REZUMAT

Expres reglementat de normele de drept comun, precum și de alte acte normative cu caracter special, dreptul legal de preempțiune reprezintă instrumentul legiuitorului prin care instituie măsuri de protecție a unor categorii de persoane sau bunuri. Dreptul legal al beneficiarului dreptului de a putea să cumpere cu prioritate un bun este, în principiu, stabilit prin texte imperative, caz în care titularii nu pot să renunțe anticipat la exercițiul dreptului lor, nesocotirea acestuia prin încheierea actului fără a da eficiență dispoziției legale comportând sancțiuni precum nulitatea contractului.

Cazuistica privind incidența dreptului de preempțiune (legală) dezvoltată în ma­terialul de față, deși neexhaustivă, reu­șește să surprindă unele dintre cele mai relevante ipostaze avute în vedere de către legiuitor cu privire la instituirea limită­rii dispoziției juridice în materia vânzării anumitor bunuri imobile, în scopul ocro­tirii unui interes general, public, național, cultural sau istoric, variind în funcție de importanța valorii sociale ocrotite sau a realității economice a momentului, rezultând astfel un echilibru între dreptul fundamental care face obiectul limitării impuse de sancțiune și valoarea socială a cărei ocrotire a determinat limitarea.

În acest sens, din perspectiva categoriilor de persoane a căror protecție este asigu­rată prin norma legală, reprezentative sunt dispozițiile referitoare la înstrăi­narea terenurilor agricole din extravilan și condițiile de exercitare a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, aren­dașilor, proprietarilor vecini, vânza­rea terenurilor forestiere cu respectarea dreptului de preempțiune, în ordine, al coproprietarilor sau vecinilor sau drep­tul de preempțiune al chiriașilor, regle­mentat de dispoziții legale supletive. Din punctul de vedere al bunurilor destinate protecției legale, norma legală legiferează regimul juridic general al monumentelor istorice, acestea fiind definite ca repre­zentând acele bunuri imobile, construcții și terenuri intravilane sau agricole situate în extravilan pe care se găsesc situri arheologice, situate pe teritoriul României, semnificative pentru istoria, cultura și civilizația națională și universală.

CUVINTE-CHEIE

preempțiune, preferință, nulitatea relativă, nulitatea absolută, legea fondului funciar, legea monumentelor istorice, terenuri forestiere, dreptul de preempțiune al chiriașului, dreptul de preempțiune al arendașului, vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan

Reglementat cu titlu general de normele de drept comun, dreptul de preempțiune definit de dispozițiile art. 1.730 alin. (1) din Noul Cod civil reprezintă facultatea titularului numit preemptor de a putea să cumpere cu prioritate un bun, cadrul legal fiind suplinit de legi cu ca­racter special menite să determine regimul ju­ridic de aplicare al drepturilor de preempțiune speciale, aplicabile unor anumite bunuri.

  Dat fiind că în materia drepturilor reale princi­pale accentul cade pe circulația juridică a imobi­lelor (proprietate privată), instituția preempțiunii reprezintă o limitare a atributului dispoziției juri­dice în ceea ce privește înstrăinarea prin vânzare a anumitor bunuri imobile; deși dinamica sa im­primă, într-o anumită măsură, o decelerare a li­berei circulații a bunurilor, legiuitorul a înțeles să stabilească posibilități expres reglementate care să nu permită blocaje în circuitul civil.

 Până la adoptarea Noului Cod civil, dreptul de preempțiune se deosebea de pactul de pre­ferință (construcție a practicii judiciare și a doctrinei anterioare), considerându-se că ope­rează incident unei norme legale cu caracter imperativ, cel din urmă fiind instituit ca ur­mare a voinței părților, pe cale convențională.  În prezent, normele de drept comun dispun clar cu privire la izvoarele dreptului de preemp- țiune atât cu privire la originea sa legală, cât și cu privire la cea contractuală, în privința celei de-a doua limitându-se la contractul de vânzare-cumpărare.1

 SCURT ISTORIC  

Instituția preempțiunii își găsește originea în evoluția instituțiilor feudale din vechiul drept românesc; unul dintre primele docu­mente care atestă existența acesteia în țările române este Legea lui Iustinian ce datează din anul 1449 și care cuprinde prevederi ce contu­rează preferința de vecinătate.2  

Denumirea de protimis a apărut ca expresie a influenței dreptului romano-bizantin în spațiul românesc în secolul al XVIII-lea, fiind definit la momentul respectiv ca un drept legal, opozabil erga omnes, în temeiul căruia persoanele care se găseau în anumite raporturi durabile de so­lidaritate cu proprietarul silit să-și înstrăineze bunul către un terț (rudenie, devălmășie, veci­nătate etc.) puteau dobândi lucrul însuși sau fo­losința lui, plătind prețul de înstrăinare și fiind astfel preferate dobânditorului străin.

  Ca mod de aplicare, protimisul a cunoscut două variante:

precumpărarea (variantă originară, de sorginte bizantină), în ipoteza căreia cel care dorea să înstrăineze un bun era obligat să facă privilegiatului o ofertă de preempțiune (de­nuntiatio); în cazul în care privilegiatul refuza această invitație la precumpărare sau nu-și exercita opțiunea în termen de 30 de zile, în­străinătorul devenea liber să vândă oricui.

răscumpărarea (retractul) – ipoteză în care înstrăinătorul avea obligația să vândă protimitarului, dar putea vinde în mod liber și unui străin, existând riscul ca privilegiatul să exercite dreptul de a răscumpăra bunul la pre­țul real în termen de zece ani. Sub aspectul în­călcării de către înstrăinător a obligației sale de a face protimitarului oferta de precumpărare, sancțiunea (retractul) era identică, indiferent de modalitatea de exercitare a protimisului.

De menționat că instituția protimisului dis­pare în Țara Românească în anul 1840, iar în Moldova în anul 1865, unele forme de protimis persistând însă în mediul sătesc până în seco­lul al XX-lea.3  

Raportându-ne la cultura juridică a legisla­turii totalitare, se poate constata diminuarea funcției și formelor de protimis în condițiile abolirii proprietății private.  

Depășind momentele istorice, instituția preempțiunii a revenit în spațiul juridic în anul 1991 odată cu configurarea unui climat favora­bil resuscitării proprietății individuale și odată cu actul normativ care a și consacrat-o – Legea fondului funciar nr. 18/1991. Legea a creat cadrul legal având ca obiect fondul funciar al României și a reglementat situația juridică a terenurilor de orice fel, indiferent de destina­ție, de titlu sau de domeniul public ori privat din care fac parte, a terenurilor intravilane sau cu destinație agricolă ori forestieră, a terenuri­lor aflate permanent sub ape sau a celor cu alte destinații speciale.

În contextul legii, preempţiunea reprezintă un drept subiectiv care este recunoscut numai anumitor titulari de a se bucura de prioritate la cumpărarea unui teren agricol din extra­vilan, cu respectarea și a celorlalte prevederi legale în materie4; legiuitorul a stabilit dispo­ziții cu caracter special, argumentate de rați­uni de politică socială, economică, funciară, de politici de urbanism sau culturale.

Ca măsuri de protecție, legiuitorul a apreciat să instituie, în anumite situații, dreptul de preempțiune legală în cazul înstrăinării terenuri­lor agricole, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 48 – 49 din Legea fondului funciar și, ul­terior, din cele ale art. 5 și urm. din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor.

De asemenea, dispozițiile Legii arendării nr. 16/19945 stabileau condițiile de exercitare a dreptului de preempțiune al arendașului chiar înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extra­vilan arendate. Însă prevederile art. 9 au fost abrogate ulterior prin dispozițiile Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile pro­prietății și justiției.

Din punctul de vedere al doctrinei, primele analize au avut la bază trăsăturile dreptului de preempțiune astfel cum au fost definite de prevederile legale în vigoare la acea dată, „preempțiunea reprezentând un drept su­biectiv care este recunoscut numai anumitor titulari de a se bucura de prioritate la cum­părarea unui teren agricol din extravilan, cu respectarea și a celorlalte prevederi legale în materie”.6

I. NOȚIUNE ȘI REGLEMENTARE ÎN PREZENT

Potrivit dispozițiilor Noului Cod civil adop­tat prin Legea nr. 287/2009, completat și modificat prin Legea nr. 71/2011, dreptul de preempțiune își găsește sediul materiei – cu titlu general – în cuprinsul art. 1.730 – 1.740 C. civ., fiind definit ca acel drept temporar, le­gal sau contractual, prin care anumiți titulari, numiți preemptori, au un drept prioritar de cum­părare a unui bun mobil sau imobil.

