Dr. Ioan Popa, notar       

Camera Notarilor Publici Brașov

Rezumat

Cunoscut încă din Epoca Romană ca o creație pretoriană[1], dreptul de superficie nu a avut o consacrare legală nici în Codul civil francez și nici în Codul civil român de la 1864 (care reglementa doar drepturile de uzufruct, uz, abitație, servitute, ca dezmembrăminte ale dreptului de proprietate).  Actul normativ care făcea referire expresă la dreptul de superficie a fost Decretul-lege nr. 115/27 aprilie 1938, pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funduare, care consacra dreptul de superficie prin art. 11 pct. 2. Cunoaștem însă că Decretul-lege nr. 115/1938 a avut o aplicabilitate limitată pe teritoriul României. Același drept a fost menționat doar și în Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară sau Decretul nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă.

      Noul Cod civil recunoaște dreptului de superficie statutul de dezmembrământ al dreptului de proprietate ca drept real, prin art. 551 pct. 2,  astfel încât, după o existență incertă de-a lungul timpului, dreptul de superficie a devenit un dezmembrământ al dreptului de proprietate consacrat și reglementat ca atare de Codul civil.

      Prezentul studiu își propune să analizeze extrem de succint fundamentele teoretice ale dreptului de superficie, dar, mai ales, domeniile în care acest drept a dobândit o aplicabilitate concretă, dovedindu-se a fi extrem de util.

Cuvinte-cheie: superficie, dezmembrământ, folosință, proprietate, drept real

1. Fundamentele teoretice ale dreptului de superficie. Definiție. Moduri de dobândire

Dreptul de superficie este dreptul real principal imobiliar care reunește, în conținutul său juridic, dreptul de proprietate asupra unei construcții sau plantații, precum și un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren aparținând altei persoane decât titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care reunește folosința și, în mod limitat, posesia și dispoziția asupra terenului sau a unei părți din acesta.[2] Potrivit unei alte definiții,[3] dreptul de superficie este acel drept real principal care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări care se află pe un teren care aparține altei persoane și asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.

      Așadar, potrivit doctrinei anterioare actualului Cod civil, se considera că dreptul de superficie ar rezulta din „suprapunerea” dreptului de proprietate asupra terenului și dreptul de proprietate asupra construcțiilor, plantațiilor edificate pe acel teren de către o altă persoană care dobândește asupra acelui teren un drept de folosință. Superficia ar fi, în esență, un drept complex care ar presupune pentru superficiar un drept de proprietate asupra construcțiilor împreună cu un drept de folosință asupra terenului pe care acestea sunt edificate, proprietatea altei persoane.

      Codul civil, definind dreptul de superficie prin art. 693 alin. (1), arată că „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”. Confirmând punctul de vedere al legiuitorului, Curtea Supremă de Justiție[4] a statuat cu valoare de principiu faptul că existența dreptului de proprietate asupra construcției situate pe terenul proprietatea altei persoane atrage după sine un drept de folosință asupra terenului respectiv, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.

      Observăm în conținutul dreptului de superficie un drept de folosință al superficiarului asupra terenului pe care superficiarul a edificat/dobândit o construcție și un drept de nudă proprietate asupra terenului afectat de construcție, drept ce aparține unei alte persoane. Dreptul de folosință asupra terenului a rezultat prin dezmembrarea dreptului de proprietate asupra terenului, superficiarul dobândind folosința, în timp ce nudului proprietar i-au rămas posesia și dispoziția juridică asupra terenului respectiv. Deși superficiarul nu are posesia (animus sibi habendi) asupra terenului, i se recunoaște totuși superficiarului o posesie specifică dreptului de superficie, precum și un drept de dispoziție materială, dar și juridică asupra terenului, superficiarul putând înstrăina sau ipoteca terenul afectat de superficie.

      În forma sa incipientă, dreptul de superficie îi conferă superficiarului doar dreptul de a edifica o construcție pe terenul nudului proprietar, construcția neexistând la momentul constituirii dreptului de superficie. Din acest motiv, putem afirma faptul că dreptul de superficie poate exista într-o formă completă sau incompletă, fiind un drept cu „geometrie variabilă”.

      Fără a intra prea mult în detalii în privința caracterelor juridice ale dreptului de superficie, arătăm că superficia este un drept real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate cu caracter temporar (se poate constitui pe o durată de cel mult 99 de ani cu posibilitatea reînnoirii lui). Oricum, dreptul de superficie trebuie să dureze cel puțin atât cât durează construcția edificată pe acel teren pentru a-i asigura buna ei funcționalitate.  Superficia poate fi dobândită/constituită oneros sau gratuit.

