Conform principiului publicității materiale, reglementat prin art. 901 și art. 909 alin. (3) C. civ., sub rezerva unor dispoziții legale contrare, o persoană, și anume un terț dobânditor de bună-credință cu titlu oneros va rămâne titularul unui drept tabular și va putea dispune de acesta chiar dacă nu a dobândit acest drept de la adevăratul titular. Putem vorbi astfel despre buna-credință creatoare de drept prin care se creează o excepție de la nemo plus ad alius transferre potest quam ipse habet și de la resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis. Actul acestui terț nu va fi desființat precum actul antecesorului său, iar ocrotirea bunei sale credințe și asigurarea securității circuitului civil sunt principii care primează în această situație particulară. În ceea ce privește obligațiile notarului de a verifica continuitatea istoricului de proprietate și de a verifica titlul înstrăinătorului, putem constata că la un moment dat șirul a fost frânt, iar această întrerupere este una acceptată și tranșată prin lege. Am putea spune, prin aplicarea acestei reguli de carte funciară, că atunci când doi se ceartă, al treilea câștigă?

Ce este principiul publicității materiale? Reglementare

Principiul publicității materiale este un principiu cardinal al înscrierilor de carte funciară[1], fiind considerat unul dintre cele mai importante avantaje ale sistemului de carte funciară, dacă nu cel mai important. Cei care își înscriu cu bună-credință, chiar fără cauză legitimă, un drept real, întemeindu-se cu bună-credință pe cuprinsul cărții funciare, sunt totuși considerați adevărații titulari ai dreptului intabulat, în detrimentul fostului proprietar (adevăratului proprietar)[2], dacă sunt îndeplinite anumite condiții. Desigur, acestea pot fi posibile pornind de la principiul legalităţii înscrierilor, cel care presupune exactitatea, corectitudinea şi certitudinea înscrierilor în cartea funciară.

Apoi, un preambul către principiul publicității materiale este regimul probatoriu al cuprinsului cărții funciare. Art. 900 C. civ. reglementează forța probantă a înscrierii drepturilor tabulare[3]:

Prezumţia existenţei sau inexistenţei unui drept tabular

(1) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei.

(2) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.

(3) Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum şi pe calea acţiunii în rectificare.

Care este importanța juridică a acestei prezumții? Aceea că cel înscris ca proprietar tabular nu este necesar să își dovedească dreptul prin atașarea titlului (instrumentum probationis) care a justificat înscrierea, ci dovada dreptului se va face cu copia sau extrasul de carte funciară. Cei înscriși în cartea funciară sunt scutiți de sarcina dovedirii dreptului. Deci invocarea principiului publicității materiale își are suportul în forța probantă a înscrierii. Bineînțeles, dovada contrară se va putea face de către cei interesați în condițiile art. 900 alin. (3).

Am amintit mai sus de forța probantă a înscrierilor ca preambul al principiului publicității materiale, dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular este legiferată astfel:

Art. 901 C. civ.„(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2) Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:

a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;

b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.

(3) Dispoziţiile prezentului articol sunt aplicabile şi terţului care a dobândit cu bună-credinţă un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.

(4) Dispoziţiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte şi nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.”

Înainte de apariția noului Cod civil, reglementarea se găsea în art. 31 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare:

„(1) Cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară.

(2) Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.”

Reglementarea a fost la rândul său preluată din art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938, de sorginte austriacă, la rândul său având ca model direct Codul civil german :

„Cuprinsul cărţii funciare, cu excepţia îngrădirilor şi excepţiunilor legale, se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă n-a cunoscut pe altă cale această inexactitate.”

               Important de reținut este că aplicarea art. 901 C. civ. se va face prin coroborare cu art. 900, 908 alin. (1) și (2) și art. 909 C. civ., acesta din urmă specificând înăuntrul căror termene terțul subdobânditor de bună-credință s-ar putea găsi fără protecția oferită de art. 901.