Potrivit configurării actuale a regimului său juridic, dreptul de preempțiune prezintă, ca reglementare, următoarele caracteristici prin­cipale:

  A. Normele dreptului comun aplicabile în sfera dreptului de preempțiune au un caracter supletiv justificat de dispozițiile art. 123 din Legea nr. 71/2011, potrivit cărora, de la data intrării în vigoare a Codului civil, pre­vederile referitoare la dreptul de preempțiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispozițiile art. 1.730 – 1.740 C. civ., susținute de art. 1.730 alin. (2) C. civ., care stabilește în completare că dispozițiile Codului civil privitoare la drep­tul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel.

  B. Dreptul de preempțiune poate fi legal sau contractual, regulile de drept comun fiind aplicabile atât preempțiunii de origine legală, cât și celei de origine convențională, fiind astfel valorificată natura juridică similară celor două structuri.

  – Dreptul de preempțiune este legal când izvorăște din normele dreptului comun sau din legi cu caracter special, are caracter de ordi­ne publică, deoarece vizează interesul general, public, chiar și în cazul persoanelor particu­lare, respectiv, coproprietarilor, vecinilor, lo­catarilor, arendașilor, persoanelor particulare expropriate etc.

  Din această perspectivă, este interesant de remarcat că instituirea de către stat a unui drept de preempțiune legală, care duce fie la pierderea post rem venditam a dreptului de pro­prietate dobândit de un terț de la vânzător cu nesocotirea preferinței legale, fie la îngrădirea ante rem venditam a dreptului vânzătorului de a dispune liber de bunul său (fiind obligat să îl oferteze preferențial pe preemptor), poate, după caz, să afecteze fie substanța dreptului de proprietate (fiind percepută ca o privare de proprietate a cumpărătorului care a dobândit dreptul cu nesocotirea dreptului de preemp­țiune), fie folosința bunurilor (prin instituirea reglementării care îl obligă pe proprietar să îl oferteze prioritar pe preemptor).7  

Dreptul de preempțiune este convențional atunci când ia naștere din voința părților, care încheie în acest scop un pact de preferință8.  

  C. Extinderea sferei de aplicare a drep­tului de preempțiune la bunurile mobile și imobile și precizarea limitării temporale di­ferite înăuntrul căreia poate fi exercitat drep­tul, termene prevăzute de art. 1.730 alin. (3), respectiv, cel mult zece zile de la comunicarea ofertei către preemptor, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile de la comunicarea ofertei către preemptor, în ca­zul vânzării de bunuri imobile, oferta consi­derându-se respinsă dacă nu a fost acceptată în termen.

  D. Epuizarea exercițiului dreptului de preempțiune prin refuzarea ofertei.

  Respingerea unei oferte de vânzare de că­tre titularul dreptului de preempțiune stinge dreptul acestuia de a avea întâietate la cum­părarea bunului, refuzarea ofertei reprezintă un exercițiu al dreptului de preempțiune epu­izat în privința respectivei vânzări; potrivit art. 1.730 alin. (3) C. civ., titularul dreptului de preempțiune care a respins o ofertă de vân­zare nu-și mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus, act ce nu poate fi calificat ca o decădere din drept.

  E. Cadrul legal privind exercitarea drep­tului de preempțiune distinge între cele două moduri de reglementare:

  • ANTE REM VENDITIO

  Reprezintă modalitatea clasică, cu caracter precontractual, prin care se poate da eficiență dreptului de preempțiune prin acordarea de către vânzător preemptorului a beneficiului cumpărării unui bun, cu preferință față de orice altă persoană, prin simpla exercitare a opțiunii; modalitatea este practicată, cu pre­cădere, în sfera preempțiunii legale, dat fiind că actele normative speciale ce instituie bene­ficiul dreptului de preempțiune reglementează amănunțit atât procedura – ante rem venditam – care trebuie urmată pentru ca aceste drepturi de preempțiune să fie respectate, cât și sanc­țiunea aplicată în cazul încălcării sale.

 Exemplu: Legea nr. 17/2014

  Potrivit prevederilor art. 6 și urm., legea specială derogă de la norma generală, in­stituind în sarcina vânzătorului obligația de a înregistra la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află tere­nul cererea prin care solicită afișarea ofer­tei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor.

  Legiuitorul dispune și în sens coercitiv, astfel:

  • încălcarea dispozițiilor referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune ante rem venditio este sancționată cu nulitatea re­lativă (art. 16 din lege);

  • în cazul parcurgerii procedurii legale fără exercitarea dreptului de preempțiune, cu consecința vânzării libere a bunului la un preț mai mic decât cel din oferta de vânzare ori în condiții mai avantajoase decât cele pre­văzute în ofertă, sancțiunea aplicabilă va fi cea a nulității absolute [art. 7 alin. (7) teza a II-a din lege].

  • POST REM VENDITIO  Potrivit dispozițiilor art. 1.731 C. civ., vân­zarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor, aspect ce nu contravine caracteru­lui de ordine publică al preempțiunii legale.

  Textul de lege acordă posibilitatea înche­ierii vânzării cu terțul cumpărător înaintea transmiterii ofertei către preemptor în vede­rea exercitării dreptului de preempțiune, însă contractul de vânzare-cumpărare va fi în­cheiat sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor, caz în care condiția suspensivă este de esen­ța contractului, fiind considerată prin lege ca subînțeleasă chiar și în ipoteza în care părțile omit să o prevadă expres.

  Modalitatea post rem venditio operează astfel ca un remediu legal automat cu consecința blocării posibilității vânzătorului (în compli­citate sau nu cu terțul) de a eluda interesele preemptorului.

  Prevederile art. 1.731 C. civ. au generat în doctrină mai multe opinii diferite, însă, per ansamblu, critica adusă textului legal ar fi că se centrează pe ipoteza – mai puțin practică – a exercitării preempțiunii post rem venditio, fapt confirmat de modalitățile prevăzute de legiuitor prin art. 1.732 alin. (1) care instituie în sarcina vânzătorului obligația notificării preemptorului cu privire la cuprinsul contrac­tului încheiat cu terțul, acordând posibilitatea notificării preemptorului și de către terț.

  Notificarea ofertei de vânzare către preemptor (conținând exact aceleași condiții prevăzute de cele ofertate terțului) permite titularului preempțiunii să analizeze posibili­tatea cumpărării, cu consecința acceptării sau nu a acesteia în termenul legal.

  În ceea ce privește efectele exercitării preempțiunii post rem venditio [art. 1.733 alin. (1) C. civ.]:

  • acceptarea ofertei de către preemptor (ur­mată de remiterea efectivă a prețului la dis­poziția vânzătorului) conduce la încheierea vânzării dintre preemptor și vânzător,

  • pe cale de consecință, ca urmare a neîn­deplinirii condiției suspensive a neexercitării preempţiunii, contractul de vânzare încheiat cu terțul se desființează retroactiv,

  • vânzătorul răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exer­citarea preempțiunii.

  Așadar, în situația în care condiția suspen­sivă este considerată prin lege ca subînțeleasă chiar dacă părțile nu au prevăzut-o expres, în ipoteza potrivit căreia vânzătorul, deși știa de existența dreptului de preempțiune, nu a în­țeles să-l aducă la cunoștința terțului, acesta din urmă poate invoca împotriva vânzătorului garanția pentru evicțiune [art. 1.733 alin. (1) NCC], solicitând, pe cale judecătorească, re­miterea prețului și daunele interese acorda­te de lege cumpărătorului de bună-credință evins de către vânzătorul de rea-credință.

  F. Concursul între preemptori este re­glementat legal în mod imperativ în cuprinsul art. 1.734, astfel că:

  • preempțiunea legală primează față de cea contractuală;

  • vânzătorul are dreptul de a alege între mai mulți preemptori legali;

  • în materie imobiliară contează întâietatea la intabulare, iar în materie mobiliară, data certă a acordurilor de preferință.

  G. Caracteristicile juridice ale dreptului de preempțiune sunt următoarele:

  • este un drept potestativ (preemptorul având prerogative unilaterale de control asu­pra situației juridice reprezentate de vânzarea bunului);

  • exercițiul preempțiunii nu poate fi blocat sau restrâns prin convenția dintre vânzător și terț [potrivit art. 1.733 alin. (2), „Clau­zele contractului încheiat cu terțul având drept scop să împiedice exercitarea dreptu­lui de preempțiune nu produc efecte față de preemptor”];

  • este un drept în principiu intuitu personae și viager (potrivit art. 1.740, „Dreptul conven­țional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz, termenul se reduce la cinci ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.”);

  • este un drept indivizibil și incesibil (art. 1.739);

  • caracterul incesibil este evident în cazul preempțiunii legale, însă și în cazul preferin­ței contractuale rezultate dintr-un acord de preferință, caracterul intuitu personae împie­dică cesiunea dreptului (fără acordul vânzăto­rului promitent).9  

De menționat că legiuitorul își revizuiește optica legală, astfel încât, în reglementarea actelor normative ce succed (de exemplu: Le­gea nr. 17/2014 privind unele măsuri de re­glementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan) instituie norme ce conduc la exercitarea preempțiunii ante rem venditio – alternativă mult mai eficientă din punctul de vedere al ergonomiei juridice.

