din regulile de interpretare a efectelor actului juridic civil prevede că dacă o clauză este susceptibilă de a primi două înţelesuri, ea se interpretează în sensul în care poate produce efecte, iar nu în sensul în care nu ar produce vreun efect – art. 1.268 alin. (3) C. civ. Prin această regulă se evidenţiază scopul creator de consecinţe juridice al voinţei părţilor și se enunță principiul salvgardării actului juridic civil.

Modul de operare de iure este expres reglementat în Codul civil pentru sancționarea clauzelor considerate nescrise[16], fie că sunt privite ca nulități absolute și parțiale[17] ori chiar ca o sancțiune distinctă. Respectivele clauze sunt prin puterea legii (ope legis) invalidate, niciodată scrise, fără a fi necesară intervenția instanței de judecată[18] și înlocuite de drept cu dispoziţiile legale aplicabile[19].

Chiar dacă la nivel teoretic am considera automate efectele nulității de drept, din perspectiva efectelor practice, nulitatea de drept trebuie oricum invocată, pusă concret în valoare. Să nu uităm că orice act se bucură de prezumția de legalitate si validitate, el continuă să își producă efectele până când este anulat, aspect reținut și în prevederile art. 333 din Regulamentul de punere în aplicare a legii notarilor publici și activității notariale, Legea nr. 36/1995 modificată, care dispune: (1) – Acțiunea în anularea actului notarial se exercită de părți sau de orice persoană interesată la instanța competentă potrivit legii. (2) – Până la rămânerea definitivă a hotărârii prin care s-a pronunțat anularea, actul notarial atacat se socotește valabil îndeplinit. Deci, pentru a se face dovada operării nulității, inclusiv pentru lipsa certificatului fiscal, este necesar un instrumentum, care să probeze că nulitatea de drept a fost invocată și a operat – fie hotărârea instanței, fie convenția părților privind nulitatea.

 Tocmai pentru că actul juridic încheiat beneficiază de prezumția de valabilitate, chiar dacă a fost încheiat cu nesocotirea legii care prevede nulitatea de drept ca sancțiune, este necesară înlăturarea prezumției – pe calea judecății dacă părțile nu se pot înțelege asupra nulității amiabile. Notarul nu poate constata nulitatea. Oricât de tentante ar fi aprecierile privind validitatea unui act, mai ales dacă lipsurile sunt evidente, orice apreciere că un anumit act este atins de nulitate relativă sau lovit de absolută nu este în măsură să conducă la refuzul notarului de a aplica actul respectiv, având in vedere și cele cuprinse specific prin art. 333 din Regulamentul de aplicare. În schimb, va consilia părțile interesate către remedierea actului, ținând cont și că ar fi lipsit de sens să îndrume părțile să obțină o hotărâre judecătorească pentru constatarea desființării actului, putând, mai degrabă, să amenajeze un cadru convențional prin care acestea pot declara actul lipsit (în mod automat) de orice efect, iar apoi să își refacă actul, dacă acestea își doresc.

Opinia potrivit căreia – în materia nulităților care pot fi considerate ca operând de drept[20] – „ineficacitatea absolută a actului nu depinde de voința părților și nici de aceea a judecătorului, ci exclusiv de voința legiuitorului, astfel încât este pe deplin firesc și deopotrivă logic ca această ineficacitate să opereze ipso iure și să fie definitivă” este un argument care poate fi primit pentru exercițiul judecătorului învestit cu soluționarea acțiunii în nulitate, în sensul că existența unei clauze nescrise simplifică foarte mult rolul acestuia și activitatea judiciară, însă nu și pentru ideea de a nu mai antrena instanța de judecată (deloc s.n.), câtă vreme nu există acordul părților de a declara ele însele nulitatea[21].

Caracterul imprescriptibil al nulității absolute

Indiferent de modul de valorificare, nulitatea reglementată prin art. 159 CPF naște o mare îndoială din perspectiva stabilității și viitorului contractului încheiat – nulitatea pentru lipsa certificatului fiscal poate fi invocată oricând, conform art. 1.249 C. civ., fiind o nulitate absolută.