„Termenele de exercitare a acţiunii în rectificare

(1) Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său. Dacă acţiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acţiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemaţi în judecată, cât şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real după ce acţiunea de fond a fost notată în cartea funciară.

(2) Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani, socotiţi de la înregistrarea cererii lor de înscriere.

(3) De asemenea, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.

(4) Termenele prevăzute la alin. (2) şi (3) sunt termene de decădere.” (s.n.)

Așadar, exceptând dispozițiile legale contrare, principiul publicității materiale se poate privi ca fiind regula potrivit căreia cuprinsul cărții funciare se consideră exact în folosul aceluia care și-a înscris dreptul real, dobândit prin act juridic cu titlu oneros (doar) dacă în momentul înscrierii[4] dobândirii dreptului în folosul său nu era notată vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din alte înscrisuri cu care se întregește conținutul cărții funciare nu rezultă această inexactitate (adică a avut bună-credință). Altfel spus, terțul achizitor de bună-credință devine prin înscriere proprietar sau titularul unui drept real chiar dacă autorul său în realitate nu era.

Premise. Condiții de aplicare. Limite

Orice drept real imobiliar trebuie înscris în cartea funciară (art. 885 C. civ.). În primul rând, aplicarea principiului poate privi doar drepturi tabulare – Primus (A sau adevăratul proprietar), proprietar tabular, își vinde imobilul lui Secundus (B sau dobânditor nemijlocit) care se înscrie în cartea funciară și apoi îi vinde (sau constituie cu titlu oneros un drept real, inclusiv o garanție) lui Tertius (C) care este terțul care va beneficia de efectul publicității materiale. Dacă Primus (A) nu era intabulat, nu se pune problema apărării dreptului său prin introducerea acțiunii în rectificare, întrucât acesta nu se poate raporta la conținutul cărții funciare. De asemenea, Primus nu s-ar putea apăra dacă el însuși nu a fost înscris în cartea funciară[5] și nici nu s-ar putea prevala de înscrierile din Registrul de Transcripțiuni și Inscripțiuni Imobiliare, invocându-le în favoarea sa.

               Principiul publicității materiale nu operează decât în cazurile în care conținutul cărții funciare este inexact, mai precis, în situația în care înscrierea în favoarea lui Secundus este una care nu corespunde realității, dar terțul a crezut că înscrierea lui este exactă, existând aparența dreptului. De exemplu, fie titlul de dobândire al lui Secundus nu a fost valabil sau a fost desființat, din orice motive, fie dreptul său e greșit calificat. Terțul de bună-credință care s-a bazat pe acest cuprins va fi apărat de orice cauze de evicțiune derivate din nevalabilitatea titlurilor anterioare. Așadar, dacă Tertius a dobândit și s-a înscris cu bună-credință, prin act juridic cu titlu oneros de la Secundus, acesta îi va opune cu succes dreptul său tabular lui Primus (verus dominus), chiar dacă dreptul lui Secundus este atacabil. Prin urmare, această regulă de carte funciară se va înfățișa ca o excepție de la resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis și de la nemo plus ad alius transferre potest quam ipse habet – în fapt, premisa este totodată că Tertius a dobândit dreptul său de la un neproprietar, deci putem vorbi și despre vânzarea lucrului altuia.

De reținut că principiul publicității materiale nu trebuie confundat cu principiul priorității înscrierilor de carte funciară, care reglementează conflictul dintre terți achizitori paraleli sau nemijlociți care au dobândit drepturile de la același autor (Primus îi vinde lui Secundus și din nou lui Tertius)[6].

Bazându-se pe prezumția exactității înscrierilor drepturilor reale în cartea funciară, terțul subdobânditor cu titlu oneros își fundamentează buna-credință, această încredere publică în registrele de carte funciară fiind esențială pentru rolul registrelor de publicitate imobiliară. Conținutul exact și complet al cărților funciare este cel care asigură stabilitatea și securitatea dinamică a circuitului civil. Pe lângă condițiile necesare a se întruni în persoana terțului, aplicarea principiului publicității materiale se va aprecia și sub aspectul actelor supuse, astfel că pentru a afla adevărata întindere a principiului se vor parcurge două rânduri de limite.

Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, în mod cumulativ:

1. Să nu fi fost înregistrată, anterior cererii de înregistrare a lui Tertius, nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare. Notarea unei acțiuni judecătorești , de exemplu în anularea titlului lui Secundus, pune la îndoială existența dreptului lui Secundus și ca atare înlătură buna-credință a lui Tertius întemeiată pe cuprinsul cărții funciare. Această notare, fiind făcută în scop de opozabilitate a terților îi este opozabilă și lui Tertius, iar în cazul admiterii hotărârii judecătorești, se va aplica resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis – dreptul înscris al lui Tertius se va radia ca și dreptul antecesorului său Secundus, consecință a desființării ambelor titluri.
2. Din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane. Aceste persoane sunt beneficiarii unor notări în cartea funciară, efectuate anterior cererii de înscriere a dreptului lui Tertius, a altor situații juridice: promisiuni de vânzare-cumpărare, urmăriri silite, pacte comisorii, pacte de răscumpărare etc. a căror valorificare ar atrage radierea dreptului tabular al lui Secundus și înscrierea în folosul acestora. Pentru această situație, sunt utile prevederile art. 79 alin. (1) LPA care prevăd că „în cazul în care, pentru prima dată, s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 58¹ din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, terţii dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se, cu bună-credinţă, pe cuprinsul cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăraţilor proprietari, străini de cartea funciară, de dispoziţiile art. 901 din Codul civil sau ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, după caz, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de Codul civil sau dacă în acest termen s-a înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare”. Aceste prevederi legale derogatorii „nu sunt aplicabile şi înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil. În acest caz, sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun privitoare la uzucapiune, în vigoare la data intrării în posesia imobilului”, conform alin. (2) al acestui articol.
3. Tertius nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare. De exemplu, prin verificarea titlului transmițătorului și a situației juridice. Această cerință decurge din caracterul relativ al prezumției exactității înscrierilor de carte funciară. Practic, Primus are posibilitatea de a răsturna prezumția pentru a-și salva dreptul și inclusiv prezumția bunei-credințe, arătând contrariul. În caz pozitiv, dreptul lui Tertius va fi radiat ca și dreptul lui Secundus. Dacă din titlul transmițătorului ori din cuprinsul cărții funciare reiese vreo neconcordanță între acesta și situația juridică reală, terțul va fi de rea-credință.

Momentul aprecierii bunei-credințe a terțului este cel al datei cererii sale de înscriere și nu momentul încheierii actului juridic. Acest moment rezultă expres din reglementarea legală, cu toate că terțul va lua în fapt cunoștință anterior de cuprinsul cărții, prin mențiunile specifice inserate de notarul public în actul autentic de dobândire și prin arătarea extrasului de carte funciară obținut pentru autentificare. Rațiunea stă în concepția legiuitorului că toate efectele înscrierilor retroactivează de la data înregistrării cererii și în funcție de acest moment trebuie judecate, punându-se problema că între momentul încheierii actului și cel al cererii de înscriere poate fi notată o acțiune prin care se contestă conținutul cărții funciare. Dar având în vedere mecanismul de blocare a cărții funciare pe perioada de valabilitate a extrasului pentru autentificare și sub condiția depunerii cererii de înscriere a actului în perioada de valabilitate a extrasului, o asemenea posibilitate de notare a unei acțiuni pare exclusă.

Art. 901 nu se aplică pentru terții subdobânditori de bună-credință și cu titlu gratuit. Aceștia se pot apăra doar invocând uzucapiunea tabulară (art. 931 C. civ.) și, desigur, împlinirea termenului de decădere de 5 ani pentru exercitarea dreptului la acțiunea în rectificare, prevăzut la art. 909 alin. (2) C. civ. În acest caz nu există nici justificarea juridică de a asigura securitatea dinamică a circuitului, nici justificarea morală de a-l apăra pe cel care luptă să evite o pagubă, spre deosebire de cel care dorește să păstreze un avantaj pur gratuit.