  În doctrină, teoreticienii dreptului constată că la baza dreptului de preempțiune stau trei criterii importante pe care le găsim în toate speciile de preempțiune:

  – criteriul priorității,

  – criteriul intervenției preemptorului la preț și în condiții egale cu terții,

  – criteriul potrivit căruia intervenția preemp­torului în contractul dintre proprietar și terț nu poate fi impusă.

  Dacă în ceea ce privește incidența primu­lui și ultimului criteriu opiniile doctrinare sunt majoritar acceptate, în cazul celui de-al doilea, punctele de vedere sunt controversate argumentat de existența situațiilor prevăzute de lege în care, pe lângă prioritate, legiuitorul acordă condiții favorabile preemptorului și în ceea ce privește prețul contractului10.

1. VÂNZAREA TERENURILOR FORESTIERE

  NORMA GENERALĂ – art. 1.746 C. civ.  Prevederile Codului civil cu privire la vân­zarea terenurilor forestiere dispun în sensul înstrăinării acestora cu respectarea dreptului de preempțiune, în ordine, al coproprietarilor sau vecinilor.

   NORMA SPECIALĂ  n Legea nr. 46/2008, Codul silvic – tere­nurile forestiere

  Fondul forestier național este constituit din totalitatea pădurilor, a terenurilor destinate împăduririi, a celor care servesc nevoilor de cultură, producție sau administrație silvică, a iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor terenuri cu destinație forestieră, inclusiv cele nepro­ductive, cuprinse în amenajamente silvice la data de 1 ianuarie 1990 – astfel cum este re­glementat potrivit art. 1 din Codul silvic11.

  Regimul juridic special este conferit, ca și în alte cazuri, de interesul național pe care îl prezintă, astfel încât, așa cum rezultă din art. 3 din lege, indiferent de forma de proprieta­te în care este constituit (publică sau privată), dreptul de proprietate asupra terenurilor care constituie fondul forestier național se exercită în conformitate cu dispozițiile exprese prevă­zute de Codul silvic.

  În acest sens, art. 45 alin. (6) din Codul sil­vic coroborat cu prevederile art. 1.746 C. civ. instituie, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, un drept de preempțiune în favoarea coproprietarilor și vecinilor proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, la preț și în condiții egale, în ordinea menționată.

  De asemenea, art. 45 alin. (9) din Codul silvic dispune cu privire la terenurile fores­tiere situate în vecinătatea proprietăților pu­blice, adăugând că, „în situația în care terenul ce urmează a fi vândut este limitrof cu fondul forestier proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, exercitarea dreptului de preempțiune al statului ori al unităților administrativ-teritoriale […] prevalează în raport cu dreptul de preempțiune al vecinilor”

 (s.n.).  Procedura care trebuie urmată este și aceas­ta una ante rem venditam [art. 45 alin. (7) și (8) din Codul silvic].  Modalitățile și condițiile exercitării dreptu­lui de preempțiune sunt prevăzute de art. 45 alin. (7) – (10) din Codul silvic, nerespectarea dreptului, vânzarea la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât cele din oferta de vânzare fiind sancționate cu nulitatea rela­tivă [art. 45 alin. (11) din Codul silvic].

  2. DREPTUL DE PREEMPȚIUNE  AL CHIRIAȘULUI

  NORMA GENERALĂ: art. 1.828 C. civ.

  Dreptul comun reglementează dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, condi­ționându-l însă de executarea în totalitate a obligațiilor născute în baza închirierii anteri­oare. De asemenea, norma generală instituie în favoarea chiriașului un drept de preempțiune, dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării fiind aplicabile.

 NORME SPECIALE

  Pe de altă parte, legiuitorul a dispus și prin alte norme cu caracter special un drept de preempțiune în favoarea chiriașului, cum ar fi cazul:

  n Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe

  Pentru anumite situații prevăzute expres de actul normativ, locuințele pot fi vândute, la cererea chiriașului, și înaintea expirării pri­mului an de închiriere sau la cererea orică­ror persoane, după expirarea primului an de închiriere, cu condiția respectării dreptului de preempțiune instituit în favoarea chiriașului de către autoritățile administrației publice lo­cale ale unităților administrativ-teritoriale și ale sectoarelor municipiului București în care sunt amplasate. În cazul în care există mai multe cereri de cumpărare pentru aceeași lo­cuință, prioritizarea se face în ordinea cres­cătoare a datei de înregistrare a cererilor de cumpărare a locuinței [art. 4 alin. (8)].

  Dreptul de preempțiune astfel instituit este aplicabil imobilelor special reglementate de art. 4 alin. (3) lit. a) din lege, respectiv, locuințelor proprietate personală construite prin credit ipotecar și necontractate la data finalizării lucrărilor, acestea putând fi valo­rificate prin transmiterea locuințelor de către ANL către autoritățile administrației publice locale ale unităților administrativ-teritoriale, ale sectoarelor municipiului București în care acestea sunt amplasate, în vederea închirierii.

  Astfel, potrivit dispozițiilor art. 10 alin. (1) din Legea nr. 152/1998, „locuințele pentru tineri destinate închirierii, inclusiv cele con­struite și destinate în mod exclusiv închirierii tinerilor specialiști din învățământ sau sănă­tate, […] se pot vinde titularilor contractelor de închiriere, numai la solicitarea acestora, după expirarea a minimum un an de închirie­re neîntreruptă către același titular și/sau că­tre persoana în beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condițiile legii, fără ca vânzarea să fie condiționată de vârsta solicitantului”.

  În vederea exercitării dreptului de preempțiune expres reglementat de actul normativ menționat, este necesară îndeplinirea cumu­lativă a următoarelor condiții:

  imobilul să îndeplinească caracteristicile unei locuințe, în sensul legii12;

  locuința fie destinată închirierii;

  beneficiarul dreptului de preempțiune să se încadreze în categoria persoanelor expres prevăzute de lege și să fie titularul contractu­lui de închiriere;

  titularul contractului de închiriere să formuleze o solicitare expresă prin care să-și exprime intenția de cumpărare;

  solicitarea să fie formulată după expi­rarea a minimum un an de închiriere neîn­treruptă de către același titular și/sau de către persoana în beneficiul căreia s-a continuat închirierea.

  Prin instituirea dreptului legal de preempțiune acordat persoanelor expres prevăzu­te, legiuitorul reușește să armonizeze cadrul legislativ în raport cu aspectele sociale, eco­nomice, tehnice și juridice ale momentului și în directă concordanță cu obligația de vânza­re a acestor imobile (locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare) instituită prin dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau buge­tare de stat, republicată.13  

n Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989

  Potrivit dispozițiilor art. 17 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, chiriașul actual al spațiu­ lui care se restituie foștilor proprietari are un drept de preempțiune la cumpărarea acestuia dacă proprietarul de drept se decide să vân­dă. Destinația imobilelor ce intră sub inciden­ța articolului menționat este limitativă, după cum urmează:

  imobilele ocupate de unități și instituții de învățământ din sistemul de stat (grădini­țe, școli, licee, colegii, școli profesionale, școli postliceale, instituții de învățământ superior);

  imobilele ocupate de unități sanitare și de asistență medico-socială din sistemul pu­blic (creșe, cămine-spital pentru bătrâni, spi­tale, centre de plasament, case de copii);

  imobilele ocupate de administrații finan­ciare, trezorerii, ministere și alte autorități ale administrației publice centrale, parchete, ju­decătorii, tribunale, curți de apel, poliție, po­liție de frontieră, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situații de urgență, sedii vamale, arhive naționale, direcții județene, case de asigurări de sănătate, primării, pre­fecturi, consilii locale și județene, inspectorate școlare;

  imobilele ocupate de instituții publice de cultură: teatre, opere, biblioteci, muzee, filar­monici, centre de cultură;  imobilele ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate.

  Exercitarea dreptului de preempțiune pre­văzut de Legea nr. 10/2001 la încheierea con­tractelor de vânzare-cumpărare se poate efectua în termen de 90 de zile de la data pri­mirii notificării privind intenția de vânzare formulată prin executorul judecătoresc, sub sancțiunea decăderii, iar încălcarea dreptului de preempțiune la încheierea contractelor este sancționată cu nulitatea (art. 17 din Legea nr. 10/2001).

  Potrivit prevederilor art. 42, imobilele ne­restituite persoanelor îndreptățite în urma procedurilor prevăzute de lege rămân în ad­ministrarea deținătorilor actuali. Cu privire la această categorie de imobile, legiuitorul înțe­lege să traseze următoarele dispoziții legale:

  pe de o parte, imobilele cu altă destinație decât cea de locuință se pot înstrăina potrivit legislației în vigoare, deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a legii având drept de preempțiune,

  iar, pe de altă parte, imobilele cu destinația de locuințe pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preempțiune.

