Rezumat

Dezvoltarea expansivă a industriei de real estate a creat pe piața din România un segment de business ce a angrenat în mecanismul său toate componentele funcționale. De la platforme de marketplace în interiorul cărora dezvoltatorii imobiliari își promovează oferta investitorilor interesați să își diversifice veniturile investind într-un produs alternativ și până la beneficiarii, persoane fizice, care achiziționează imobile cu destinație locuință, strategia real estate include în sfera sa operațională unul din jucătorii principali ce asigură finanțarea proiectelor imobiliare tranzacționate, și anume instituțiile bancare.

Adaptându-se cerințelor din realitatea concretă, cadrul legislativ ce creează premisele dezvoltării raporturilor juridice având ca obiect derivat bunurile imobile a augmentat în plan normativ o serie de instrumente destinate controlului de legalitate care să protejeze părțile implicate în procesul de tranzacționare.

Cuvinte cheie:

mandat, procură, ipotecă, împuternicire, bănci, consumator.

Dezvoltarea expansivă a industriei de real estate a creat pe piața din România un segment de business ce a angrenat în mecanismul său toate componentele funcționale. De la platforme de marketplace în interiorul cărora dezvoltatorii imobiliari își promovează oferta investitorilor interesați să își diversifice veniturile investind într-un produs alternativ și până la beneficiarii, persoane fizice, care achiziționează imobile cu destinație locuință, strategia real estate include în sfera sa operațională unul din jucătorii principali ce asigură finanțarea proiectelor imobiliare tranzacționate, și anume instituțiile bancare.

Adaptându-se cerințelor din realitatea concretă, cadrul legislativ ce creează premisele dezvoltării raporturilor juridice având ca obiect derivat bunurile imobile a augmentat în plan normativ o serie de instrumente destinate controlului de legalitate care să protejeze părțile implicate în procesul de tranzacționare.

În realitatea economică actuală însă se poate constata că instituțiile financiar-ne/bancare procedează la crearea propriilor instrumente juridice menite să eficientizeze operațiunile comerciale, juridice și de orice altă natură, pentru a evita blocajele comerciale și pentru a obține un circuit economic fiabil. În acest scop, băncile și-au dezvoltat standarde de tip funcțional pe baza cărora își desfășoară activitatea în relațiile cu terții, prestabilind termenii și condițiile contractuale pe criterii de utilitate economică – aspect reclamat de practica notarială.

În cadrul colaborării dintre notarul public și instituțiile bancare, ambele părți au interes să manifeste disponibilitate și flexibilitate cu privire la stabilirea modalităților de lucru, în măsura în care este respectat cadrul legal în care operează. Însă, din ce în ce mai frecvent constatăm că demersurile promovate de instituțiile de drept privat presupun standardizarea actelor întocmite de notarul public raportat la operațiunile/serviciile particularizate ale fiecărei instituții financiare.

Un asemenea demers vizează promovarea, în cazul persoanelor fizice care apelează la serviciile notariale pentru emiterea de procuri autentice în scopul reprezentării în relația cu banca, a unor modele/formulare de procură pentru zona de operațiuni curente și pentru zona de creditare, motivat – potrivit instituției bancare – de „corelarea mai rapidă între voința clientului, instituțiile de drept aplicabile și limbajul utilizat în zona operațiunilor/serviciilor bancare ce ar avea ca rezultat o interacțiune eficientă cu clienții ”.

În accepțiunea băncii, pentru a produce efecte, mandatul acordat pentru încheierea unor acte juridice civile ar trebui să includă procedura operațională bancară ce ar rezulta din îndeplinirea sa, care să enumere punctual operațiile specifice interne.

Față de acest gen de solicitare, s-ar impune mai degrabă ca demersul să aibă la bază fie indicarea elementelor de natură a împiedica realizarea mandatului, fie a celor care conduc la informitatea actului notarial din punctul de vedere al instituțiilor de drept aplicabile raportat la voința mandantului (clientului băncii); în lipsa acestora se desprinde ideea potrivit căreia actul notarial este perfect valabil din punct de vedere legal acoperind cerințele normei de drept aplicabile.

Astfel, potrivit principiului simetriei formelor consacrat de norma civilă, împuternicirea produce efecte doar dacă este dată cu respectarea condițiilor cerute de lege pentru întocmirea valabilă a contractului pe care reprezentantul urmează să îl încheie. În deplină concordanță cu particularitățile raportului juridic civil intervenit între părțile implicate, actele juridice pentru care legea prevede forma autentică ad validitatem vor fi redactate numai de notarii publici.

Dat fiind că în zona de creditare contractul final încheiat de finanțatoare cu clientul său vizează constituirea unei garanții imobiliare (contractul de ipotecă), cu atât mai mult notarul are obligația să deslușească raporturile juridice dintre părți cu privire la actul pe care vor să îl încheie, să verifice dacă scopul pe care îl urmăresc este în conformitate cu legea și să le dea îndrumările necesare asupra efectelor lui juridice. Dispozițiile de drept comun cuprind reglementări specifice cu caracter bancar (art. 2.184 și urm. Cod civil), astfel încât notarului public îi sunt accesibile operațiunile ce conduc la executarea mandatului.

