Rezumat

În acest studiu ne-am propus să criticăm unele dispoziții legale, din păcate din ce în ce mai numeroase, prin care actele autentice de înstrăinare a bunurilor imobile sunt declarate nule de drept sau sancționate cu nulitatea absolută ori nulitatea relativă.

Am subliniat că, în doctrina de drept civil europeană, inclusiv din țara noastră, se discută frecvent despre necesitatea reformării codurilor civile în mai multe privințe, inclusiv în materia nulității contractelor.

Având în vedere că în România a fost adoptat relativ recent un nou Cod civil, intrat în vigoare în anul 2011, am arătat că nu sperăm într-o reformare a Codului civil și, de aceea, am propus numai unele modificări legislative pentru a se evita desființarea unor acte notariale, de exemplu pentru existența unor datorii ori pentru lipsa certificatului energetic, dat fiind că aceste nulități nu se referă la elementele esențiale ale contractului, prevăzute în art. 1.179 alin. 1 Cod civil.

Pe de altă parte, ne-am referit la cunoscuta regulă din dreptul latin, prevăzută în codurile civile din multe țări europene, în sensul că actele juridice  cu clauze îndoielnice trebuie interpretate mai degrabă în sensul în care produc efecte, decât în sensul contrar.

Tot astfel, ne-am referit la posibilitatea confirmării ori asanării nulităților. 

În fine, ne-am referit  la răspunderea  civilă a notarului public, prevăzută de art. 1.258 Cod civil, arătând că această dispoziție este discriminatorie, dat fiind că se referă numai la notarii publici, nu și la alți profesioniști.

Pe de altă parte, răspunderea notarilor publici nu poate fi decât, cel mult, subsidiară, adică să funcționeze numai în situația în care datoriile vânzătorului nu mai pot fi recuperate de la acesta.

Cuvinte-cheie: contract, nulitate de drept, nulități (absolute, relative, convenționale, virtuale), răspundere civilă, notari publici.

            În doctrina de drept civil europeană, inclusiv din România, se discută tot mai frecvent despre necesitatea reformării Codului civil în diverse domenii, mai ales în domeniul nulităților[1].

            Cum în țara noastră a fost adoptat relativ recent un nou Cod civil, intrat în vigoare în anul 2011, ne îndoim că acest cod va fi reformat atât de repede, deși multe argumente aduse în sensul  reformei apar  justificate.

            În acest articol nu ne vom referi la toate dispozițiile legale care ar trebui reformate, ci numai la dispozițiile care reglementează nulitățile contractului încheiat în formă autentică și la răspunderea civilă a notarului public, dispoziții care sunt criticabile și pot fi îmbunătățite prin modificări legislative, chiar fără o veritabilă reformă a Codului Civil.

            De la început, subliniem că în dreptul nostru civil principalul izvor al obligațiilor este contractul, astfel cum este prevăzut și în art. 1.165 din actualul Cod civil, bazat pe principiul libertății contractelor, preluat din Codul civil francez napoleonian, publicat în Franța la 21 martie 1804, și care a fost inspirat de principiile Revoluției franceze din 1789 – liberté,  égalité, fraternité.

            Napoleon era atât pe mândru de Codul său civil încât, deși militar de carieră („micul caporal”), ajuns împărat, avea să spună testamentar: „Adevărata mea glorie nu constă în a fi câștigat 40 de bătălii. Waterloo va șterge amintirea atâtor biruințe.Ceea ce va rămâne veșnic este Codul meu Civil (s.n.).”[2]

            În justificarea principiului libertății contractelor se invoca voința omului, fără intervenția statului, după un alt principiu din dreptul francez – laissez faire, laissez passer.  

            Desigur că, de-a lungul timpului, a apărut necesitatea unor intervenții ale statului atât în privința limitării libertății individuale, în sensul că voința părților nu putea  fi izvor de drept decât dacă legea îi conferă această forță, iar, mai târziu, statul a trebuit să intervină în reglementarea contractelor de adeziune, prin care marile societăți comerciale, bancare  ori prestatoare de servicii, impuneau condiții abuzive, pe care oamenii nu le puteau modifica.

            În justificarea acestor limitări, în literatura juridică europeană  s-a subliniat că „libertatea contractuală fără limite ar însemna să se elibereze  permis de vânătoare piraților și briganzilor, cu drept de priză asupra tot ce ar cădea sub mâna lor ”[3].

            Revenind la problema nulităților este de observat că actualul Cod civil, ca, de altfel, și Codul civil anterior, nu definește nulitățile, iar în privința clasificării acestora  prevede în art. 1.246 alin. (2) că nulitatea poate fi absolută ori relativă, dar tot în același articol, alin. (3), se prevede și nulitatea convențională, iar art. 1.253 prevede și nulitatea virtuală.