 Dispozițiile art. 42 alin. 1) și 3) din Legea nr. 10/200114 raportate la prevederile art. 9 alin. 1) din Legea nr. 112/199515, ce ar intra sub incidența art. 52 din Legea nr. 10/200116, au generat o chestiune de drept controversa­tă determinând în practică dezlegări diferite pronunțate de către instanțele judecătorești.

  În analiza și compararea conținutului nor­melor indicate ca fiind concurente, Înalta Curte de Casație și Justiție17 a apreciat că se impu­ne a se da eficiență mecanismului de unificare reprezentat de pronunțarea unei hotărâri pre­alabile, în vederea asigurării securității rapor­turilor juridice, apelând inclusiv la metoda de interpretare sistematică a normelor juridice.

  Astfel, dreptul de preempțiune al chiriașilor imobilelor cu destinație de locuințe nerestitui­te persoanelor îndreptățite în urma proceduri­lor prevăzute de lege conferă, prin natura lui, preferința unei persoane numită preemptor la cumpărarea unui bun, la preț egal, atunci când proprietarul acestuia îl vinde, iar existența lui nu transformă vânzarea într-una forțată, de­oarece nu este substituită voința vânzătorului de a înstrăina, ci se îngrădește numai libertatea acestuia (în anumite limite) de a-și alege per­soana cumpărătorului, nu și libertatea de a vin­de. Practic, dacă proprietarul se decide să vândă, el nu poate să vândă cui dorește, ci este ținut să respecte dreptul de prioritate al preemptorului. În măsura în care s-a hotărât să vândă, proprie­tarul trebuie să respecte dreptul de preempțiune.

  Dispozițiile art. 17 raportate la art. 19 alin. (4) din Legea nr. 10/200118 au fost supuse de legiuitor exclusiv regimului dreptului de preempțiune, îndreptățind doctrina să afirme, cu referire la art. 17, că proprietarul nu este obligat să vândă, singura lui obligație fiind de a permite preemptorului să cumpere cu prefe­rință. Dacă ar fi avut intenția ca și chiriașului care ocupă imobilul cu destinația de locuință i se recunoască exclusiv un drept de preempțiune, legiuitorul ar fi procedat în același mod și nu ar fi introdus în art. 42 alin. (3) sintagma „potrivit legislației în vigoare”. Mai mult, în ceea ce privește dreptul de preempțiune, nici nu a făcut trimitere la art. 17, așa cum a pro­cedat în art. 19, supunându-l astfel dreptului comun, respectiv Codului civil19.

  Din modul de reglementare rezultă în mod clar intenția legiuitorului de a supune situația chiriașilor la care se referă art. 42 alin. (3) unui alt regim juridic decât cel cuprins în art. 17 și 19.

  Art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 cu­prinde o normă de trimitere, care se comple­tează cu cea de referință, iar în măsura în care „legislația în vigoare” cuprinde și art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, este exclusă ipoteza unei contrarietăți, care, în mod necesar, ar fi dus problema în discuție pe tărâmul art. 52 din Legea nr. 10/2001.

  Procedând în acest mod, legiuitorul a res­pectat tehnica legislativă impusă prin Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică le­gislativă pentru elaborarea actelor normative, care în art. 50 alin. (1) prevede că: „În cazul în care o normă este complementară altei norme, pentru evitarea repetării în text a acelei nor­me se va face trimitere la articolul, respectiv la actul normativ care o conține. Nu poate fi făcută, de regulă, o trimitere la o altă normă de trimitere.”

  Sintagma „potrivit legislației în vigoare” nu se poate referi decât la Legea nr. 112/1995, concluzie impusă de prevederile art. 42 alinea­tul final, care prevede că: „Sumele încasate ca urmare a vânzării imobilelor prevăzute la alin. (3) vor alimenta fondul prevăzut la art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995” și în lipsa normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001.

  Potrivit Legii nr. 112/1995, art. 9 alin. (1), „chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după ex­pirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata inte­grală sau în rate a prețului”.

  Aceste norme reglementează un drept al chi­riașului de a cumpăra, drept însoțit de obligația deținătorului de a vinde, interpretarea și apli­carea în acest sens a textului legal neridicând probleme. Atât instanța de trimitere, cât și cele­lalte instanțe care și-au exprimat opinia (unele teoretic, altele jurisprudențial) recunosc sensul normei din Legea nr. 112/1995, diferențele de poziție fiind determinate de aprecierea carac­terului contradictoriu sau nu al acesteia cu dis­pozițiile art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, din perspectiva art. 52 din cea din urmă lege. Nu există nicio rațiune ca, sub aspectul în discuție, din „legislația în vigoare” – Legea nr. 112/1995 să fie exclus art. 9 alin. (1), pentru că, pe de o parte, art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu face nicio distincție, iar, pe de altă parte, acesta este în concordanță și se completează cu cele­lalte prevederi ale art. 42 alin. (3), dat fiind și contextul socioistoric al legilor de reparație.

  Corelația Legii nr. 10/2001 (prima lege-cadru menită să reglementeze regimul juridic al ce­lei mai mari părți a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decem­brie 1989) cu Legea nr. 112/1995 (act normativ cu caracter reparatoriu care reglementează si­tuația juridică a imobilelor cu destinația de lo­cuință, trecute în proprietatea statului cu titlu după data de 6 martie 1945 și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989) este, de necontes­tat, cea mai semnificativă în raport cu corela­ția Legii nr. 10/2001 cu alte legi, în cuprinsul acestei legi găsindu-se elemente care confir­mă intenția legiuitorului de a continua politica adoptată în domeniul imobilelor cu destina­ția de locuință sub regimul Legii nr. 112/1995. Exemplul reprezentativ al acestei corelări este dat de art. 20 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia „persoanele îndreptățite care nu au formulat cereri potrivit prevederilor Le­gii nr. 112/1995, precum și cele ale căror ce­reri au fost respinse ori nu au fost soluționate până la data intrării în vigoare a prezentei legi au dreptul de a formula o asemenea cerere în condițiile prezentei legi”.

  În ipoteza în care imobilul nu a fost vân­dut până la intrarea în vigoare a noii legi (deci inclusiv în baza Legii nr. 112/1995), persoana îndreptățită poate solicita restituirea în natu­ră, chiar dacă a primit despăgubiri în lumina acestei legi [art. 20 alin. (1)].

  În protejarea intereselor chiriașilor, în apli­carea art. 501 din Legea nr. 10/2001, proprieta­rii ale căror contracte de vânzare-cumpărare (foștii chiriași, cu alte cuvinte) încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești au dreptul la restituirea prețului de piață al imo­bilelor. Inclusiv în situația opusă, a încheierii contractelor de vânzare-cumpărare cu eluda­rea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, s-a recu­noscut o măsură de favoare, prin scutirea de taxe de timbru a cererilor formulate de chiriași pentru restituirea prețului plătit, actualizat.

  Legiuitorul a recunoscut prin sintagma „potrivit legislației în vigoare”, în continu­are, dreptul de favoare pe care l-a conferit chiriașilor printr-o măsură de protecție soci­ală, anterior, prin art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 – extinzând însă sfera de aplicare de la chiriașii imobilelor cu destinația de locuință preluate cu titlu și la ceilalți, ale căror imobile, cu aceeași destinație, se încadrează în celelalte categorii de preluări, considerate abuzive prin art. 2 din lege. Menținerea măsurii de protecție este cu atât mai evidentă în condițiile în care, prin reglementarea dreptului de preempțiune, legiuitorul a recunoscut pentru prima dată și dreptul deținătorului de a înstrăina imobilul cu destinația de locuință, impunându-i o li­mită în exercițiul acestui drept, prin obligarea de a-l prefera pe chiriaș în calitate de cumpă­rător, în cazul în care acesta din urmă ar face această opțiune. Procedând în acest mod, pe lângă faptul că a păstrat poziția adoptată în regimul legii anterioare de reparație în dome­niul imobilelor cu destinația de locuințe, le­giuitorul s-a conformat jurisprudenței Curții Constituționale, mai sus menționate, în care s-a reținut că posibilitatea vânzării către chi­riași a locuințelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari constituie recunoașterea, prin art. 9 din Legea nr. 112/1995, a unui drept subiectiv, înlăturându-se astfel discriminarea anterioară când un asemenea drept era recu­noscut numai chiriașilor din locuințele con­struite din fondurile statului.20  

Prin urmare, prin art. 42 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se reglementează posibilitatea în­străinării imobilelor cu destinația de locuință, pe de o parte, ca urmare a opțiunii chiriașului de a cumpăra, iar, pe de altă parte, din inițiati­va deținătorului, cu recunoașterea în acest caz a dreptului de preempțiune al chiriașului, am­bele ipoteze sub condiția epuizării proceduri­lor administrative și jurisdicționale, în cazul în care acestea s-au declanșat – neexistând astfel o suprapunere de reglementare, în sensul art. 52 din Legea nr. 10/2001, ci o completare; sen­sul acestor norme nu poate fi decât acela că s-a urmărit explicitarea noutății aduse pe plan le­gislativ, respectiv recunoașterea unui drept de preempțiune în favoarea chiriașului.