      Dreptul de superficie poate fi dobândit în următoarele moduri:

a) în temeiul unui act juridic. Acest act juridic ar putea fi un contract având ca obiect constituirea dreptului de superficie, încheiat în formă autentică, sau prin testament, ce poate fi încheiat în mai multe variante:

– fie testatorul instituie printr-un legat particular dreptul de superficie în favoarea unui legatar;

– fie prin două legate prin care testatorul transmite nuda proprietate asupra terenului unui legatar, în timp ce dreptul de superficie este transmis unui alt legatar;

b) tot prin act juridic (contract), în condițiile art. 693 alin. (3) C. civ, superficia se poate constitui în situația în care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția în favoarea unei persoane (implicit s-a constituit în favoarea acelei persoane și un drept de superficie, chiar dacă despre acest drept nu se face vorbire în contract) sau proprietarul întregului fond a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane diferite, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei;

c) un alt act juridic ce poate sta la baza constituirii superficiei, în condițiile art. 693 alin. (4) C. civ, este declarația de renunțare a proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară artificială în favoarea constructorului, în situația în care un terț a edificat pe acel teren o construcție. Totodată,  superficia se poate înscrie și în favoarea unui terț pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea;

d) superficia se poate dobândi și prin uzucapiune, având la bază, așa cum am arătat, faptul că superficiarul are o posesie specifică dreptului de superficie. Ca atare, după exercitarea unei posesii specifice timp de 10 ani, superficiarul va putea dobândi acest drept prin uzucapiune;

e) un alt mod prevăzut de lege este posibilitatea soțului căsătorit în regimul comunității legale de bunuri, neproprietar al terenului, care a edificat o construcție pe terenul proprietatea exclusivă a celuilalt soț, de a dobândi un drept de superficie asupra acelui teren, în temeiul legii. Avem în vedere  art. 30 din Codul familiei (în prezent abrogat), de care practica judiciară a timpului a legat acest efect. Discutabilă soluție validată în special pe cale pretoriană, cu atât mai mult cu cât, sub imperiul noului Cod civil, nu cunoaștem să existe o practică judiciară relevantă în acest sens. Așa după cum s-a arătat în literatura juridică[5], legea nu este niciodată prin ea însăși izvor de raporturi juridice concrete. Legea produce efecte juridice numai indirect, legându-le de anumite acte sau fapte juridice în sens restrâns. Ca urmare, izvorul dreptului de superficie în acest caz este faptul juridic al realizării de către soți, în timpul căsătoriei, pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, a unei construcții, fapt de care legea (art. 30 din Codul familiei) leagă producerea acestui efect juridic. Este evident că între soții care edifică o construcție pe terenul unuia dintre ei există o convenție tacită cu privire la constituirea unei superficii în favoarea soțului neproprietar, insuficientă totuși pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului de superficie, drept real imobiliar.

      Aplicând și în prezent această teorie, eventual sprijinită pe art. 339 din Codul civil, se poate ajunge la concluzia potrivit căreia „soții vor dobândi în devălmășie dreptul de superficie asupra construcției, plantației ori asupra lucrării astfel realizate pe terenul proprietatea exclusivă a unuia dintre ei”[6]. Iată cum „tot ce-i neînțeles, se schimbă-n neînțelesuri și mai mari”[7]. Oare soții nu dobândesc în devălmășie dreptul de proprietate asupra construcției? Cum dobândește soțul neproprietar al terenului dreptul de superficie asupra acestuia și în ce cotă, întrucât nu putem accepta faptul că acest soț ar deveni superficiar pe întregul teren aferent construcției?! Este compatibilă devălmășia cu dobândirea unui drept real imobiliar (superficia) într-o cotă determinată? Dacă soțul neproprietar al terenului dobândește un drept de superficie asupra întregului teren sau asupra unei cote de drept, superficia astfel dobândită este bun comun sau propriu? Întrebările ar putea continua. Răspunsurile sunt dificile. Vom încerca să răspundem acestor întrebări în cele ce urmează.