Propunerea de lege ferenda a prof. Valeriu Stoica face un apel binevenit la nuanțarea imprescriptibilității: caracterul imprescriptibil al dreptului material la acțiunea în nulitate absolută ar trebui să fie păstrat numai în cazurile – expres și limitativ prevăzute – în care prin încheierea actului juridic se încalcă o normă legală care protejează o valoare fundamentală a sistemului de drept; în cazurile în care se încalcă o normă legală care protejează un interes general, cazuri care trebuie să fie și ele exprese și limitativ prevăzute de legiuitor, dreptul material la acțiunea în nulitatea absolută a unui act juridic ar trebui să fie prescriptibil. De asemenea, ridică în discuție și primatul interesului general, exprimându-și surprinderea față de preluarea ca atare in actualul Cod civil a imprescriptibilității din vechea legislație:

Regimul totalitar comunist a estompat până la dispariție interesele personale și a supradimensionat interesul general, imaginând o societate utopică, abstractă și sacrificând viața reală a oamenilor. Normele juridice care protejau interesul general au devenit regula, iar normele juridice care protejau un interes personal (particular, privat) au devenit excepția. S-a ignorat astfel legătura indisolubilă care există între interesul general și interesele personale (particulare, private): interesul general nu poate exista în mod autonom față de interesele personale. În realitate, orice interes general se conturează prin agregarea intereselor personale. Așa fiind, normele juridice care protejează interesul general, în principal, protejează și interesele particulare agregate în acesta, iar normele juridice care protejează un interes particular exprimă, în subsidiar, un interes general, întrucât interesele personale (particulare, private) sunt chiar motorul întregii activități culturale, sociale și economice.

Caracterul sacrosanct al acestei reguli nu a mai fost pus în discuție, ceea ce era firesc în condițiile date, până la prăbușirea sistemului totalitar comunist. În mod surprinzător însă, această regulă nu numai că nu a fost pusă ulterior sub semnul întrebării, dar a fost preluată ca atare în Codul civil în vigoare. Astfel, potrivit art. 1.249 alin. (1), „Dacă prin lege nu se prevede altfel, nulitatea absolută poate fi invocată oricând, fie pe cale de acțiune, fie pe cale de excepție”.

Caracterul surprinzător al acestei soluții rezultă, pe de o parte, din faptul că nu se mai justifică[22], în noile condiții ale democrației constituționale și ale economiei de piață liberă, bazate pe proprietatea privată, continuarea inerției de gândire, de natură ideologică, care ignora legătura indisolubilă dintre interesele generale și interesele personale (particulare, private).

 Astfel de circumstanțieri ale situațiilor – imprescriptibilitatea invocării nulității vizează ocrotirea anumitor valori de drept, de preferat enumerate ori identificate ca atare de către legiuitor, fără ambiguități – ar anvizaja dinamica reală a societății, prin reglementări juridice corespunzătoare. Or, dinamica este și atributul de bază al circuitului civil, care trebuie să se desfășoare într-un sistem juridic robust, valid, logic, sigur.

Odată produse efectele nulității, s-a statuat că ele nu privesc doar desființarea contractului în cauză, ci vor atrage (la cerere s.n.) și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui[23], expresie a principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, consecință[24] consacrată expres în alin. (2) art. 1.254 C. civ.

Fragilitatea temporală, urmată de potențialul efect de domino asupra actelor subsecvente este o consecință drastică determinată de reglementarea specială din CPF pentru un contract civil. Mi se pare important de subliniat că aceste consecințe sunt atrase de o reglementare fiscală, și nu de încălcarea condițiilor esențiale reținute în Codul civil, iar sancțiunea este una totală: „actele… sunt nule de drept”. Din exprimare, reiese și că nulitatea parțială a actului este exclusă. În art. 1.255 (1) C. civ. se specifică: „Clauzele contrare legii, ordinii publice sau bunelor moravuri şi care nu sunt considerate nescrise atrag nulitatea contractului în întregul său numai dacă sunt, prin natura lor, esenţiale (s.n.) sau dacă, în lipsa acestora, contractul nu s-ar fi încheiat.” Iarăși nu putem scăpa de senzația că certificatul de atestare fiscală este o condiție esențială a formării valabile a contractului.

Rămâne în discuție și corelarea aplicării sancțiunilor pentru lipsa certificatului fiscal cu prevederile art. 931 C. civ., care reglementează prescripția tabulară, și dacă putem aprecia că a avut loc, astfel, acoperirea nulității absolute prin trecerea timpului (5 ani după momentul cererii de înscriere), precum și îndeplinirea condițiilor edictate prin acest articol, iar acest caz se include în cele din teza finală a art. 1.247, alin. (4): Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât în cazurile prevăzute de lege, care restricționează posibilitatea de confirmare.