  Prin Decizia nr. 81/2017, Înalta Curte de Ca­sație și Justiție a stabilit că, „în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 42 alin. (3) din Le­gea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pe lângă dreptul de preempțiune, chiriașii au și dreptul de a opta pentru cumpărarea imobi­lelor cu destinația de locuințe, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imo­bile cu destinația de locuințe, trecute în pro­prietatea statului, cu modificările ulterioare”.

  3. DREPTUL DE PREEMPȚIUNE AL ARENDAȘULUI. VÂNZAREA-CUMPĂRAREA TERENURILOR AGRICOLE SITUATE ÎN EXTRAVILAN

  Dreptul de preempțiune al arendașului

  NORMA GENERALĂ: art. 1.849 C. civ.

  Normele dreptului comun prevăd în cuprin­sul art. 1.836 – art. 1.850 o serie de reguli par­ticulare în materia arendării pe considerentul că arendașul, ca urmare a legăturii sale cu bu­nurile agricole pe care le folosește în temeiul contractului de arendă, trebuie să aibă priori­tate la cumpărarea lor.

  Ca aplicare a modalității ante rem venditio se constituie dreptul arendașului prevăzut de art. 1.849 C. civ., potrivit căruia dreptul de preempțiune al arendașului cu privire la bunu­rile agricole arendate21 se exercită în confor­mitate cu dispozițiile generale de exercitare a dreptului de preempțiune în materia vânzării din cuprinsul art. 1.730 – 1.739 C. civ.  

NORMA SPECIALĂ

  n Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării te­renurilor agricole situate în extravilan22 re­glementează amănunțit procedura – ante rem venditam – care trebuie urmată pentru respec­tarea și exercitarea drepturilor de preempțiu­ne în sfera bunurilor imobile agricole.

  Actul normativ își propune elaborarea unui set de măsuri în interesul general, cu rolul de a stabili un set de măsuri suplimentare privind reglementarea vânzării-cumpărării terenuri­lor agricole situate în extravilan, comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii di­mensiunii fermelor agricole și constituirea ex­ploatațiilor viabile economic, în concordanță cu interesul național.

  Din parcurgerea dispozițiilor art. 4 alin. (1) din actul normativ, rezultă că „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Codul civil și a drep­tului de preempțiune al:

  – coproprietarilor,

  – arendașilor,

  – proprietarilor vecini, precum și al

  – statului român, prin Agenția Domeniilor Statului,

  în această ordine, la preț și în condiții egale, precum și dacă sunt întrunite condițiile pre­văzute la art. 3, 4 și 9 din lege” (s.n.).

  Înstrăinarea fără respectarea dreptului de preempțiune sau fără obținerea avizelor pre­văzute la art. 3 și 9 din lege este sancționa­tă cu nulitatea relativă (art. 16 din Legea nr. 17/2014), iar în cazul în care dreptul de preempțiune nu a fost exercitat în termenul legal, iar bunul ajunge să fie vândut liber, dar la un preț mai mic decât cel din oferta de vânzare ori în condiții mai avantajoase, sancțiunea aplicabi­lă va fi cea a nulității absolute [art. 7 alin. (7) teza a II-a din Legea nr. 17/2014].

  Dispozițiile art. 323 – art. 524 din Legea nr. 17/2014 au fost repetat criticate sub aspectul neconstituționalității, astfel încât, cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor agrico­le situate în extravilan, exercitarea dreptului de preempțiune, precum și admisibilitatea unei acțiuni având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de con­tract de vânzare-cumpărare în ipoteza an­tecontractelor încheiate anterior intrării în vigoare a actului normativ, Curtea Constituțională s-a pronunțat pe parcursul deciziilor ce formează jurisprudența acesteia.

  Potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, în toate cazurile în care se solicită pronunța­rea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potri­vit prevederilor Codului civil și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condi­țiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din lege (privind existența avizelor specifice eliberate de Minis­terul Apărării Naționale și de Ministerul Cul­turii și a avizului final care atestă parcurgerea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune reglementat prin legea specială, elibe­rat de structurile teritoriale sau de structura centrală din cadrul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale), iar imobilul ce face obiec­tul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară. Totodată, potrivit art. 16 din lege, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 68/2014, „înstrăinarea prin vânzare-cum­părare a terenurilor agricole situate în extravi­lan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4, sau fără obținerea avizelor pre­văzute la art. 3 și 9 este interzisă și se sancți­onează cu nulitatea relativă”.

  Criticile ce au făcut, în mod repetat, obiec­tul controlului de constituționalitate, prin ra­portare la aceleași dispoziții constituționale și convenționale invocate, au avut motivări si­milare întemeiate pe jurisprudența anterioară pronunțată în această materie.

  Aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014, în vi­goare la data realizării transferului dreptului de proprietate, respectiv la data pronunțării hotă­rârii judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, nu echivalează cu încălcarea dispo­zițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, ci este în concordanță cu principiul activității legii civile. Întrucât promisiunea de vânzare nu este transla­tivă de proprietate, nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, având în vedere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condițiile privind transferul dreptului de propri­etate a terenurilor agricole situate în extravilan după intrarea în vigoare a legii criticate.25  

De asemenea, beneficiarul unei promisi­uni neexecutate de vânzare este titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumate de promitent în temeiul antecontrac­tului, iar nu titularul unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momen­tul perfectării antecontractului, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunțării hotărâ­rii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat. Cu alte cuvinte, valabilitatea antecontractului de vânzare este supusă legii în vigoare la data încheierii sale, iar efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea în viitor a dreptului de proprietate, respectiv la momentul încheierii contractului de vânza­re, este supus legii în vigoare la data încheierii acestui din urmă contract. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contrac­tului de vânzare, respectiv pentru pronunța­rea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract nu poate fi raportată la un moment anterior, încheierea antecontractului de vân­zare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, po­trivit principiului tempus regit actum26 (timpul guvernează actul).27  

Dispozițiile art. 5 stabilesc atribuțiile de natură procedurală ale instanței de judecată de a verifica, pe lângă îndeplinirea condițiilor de validitate ale antecontractului, și condițiile reglementate de art. 3, 4 și 9 din lege.

  Așadar, de aplicare imediată în domeniul temporal propriu al Legii nr. 17/2014 sunt condițiile necesar a fi întrunite pentru transferul dreptului de proprietate, art. 5 stabi­lind în sarcina instanței de judecată obligația verificării îndeplinirii acestora la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic.28

Altfel spus, dispoziți­ile legale se circumscriu domeniului propriu de reglementare al legii, fiind aplicabile tu­turor vânzărilor de terenuri agricole extravi­lane care se încheie după intrarea în vigoare a acestui act normativ, în acord cu principiul aplicării imediate a legii noi.

  De altfel, se constată că, întrucât promisiu­nea de vânzare nu este translativă de proprie­tate, nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 15 alin. (2) din Constituție, având în ve­dere că legea nu retroactivează, ci vizează doar condițiile privind transferul dreptului de pro­prietate a terenurilor agricole situate în ex­travilan după intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014.29 De asemenea, o lege nu este retroac­tivă atunci când modifică pentru viitor o stare de drept născută anterior și nici atunci când suprimă producerea în viitor a efectelor unei situații juridice constituite sub imperiul legii vechi, pentru că în aceste cazuri legea nouă nu face altceva decât să refuze supraviețuirea legii vechi și să regle­menteze modul de acțiune în timpul următor intrării ei în vigoare, adică în domeniul ei pro­priu de aplicare.30  

În ceea ce privește analiza sub aspect consti­tuțional a ipotezei potrivit căreia la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpă­rare nu era în vigoare nicio dispoziție legală care să creeze posibilitatea pierderii dreptului promi­tentului-cumpărător prin exercitarea unui drept de preempțiune, din perspectiva dispozițiilor art. 44 privind dreptul de proprietate privată din Constituție și ale art. 1 privind protecția proprietății private din Primul Protocol adiți­onal la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, se rețin următoarele:

  pe de o parte, dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului sunt ga­rantate, însă conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege;

  pe de altă parte, problema garantării și ocrotirii constituționale a dreptului de propri­etate asupra bunului imobil ce face obiectul promisiunii de vânzare nu se poate invoca în favoarea unei persoane care nu este titularul acestui drept (ce ar urma să se nască ulterior), motivat de faptul că promisiunea de vânzare nu este translativă de proprietate.31  

Acordarea unei poziții privilegiate dreptului de creanță al persoanelor care au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare auten­tic contravine art. 16 alin. (1) în componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor ra­portat la art. 44 alin. (2) din Constituție, teza referitoare la garantarea și ocrotirea în mod egal a dreptului de proprietate privată. Așa­dar, nu este negată protecția constituțională de care se bucură un bun, respectiv un drept de creanță, în temeiul art. 44 din Constituție, ci, din contră, este recunoscută protecția în mod egal atât în privința antecontractelor au­tentificate, cât și a celor sub semnătură priva­tă, astfel încât toate aceste antecontracte vor continua să-și producă efectele juridice potri­vit Codului civil, cu condiția ca valorificarea lor în sensul transferului dreptului de propri­etate să fie supusă reglementării existente la momentul încheierii actului translativ de pro­prietate, așadar, după exercitarea dreptului de preempțiune prevăzut de Legea nr. 17/2014.32

  Scopul actului normativ constituie asigura­rea securității alimentare, protejarea interese­lor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național; stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânză­rii-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan; comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic.