• Cazuri de încetare a dreptului de superficie

Așa cum arătasem la începutul studiului consacrat superficiei, nu ne vom referi la întreaga reglementare cuprinsă în Codul civil privind dreptul de superficie, întrucât, în prezentul studiu, ne-am propus să aducem în prim-planul analizei juridice doar acele instituții care ne-ar putea crea probleme ca teoreticieni și, mai ales, ca practicieni ai dreptului.

      Acestea fiind spuse, ne vom referi, în continuare, la câteva cazuri de încetare a superficiei.

      În condițiile art. 698 C. civ, dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară pentru una din următoarele cauze:

      a) la expirarea termenului;

      b) prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane;

      c) prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens;

      d) în alte cazuri prevăzute de lege.

Cu privire la primul caz de încetare a superficiei – la expirarea termenului – arătasem că dreptul de superficie se poate constitui pe o durată de 99 de ani cu posibilitatea prelungirii acestui termen. Scopul instituirii dreptului de superficie este acela de a asigura o bună funcționalitate construcțiilor edificate pe terenul respectiv și de a-i asigura proprietarului construcțiilor un drept real asupra terenului aferent apt de a fi înscris în cartea funciară.

      Ce se întâmplă însă în situația în care dreptul de superficie se constituie pe o perioadă extrem de scurtă (spre exemplu, pentru 2 ani, 3 ani etc.) oricum, pentru o perioadă mult mai scurtă decât durabilitatea unei construcții, concepută pentru a rezista în timp 50, 100 de ani sau mai mult? Într-o atare ipoteză, art. 699 C. civ, alin. (1), la încetarea termenului, stabilește următoarele: „în absența unei stipulații contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului”.

      Așadar, textul evocat se pretează și la o stipulație contrară prin care, eventual, pentru a se evita accesiunea imobiliară a construcției de către proprietarul terenului, părțile contractului prin care se constituie superficia pot stipula (atenție, notari care încheiați asemenea contracte, să nu omiteți să puneți în discuția părților situația juridică ce se va crea după expirarea dreptului de superficie și, foarte exact, ce se va întâmpla cu terenul afectat de superficie la încetarea acesteia) obligația proprietarului de teren de a-i vinde superficiarului terenul respectiv la un preț convenit a priori. Lipsa unei asemenea stipulații va conduce inevitabil la accesiunea imobiliară de către proprietarul terenului a construcțiilor edificate, cu plata de către acesta a unei despăgubiri față de superficiar. În ambele situații, dreptul de superficie se va stinge prin consolidare urmând a fi radiat din cartea funciară.

      Celelalte aspecte legate de încetarea dreptului de superficie le vom trata probabil cu altă ocazie într-o analiză mai aprofundată a acestui drept real.

• Câteva cazuri de constituire a dreptului de superficie

În activitatea practică, în general și în activitatea notarială, în special, apar destul de frecvent situații în care practicienii fac apel la instituția dreptului de superficie pentru soluționarea unor probleme care nu pot fi rezolvate în alt mod decât prin instituirea superficiei. Am arătat faptul că, în esență, superficia se constituie prin act juridic sau uzucapiune, în ambele situații fiind necesar un act autentic (notarial sau o hotărâre judecătorească) pentru a fi comunicat cărții funciare implicate în vederea intabulării dreptului.

      Actul juridic poate îmbrăca forma unui contract de constituire a dreptului de superficie, a unei declarații a proprietarului terenului prin care acesta renunță la dreptul de a invoca accesiunea imobiliară artificială, forma unui testament,  situație în care la cartea funciară implicată se va comunica certificatul de legatar privind constituirea superficiei, a actului de cesiune prin care a fost cesionat dreptul de a invoca accesiunea. Am arătat că nu este posibilă constituirea dreptului de superficie „prin efectul legii”, întrucât legea nu poate da naștere unor raporturi juridice concrete, iar constituirea dreptului de superficie prin „faptul juridic al construirii” este cel puțin discutabilă (ca să nu spunem că este chiar în afara legii). În ipoteza în care constructorul nu poate face dovada existenței unei convenții privind constituirea superficiei, el nu va avea decât un drept de creanță și nu un drept real, chiar dacă este de bună-credință[8]

      Cu toate acestea, doctrina actuală bazată pe jurisprudența anterioară noului Cod civil a susținut puncte de vedere pe care le considerăm „neinspirate” și care se bazează în continuare pe prevalența prezumției comunității de bunuri în raport cu prezumția accesiunii imobiliare artificiale[9]. Astfel, putem distinge câteva variante ale constituirii superficiei, cum ar fi:

      1. Un soț sau, după caz, soții ridică o lucrare autonomă pe terenul bun propriu al celuilalt soț. Aici pot apărea două situații:

      a) a existat consimțământul soțului proprietar al terenului. În această situație s-a apreciat că[10] „atunci când un soț ridică o lucrare, cu mijloace bunuri comune, pe terenul bun propriu al celuilalt soț, având consimțământul soțului proprietar, precum și atunci când ambii soți ridică o asemenea lucrare pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, construcția este bun comun, iar soțul neproprietar al terenului dobândește un drept de superficie (folosință) asupra imobilului bun propriu al celuilalt soț”. În continuare se arată că într-o atare situație, „ne plasăm în ipoteza „actului juridic”, ca fundament al dobândirii proprietății de către autorul lucrării”. „Practic, consimțământul soțului proprietar exclusiv al imobilului are valoarea unei renunțări la dreptul de a invoca accesiunea, permițând astfel aplicarea regulilor specifice regimului comunității legale în ceea ce privește intrarea în comunitate a lucrării astfel edificate.” Dat fiind faptul că lucrarea dobândește calitatea de bun comun în temeiul legii, adică al regimului comunității legale, considerăm că și dreptul de superficie are ca fundament tot legea, adică regulile regimului comunității legale”[11].

      Seducătoare această teorie. Ceea ce nu spune respectiva teorie este modul în care se exprimă consimțământul soțului proprietar al terenului. Este oare valabil un consimțământ tacit? Categoric nu, cel puțin din pricina exigențelor cărții funciare care are nevoie pentru înscrierea superficiei de un act juridic în formă autentică. În ipoteza în care consimțământul soțului proprietar are valoarea unei renunțări la dreptul de a invoca accesiunea, această renunțare trebuie, ca urmare a acelorași exigențe, să îmbrace tot forma autentică și să conțină în mod expres faptul că superficia astfel constituită este bunul propriu al superficiarului.

      Finalul concluziei noastre în aceste ipoteze este acela că, în lipsa unui act juridic materializat într-o formă scrisă, autentică, se vor aplica regulile accesiunii imobiliare artificiale în condițiile art. 579 C. civ., soțul neproprietar al terenului devenind un creditor al celuilalt soț, chiar dacă a fost de bună-credință. Despre dobândirea în temeiul legii a dreptului de superficie nu cred că poate fi vorba din motivele mai sus expuse. Prezumția instituită prin art. 579 C. civ., evocat anterior, este o prezumție relativă ce poate fi răsturnată, în principal, prin dovada existenței unui drept de superficie constituit într-una din formele reglementate de art. 693 alin. (2) C. civ. Este de o importanță capitală (de aceea insistăm asupra chestiunii) ca dreptul de superficie să fie materializat printr-un act autentic, apt de a fi înscris în cartea funciară știind că, în lipsa înscrierii, dreptul real nu există (a se vedea art. 885 C. civ.).

      b) nu a existat consimțământul soțului proprietar al terenului, ipoteză care  exclude buna-credință a celuilalt soț[12]. Ca efect al relei-credințe, devin aplicabile dispozițiile legale cuprinse în art. 582 C.civ. Buna-credință în această materie nu se rezumă doar la exprimarea, în mod tacit, a consimțământului proprietarului de teren în favoarea constructorului neproprietar. În condițiile art. 586 alin. (2) C. civ., „nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege”. În acest sens, în condițiile art. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, executarea lucrărilor de construcții se poate face numai în baza unei autorizații de construire eliberate la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil identificat prin număr cadastral. Ca urmare, cel care dorește edificarea unei construcții pe terenul său/sau al altuia, trebuie să dovedească, la obținerea autorizației de construire, dreptul real asupra terenului pe care dorește să construiască, care ar putea fi un drept de proprietate sau un dezmembrământ al dreptului de proprietate, în speță superficia (existând și alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate care permit construirea, cum ar fi concesiunea, folosința, administrarea, ce aparțin domeniului public sau privat al autorităților). Dovada existenței dreptului real se face cu extrasul de carte funciară.

      Dacă soțul neproprietar al terenului nu are înscris în cartea funciară un drept de superficie în favoarea sa, el nu va putea obține o autorizație de construire pe numele/și pe numele său, ceea ce va determina eliberarea tuturor documentelor necesare edificării construcției doar pe numele titularului dreptului real. Aceasta va conduce în final la nerecunoașterea bunei-credințe a soțului neproprietar, care „a construit fără autorizație”, cu toate consecințele care decurg de aici, dintre care cea mai importantă este aceea a nerecunoașterii dreptului de proprietate devălmașă asupra construcției și a dreptului de superficie asupra terenului aferent.