Uzucapiunea (prescripția achizitivă) asupra unui bun imobil poate paraliza acțiunea în anulare a contractului (titlului) în baza căruia a fost dobândit imobilul, dacă sunt îndeplinite condițiile posesiei utile pentru termenul prevăzut de lege. Art. 931 C. civ. stipulează că: (1) Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată.

(2) Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.

Uzucapiunea tabulară transformă un posesor neproprietar (din cauza unui act asupra căruia planează nulitatea) în proprietar legitim, dacă a fost de bună-credință, cu efect retroactiv – de la momentul înscrierii dreptului său în cartea funciară; acțiunea în anulare a actului rămâne fără obiect asupra dreptului de proprietate astfel dobândit, dacă este introdusă după trecerea celor 5 ani și dobânditorul invocă excepția uzucapiunii.

Considerentele Curții Constituționale

Curtea a fost chemată în mai multe rânduri să se pronunțe asupra constituționalității acestor prevederi fiscale și a respins, de fiecare dată, excepția de neconstituționalitate ridicată. Argumentația – fără prea multe circumstanțieri – este una generală, asemenea interesului general declarat a fi ocrotit de sancțiunea fiscală.

Mai jos o parte din considerentele comune acestor decizii, reiterate în Decizia nr. 497/2017 referitoare la respingerea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 159 alin. (5) şi (6) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, precum şi ale art. 4 alin. (4) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004:

„18. Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea observă că soluţia legislativă cuprinsă la art. 159 alin. (5) şi (6) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală s-a regăsit şi în vechea reglementare, respectiv la art. 113 alin. (4) şi (5) din Ordonanţa Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedură fiscală, republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 513 din 31 iulie 2007, prevederi care au fost supuse controlului de constituţionalitate, Curtea pronunţându-se prin mai multe decizii, spre exemplu, Decizia nr. 1.021 din 14 iulie 2011, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 711 din 10 octombrie 2011, Decizia nr. 47 din 12 februarie 2013, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 204 din 10 aprilie 2013, şi Decizia nr. 523 din 5 iulie 2016, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 34 din 12 ianuarie 2017, prin care a respins, ca neîntemeiată, excepţia de neconstituţionalitate.

20. În acest context, Curtea observă că, în virtutea art. 56 alin. (1) din Constituţie cu privire la obligaţia cetăţenilor de a contribui, prin impozite şi taxe, la cheltuielile publice, precum şi a preocupării statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să îşi execute obligaţiile fiscale, legiuitorul a instituit mai multe măsuri legale. Astfel, spre exemplu, prin dispoziţiile criticate în prezenta cauză, respectiv art. 159 alin. (5) şi (6) din Legea nr. 207/2015 […]

27. Curtea reţine că sancţiunea nulităţii actului juridic intervine pentru nerespectarea condiţiilor de validitate de fond sau de formă la momentul încheierii acestuia, potrivit Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată. Prin urmare, certificatul de atestare fiscală trebuie să existe şi să fie prezentat la momentul încheierii actului juridic privind înstrăinarea dreptului de proprietate asupra bunurilor menţionate în prevederile art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, în locul unde, potrivit legii, se încheie acesta.

31. În ceea ce priveşte pretinsa încălcare a dispoziţiilor constituţionale ale art. 44 privind dreptul de proprietate privată, Curtea, în jurisprudenţa sa, spre exemplu Decizia nr. 523 din 5 iulie 2016, precitată, paragraful 23, a reţinut că, întrucât chiar textul constituţional referitor la garantarea dreptului de proprietate statorniceşte că limitele şi conţinutul acestuia sunt stabilite prin lege, exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigenţe, cărora li se subsumează şi instituirea unor condiţii, care, dacă nu sunt respectate, fac ca valorificarea respectivului drept să nu mai fie posibilă. Astfel, departe de a constitui o negare a dreptului în sine, exigenţele impuse de textul de lege criticat dau expresie ordinii de drept, precum şi drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, cărora statul este ţinut să le acorde ocrotire în egală măsură.