            Subliniem că în dreptul european există tendința de a da prioritate nulităților convenționale, care exprimă voința părților, desacralizându-se astfel nulitățile prevăzute de legiuitor.

Considerăm util să precizăm că nulitățile, fie absolute, fie relative au același efect – desființarea retroactivă a contractului.[4]

Totuși se știe că nulitățile au regimuri juridice diferite, dar nu ne propunem să prezentăm deosebirile dintre acestea, ci ne vom referi numai la posibilitatea confirmării contractului lovit de nulitate, care este posibilă în cazul nulităților relative – art. 1.248 alin. (4), dar nu este posibilă în cazul nulităților absolute, decât în cazurile prevăzute de lege – art. 1.247 alin. (4) Cod civil.

Cu toate acestea, legea nu prevede decât un sigur caz de confirmare a nulității absolute, și anume în cazul căsătoriei lovite de nulitate absolută, care poate fi menținută dacă, până la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești, a intervenit  conviețuirea soților, soția a rămas însărcinată ori a născut – în acest sens, art. 294 alin. (2) Cod civil.

Precizăm însă că, deși este vorba practic de confirmarea actului lovit de nulitate absolută, legiuitorul nu folosește totuși termenul de „confirmare”, ci de „acoperire”.

Ne amintim că, încă înainte de 1989, practica judecătorească recursese la noțiunea de asanare a nulităților în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect bunuri imobile și care, la început, erau considerate lovite de nulitate absolută pentru lipsa autorizației de înstrăinare prevăzute de lege.

Ulterior, s-a revenit asupra acestei practici cu motivarea că acele antecontracte exprimă voința părților și s-a considerat că cei care au încheiat astfel de contracte sau moștenitorii lor pot cere emiterea autorizației de înstrăinare și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Această soluție novatoare a practicii judecătorești, fiind citată în doctrina juridică a vremii ca o contribuție importantă la dezvoltarea dreptului civil, a determinat legiuitorul să o consacre legislativ prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958, care prevedea posibilitatea obținerii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în baza convenției încheiate de părți prin acte sub semnătură privată intitulate de regulă „chitanțe”.

Revenind la nulitățile actelor autentice de astăzi este de observat că, în opina noastră, și acestea pot fi acoperite ori asanate prin lege, mai ales având în vedere că, potrivit art. 12 alin. (1) Cod civil, oricine poate dispune liber de bunurile sale  dacă legea nu prevede în mod expres.

Desigur, acest drept al statului de a limita prin lege dreptul de dispoziție al cetățeanului nu trebuie exercitat abuziv pentru că, în baza art. 44 din Constituție, dreptul de proprietate privată este garantat și ocrotit prin lege.

Nulitățile prevăzute de lege nu se referă la condițiile esențiale pentru validitatea contractului, prevăzute de art. 1.179 alin. (1) Cod civil, ci la datorii pe care vânzătorul le-ar avea față de stat ori chiar față la  societăți private de furnizare de servicii și, mai nou, pentru lipsa certificatului energetic, ceea ce poate atrage răspunderea notarului public, fie civilă, fie penală, așa cum vom arăta în cele ce urmează.   

Potrivit art. 159  alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, pentru înstrăinarea clădirilor, proprietarii bunurilor care se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală – cităm – „prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află bunul înregistrat fiscal ce se înstrăinează…”, iar, în baza alin. (6), actele încheiate fără respectarea alin. (5) sunt nule de drept.

Dispoziția legală la care ne referim este criticabilă pentru următoarele argumente:

In primul rând, nu vedem nicio rațiune pentru a considera nul un act de înstrăinare a unui imobil, pentru neplata impozitelor pentru alte imobile, în afara celui care se vinde,  fără măcar să se țină seama de cuantumul datoriei ori de starea de solvabilitate a vânzătorului.

Chiar dacă imobilul, obiect al vânzării, ar fi fost ipotecat, în baza art. 2.376 Cod civil, actele de dispoziție asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului cunoaște clauza din contractul de ipotecă de ne-interzicere a transferului de proprietate.

Pe de altă parte, încă din dreptul roman a fost prevăzută posibilitatea creditorilor de a exercita acțiunea revocatorie (pauliană) ori acțiunea oblică, menținute și în Codul civil, dar acestea nu se puteau exercita decât în anumite condiții, de regulă dacă debitorul a devenit insolvabil, iar efectul admiterii unei astfel de acțiuni nu era nulitatea actului de înstrăinare, ci inopozabilitatea ori  readucerea  bunului în proprietatea vânzătorului-debitor (a se vedea art. 1.560 și art. 1.562 Cod civil).