      În această materie, buna sau reaua-credință se apreciază mai strict existând criterii speciale de apreciere stipulate prin art. 586 Cod civil.

      2. Un soț efectuează lucrarea autonomă cu mijloacele sale proprii pe terenul bun comun, situație în care distingem două ipoteze:

      – dacă soțul-constructor a avut consimțământul celuilalt soț la edificarea construcției, aceasta devine bunul propriu al soțului constructor care va dobândi asupra terenului un drept de superficie.[13] În această speță, soluția propusă este discutabilă sub următoarele aspecte.

      În primul rând, nu este precizată modalitatea prin care se exprimă consimțământul soțului neconstructor. Regula pe care am stabilit-o în această materie este actul autentic.

      În al doilea rând, nu vedem cum s-ar putea constitui un drept de superficie în favoarea unui titular care este coproprietar în devălmășie asupra aceluiași teren. Un proprietar nu poate deveni și superficiar asupra terenului său. Dacă dreptul de superficie nu poate fi constituit, din motivele arătate, prezumția de accesiune nu va pute fi înlăturată. Ca urmare, în opinia noastră, într-o asemenea ipoteză, construcția edificată de către unul dintre soți cu mijloacele sale proprii va deveni bun comun al soților (ca și terenul pe care aceasta este situată), soțul-constructor dobândind un drept de creanță asupra celuilalt soț.

      -dacă soțul-constructor care a construit cu mijloacele sale proprii nu a avut consimțământul celuilalt soț, el devine un constructor de rea-credință, cu toate consecințele ce decurg de aici în lumina art. 582 C. civ.

      3. Soții efectuează lucrarea autonomă pe terenul unui terț. Și aici soluția este diferită după cum soții sunt sau nu titularii unui drept de superficie. Dacă dreptul de superficie există anterior executării lucrării, soții-constructori devin chiar proprietarii în devălmășie asupra construcției edificate. Dacă soții-constructori nu sunt titularii unui drept de superficie, ei devin constructori de rea-credință, proprietarul terenului devenind și proprietarul construcției prin accesiune imobiliară.

      4. Dacă dreptul de superficie se constituie ulterior edificării construcției de către soțul-constructor pe terenul celuilalt soț, apreciem, în concordanță cu opinia exprimată în doctrină[14], că soțul-constructor devine proprietarul construcției astfel edificate, sub condiție suspensivă, în timp ce proprietarul terenului devine proprietar al construcției sub condiție rezolutorie, prin accesiune. Condiția rezolutorie este determinată de constituirea, în condiții legale, a dreptului de superficie. De la data acestei constituiri, dreptul de proprietate al soțului-constructor, născut asupra construcției sub condiție suspensivă, se consolidează, în timp ce dreptul de proprietate asupra construcției sub condiție rezolutorie al celuilalt soț, proprietar al terenului, se desființează doar pentru viitor.

      5. Un soț, cetățean străin, aparținând unei țări în afara Uniunii Europene, căsătorit sub regimul comunității de bunuri cu un cetățean român, dobândește un apartament în România. Întrucât cetățeanul străin nu poate dobândi în proprietate prin acte între vii terenuri în România, dar poate dobândi dezmembrăminte ale dreptului de proprietate – în speță, dreptul de superficie, notarii pot proceda în două modalități:

      – fie construcția este dobândită de cei doi soți în deplină proprietate devălmașă, iar terenul este dobândit în întregime de un terț cetățean român, care constituie în favoarea soților proprietari ai construcției un drept de superficie,

      – fie construcția este dobândită de cei doi soți în deplină proprietate devălmașă, iar întregul teren este dobândit de soțul cetățean român, care trebuie să constituie în favoarea soțului său, cetățean străin, un drept de superficie. Aici poate interveni o situație delicată: dacă dreptul de superficie vizează întregul teren aferent construcției, soțul-nud proprietar pierde în întregime folosința terenului aferent construcției, folosință care se transmite în întregime superficiarului. Dacă se constituie dreptul de superficie doar asupra unei cote din terenul aferent construcției, această fracționare a dreptului asupra terenului aferent constituie o excepție în raport cu devălmășia care caracterizează comunitatea de bunuri.