32. Curtea a statuat, cu valoare de principiu, spre exemplu prin Decizia nr. 1.069 din 14 iulie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 567 din 14 august 2009, că impunerea unei astfel de obligaţii prevăzute de dispoziţiile criticate este motivată de necesitatea creării unui climat de stabilitate şi securitate juridică, precum şi de preocuparea statului de a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să îşi execute obligaţiile fiscale, indiferent de natura şi cuantumul lor. O asemenea măsură este expresia obligaţiei pozitive a statului de a asigura ritmicitatea şi certitudinea alimentării bugetului general consolidat. Prin urmare, faptul că legiuitorul a condiţionat înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport de stingerea tuturor creanţelor fiscale ale titularului dreptului de proprietate nu echivalează cu instituirea unei incapacităţi de a vinde bunul în cauză, ci, din contră, o asemenea condiţionare este menită să asigure în mod eficient îndeplinirea unei obligaţii legale şi constituţionale a persoanelor fizice sau juridice, şi anume plata sarcinilor fiscale, indiferent de natura lor, la bugetele locale. Aşa fiind, Curtea a constatat că dispoziţiile de lege care instituie obligativitatea dobândirii certificatului de atestare fiscală drept condiţie pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport sunt constituţionale.

33. Considerente reţinute de Curtea Constituţională în deciziile precizate sunt aplicabile mutatis mutandis şi în ceea ce priveşte dispoziţiile art. 159 alin. (5) şi alin. (6) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală.

34. Mai mult, în ceea ce priveşte pretinsa încălcare a dreptului de proprietate al cumpărătorului, Curtea constată că, în virtutea prevederilor criticate, în lipsa certificatului de atestare fiscală, proprietatea nu poate fi vândută, iar, pentru potenţialul cumpărător, nu se poate reţine încălcarea dreptului de proprietate, câtă vreme acesta nu a fost transferat, mai ales că eventualul act de înstrăinare a dreptului de proprietate asupra bunurilor respective, încheiat cu nerespectarea prevederilor criticate, este nul de drept.

35. Faţă de cele prezentate, Curtea nu poate reţine încălcarea prevederilor art. 44 din Constituţie şi ale art. 1 alin. (1) din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor şi a libertăţilor fundamentale, mai ales că aceste din urmă dispoziţii convenţionale privind protecţia proprietăţii sunt strâns legate de dreptul statelor de a adopta legile necesare pentru a asigura plata impozitelor, contribuţiilor sau a amenzilor [a se vedea art. 1 alin. (2) din Primul Protocol adiţional la Convenţie].”

Decizia ÎCCJ nr. 42/2017

Completul de judecată care a sesizat Curtea a reținut că, pe lângă condiţiile generale de fond pentru valabilitatea unei convenţii, dispoziţiile art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 au instituit o condiţie specială (s.n.) de fond de valabilitate a unei convenţii de înstrăinare pentru imobilele clădiri şi terenuri, aceea a lipsei obligaţiilor fiscale către bugetul local unde este situat imobilul, în sarcina proprietarului imobilului care se înstrăinează, iar sancţiunea încălcării acestei condiţii speciale este nulitatea de drept a actului de înstrăinare, potrivit art. 159 alin. (6), reiterând tot argumentele reținute prin deciziile CCR și concluzionând, asemenea CCR, cu aceeași „explicație” – condiţionarea înstrăinării imobilelor de stingerea tuturor creanţelor fiscale locale ale titularului dreptului de proprietate este menită să asigure în mod eficient îndeplinirea unei obligaţii legale şi constituţionale a persoanelor fizice sau juridice, şi anume plata sarcinilor fiscale, indiferent de natura lor, la bugetele locale. Această obligaţie este o garanţie pe care statul român a stabilit-o pentru a evita ca persoanele ce au obligaţii fiscale neachitate să îşi înstrăineze bunurile şi să îngreuneze recuperarea creanţelor autorităţii administraţiei publice locale, statuează instanța răspicat.

Înalta Curte decide că, în interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, în cazul unei acţiuni prin care se solicită constatarea valabilităţii unei promisiuni bilaterale de schimb care vizează bunuri supuse impozitării şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor să prezinte certificat de atestare fiscală şi să aibă achitate toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează, indiferent dacă bunurile au valoare egală sau valori diferite, grefându-se în argumentare pe ansamblul considerentelor reținute de Curtea Constituțională.