  În aceste condiții, în ceea ce privește transferul dreptului de proprietate asupra terenu­rilor agricole extravilane, se creează în sarcina vânzătorilor și a cumpărătorilor obligația de a respecta cadrul legal în vigoare la data transferului dreptului de proprietate.33

  4. PROTEJAREA  MONUMENTELOR ISTORICE

  NORMA SPECIALĂ:

  n Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice

  Legea reglementează regimul juridic ge­neral al monumentelor istorice, acestea fiind definite, în sensul actului normativ, ca repre­zentând acele bunuri imobile, construcții și terenuri situate pe teritoriul României, sem­nificative pentru istoria, cultura și civilizația națională și universală34.

  Procedura prin care unul sau mai multe bunuri imobile sunt calificate în regimul de monument istoric se numește clasare și este reglementată de art. 8 din lege.

  Din perspectiva înstrăinării lor:

  • monumentele istorice proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-terito­riale sunt inalienabile, imprescriptibile și in­sesizabile [art. 4 alin. (2)];

  • monumentele istorice aflate în proprieta­tea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului român, prin Ministerul Culturii, pentru monumente­le istorice de valoare națională și universală, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii, pentru monumente­le istorice reprezentative pentru patrimoniul cultural local, ori al unităților administra­tiv-teritoriale, după caz.

 REGLEMENTARE

  Modalitățile și procedura privind îndeplinirea condiției de exercitare a dreptului de preempțiune acordat statului cu privire la imobilele clasate în regim de monument istoric sunt reglementate de prevederile art. 4 alin. (4) – (9) din lege, precum și de dispozițiile complementare prevăzute de Nor­mele metodologice pentru aplicarea prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modifică­rile și completările ulterioare, referitoare la exerci­tarea dreptului de preempțiune al statului român, prin Ministerul Culturii, respectiv prin serviciile publice deconcentrate ale acestuia în cazul vân­zării de monumente istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat.

  Potrivit art. 1 din normele metodologice, monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului român, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării, prin:

  – Ministerul Culturii, pentru monumentele istorice clasate în grupa A (monumentele isto­rice de valoare națională și universală),

  – serviciile publice deconcentrate ale Minis­terului Culturii, pentru monumentele istorice clasate în grupa B (monumentele istorice repre­zentative pentru patrimoniul cultural local).

  PROCEDURA exercitării dreptului de preempțiune al statului este expres instituită de actul normativ, se încadrează ca mod de reglementare în modalitatea ante rem venditio (precontractuală), statul având posibilitatea de a cumpăra bunul imobil, cu preferință față de orice altă persoană, prin simpla exercitare a opțiunii.  Astfel, potrivit dispozițiilor legale, proprie­tarii care intenționează să vândă monumente istorice transmit statului român (prin orga­nismele sale35) înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de documentația stabilită prin ordin de ministru36.

  TERMENUL de exercitare a dreptului de preempțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, docu­mentației și a propunerii de răspuns la Minis­terul Culturii sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii; titularii dreptului de preempțiune vor prevedea în buge­tul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preempțiune; valoarea de achizițio­nare se negociază cu vânzătorul. În cazul în care Ministerul Culturii sau ser­viciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii nu își exercită dreptul de preempțiune în termenul prevăzut, acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.

  VALABILITATEA comunicărilor privind neexercitarea dreptului de preempțiune se în­tinde pe întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru situațiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori [art. 6 alin. (3) din Norme].

  SANCȚIUNEA pentru neîndeplinirea dispo­zițiilor legale raportate la exercitarea dreptu­lui de preempțiune acordat statului cu privire la imobilele clasate în regim de monument is­toric este nulitatea absolută a vânzării.

  DECLASAREA MONUMENTELOR ISTORICE

  Cu privire la pierderea regimului juridic aplicabil imobilelor încadrate în categoria monumentelor istorice, prin operațiunea de­clasării, adică prin radierea din Lista monu­mentelor istorice a unui bun imobil sau a unei părți din acesta, dispun prevederile art. 19 din Legea nr. 422/2001, în sensul că declasarea se comunică proprietarului, titularului dreptului de administrare sau titularului altui drept real asupra monumentului istoric declasat, după caz, în maximum cinci zile de la publicarea ordinului de declasare/efectuare a radierii.

  Declasarea monumentelor istorice urmează aceeași procedură precum cea prevăzută pen­tru clasare, fiind declanșată, din oficiu, în ori­care dintre următoarele situații:

  • descărcarea de sarcină arheologică, în ca­zul siturilor arheologice, conform avizului Co­misiei Naționale de Arheologie;

  • dispariția monumentului istoric;

  • constatarea pierderii calității de monu­ment istoric a imobilului.  Ca urmare a declasării, bunurile revin la re­gimul juridic inițial redobândind caracteris­ticile circulației juridice anterioare încadrării acestora în categorii de imobile protejate.

  TERENURI AGRICOLE SITUATE ÎN EXTRA­VILAN PE CARE SE GĂSESC SITURI ARHEO­LOGICE

  Regimul juridic al imobilelor incluse în cate­goria monumentelor istorice este direct subordonat interesului public, motiv pentru care legiuitorul a adoptat norme speciale menite să protejeze bunurile imobile care se califică pentru un astfel de statut. În acest sens, cu privire la terenurile agricole situate în extra­vilan, legiuitorul creează un cadru legal re­glementat din coroborarea dispozițiilor legale aplicabile, astfel că, potrivit art. 4 alin. (2) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de re­glementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheolo­gice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumente­lor istorice”, completându-se astfel categoria bunurilor destinate protecției legale.

  5. EXPROPRIEREA PENTRU CAUZĂ DE UTILITATE PUBLICĂ

  NORMA SPECIALĂ:

  n Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică

  Exproprierea pentru cauză de utilitate pu­blică reprezintă un procedeu de achiziție forțată a bunurilor imobiliare, exercitat prin intermediul unei operațiuni administrative prin care statul, în „folosul comun”, proce­dează la preluarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile din proprietatea pri­vată, justificat de necesitatea realizării unui obiectiv de interes general.

  Doctrina de drept comparat clasifică mo­durile de pierdere a proprietății în: pierderea voluntară și pierderea forțată a proprietă­ții private, respectiv, pierdere forțată care profită persoanelor particulare și care profi­tă persoanelor morale publice, exproprierea subsumându-se celei de-a doua subdiviziuni, alături de naționalizare, rechiziție și confis­care37. În accepțiunea altor doctrinari fran­cezi, exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în materia drepturilor reale, este calificată drept un incident, o limitare a drep­tului de conservare a unui bun, respectiv o cauză de stingere a dreptului de uzufruct38, un mod de apropriere publică a bunurilor proprietate privată39 sau un mod de înstrăi­nare forțată a dreptului de proprietate publi­că40. Pentru a asigura protejarea proprietății private de măsurile abuzive și arbitrare ale statului (exercitate prin organismele sale administrative), legiuitorul român a limitat acțiunea instituției exproprierii în ceea ce privește scopul pentru care se poate face, bu­nurile, autoritățile care o pot efectua, precum și procedura legală, exproprierea fiind admi­să exclusiv pentru cauză de utilitate publică.

  Cu titlu de exemplu, în anul 1971, prin două decizii ale Consiliului de Stat41, s-a enunțat o nouă concepție asupra noțiunii de utilitate publică, potrivit căreia: „O anumită opera­țiune nu poate fi declarată legal ca fiind de utilitate publică decât dacă atingerile aduse proprietății private sau altor interese publice, de ale căror elemente trebuie să se țină cont obligatoriu, costurile financiare și eventualele inconveniente de ordin social pe care ea le-ar presupune, nu ar apărea ca excesive prin ra­portare la interesul urmărit.”

  Cauzele de utilitate publică sunt expres stipulate de art. 6 din actul normativ în dez­batere, utilitatea publică42 reprezentând un eveniment cu caracter excepțional, situație în care este declarată de către Guvern pentru lu­crările de interes național și de către consiliile județene și Consiliul General al Municipiului București pentru lucrările de interes local.

  În privința bunurilor expropriate care sunt scoase de stat la vânzare, dispozițiile Legii nr. 33/1994 acordă un drept de preempțiune fostului proprietar în condițiile art. 37 alin. (1), după cum urmează: „În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorește înstrăina­rea imobilului expropriat, expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobân­dire, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată.”

  n Legea nr. 238/2004 a petrolului

  Coroborat cu dispozițiile menționate, art. 6 lit. d) din Legea nr. 238/2004 a petrolu­lui prevede posibilitatea dobândirii dreptului de folosință a terenurilor necesare efectuă­rii operațiunilor petroliere prin exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în condițiile legii. Și în această ipoteză, incluzându-se în sfera utilității publice, actul normativ prevede faptul că, „în cazul în care statul vinde bunu­rile expropriate […], foștii proprietari sau, după caz, succesorii lor au dreptul de a reintra în posesia acestora, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată” (s.n.).

  n Legea nr. 85/2003 a minelor

  De asemenea, în conformitate cu dispozi­țiile art. 10 din Legea nr. 85/2003 a minelor, „în cazul vânzării bunurilor expropriate […], foștii proprietari sau, după caz, succesorii lor au drept de preempțiune, scop în care vor fi înștiințați despre condițiile vânzării pe cale administrativă și prin publicitate”. În cazul în care bunul este vândut unui terț cu nesoco­tirea dreptului de preempțiune, preemptorul are dreptul să obțină anularea acestei vânzări și încheierea unei noi vânzări cu el, contrac­tul de vânzare considerându-se încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, acest din urmă contract desfiinţându-se retroactiv.

  6. VALORIFICAREA  BUNURILOR SECHESTRATE

  NORMA GENERALĂ: Codul de procedură civilă

  Dispozițiile de procedură civilă dispun asu­pra modalităților de valorificare a bunurilor sechestrate în cadrul vânzării prin licitație pu­blică, prevăzute de art. 758 – art. 778 C. proc. civ., efectuate de către executorul judecătoresc în exercitarea măsurilor privind executarea silită. Astfel, ulterior înștiințării părților și a altor persoane interesate despre ziua, ora și locul vânzării la licitație, cu cel puțin 48 de ore înainte de termenul fixat pentru vânzare, precum și îndeplinirii măsurilor de publicitate a vânzării conform legii (art. 761 – art. 762 C. proc. civ.), în temeiul art. 769, executorul va proceda la vânzarea la licitație publică a bu­nurilor sechestrate.  Potrivit dispozițiilor alin. (10) al art. 769, în toate cazurile, la preț egal, va fi preferat cel care are un drept de preempțiune asupra bunului urmărit.  

Dispozițiile Codului civil, art. 1.738, pre­văd că, în ipoteza în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempțiune se exercită în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă. Prin urmare, art. 770 C. proc. civ. instituie reguli speciale atât pentru exercitarea dreptului de preempțiune, cât și pentru stingerea aces­tuia. Astfel, titularul dreptului de preemp­țiune, încunoștințat în condițiile art. 761 C. proc. civ., are obligația să participe și să li­citeze la un preț cel puțin egal cu cel mai mare preț oferit de concurenți, pentru a pu­tea cumpăra bunul, în caz contrar, dreptul de preempțiune se stinge, chiar dacă fusese constituit convențional pe un anumit ter­men (art. 1.740 C. civ.).  Dispozițiile art. 770 din Codul de proce­dură civilă instituie, de facto, o sancțiune, titularul unui drept de preempțiune în pri­vința bunului scos la licitație este decăzut din dreptul de a mai putea invoca ulterior acest beneficiu (și de a-și exercita efectiv acest drept) dacă nu a luat parte la licitație. Pentru a opera însă sancțiunea, este nece­sar ca beneficiarul dreptului de preempțiune să fi avut cunoștință de scoaterea bunului la vânzare silită – în condițiile art. 761 C. proc. civ., per a contrario, dacă el nu a cunoscut aceste lucruri, de principiu, ar putea formula contestație la executare, solicitând și repu­nerea în termen (o astfel de soluție prezintă interes numai în ipoteza în care bunul asu­pra căruia poartă dreptul de preempțiune nu a fost deja adjudecat).

  Momentul la care se stinge dreptul de preempțiune în cazul prevăzut de art. 770 C. proc. civ. este cel al adjudecării bunului, „titularul unui drept de preempțiune care nu a participat la licitație nu va mai putea să își exercite dreptul după adjudecarea bu­nului”. Asta înseamnă că titularul dreptului de preempțiune nu este obligat să liciteze la primul termen suma înscrisă în publicație, el putând să aștepte, în lipsa unor concu­renți, a doua licitare din aceeași zi sau chiar stabilirea celui de-al doilea termen pentru licitație, în scopul evident și licit de a plăti un preț cât mai mic.  Formularea art. 770 C. proc. civ., în sensul că titularul „care nu a participat la licitație” nu va mai putea să își exercite dreptul după adjudecarea bunului, trebuie amendată pen­tru a fi clar că dreptul de preempțiune se stin­ge și dacă preemptorul a participat la licitație, dar bunul a fost adjudecat de către altcineva, dreptul de preempțiune se va stinge prin confuziune dacă preemptorul a adjudecat bunul.  În cazul în care bunul nu este adjudecat, dreptul de preempțiune se va stinge în con­dițiile dreptului comun.43

  CONCLUZII

  Dreptul legal de preempțiune este, în principiu, stabilit prin texte imperative, caz în care titularii nu pot să renunțe anticipat la exercițiul dreptului lor44, nesocotirea aces­tuia comportând sancțiuni precum nulitatea contractului.   Cazuistica privind incidența dreptului de preempțiune (legală) dezvoltată în materialul de față, deși neexhaustivă, reușește să surprindă unele dintre cele mai relevante ipostaze avute în vedere de către legiuitor cu privire la instituirea limitării dispoziției juridice în materia vânză­rii anumitor bunuri imobile, în scopul ocrotirii unui interes general, public, național, cultural sau istoric, variind în funcție de importanța va­lorii sociale ocrotite sau a realității economice a momentului, rezultând astfel un echilibru între dreptul fundamental care face obiectul limitării impuse de sancțiune și valoarea socială a cărei protecție a determinat limitarea.

---

1 Noul Cod civil păstrează noțiunea de „preferință” aplicabilă în sfera unor contracte, altele decât cel de vânzare-cumpărare [de ex., dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou contract de locațiune – art. 1.828 alin. (1) C. civ.]
2 „Iară dă va vinde cineva lucrul al său, moșiia sau altceva în taină, la cel mai dă departe vecin, neci satul la alt sătean, aceia cumpărătură între nemic iaste, ca să ia îndărăt cel ce au dat. Iară dă va vinde casa sau moara sau moșia sau viia sau orice și nu va înștiința la vecinul cel dă aproape al său (ci) în taină au dat la cel mai dă departe, cu vrednicie iaste celui de aproape vecin și până la 10 ani a sămăna și cele vândute poate să le ia înapoi iară în acel preț. Iară dă va fi înștiințat mai întâi celui de aproape, și el nevrând să cumpere, atunci slobod iaste a vinde la cel mai de dăparte și după aceia nu sunt
volnici a întoarce. Iară dă va cumpăra cineva de la om tânăr care iaste încă supt stăpânirea părintească, sau sub cei bătrâni, și vrând ei să întoarcă, să întoarcă fără cuvinte.”
3 V. Georgescu, O. Sachelarie, V. Șotropă, „Protimis”, în Instituții feudale din Țările Române. Dicționar, Editura Academiei, București, 1988, p. 390 –392; V. Georgescu, Bizanțul și instituțiile românești până la mijlocul secolului al XVIII-lea, Editura Academiei, București, 1980, p. 199 – 206.

4 I. Adam, Teoria generală a drepturilor reale, Europa Nova, București, 1998, p. 142.
5 Act normativ abrogat la data de 1 octombrie 2011.
6 Fr. Deak, „Dreptul de preempțiune”, în Dreptul, nr. 7/1992, p. 34 – 43; Gh. Beleiu, „Dreptul de preempțiune reglementat prin Legea nr. 18/1991 a fondului funciar”, în Dreptul, nr. 12/1992, p. 3 – 15; E. Chelaru, „Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr. 54/1998”, în Dreptul, nr. 8/1998, p. 19 – 25; I. Adam, Teoria generală a drepturilor reale, Europa Nova, București, 1998, p. 142.

7 Dan Chirică, „Dreptul de preempțiune în Noul Cod civil”, în Revista Română de Drept Privat, nr. 4/2015.
8 E. Chelaru, „Dreptul de preempțiune reglementat de Codul silvic”, în Dreptul, nr. 6/1997, p. 15.