      În ce ne privește, având în vedere și faptul că bunurile devălmașe pot fi partajate în condițiile art. 357 alin. (2) C. civ, stabilindu-se în prealabil cota de drept ce-i revine fiecărui soț din bunul comun, nu vedem un impediment major la stabilirea unei cote de drept din terenul aferent unei construcții, cotă ce va fi afectată de un drept de superficie în favoarea unui cetățean străin.

      Ca urmare, în ipoteza dată, cetățeanul străin ar putea dobândi un drept devălmaș asupra construcțiilor împreună cu un drept de superficie asupra cotei de 1/2 [până la data stabilirii, în concret, a cotei de contribuție a fiecărui soț la achiziționarea bunului comun, se prezumă că soții au avut o contribuție egală, în condițiile art. 357 alin. (2) C. civ.] din terenul aferent, cu precizarea expresă a caracterului de bun propriu asupra superficiei astfel dobândite. Prin aplicarea acestei soluții, ambii soți vor deține un drept real asupra terenului aferent construcției, respectiv un drept de proprietate și un drept de superficie în cote de 1/2 pentru fiecare.

      6. Un caz special de constituire a dreptului de superficie

     În ultima perioadă, mecanismul dreptului de superficie a fost utilizat pe scară largă la autorizarea și funcționarea investiției denumite generic „Parc Eolian”. În esență, este vorba despre situația în care proprietarii de terenuri, persoane fizice, constituie în favoarea unui superficiar, persoană juridică, un drept de superficie asupra unui teren pe care superficiarul va instala mai multe turbine eoliene. Pentru a înțelege mai bine acest mecanism, vom analiza un exemplu concret, astfel:

Contractul de constituire a superficiei (act autentic notarial) se încheie pe o durată limitată de timp (să zicem 30 de ani), perioadă divizată în două etape:

– prima etapă, denumită „Perioada de autorizare a Parcului Eolian”, care include studierea fezabilității proiectului, a existenței condițiilor meteo necesare de implementare și obținerea tuturor avizelor, autorizațiilor, permiselor necesare construirii Parcului Eolian. Perioada de autorizare se poate întinde până la 5 ani;

– a doua etapă denumită „Perioada de exploatare a Parcului Eolian”, care începe la expirarea primei etape și care poate dura o perioadă mai lungă de timp (să zicem 25 de ani), perioadă care poate exista sau nu, ea aflându-se sub condiția suspensivă a aprobării de către toate instituțiile implicate a primei perioade.

Cu privire la prețul superficiei, părțile contractului pot alege următoarele variante:

– pentru prima etapă, superficiarul nu plătește niciun preț pentru constituirea superficiei, pentru el superficia este gratuită (doar pentru prima etapă). Totuși, contractul de constituire a dreptului de superficie, aflat sub condiția suspensivă a aprobării Parcului Eolian, va fi supus înscrierii provizorii în cartea funciară aferentă, ceea ce va determina achitarea unui tarif de publicitate. Acest tarif ar putea fi calculat prin aplicarea procentului de 0,5% (în cazul în care superficiarul este o persoană juridică) la o valoare stabilită de părți, dar nu mai puțin de 20% din valoarea terenului afectat de superficie, valoare ce se calculează pe baza Studiului de piață notarial. Acest tarif de publicitate trebuie achitat chiar dacă superficia se stabilește în mod gratuit pentru prima etapă;

– în varianta a doua, tot pentru prima etapă, părțile pot conveni asupra unui preț al superficiei care se raportează la valoarea superficiei de 20% din valoarea terenului, astfel: dacă prețul declarat de părți este mai mic de 20% din valoarea terenului, tariful de publicitate se calculează la această din urmă valoare. Dacă prețul stabilit de părți este mai mare de 20% din valoarea terenului, tariful de publicitate se calculează la acest preț prin aplicarea cotei de 0,5% (tarif care nu poate fi mai mare decât tariful necesar în cazul înstrăinării terenului).

În varianta în care nu se îndeplinește condiția suspensivă (Parcul Eolian nu a fost autorizat), dreptul de superficie constituit provizoriu se va radia din cartea funciară.