În final, reiterăm că orice act se bucură de prezumția relativă de legalitate până la anularea sa – nulitatea, chiar și cea calificată de drept, chiar dacă planează ca o adiere asupra actului, trebuie invocată. Până la constatarea sa, judiciar sau amiabil, actul continuă să își producă efectele, în ciuda sancțiunii imperative. Putem reține ca subiect de discuție, din perspectiva condițiilor de calitate a legii[25] – cerințe de claritate și precizie, și faptul că  alin. (5) al art. 159 CPF nu menționează în textul sancționator prevederi pentru a fi valabile certificatele de atestare fiscală, precizări privind valabilitatea găsindu-se doar mai sus, la alin. (3). Or, nu indică când anume se vor face/pe ce perioadă ar fi valabile verificările pe cale electronică ale situației obligației/obligațiilor fiscale datorate, indicate ca echivalent sau alternativă a fiscalului. Astfel că ne-am putea întreba dacă soarta actului de înstrăinare ar fi aceeași și în situația unui certificat fiscal expirat sau a unei verificări electronice pentru care nu este reținut momentul valabilității – se menține ocrotirea prin sancțiune a interesului protejat dacă taxele și impozitele erau oricum achitate? Nu în ultimul rând, o comparație de redactare legislativă a sancțiunii – în Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care are în vedere ocrotirea monumentelor istorice ca valori din patrimoniul cultural naţional, nu metode eficiente de colectare a taxelor bugetare, formula legislativă este a nulității absolute, nu de drept – nerespectarea dreptului de preempțiune atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare, conform art. 4 alin. (4) din lege.

Gândită ca remediu pentru restabilirea legalității actelor juridice civile, „la nullité qui frappe” dă o reală lovitură ca sancțiune în dreptul fiscal – certificatul fiscal primește rang de condiție de fond la încheierea actului juridic civil pentru scopul că… are prioritate preocuparea statului față de metode eficiente de a determina contribuabilul să-și plătească taxele și, totodată, să nu se îngreuneze recuperarea creanţelor autorităţii administraţiei publice. Chiar dacă vom achiesa că obligativitatea certificatului de atestare fiscală la înstrăinare este în strânsă și necesară legătură cu obligația reținută prin Constituție în sarcina cetățenilor săi, astfel cum reține CCR, miza sau justețea unei asemenea sancțiuni pare că se îndepărtează de însuși scopul art. 53 din Constituție, acela de a prioritiza drepturile subiective ale indivizilor sau al Constituției în general, ca garant al statului de drept și al drepturilor cetățenilor săi[26].

---

[1] Lipsa certificatului fiscal se va citi în cadrul articolului ca incluzând și alternativa oferită de legiuitor, lipsa verificării, pe cale electronică, a situației obligației/obligațiilor fiscale datorate.

[2] Însăși CCR consideră că, în lipsa certificatului fiscal, actul nu s-a încheiat, după cum reține în considerentele deciziilor sale, redate în continuare.

[3] Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, ediţia a XI-a revăzută şi adăugită de M. Nicolae, P. Truşcă, Universul Juridic, Bucureşti, 2007, p. 213

[4] Pentru tabloul cauzelor de nulitate absolută în vechea legislație, a se vedea tot Gh. Beleiu, op. cit.

[5] Instanța de judecată poate pune în vedere părților complinirea lipsurilor pentru care legea prevede sancțiunea nulității absolute, în scopul conservării actului.

[6] Despre limitările acestei obligații, în Vasile Bozeșan, Daniel-Laurențiu Cârstean,  „Limitele instanței în invocarea din oficiu a nulității absolute a actului juridic civil”, https://inm-lex.ro/wp-content/uploads/2023/12/1-CIV_Bozesan_Carstean-Limitele-instantei-in-invocarea-din-oficiu-a-nulitatii-absolute-a-actului-juridic-civil-1.pdf, data accesării: 25 martie 2026.

[7] R. Rizoiu, „Când penalul ține loc de civil. Despre soarta ipotecii în cazul desființării titlului”, în Actul juridic în Noul Cod civil, coordonator Marian Nicolae, Solomon, București, 2020.

[8] „Art. 1.179. Condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului

(1) Condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt:

1. capacitatea de a contracta;

2. consimţământul părţilor;

3. un obiect determinat şi licit;

4. o cauză licită şi morală.

(2) În măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile.”