9 Juanita Goicovici, „Vânzarea în baza dreptului de preempțiune în reglementarea noului Cod civil”, în Pandectele Române, nr. 5/31.04.2012.
10 I. Negru, Teoria generală a dreptului de preempțiune, Universul Juridic, București, 2010, p. 69 – 72; I. Negru, I.-I. Negru, „Principiile dreptului depreempțiune”, în Curierul Judiciar, nr. 5/2008, p. 64 – 69.

11 Art. 1 alin. (2) și (3) din Codul silvic: „(2) Potrivit alin. (1), fondul forestier național include: a) pădurile; b) terenurile în curs de regenerare șiplantațiile înființate în scopuri forestiere; c) terenurile destinate împăduririi: terenuri degradate și terenuri neîmpădurite, stabilite în condițiile legii a fi împădurite; d) terenurile care servesc nevoilor de cultură: pepiniere, solarii, plantaje și culturi de plante-mamă; e) terenurile care servesc nevoilor de producție silvică: culturile de răchită, pomi de Crăciun, arbori și arbuști ornamentali și fructiferi; f) terenurile care servesc nevoilor de administrație silvică: terenuri destinate asigurării hranei vânatului și producerii de furaje, terenuri date în folosință temporară personalului silvic; g) terenurile ocupate de construcții și curțile aferente acestora: sedii administrative, cabane, fazanerii, păstrăvării, crescătorii de animale de interes vânătoresc, drumuri și căi ferate forestiere de transport, spații industriale, alte dotări tehnice specifice sectorului forestier, terenurile ocupate temporar și cele afectate de sarcini și/sau litigii, precum și terenurile forestiere din cadrul culoarului de frontieră și fâșiei de protecție a frontierei de stat și cele destinate realizării unor obiective din cadrul Sistemului Integrat de Securizare a Frontierei de Stat; h) iazurile, albiile pâraielor, precum și terenurile neproductive incluse în amenajamentele silvice. (3) Toate terenurile incluse în fondul forestier național sunt terenuri cu destinație forestieră.”

12 Art. 2 lit. a) din Legea nr. 114/1996, Legea locuinței, republicată, „construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii”.
13 A se vedea în acest sens și Decizia pronunțată în Recursul în Interesul Legii nr. 5 din 21 ianuarie 2008 de către Înalta Curte de Casație și Justiție.

14 Art. 42 din Legea nr. 10/2001:
„(1) Imobilele care în urma procedurilor prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în administrarea deținătorilor actuali.
[…]
(3) Imobilele cu destinația de locuințe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preempțiune.”
15 Art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului:
„(1) Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea
termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.”
16 Art. 52 din Legea nr. 10/2001: „La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă orice alte dispoziții contrare.”
17 Decizia nr. 81/2017 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție (Complet DCD/C).
18 Art. 19 alin. (4) din Legea nr. 10/2001: „Noul proprietar al suprafeței restituite în proprietate potrivit alin. (2) are un drept de preempțiune la cumpărarea suprafeței adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului, dispozițiile art. 17 alin. (2) și (3) fiind aplicabile în mod corespunzător.”; potrivit art. 19 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, „în situația imobilelor-construcții care fac obiectul notificărilor formulate potrivit procedurilor prevăzute la cap. III și cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine stătătoare, foștilor proprietari sau, după caz, moștenitorilor acestora, li se restituie, în natură, suprafața deținută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului”.
19 Potrivit art. 1.730 alin. (2) din Codul civil, „dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel”, iar potrivit art. 123 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, prevederile referitoare la dreptul de preempțiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la data intrării în vigoare a actualului Cod civil sunt completate cu dispozițiile art. 1.730 – 1.740 din Codul civil.

20 În materia Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, Decizia nr. 5/21.01.2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Secțiile Unite (M. Of. nr. 673/30.09.2008) și Decizia nr. 3/18.02.2013 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Completul competent să judece recursul în interesul legii (M. Of. nr. 188/03.04.2013).

21 Ca reglementare, reamintim că vechea Lege a arendării nr. 16/1994 a fost abrogată de Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Legii nr. 287/2011 privind Codul civil.

22 Și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.
23 Art. 3 din Legea nr. 17/2014 „(1) Terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne
specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare.
(2) Prevederile alin. (1) nu se aplică preemptorilor.
(3) Avizele prevăzute la alin. (1) vor fi comunicate în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător.
Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Apărării Naționale se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații de a emite avizul, se consideră ca fiind favorabil.
(4) Terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Culturii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. În cazul neîndeplinirii acestei obligații, avizul se consideră ca fiind favorabil.”
24 Art. 5 din Legea nr. 17/2014 „(1) În toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris
la rolul fiscal și în cartea funciară. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.”

25 Decizia nr. 670 din 17 noiembrie 2016 pronunțată de Curtea Constituțională a României.
26 Principiu de drept conform căruia un act juridic se încheie în conformitate cu prevederile legale în vigoare la data întocmirii lui și este supus acestora.
27 Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014 pronunțată de Curtea Constituțională a României.
28 Decizia nr. 83 din 26 februarie 2015 pronunțată de Curtea Constituțională a României.
29 Decizia nr. 38 din 3 februarie 2015 pronunțată de Curtea Constituțională a României.
30 Decizia nr. 480/2015 pronunțată de Curtea Constituțională a României (a se vedea în acest sens și Decizia nr. 330 din 27 noiembrie 2001).

31 Decizia nr. 36 din 3 februarie 2015 pronunțată de Curtea Constituțională a României.
32 Decizia nr. 746/2015 pronunțată de Curtea Constituțională a României.
33 A se vedea în acest sens Decizia nr. 38 din 3 februarie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 187 din 19 martie 2015, paragrafele 23 și 24.
34 Conform art. 3 din Legea nr. 422/2001, „se stabilesc următoarele categorii de monumente istorice, bunuri imobile situate suprateran, subteran și subacvatic:
a) monument – construcție sau parte de construcție, împreună cu instalațiile, componentele artistice, elementele de mobilare interioară sau exterioară care fac parte integrantă din acestea, precum și lucrări artistice comemorative, funerare, de for public, împreună cu terenul aferent delimitat topografic, care constituie mărturii cultural-istorice semnificative din punct de vedere arhitectural, arheologic, istoric, artistic, etnografic, religios, social, științific sau tehnic;
b) ansamblu – grup coerent din punct de vedere cultural, istoric, arhitectural, urbanistic ori muzeistic de construcții urbane sau rurale care împreună cu terenul aferent formează o unitate delimitată topografic ce constituie o mărturie cultural-istorică semnificativă din punct de vedere arhitectural, urbanistic, arheologic, istoric, artistic, etnografic, religios, social, științific sau tehnic;
c) sit – teren delimitat topografic cuprinzând acele creații umane în cadru natural care sunt mărturii cultural-istorice semnificative din punct de vedere arhitectural, urbanistic, arheologic, istoric, artistic, etnografic, religios, social, științific, tehnic sau al peisajului cultural.”

35 Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii.
36 Ministrul culturii.

37 F. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette, Droit civil. Les obligations, ediția a 9-a, Dalloz, Paris, p. 339 – 349.
38 S. Schiller, Droit des biens, Dalloz, Paris, 2005, p. 61 și 165.
39 J.-L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, Traité de droit civil. Les biens, LGDJ, 2000, p. 129.
40 Ch. Larroumet, Droit civil. Les biens. Droit réels principaux, vol. 2, Economica, Paris, 2004, p. 210.
41 F. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette, op. cit., p. 342. Autorii citează decizia Consiliului de Stat din 28 mai 1971 și decizia Consiliului de Stat din 20 octombrie 1972.
42 Potrivit art. 6 din lege, sunt de utilitate publică lucrările privind: prospecțiunile și explorările geologice; extracția și prelucrarea substanțelor minerale utile; instalații pentru producerea energiei electrice; căile de comunicații, deschiderea, alinierea și lărgirea străzilor; sistemele de alimentare cu energie electrică, telecomunicații, gaze, termoficare, apă, canalizare; instalații pentru protecția mediului; îndiguiri și regularizări de râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă și atenuarea viiturilor; derivații de debite pentru alimentări cu apă și pentru devierea viiturilor; stații hidrometeorologice, seismice și sisteme de avertizare și prevenire a fenomenelor naturale periculoase și de alarmare a populației, sisteme de irigații și desecări; lucrări de combatere a eroziunii de adâncime; clădirile și terenurile necesare construcțiilor de locuințe sociale și altor obiective sociale de învățământ, sănătate, cultură, sport, protecție și asistență socială, precum și de administrație publică și pentru autoritățile judecătorești; salvarea, protejarea și punerea în valoare a monumentelor, ansamblurilor și siturilor istorice, precum și a parcurilor naționale, rezervațiilor naturale și a
monumentelor naturii; prevenirea și înlăturarea urmărilor dezastrelor naturale – cutremure, inundații, alunecări de terenuri; apărarea țării, ordinea publică și siguranța națională.