În varianta în care se îndeplinește condiția suspensivă (Parcul Eolian a fost autorizat), este necesară încheierea unui act adițional la contractul de constituire a superficiei, prin care vor fi precizate detalii esențiale pentru funcționarea sistemului în „Perioada de exploatare a Parcului Eolian”, printre care prețul superficiei (spre exemplu, suma de 5.000 de euro/turbină/an) și numărul de turbine ce urmează a fi construite pe terenul respectiv, afectat de superficie. Contractul de superficie împreună cu actul adițional aferent se vor intabula în cartea funciară, achitându-se, cu această ocazie, tarifele de publicitate la valoarea totală a superficiei (spre exemplu, dacă pe terenul respectiv se vor edifica 10 turbine, valoarea superficiei va fi calculată după formula 5.000 x 10 x 25 = 1.250.000 euro).

Apreciem că atât tariful de publicitate, cât și celelalte costuri ale contractului de constituire a superficiei împreună cu actul adițional aferent (impozit, onorarii notariale, TVA aferentă) trebuie achitate la data încheierii actului adițional, chiar dacă prețul superficiei se va achita eșalonat în timp, în rate anuale, după modelul vânzării în rate a unui bun imobil.

Având în vedere faptul că superficia constituită pe o durată determinată în speța mai sus descrisă, durată care, de regulă, este mai mică decât durabilitatea în timp a construcției realizate, se impune, în opinia noastră, analiza în actul adițional la contractul de superficie a situației ce ar putea apărea în concret, evocată de art. 699 C. civ.: ce se va întâmpla cu construcțiile edificate pe terenul afectat de superficie, la încetarea acestui drept. Va cumpăra superficiarul terenul afectat de superficie, iar, în caz afirmativ, la ce preț, sau, în caz contrar, proprietarul terenului, exercitându-și dreptul de accesiune imobiliară, va deveni și proprietarul construcțiilor edificate, situație în care va trebui să-l despăgubească pe superficiar (eventual, care ar fi modul de calcul al despăgubirilor etc.).

Am evocat această ipostază a dreptului de superficie, întrucât, în ultima perioadă, crearea de parcuri fotovoltaice, a parcurilor eoliene se află în plină dezvoltare ce presupune achitarea de către investitori a  unor sume importante de bani chiar înaintea exploatării unor asemenea investiții, fapt care ar putea determina apelarea de către aceștia la anumite „artificii” mai mult sau mai puțin discutabile în realizarea investițiilor lor.

Într-o altă viziune, apreciem că sumele de bani pe care superficiarul le achită proprietarului de teren (conform speței discutate, 5.000 de euro/turbină/an) nu reprezintă prețul propriu-zis al superficiei. În condiții normale, prețul superficiei poate fi stabilit de părți sau se calculează prin aplicarea tarifelor existente la 20% din valoarea bunului (valoare dată prin aplicarea studiului de piață, ca instrument de calcul aflat la dispoziția notarului), acest preț neputând depăși prețul care ar trebui plătit în cazul înstrăinării bunului (în actualul sistem de calcul, prețul superficiei poate fi de câteva zeci de ori mai mare decât prețul ce ar trebui achitat pentru cumpărarea bunului în întregul său, ceea ce ar constitui un nonsens). Cu alte cuvinte, suma de 5.000 de euro/turbină/an nu reprezintă prețul superficiei (această sumă ar putea fi, în unele cazuri concrete, mult mai mare, ajungându-se în final la o valoare a superficiei de câteva zeci de milioane de euro).

Ce reprezintă atunci suma de 5.000 de euro, care trece drept „preț al superficiei”? Dacă analizăm finalitatea „Parcului eolian”, constatăm că un asemenea parc este înființat pentru producerea și vânzarea curentului electric, la prețurile stabilite de piață. Din profitul obținut de către „superficiar”, proprietar al „Parcului eolian”, acesta îi cedează o parte nudului proprietar al terenului, în tranșe (lunare, semestriale, anuale etc). Așa fiind, în opinia noastră, suma achitată de superficiar drept „preț al superficiei” reprezintă, de fapt, cesionarea de către superficiar către nudul proprietar a unei cote din profitul obținut în urma vânzării curentului electric. Așa se explică de ce suma respectivă începe să se plătească în rate doar după punerea în funcțiune a „Parcului eolian”, concomitent cu vânzarea curentului electric astfel obținut și cu încasarea profitului aferent.