Cât privește actele eligibile aplicării publicității materiale, ele sunt:

• Acte juridice cu titlu oneros privind transferul sau constituirea de drepturi tabulare, înscrise în cartea funciară. Faptele juridice, drepturile de creanță și alte drepturi personale, ipoteci legale, limite legale ale dreptului de proprietate, uzucapiunea tabulară și drepturile dobândite conform art. 887 C. civ. sunt excluse aplicării.
• Acte juridice cu titlu particular, cerință care rezultă din teza finală a art. 901 alin. (4). Succesorii universali sau cu titlu universal nu pot avea mai multe drepturi decât autorul lor, fiind ținuți de toate obligațiile rezultate din nevalabilitatea titlului lui de dobândire.
• Actul valabil încheiat între Secundus și Tertius. Dacă actul nu a fost valabil încheiat, din alte motive exceptând aparența existenței dreptului tabular al lui Secundus, înscrierea întemeiată pe acest act va fi la rândul său nevalabilă. Publicitatea materială nu poate acoperi nevalabilitatea unui act juridic.

Înăuntrul termenelor de decădere reglementate de art. 909 C. civ., publicitatea materială este suspendată, așadar este necesar ca termenele de decădere prevăzute să fie împlinite pentru a se produce efectul publicității materiale. O altă mențiune importantă privește data de la care încep să curg termenele, legiuitorul reglementând diferit situația terțului de bună-credință dobânditor cu titlu gratuit. În cazul acestuia, termenul mai lung, de 5 ani, începe să curgă de la data cererii de înscriere a dreptului său, al terțului. În cazul terțului dobânditor cu titlu oneros, termenul mai scurt de 3 ani (respectiv 1 an dacă înscrierea a fost comunicată celui îndreptățit[7]) începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului dobânditorului nemijlocit a cărui rectificare se cere, deci data înregistrării dreptului lui Secundus. Remarcăm faptul că Tertius are o dublă protecție față de dobânditorul cu titlu gratuit – termenul său este unul mai scurt, iar acesta începe să curgă de la data înregistrării dreptului lui Secundus, și nu a dreptului său[8]. Rațiunea acestei date de începere a curgerii termenului de decădere constă în faptul că acțiunea în rectificare poate viza inexactitatea dreptului tabular provenită doar din cauze anterioare sau concomitente înscrierii dreptului în folosul dobânditorului nemijlocit, al antecesorului lui Tertius. Acțiunea în rectificare[9] promovată împotriva lui Tertius va fi inadmisibilă în cazurile în care inexactitatea dreptului dobândit de acesta se datorează unor cauze ulterioare dreptului lui Secundus. Acestea fiind termene de decădere, caracterul lor este unul mult mai energic în raport cu termenele de prescripție.

Nu în ultimul rând, astfel cum în mod expres se prevede, publicitatea materială se va aplica doar dacă nu există prevederi legale contrare, exprese sau implicite.

Efecte

Dacă sunt îndeplinite toate condițiile de aplicare, prin publicitatea materială se naște și rămâne în patrimoniul lui Tertius ex lege, prin efectul înscrierii,un drept tabular de necontestat. Izvorul acestui drept este unul complex, având ca bază intabularea dreptului în cartea funciară, în virtutea principiului, la rândul său având ca justificare actul de dobândire încheiat între terț și dobânditorul nemijlocit, trecerea termenului de decădere și buna-credință fără de care toate acestea nu erau posibile (funcționând ca și condiciones iuris).