În privința întinderii mandatului acordat, la „încheierea oricăror acte de dispoziție, de înstrăinare sau grevare, tranzacții ori compromisuri (…)”, pentru a cărui valabilitate legea impune forma solemnă, operează prevederile art. 2.016 Cod civil, în temeiul căruia mandatarul trebuie să fie împuternicit în mod expres. Astfel, la întocmirea procurilor autentice (ca mandat special) este importantă determinarea naturii activității principale îndeplinite de mandatar pentru mandant și voința reală – informată – a mandantului cu privire la întinderea limitelor împuternicirii acordate.

Potrivit alin. (3) din același articol, efectele mandatului se extind și asupra „actelor necesare executării lui, chiar dacă nu sunt precizate în mod expres„, dând eficiență art. 2.009 Cod civil, care definește mandatul ca fiind contractul prin care o parte se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte părți. Astfel, mandatul privește și toate actele accesorii, mandatarul fiind îndreptățit să îndeplinească toate actele care, fără a fi prevăzute în mod expres în procură, se deduce că sunt necesare pentru aducerea la îndeplinire a misiunii sale. Prin acte accesorii s-ar înțelege, practic, procedurile (bancare sau nonbancare) prin care se execută operațiunea principală indicată în contractul de mandat. Pentru a stabili întinderea mandatului, prevederile art. 2.016 alin. (3) C. civ. trebuie interpretate în corelație cu dispozițiile art. 2.017 alin. (1) ale aceluiași act normativ, potrivit căruia „mandatarul nu poate să depășească limitele stabilite prin contract”, principala obligație a mandatarului fiind aceea de a acționa numai în limitele împuternicirii acordate.

În acest sens, în privința actelor întocmite în forma solemnă care conțin informații cu caracter bancar este necesar ca mandantul, înainte de a se prezenta la notar, să fie riguros informat de către instituția bancară (în virtutea obligațiilor de informare și consiliere precontractuală a clientului prevăzute de lege în cazul contractelor încheiate între profesioniști și consumatori) astfel încât acesta să cunoască și să indice notarului corect și complet informațiile privind natura și întinderea operațiunii juridice pentru care se dă mandatul.

În cazul încheierii contractelor de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, instituțiile financiare au obligația legală expresă a informării prealabile și educării clienților – persoane fizice, ce acționează în scopuri care se află în afara activității comerciale sau profesionale, îndeosebi cu privire la contractele de credit pentru consumatori garantate cu ipotecă, respectând, prin aceste măsuri, dispozițiile aplicabile în materia protecției consumatorilor[1].

Mai mult decât atât, este important de reținut că părțile contractului de mandat sunt mandantul (clientul băncii) și mandatarul (reprezentantul), banca prin intermediul căreia se derulează operațiunea juridică având doar calitatea de terț. În temeiul art. 2.189 alin. (1) Cod civil, instituția de credit este ținută, potrivit dispozițiilor prevăzute în materia contractului de mandat, pentru executarea împuternicirilor primite de la client. Potrivit legii, mandatul conferit în condițiile art. 2.016 alin. (2) Cod civil se întinde și asupra tuturor actelor necesare executării lui, chiar dacă nu sunt precizate în mod expres.

În cadrul procedurii autentificării, actul îndeplinit de notarul public este instrumentat și întocmit cu îndeplinirea condițiilor de formă și de fond reglementate prin dispozițiile legale exprese; în ipoteza în care înscrisurile prezentate au un conținut îndoielnic, notarul poate refuza instrumentarea actului, aspect asupra căruia va face mențiune expresă. Învestit cu funcția autonomă de interes public pe care o deține, notarul are libertatea de a aprecia cu privire la modul de instrumentare a mandatului în funcție de voința expresă, clară, completă și informată a mandantului și de operațiunea legală cu a cărei executare intenționează să-l împuternicească pe mandatar.

Din perspectiva notarială, orice solicitare vizând „formular-izarea” înscrisului autentic nu poate avea decât un caracter excesiv, fără a lua în calcul efectele pe care le-ar putea produce un asemenea demers, în contextul în care pe teritoriul României operează aproximativ 30 de instituții financiar-bancare care ar putea impune, de asemenea, modele particulare.

Cu toate acestea, pentru a răspunde necesităților instituțiilor bancare, un document care nu s-ar subsuma obligativității formei solemne s-ar putea materializa sub forma unui înscris care să conțină informațiile cerute de standardele interne de tip funcțional oferit clientului în cadrul procedurilor operaționale, fără a mai fi necesară derularea unei proceduri prin intermediul notarului. Sau, în ipoteza în care este necesară detalierea sau completarea conținutului înscrisului principal, actul lămuritor poate fi anexat, în condițiile legii, înscrisului autentificat. Potrivit art. 98 alin. (2) din Legea nr. 36/1995, exemplarul original al înscrisului autentificat, împreună cu anexele care fac parte integrantă din acest înscris, se semnează în fața notarului public de către părți sau de către reprezentanții lor (…) în condițiile legii.

În concluzie, respectarea cadrului legal reglementat de normele civile aplicabile în materia mandatului asigură de jure funcționalitatea, siguranța și predictibilitatea circuitului civil.

[1] Ordonanța de urgență nr. 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, precum și pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori.