– despre limitele garanțiilor în cazul locuințelor noi –

„Nu ştiu alţii cum sunt”, dar eu am întâlnit de prea multe ori aceeaşi reacţie: „Să suporte dezvoltatorul!” – atât în birou, cât şi în şedinţele adunărilor generale ale asociaţiilor de proprietari, uneori chiar şi la zece ani după ce ultima unitate individuală din complex a fost vândută.
Pentru mulți cumpărători, faptul că apartamentul este nou pare, în sine, o garanție suficientă. Există chiar uneori tendința de a considera că dezvoltatorul imobiliar ar trebui să răspundă la nesfârșit pentru orice problemă care ar putea apărea.

Aşa că m-am aplecat mai atent asupra răspunderii dezvoltatorului imobiliar în materia garanţiilor la livrarea locuinţelor noi şi am încercat să sintetizez cine răspunde, faţă de cine, pentru ce anume şi pentru cât timp, încercând totodată să înlătur câteva dintre confuziile pe care le-am întâlnit în discuţiile cu cumpărătorii sau proprietarii din ansamblurile rezidenţiale mai mult sau mai puţin recent date în folosinţă.

1. Garanţia pentru calitatea construcţiei (s.n. locuinţa individuală sau clădirea de locuinţe colective în care este amplasată unitatea individuală care se vinde)

a) Sediul principal al materiei

Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii

„Art. 7. – (1) În contractele care se încheie ori, după caz, în dispoziţiile sau în autorizaţiile ce se emit, factorii prevăzuţi la articolul precedent (n.n. investitorii, proprietarii, administratorii, utilizatorii, executanţii, consultanţii, supervizorii, cercetătorii, proiectanţii, verificatorii de proiecte atestaţi, experţii tehnici atestaţi, auditorii energetici pentru clădiri atestaţi, responsabilii tehnici cu execuţia autorizaţi, diriginţii de şantier autorizaţi, producătorii/fabricanţii de produse pentru construcţii, reprezentanţii legali ai acestora, importatorii, distribuitorii de produse pentru construcţii, organismele de evaluare şi verificare a constanţei performanţei produselor pentru construcţii, organismele de evaluare tehnică europeană în construcţii, organismele elaboratoare de agremente tehnice în construcţii, laboratoarele de analize şi încercări în construcţii, universităţile tehnice şi institutele de cercetare în domeniul construcţiilor şi asociaţiile profesionale de profil) sunt obligaţi să înscrie clauzele referitoare la nivelul de calitate al construcţiilor, corespunzătoare cerinţelor, precum şi garanţiile materiale şi alte prevederi, care să conducă la realizarea acestor clauze. […] (3) Perioada de garanţie se prevede în contractele încheiate între părţi, în funcţie de categoriile de importanţă ale construcţiilor stabilite potrivit legii, şi va avea o durată minimă, după cum urmează: – 5 ani pentru construcţiile încadrate în categoriile de importanţă A şi B; – 3 ani pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă C (s.n.); – 1 an pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă D. Perioada de garanţie se prelungeşte cu perioada remedierii defectelor calitative constatate în această perioadă.”

„Art. 30. – Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia autorizat, dirigintele de şantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie în vigoare la data realizării ei.”

Cine răspunde?	Durata termenului de garanţie	Cine este beneficiarul garanţiei
Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia autorizat, dirigintele de şantier autorizat, expertul tehnic atestat	3 ani –pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă C (construcţii de importanţă normală), categorie în care sunt încadrate, de regulă, clădirile de locuinţe colective.	Beneficiarul lucrării (în practică dezvoltatorul imobiliar)
Cine răspunde?	Durata răspunderii	Cine este beneficiarul răspunderii
Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia autorizat, dirigintele de şantier autorizat, expertul tehnic atestat	Răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării,şi pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie.	Beneficiarul lucrării (în practică dezvoltatorul imobiliar)

 Notă: Termenul de 10 ani prevăzut de art. 30 din Legea nr. 10/1995 nu reprezintă un termen de garanţie în sens contractual, ci un termen în interiorul căruia participanţii la procesul de proiectare şi execuţie pot fi ţinuţi răspunzători pentru viciile ascunse ale construcţiei.

b) Aspecte particulare

Răspunderea pentru calitatea construcţiei nu aparţine exclusiv dezvoltatorului imobiliar, ci tuturor participanţilor la procesul de realizare a construcţiei, fiecare răspunzând în limitele obligaţiilor ce îi revin potrivit legii.

În practică, cumpărătorul locuinţei se va adresa, de regulă, vânzătorului (dezvoltatorului imobiliar), acesta fiind persoana cu care a încheiat contractul de vânzare. Dezvoltatorul are însă posibilitatea de a se îndrepta ulterior împotriva executantului lucrării sau a celorlalţi participanţi la realizarea construcţiei, în baza raporturilor contractuale existente între aceştia.

Este important de reţinut că regimul răspunderii stabilit de Legea nr. 10/1995 nu transformă dezvoltatorul într-un garant unic al tuturor defectelor unei construcţii, ci instituie o răspundere distinctă pentru fiecare participant implicat în procesul de realizare a construcţiei.

2. Garanţia contra evicţiunii

a) Sediul principal al materiei

 Codul civil

„Art. 1.695 – (1) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. (2) Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată. (3) De asemenea, garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.”

„Art. 1.699 –  Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului. Orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă.”

„Art. 1.706 – Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit.”

Cine răspunde?	Durata termenului de garanţie	Cine este beneficiarul garanţiei
Vânzătorul	Dacă evicţiunea provine din faptul personal al vânzătorului, acesta din urmă răspunde pe toată durata existenţei dreptului de proprietate transmis, dar atunci când evicţiunea provine din fapta unui terț, în lipsa înlăturării convenţionale a răspunderii vânzătorului, acesta din urmă răspunde numai dacă evicţiunea provine dintr-o cauză anterioară vânzării pe care  cumpărătorul nu o cunoştea la data încheierii contractului.	Cumpărătorul locuinței, precum şi orice alt dobânditor subsecvent al bunului

3. Garanţia contra viciilor

a) Sediul principal al materiei

Codul civil

„Art. 1.707 – (1) Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic. (2) Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent. (3) Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. (4) Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului. (5) În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse.”

„Art. 1.709 – (1) Cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a cere măsura prevăzută la art. 1.710 alin. (1) lit. d) (n.n. rezoluţiunea vânzării). (2) În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul prevăzut la alin. (1) este de două zile lucrătoare. (3) Atunci când viciul apare în mod gradual, termenele prevăzute la alin. (1) încep să curgă din ziua în care cumpărătorul îşi dă seama de gravitatea şi întinderea viciului. (4) Vânzătorul care a tăinuit viciul nu poate invoca prevederile prezentului articol.”

„Art. 1.690 – (1) Bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului. (2) Cumpărătorul are obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului potrivit uzanţelor. (3) Dacă în urma verificării se constată existenţa unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul şi-a executat obligaţia prevăzută la alin. (1). (4) Cu toate acestea, în privinţa viciilor ascunse, dispoziţiile art. 1.707–1.714 rămân aplicabile.”

Dreptul la acţiunea în răspundere pentru vicii ascunse:

Codul civil, „Art. 2.531 – (1) Dacă prin lege nu se prevede altfel, prescripţia dreptului la acţiune pentru viciile ascunse începe să curgă: a) în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construcţie, de la împlinirea unui an de la data predării ori recepţiei finale a bunului sau a lucrării, în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii; b) în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei finale a construcţiei, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii. (2) Pentru executarea unor lucrări curente, termenele prevăzute la alin. (1) sunt de o lună, în cazul prevăzut la lit. a), respectiv de 3 luni, în cazul prevăzut la lit. b). (3) Dispoziţiile alin. (1) şi (2) se aplică şi în cazul lipsei calităţilor convenite ori al lipsurilor cantitative, însă numai dacă oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fără cunoştinţe speciale, printr-o verificare normală. (4) Termenele prevăzute în prezentul articol sunt termene de garanţie înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească. (5) Prin dispoziţiile prezentului articol nu se aduce însă nicio atingere termenelor de garanţie speciale, legale sau convenţionale. (6) Dispoziţiile prezentului articol se aplică, în mod corespunzător, şi în cazul produselor pentru care s-a prevăzut un termen de valabilitate, ca şi în cazul bunurilor sau lucrărilor pentru care există un termen de garanţie pentru buna funcţionare.”

Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, art. 30: proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia autorizat, dirigintele de şantier autorizat, expertul tehnic atestat răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie în vigoare la data realizării ei.

Cine răspunde?	Durata termenului de garanţie	Cine este beneficiarul garanţiei
Vânzătorul	Pentru viciile ascunse ale locuinţei: 3 ani de la data predării locuinţei către cumpărător	Cumpărătorul locuinței
Proiectantul, specialistul verificator de proiecte atestat, fabricanţii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcţii, executantul, responsabilul tehnic cu execuţia autorizat, dirigintele de şantier autorizat, expertul tehnic atestat	Răspund potrivit obligaţiilor ce le revin pentru viciile ascunse ale construcţiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării,şi pe toată durata de existenţă a construcţiei, pentru viciile structurii de rezistenţă rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuţie.	Beneficiarul lucrării (în practică dezvoltatorul imobiliar)

b) Aspecte particulare

Condițiile cumulative ale angajării răspunderii pentru viciile ascunse

Răspunderea vânzătorului poate fi antrenată doar dacă viciul este ascuns, adică nu putea fi observat la o analiză normală a bunului la momentul predării, şi doar dacă acel viciu fie face bunul impropriu întrebuințării la care este destinat, fie îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă cumpărătorul l-ar fi cunoscut, nu ar fi cumpărat bunul sau ar fi oferit un preț mai mic. Un viciu care se prezintă sub forma unei deficiențe care nu afectează nici întrebuințarea și nici valoarea bunului într-un mod însemnat nu va putea antrena răspunderea vânzătorului.

Pentru antrenarea răspunderii vânzătorului, viciul trebuie să fi existat la data predării bunului sau, pentru ipoteza în care viciul apare ulterior predării, cauza acestuia să fi existat anterior predării. Viciile a căror cauză se situează după data predării nu antrenează răspunderea vânzătorului.

Pentru a se angaja răspunderea vânzătorului, viciul ascuns trebuie să se ivească în interiorul termenului de garanţie, în caz contrar, la împlinirea acestui termen, obligaţia de garanţie din partea vânzătorului se stinge.

Atunci când cauza apariţiei viciului se datorează întrebuinţării necorespunzătoare din partea cumpărătorului, nu poate fi antrenată răspunderea vânzătorului contra viciilor ascunse.

4. Garanţia pentru buna funcţionare şi pentru lipsa calităţilor convenite (aplicată asupra dotărilor interioare ale  locuinţei)

a) Sediul principal al materiei

Codul civil

„Art. 1.714 – Dispoziţiile privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul vândut nu corespunde calităţilor convenite de către părţi.”

„Art. 1.716 – (1) În afară de garanţia contra viciilor ascunse, vânzătorul care a garantat pentru un timp determinat buna funcţionare a bunului vândut este obligat, în cazul oricărei defecţiuni ivite înăuntrul termenului de garanţie, să repare bunul pe cheltuiala sa. (2) Dacă reparaţia este imposibilă sau dacă durata acesteia depăşeşte timpul stabilit prin contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul vândut. În lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata maximă a reparaţiei este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului. (3) Dacă vânzătorul nu înlocuieşte bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu împrejurările, el este obligat, la cererea cumpărătorului, să îi restituie preţul primit în schimbul înapoierii bunului.”

„Art. 1.717 – Garanţia nu va fi datorată dacă vânzătorul dovedeşte că defecţiunea s-a produs din pricina modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul. Comportamentul cumpărătorului se apreciază şi luându-se în considerare instrucţiunile scrise care i-au fost comunicate de către vânzător.”

„Art. 1.718 – (1) Sub sancţiunea decăderii din dreptul de garanţie, cumpărătorul trebuie să comunice defecţiunea înainte de împlinirea termenului de garanţie. Dacă această comunicare nu a putut fi făcută în termenul de garanţie, din motive obiective, cumpărătorul are obligaţia să comunice defecţiunea într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de garanţie. (2) Dispoziţiile alin. (1) sunt aplicabile în mod corespunzător şi în cazul în care vânzătorul a garantat că bunul vândut va păstra un timp determinat anumite calităţi.”