Această regulă de carte funciară se înfățișează ca o veritabilă excepție de la nemo plus ad alius transferre potest quam ipse habet și de la resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis[10]. Chiar dacă am încadra-o sau nu ca excepție[11], finalitatea rămâne aceeași în caz de aplicare a principiului publicității materiale, respectiv Tertius rămâne proprietar tabular, iar actul/titlul său nu este desființat direct.

Efectul definitiv al înscrierii va avea loc dacă la data cererii de înscriere a lui Tertius trecuseră 3 ani (sau 1 an, după caz) de la data înregistrării cererii de înscriere în folosul lui Secundus. În oglindă cu latura pozitivă manifestată în persoana lui Tertius, acum dobânditor al unui drept inatacabil, latura negativă se manifestă în persoana lui Primus, al cărui drept tabular este definitiv pierdut. Se apreciază că termenul de 3 ani este unul destul de lung pentru a-i permite lui Primus să atace înscrierea injustă (inexactă) și totodată rezonabil de scurt pentru a nu contraveni circulației imobilelor. Prin urmare, viciile titlului transmițătorului (Secundus) puteau fi opuse terțului de bună-credință, afectând astfel actele subsecvente, doar cât timp dreptul tabular putea fi corectat prin intermediul rectificării cărții funciare. Atunci când sunt întrunite toate condițiile publicității materiale, Tertius dobândește ex lege un drept propriu, independent de dreptul lui Secundus, devenit autonom[12] – un drept care nu mai este derivat (doar) din dreptul transmițătorului. Așa că actul încheiat între Secundus și Tertius rămâne în picioare prin aplicarea acestei reguli de carte funciară, deoarece după împlinirea termenului de decădere (3 ani, respectiv 1 an) Primus nu îl mai poate ataca. Transferul dreptului real tabular se va consolida retroactiv după acest termen. Aceste mențiuni sunt valabile și pentru terțul dobânditor cu bună-credință al unui drept de ipotecă, fiind reținut expres în alin. (3) al art. 901 C. civ.

Așadar, dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular nu este una instantanee, cum se întâmplă în cazul posesorului mobiliar de bună-credință, ci una supusă îndeplinirii mai multor condiții, având în vedere importanța dreptului dobândit, inclusiv cea a trecerii termenului de 3 ani.[13] Publicitatea materială nu va opera ipso iure, doar ope exceptionis, la cererea terțului achizitor cu titlu oneros și de bună-credință și după împlinirea termenului. Altfel, adevăratul proprietar ar fi întotdeauna sacrificat, fiind lipsit de apărare.

               Terții care dobândesc un drept real în intervalul de timp cât publicitatea materială este suspendată, vor acționa pe riscul lor, rămânând expuși cauzelor de evicțiune derivând din titlul lui Secundus. În îndeplinirea atribuțiilor sale, notarul public va verifica titlul lui Secundus, însă exceptând cazurile de nulitate absolută manifeste, care vor atrage respingerea procedurii de autentificare, nu îl poate împiedica să își înstrăineze dreptul imediat după data intabulării dreptului său.

Să recapitulăm cerințele[14] aplicării principiului publicității materiale:

• înscrierea de carte funciară în favoarea lui Secundus este inexactă (fie pentru că s-a înscris un drept inexistent, nevalabil dobândit[15] ori deja stins, deci Secundus nu este verus dominus, fie dreptul său este greșit calificat);
• din cuprinsul cărții funciare rezultă aparența de existență a dreptului tabular, de verus dominus în folosul lui Secundus;
• Secundus a transmis prin act juridic valabil, cu titlu oneros și particular dreptul său către Tertius;
• Tertius s-a întemeiat pe cuprinsul cărții funciare și a dobândit dreptul cu bună-credință;
• dreptul lui Tertius a devenit tabular prin înscriere;
• la data înscrierii lui Tertius în cartea funciară trecuseră cel puțin 3 ani de la data înscrierii lui Secundus[16] ca titular tabular.