[9] De remarcat preferința legiuitorului pentru atributul „general” și nu „public”, precum și alte aprecieri în Noul Cod civil, Comentariu pe articole, C.H. Beck, București, 2012, autorul comentariului art. 1246 și urm., Cristina Zamșa.

[10] G. Boroi, în G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Hamangiu, București, 2012, p. 200

[11] P. Vasilescu, Drept civil. Obligaţiile (În reglementarea noului Cod civil), Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 425; potrivit autorului, anulabilitatea priveşte doar pe particulari „cu interesele lor mărunte, care nu pot afecta ordinea de drept”.

[12] (1) Cetăţenii au obligaţia să contribuie, prin impozite şi prin taxe, la cheltuielile publice.

[13] Pentru regimul nulității de drept și opinia potrivit căreia nulitatea absolută operează, în principiu, de plin drept, a se vedea prof. Marian Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II, Solomon, București, 2018, p. 530 și urm.

[14] „așa-numitele nulități de drept”, G. Boroi, C.A. Anghelescu, Curs de drept civil – Partea generală, Hamangiu, București, 2011, p. 229.

[15] Despre teoria nulității-organism, când actul este considerat, metaforic, „născut mort” și apropierea de teoria inexistenței actului juridic, inclusiv o comparație între acestea, tot în prof. Marian Nicolae, op. cit.

[16] Pentru o comparație între clauze nescrise și nulitate, https://abcjuridic.ro/nulitatea-vs-clauzele-considerate-nescrise/ ; Ș. Diaconescu, „Unele considerații cu privire la sancțiunea nulității și la noțiunea de clauză nescrisă în reglementarea Noului Cod civil”, https://studia.law.ubbcluj.ro/articol/562, data accesării: 25 martie 2026.

[17] Codul civil nu oferă o definiţie a clauzei reputate nescrise, ci indică acele clauze care sunt contrare legii, ordinii publice sau bunelor moravuri, în art. 1.255  privitor la nulitatea parţială.

[18] Pentru opinia potrivit căreia sintagma „clauze nescrise” ar trebui înlocuită cu referirea la o clauză de genul „este nulă și neavenită” sau „nulă de drept”, a se vedea Hotărârea Plenului CSM nr. 995 din 26 mai 2009.

[19] https://www.juridice.ro/356984/consideratii-asupra-clauzei-reputate-nescrise.html

[20] Susținută de prof. Marian Nicolae, a se vedea referința anterioară.

[21] Gabriela Răducan, „Mijloace procesuale de invocare a nulității actului juridic civil. Invocarea nulității actului juridic civil pe cale de acțiune și pe cale de excepție substanțială (apărare de fond) (I)”, https://www.universuljuridic.ro/mijloace-procesuale-de-invocare-a-nulitatii-actului-juridic-civil-invocarea-nulitatii-actului-juridic-civil-pe-cale-de-actiune-si-pe-cale-de-exceptie-substantiala-aparare-de-fond-i/#r6, data accesării: 25 martie 2026.

[22] Pentru și mai multe argumente in acest sens, a se vedea Valeriu Stoica, „Imprescriptibilitatea dreptului material la acțiunea în constatarea nulității absolute a unui act juridic: o soluție discutabilă”, în Actul juridic în Noul Cod civil, coordonator Marian Nicolae, Solomon, București, 2020.

[23] Pentru un studiu privind nulitățile subsecvente și conduita notarului public instrumentator al unei vânzări succesive, a se vedea Ioan Popa, „Nulitățile subsecvente între teorie și realitate”, în Buletinul notarilor publici, https://buletinulnotarilor.ro/nulitatile-subsecvente-intre-teorie-si-realitate/

[24] Pentru o opinie critică a aplicării acestui principiu, în sensul că ideea a fost, atât sub vechea reglementare, cât și  sub noul Cod civil, lipsită de fundament, contraproductivă și generatoare de inconsistențe sistemice, George-Alexandru Ilie, „Resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis – mit și realitate în materia efectelor nulității actului juridic civil”, în Actul juridic în Noul Cod civil, coordonator Marian Nicolae, Solomon, București, 2020.

[25] Criterii menţionate în Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative.

[26] Iar garantul Constituției ne pune drept rezon, după cum expune, că neplata taxelor și impozitelor locale invalidează transferul dreptului de proprietate între cetățenii statului de a cărui Constituție veghează.