De aceea considerăm că este necesară abrogarea acestei dispoziții din Codul de procedură fiscală sau măcar să se modifice în sensul că actele la care ne referim nu sunt nule de drept, ci sunt lovite de nulitate, pentru a se da astfel posibilitatea instanțelor să le declare sau nu nule, să examineze dacă nulitatea nu a fost asanată ori acoperită, să examineze dacă cel care invocă nulitatea a suferit un prejudiciu în raport și cu cuantumul acestuia, să examineze dacă între timp nu a intervenit uzucapiunea etc., ceea ce nu s-ar putea face dacă actele sunt declarate nule de drept.

De asemenea, prin modificarea propusă s-ar crea posibilitatea instanțelor de a examina dacă acea clauză de nulitate este sau nu îndoielnică, fiindcă încă din dreptul roman se aplica regula Actus interpretatus est potius ut valeat quam ut pereat, regulă pe care codurile civile din multe țări europene o prevăd și astăzi.[5]

În afara dispozițiilor privind declararea nulității actelor autentice pentru lipsa dovezii privind plata impozitelor, prin diverse acte normative au fost declarate anulabile actele autentice pentru diverse datorii la asociațiile de proprietari, la prestatorii de servicii și chiar pentru lipsa certificatului de performanță  energetică.

În aceste din urmă cazuri, nulitatea prevăzută de lege este relativă și acestea sunt criticabile, mai ales că, în baza art. 80 alin. (1) din Legea nr. 196/2018, asociația de proprietari are ipoteca legală asupra apartamentelor, ceea ce îi dă dreptul să urmărească bunul în mâna oricui s-ar afla, nefiind deci necesară anularea actului autentic de înstrăinare.

În privința anulării actului pentru lipsa certificatului de performanță energetică, prevăzută de art. 19 alin. (4) din Legea nr. 372/2005, și aceasta este criticabilă dat fiind că prin acest certificat este stabilit gradul de performanță, fără a se mări ori micșora acest grad, deci este un certificat absolut informativ și numai cumpărătorul se poate plânge, eventual pentru vicii ascunse, răspundere prevăzută în toate codurile civile europene.

Răspunderea notarului în cazul declarării nulității ori anulării actului de înstrăinare, prevăzută de art. 1.258 din Codul civil, este criticabilă din mai multe puncte de vedere:

– mai întâi, pentru că are caracter discriminatoriu, în sensul că privește numai activitatea notarilor publici, nu  și a altor profesioniști;

– apoi, pentru că nu vedem de ce notarul ar trebui să fie obligat să plătească datoriile vânzătorului, dacă acele datorii pot fi recuperate de la datornici.  Răspunderea notarului în acest caz nu poate avea decât caracter subsidiar, în sensul că notarul ar putea răspunde numai dacă datoria nu poate fi recuperată de la debitor.

– în fine,  răspunderea notarului este o răspundere specială, reglementată de o lege specială (nr. 36/1995) și nu trebuia inclusă în Codul civil pentru a se evita reglementările paralele, ci, in extremis, pentru răspunderea notarilor, Codul civil putea face trimitere la legea specială[6].

BIBLIOGRAFIE

Alexandru Balaci, „Codul Napoleonian, model legislativ actual pentru dreptul civil internațional”, Agenția de presă RADOR, 21.03.2023.

Rudolf von Ihering, Der Zweck im Recht, vol. 1, traducerea în limba franceză de Meulenaere, citat de Tudor R. Popescu în Tudor R. Popescu, Petre Anca, Teoria generală a obligațiilor, Editura Științifică, București, 1968.

Sache Neculaescu, „Rațiuni care impun reforma Codului Civil” (VI), Partea a V-a, în J  ESSENTIAL, 2.02.2022.

Art. 1.268 alin. (3) Cod civil român, art. 1.367 Cod civil italian, art. 1.157 Cod civil francez, art. 1.367  Cod civil spaniol.

---

[1] A se vedea Sache Neculaescu, „Rațiuni care impun reforma Codului Civil” (VI), Partea a V-a, în J  ESSENTIAL, 2.02.2022.

[2] A se vedea Alexandru Balaci, „Codul Napoleonian, model legislativ actual pentru dreptul civil internațional” Agenția de presă RADOR, 21.03.2023.

[3] A se vedea Rudolf von Ihering, Der Zweck im Recht, vol. 1, p. 96, traducerea în limba franceză de Meulenaere, citat de Tudor R. Popescu în Tudor R. Popescu, Petre Anca, Teoria generală a obligațiilor, Editura Științifică, București, 1968, p. 22.

[4] In acest sens, Tudor R. Popescu, Petre Anca, op. cit., p. 22, 100-101.

[5] A se vedea art. 1.268 alin. (3) Cod civil român, art. 1.367 Cod civil italian, art. 1.157 Cod civil francez, art. 1.367  Cod civil spaniol.

[6] A se vedea Sache Niculaescu, op. cit., comentariu la art. 1.258.