Concluzionând, potențialul cumpărător al unui imobil înscris în cartea funciară, care a cercetat cuprinsul cărții funciare și nu a găsit notată nicio acțiune care să conteste dreptul proprietarului tabular care figurează înscris și au trecut 3 ani de când acest proprietar tabular figurează înscris, va avea certitudinea că dreptul său nu va mai putea fi contestat de nicio altă persoană, fiind sub umbrela protectoare a publicității materiale.

Publicitatea materială este o regulă specială și restrictivă prin aplicarea căreia se creează drepturi tabulare incontestabile. Rolul său se explică prin faptul că respectarea drepturilor reale dobândite de terții de bună-credință este o funcție caracteristică a instituției cărții funciare, inspirată din sistemul german de drept și existentă în multe alte sisteme de drept, ceea ce consfințește echitatea și justețea acestei reguli. Pornind de la principiul încrederii publice de care se bucură registrele de carte funciară și întemeindu-se pe prezumția că starea tabulară a imobilului corespunde stării de drept juridice reale, terțul subdobânditor cu titlu oneros și de bună-credință beneficiază de protecția conferită prin lege, aceea de a rămâne proprietar tabular. Putem remarca rolul multiplu al principiului publicității materiale: unul mai mult creator, achizitiv decât probator; unul sancționator al pasivității celui îndreptățit, unul de garant al dinamicii circuitului civil și circulației juridice a imobilelor.

Rezumat:

Exceptând dispozițiile legale contrare, principiul publicității materiale este regula conform căreia cuprinsul cărții funciare se consideră exact în folosul aceluia care și-a înscris dreptul real, dobândit prin act juridic cu titlu oneros (doar) dacă în momentul înscrierii dobândirii dreptului în folosul său nu era notată vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din alte înscrisuri cu care se întregește conținutul cărții funciare nu rezultă această inexactitate (adică a avut bună-credință). Altfel spus, terțul achizitor de bună-credință devine prin înscriere proprietar sau titularul unui drept real chiar dacă autorul său în realitate nu era. Momentul aprecierii bunei-credințe a terțului este cel al datei cererii sale de înscriere și nu momentul încheierii actului juridic de dobândire. Efectul definitiv al înscrierii va avea loc dacă la data cererii de înscriere a lui Tertius trecuseră 3 ani (sau un termen redus de 1 an, după caz) de la data înregistrării cererii de înscriere în folosul dobânditorului nemijlocit (Secundus). Dacă sunt îndeplinite toate condițiile de aplicare, prin publicitatea materială se naște și rămâne în patrimoniul lui Tertius ex lege, prin efectul înscrierii,un drept tabular de necontestat.

Cuvinte-cheie: drept tabular, act cu titlu oneros, cuprinsul cărții funciare, prezumție relativă, bună-credință, acțiune în rectificare, termen de decădere, efect achizitiv

Bibliografie:

 Nicolae, M., 2011, Tratat de publicitate imobiliară, ediția a II-a, revizuită și adăugită, București, Universul Juridic.

Boroi, G., Aghelescu, C.A., Nicolae,I., 2022, Fișe de drept civil, București, Hamangiu.

Rizoiu, R., 2021, Curs de teoria actului juridic civil, București, Hamangiu.

Ilie, G.-Al., 2006, „Considerații asupra interacțiunii principiului resoluto iure dantis rezolvitur ius accipientis cu principiul ocrotirii bunei-credințe”,în In honorem Corneliu Bârsan, Liviu Pop, Culegere de studii, București, Rosetti.

David, M., 2018, „Acțiunile de carte funciară în interferență cu acțiunile de drept comun”, în RRDP, nr. 2.

 Boar, A., 2023, „Unele aspecte ale noi reglementări a uzucapiunii în Codul civil”, în SUBB Iurisprudentia, nr. 4.

Mîneran, M., 2013, Cartea funciară. Jurisprudență comentată și reglementarea din noul Cod civil, București, Hamangiu.