Speța seamănă foarte mult cu o asociere în participațiune (una dintre variante constă în aceea că un asociat pune la dispoziția asocierii terenul necesar, iar un alt asociat asigură fondurile aferente construirii de locuințe, urmate de construirea și vânzarea locuințelor și împărțirea profitului astfel obținut). În speța discutată, un asociat ar aduce în asociere dreptul de superficie asupra unui teren (sau o cotă-parte din acesta), iar un alt asociat ar finanța proiectul de construire a „Parcului eolian”, urmând ca după vânzarea curentului electric astfel obținut să împartă profitul conform înțelegerii asociaților.

O asemenea variantă de lucru ar elimina o mulțime de „contradicții” ce se manifestă în prezent cu privire la varianta superficiei și, mai ales, a prețului acesteia. Evident, soluția propusă este mai „curată” din punct de vedere fiscal, fiecare asociat urmând să plătească impozit pentru venitul obținut, fapt ce nu se întâmplă în varianta actuală. Remarcăm totuși o diferență de fiscalizare a veniturilor între varianta „prețul superficiei” și varianta „cesionării unei cote din profitul obținut” către nudul proprietar. La o analiză sumară, nudul proprietar ar trebui să plătească un impozit de 1 sau de 3% la constituirea superficiei în condițiile art. 111 C. fisc., (de regulă, 1%) în prima variantă, în timp ce, în cea de-a doua variantă, nudul proprietar ar trebui să plătească un impozit de cel puțin 10% pe profitul obținut. Diferența de fiscalizare a veniturilor este evidentă. Oare această diferență de impozite să fi fost motivul pentru care investitorul împreună cu proprietarul terenului să fi ales calea dreptului de superficie, și nu a asocierii în participațiune? Rămâne de văzut.

Concluzii

În finalul analizei noastre extrem de succinte precizam ca am evocat doar câteva trăsături esențiale ale dreptului de superficie al cărui regim juridic este fundamental schimbat în viziunea noului Cod civil, reglementare care atribuie pentru prima dată un loc important acestui drept real, printre celelalte drepturi reale tratate în acest Cod. Opiniile cuprinse în acest studiu, pro sau contra celor exprimate deja în doctrină, reprezintă puncte de vedere ale unui practician al dreptului, pur subiective, opinii care pot fi amendate, criticate, completate de către cei care vor reuși să citească ceea ce am scris și care vor arunca o privire și asupra unor aspecte pe care nu le-am avut în vedere. Le rămân recunoscător tuturor.

BIBLIOGRAFIE

Levy, J. Ph., Castaldo, A.,  Histoire du droit civil, 2-e edition, Dalloz, 2010.

Stoica, V., Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 1, Humanitas, 2004.

Ungureanu, O.,  Munteanu, C., Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Hamangiu, 2008.

Bîrsan, C., Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Hamangiu, 2013.

Avram, M., Drept civil. Familia, Ediția a 3-a, revizuită și adăugită, Hamangiu, 2022.

---

[1] A se vedea J.Ph. Levy, A. Castaldo, Histoire du droit civil, 2-e edition, Dalloz, 2010, p. 384.

[2] Pentru o asemenea definiție, a se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. 1, Humanitas, 2004, p. 554.

[3] A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Hamangiu, 2008, p. 577.

[4] A se vedea CSJ, s. civ., dec. nr. 893/1994, în Dreptul nr. 12/1994, p. 62. Pentru detalii a se vedea C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Hamangiu, 2013, p. 254.

[5] A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 562.

[6] Pentru această opinie a se vedea C. Bîrsan, op. cit., p. 261.

[7] L. Blaga, Eu nu strivesc corola de minuni a lumii.

[8] Pentru o asemenea opinie, a se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 588.

[9] Pentru detalii în privința acestei prevalențe a se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 590, împreună cu lucrările acolo citate. Este de menționat faptul că respectiva prevalență a fost exprimată în raport cu art. 30 al Codului familiei și art. 492 Cod civil, ambele abrogate.

[10] A se vedea M. Avram, Drept civil. Familia, ediția a 3-a, revizuită și adăugită, Hamangiu, 2022, p. 684.

[11] Pentru detalii în privința acestor teorii, a se vedea M. Avram, op. cit., p. 684.

[12] Idem, p. 684, unde se arată că, în lipsa consimțământului soțului proprietar al terenului, celălalt soț, care a edificat o construcție pe terenul celui dintâi, este un constructor de rea-credință cu consecințele prevăzute de art. 582 C. civ.

[13] Pentru această variantă, a se vedea M. Avram, op. cit., p. 685.

[14] A se vedea M. Avram, op. cit., p. 686.