Ordonanţa de urgenţă nr. 140/2021 privind anumite aspecte referitoare la contractele de vânzare de bunuri prevede la art. 9: „(1) Vânzătorul răspunde faţă de consumator pentru orice neconformitate care există în momentul livrării bunurilor şi care este constatată în termen de doi ani de la data respectivă.” 

Ordonanţa nr. 21/1992 privind protecţia consumatorilor, art. 13: „(1) Remedierea deficienţelor apărute la produse sau servicii ori înlocuirea produselor care nu corespund în cadrul termenului de garanţie sau de valabilitate şi care nu sunt imputabile consumatorului se face în termen de maximum 15 zile din momentul când operatorul economic a luat la cunoştinţă de deficienţele respective. (2) În cazul unor vicii ascunse, termenul maxim stabilit la alin. (1) curge de la data finalizării expertizei tehnice efectuate de un organism tehnic neutru.”

Cine răspunde?	Durata termenului de garanţie	Cine este beneficiarul garanţiei
Vânzătorul locuinței = dezvoltatorul imobiliar, pentru neconformitățile bunurilor existente la momentul livrării.	2 ani de la livrarea bunului, dacă neconformitatea exista la momentul livrării.	Cumpărătorul locuinței
Furnizorul/producătorul, potrivit garanției comerciale	Durata stabilită pentru acel produs în certificatul de garanție	Cumpărătorul locuinței

b) Aspecte particulare

Pentru înlăturarea neconformităţii constatate de cumpărător şi aduse la cunoştinţa vânzătorului în interiorul acestui termen de doi ani, reparaţiile sau înlocuirile se efectuează într-un termen rezonabil, care nu poate depăşi 15 zile calendaristice din momentul în care vânzătorul a fost informat de către consumator cu privire la neconformitate şi care este stabilit de comun acord, în scris, între vânzător şi consumator, luându-se în considerare natura şi complexitatea bunurilor, natura şi gravitatea neconformităţii şi efortul necesar pentru finalizarea reparaţiei sau înlocuirii, aşa cum prevede art. 12 din Ordonanţa de urgenţă nr. 140/2021 privind anumite aspecte referitoare la contractele de vânzare de bunuri. Cu toate acestea, garanţia nu va fi datorată dacă vânzătorul dovedeşte că defecţiunea s-a produs din pricina modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul.

În cazul dotărilor interioare ale locuinţei (centrale termice, electrocasnice încorporate, echipamente sanitare, sisteme de climatizare etc.), este necesară o distincţie între răspunderea legală a vânzătorului şi garanţia comercială oferită de producător. Astfel, vânzătorul răspunde faţă de consumator pentru neconformităţile existente la momentul livrării bunurilor, dacă acestea sunt constatate în termen de doi ani de la livrare, potrivit legislaţiei privind protecţia consumatorilor. În paralel, producătorul sau furnizorul bunului poate acorda o garanţie comercială pentru o perioadă mai lungă, stabilită prin certificatul de garanţie. În acest caz, eventualele defecţiuni apărute în interiorul acestui termen vor fi remediate în condiţiile stabilite de producător.

Toate aceste exemple arată că regimul garanţiilor aplicabil locuinţelor noi este unul complex, în care răspunderea se distribuie între mai multe persoane şi este limitată în timp. Fiecare dintre aceste garanţii are propriul obiect, propria durată şi propriile persoane obligate, iar dezvoltatorul imobiliar nu este, în mod necesar, singurul sau permanentul răspunzător pentru orice deficienţă care ar putea apărea într-un imobil.

În concluzie, aşa cum toţi ştim şi în unanimitate părem de acord cu afirmația: „Cum ai ieșit cu mașina nouă pe poarta fabricii, i-a și scăzut prețul!”, tot aşa cred că putem înţelege, pe de o parte, că dreptul de proprietate asupra unei locuinţe nu vine doar cu avantaje, ci vine cu responsabilităţi chiar şi pentru cumpărători şi, pe de altă parte, că odată ce locuinţa intră în patrimoniul cumpărătorului, aceasta începe să îşi urmeze propriul parcurs în timp, supus utilizării, întreţinerii şi inevitabilei uzuri, realităţi care nu pot fi transformate într-o răspundere perpetuă a dezvoltatorului imobiliar.