---

[1] Numit și principiul forței probante absolute a înscrierii. Însă prezumția exactității înscrierii de carte funciară este una relativă. S-ar putea spune că înscrierea este absolută doar față de și pentru terții subdobânditori de bună-credință și cu titlu oneros, care sunt puși la adăpost de orice evicțiuni derivând din titlurile anterioare, dacă se aplică art. 901 C. civ.

[2] A se vedea Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, ediția a II-a, revizuită și adăugită, Universul Juridic, București, 2011, p. 800 și urm.

[3] Anterior, reglementarea se găsea în art. 30 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare: „(1) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.

(2) Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.”

De fapt, au fost preluate dispozițiile art. 32 din Decretul-lege nr. 115/1938: „Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei.

Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.”

[4] În practică, va lua la cunoștință de conținutul cărții funciare înaintea acestui moment, din momentul obținerii extrasului de carte funciară pentru autentificare de către notarul public și luarea la cunoștință din acesta de lipsa unor astfel de notări. Cartea funciară fiind blocată, rezultă că nu mai pot fi posibile alte înscrieri/notări pe parcursul termenului de valabilitate al extrasului și până la cererea de înscriere a dreptului.

[5] A se vedea Radu Rizoiu, Curs de teoria actului juridic civil, Hamangiu, București, 2021, p. 623.

[6] În prezent, având în vedere obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare, blocarea cărții funciare și folosirea extrasului doar de către notarul care l-a obținut, pare că este imposibil ca Primus sa vândă în paralel.

[7] Interesant de aflat cum se apreciază această comunicare în prezent, având in vedere soluționarea lucrărilor în mediul online. Practic, notarul este cel care comunică încheierea și nu BCPI în mod direct, chiar dacă există mențiunea generică de la finalul încheierii „a se comunica”, urmată de enumerarea numelor celor în cauză. Legiuitorul nu specifică ce presupune comunicarea încheierii către Primus, dacă se aplică teoria recepției comunicării sau teoria informării.

[8] Ana Boar, „Unele aspecte ale noii reglementări a uzucapiunii în Codul civil”, în SUBB Iurisprudentia, nr. 4/2023.

[9] Pentru câteva exemple din jurisprudență pe acest subiect, a se vedea Mihaela Mîneran, Cartea funciară. Jurisprudență comentată și reglementarea din noul Cod civil, Hamangiu, București, 2013.

[10] A se vedea Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, ediția a II-a, revizuită și adăugită, Universul Juridic, București, 2011, p. 380 și urm.

[11] În sensul că nu reprezintă o excepție, deoarece art. 901 C. civ. nu vizează transmisiunile succesive, iar pentru a se proteja, Tertius nu va putea invoca împotriva lui Primus art. 901 C. civ., ci art. 909 alin. (3) C. civ., a se vedea colectivul de autori Gabriel Boroi, Carla Alexandra Aghelescu, Ioana Nicolae, Fișe de drept civil, ediția a 7-a, revizuită și adăugită, Hamangiu, București, 2022.

[12] A se vedea, Radu Rizoiu, Curs de teoria actului juridic civil, Hamangiu, București, 2021, p. 626.

[13] A se vedea Marian Nicolae, op. cit., p. 436 și urm.

[14] A renunța la împlinirea cumulativă a acestor cerințe conduce la confuzia principiului publicității materiale cu principiul error communis facit ius, neaplicabil, în principiu, în materie de carte funciară.

[15] În sensul că publicitatea materială se aplică și pentru alte cauze de ineficacitate ale actului inițial, pe lângă cele de nulitate, cât timp acestea erau produse deja când Tertius a cerut înscrierea în cartea funciară, a se vedea în G.-Al. Ilie, „Considerații asupra interacțiunii principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis cu principiul ocrotirii bunei-credințe”, în In honorem Corneliu Bârsan, Liviu Pop, Culegere de studii, Editura Rosetti, București, 2006.

[16] A se vedea și M. David, „Acțiunile de carte funciară în interferență cu acțiunile de drept comun”, în RRDP, nr. 2/2018.