Dragos Isache HOTĂRÂRI JUDECĂTOREȘTI REFERITOARE LA ACTE ȘI PROCEDURI NOTARIALE

COMENTARII ASUPRA UNOR HOTĂRÂRI JUDECĂTOREȘTI REFERITOARE LA ACTE ȘI PROCEDURI NOTARIALE

dec. 05, 2017

Tags: Anul XXI nr. 6, Dragos Isache, HOTĂRÂRI JUDECĂTOREȘTI REFERITOARE LA ACTE ȘI PROCEDURI NOTARIALE

CLAUZA DE ARVUNĂ. INTERPRETAREA NOŢIUNII DE AVANS. NATURA JURIDICĂ A PLĂŢILOR FĂCUTE ÎN TEMEIUL UNEI PROMISIUNI BILATERALE DE VÂNZARE

Între reclamanta-pârâtă, în calitate de promitent-cumpărător, şi pârâtul-reclamant, în calitate de promitent-vânzător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, prin care pârâtul-reclamant s-a obligat să-i vândă reclamantei-pârâte dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 amplasat la scara 1, etajul 3, al construcţiei în curs de edificare cu destinaţia bloc tip P+M+4E, cu o suprafaţă utilă totală de 70,81 mp, precum şi cota-parte indiviză din părţile şi dependinţele comune ale imobilului, care prin destinaţia lor sunt în folosinţa comună a tuturor coproprietarilor.

În antecontract s-a stipulat faptul că se va încheia contractul de vânzare-cumpărare până cel mai târziu la data de 28.05.2008.

Cu privire la preţul vânzării, s-a menţionat că acesta este în cuantum de 81.431,50 de euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit la data autentificării suma de 4.100 de euro, urmând ca diferenţa de 77.331,50 de euro să fie plătită astfel: suma de 10.900 de euro la data de 12.10.2007; suma de 9.500 de euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 de euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

Totodată, în antecontract s-a inserat următoarea clauză contractuală: „Dacă din culpa promitentului-vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată şi fără ca promitenta-dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul-vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans.”

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007, la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv: preţul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 de euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit de la promitenta-dobânditoare suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007 şi suma de 10.900 de euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 66.431,50 de euro urmează să fie achitată astfel: suma de 9.500 de euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 de euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007, la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv: preţul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 de euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit de la promitenta-dobânditoare suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007 şi suma de 10.900 de euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 de euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 56.931,50 de euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/28.07.2008, la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 5 din antecontract, respectiv obiectul antecontractului. Astfel, pârâtul-reclamant s-a obligat faţă de reclamanta-pârâtă să-i vândă imobilul cu număr cadastral (…), situat în oraşul, compus din apartament format din: hol, în suprafaţă utilă de 5,90 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, cameră în suprafaţă utilă de 17,06 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, baie în suprafaţă utilă de 5,33 mp, balcon în suprafaţă utilă de 3,38 mp, împreună cu cota-parte indiviză de 4.709 mp din părţile comune, precum şi terenul în suprafaţă de 17,548 mp, în indiviziune.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008, la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv părţile au convenit că preţul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 de euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 de euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 de euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/10.12.2008, la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au stabilit următoarele: pârâtul-reclamant se obligă să vândă reclamantei-pârâte dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 9 al construcţiei cu destinaţia locuinţe şi spaţiu comercial, având regimul de înălţime P+m+5E+M.

Prin sentinţa civilă nr. 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. 2123/94/2009, menţinută prin Decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în dosarul nr. 2123/94/2009, s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că pârâtul-reclamant nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, nepunând la dispoziţia reclamantei-pârâte suprafaţa de 63,55 mp, suprafaţă utilă a apartamentului, ci numai 57 mp. Instanţa a mai arătat că nu i se poate reţine reclamantei-pârâte nicio culpă.

Instanţa a constatat că diferendul dintre părţi poartă, în primul rând, asupra naturii juridice a sumelor achitate în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, pârâtul-reclamant recunoscând faptul că acesta a primit suma de 44.500 de euro în patru tranşe, dar nu cu titlu de avans.

În consecinţă, instanţa este obligată să interpreteze clauzele contractuale pentru a determina voinţa părţilor şi, pe cale de consecinţă, drepturile şi obligaţiile asumate prin convenţia încheiată.

Potrivit art. 977 C. civ. de la 1864, actul juridic se interpretează după voinţa internă, iar nu după sensul literal al cuvintelor întrebuinţate.

Potrivit art. 981 C. civ. de la 1864, clauzele obişnuite într-un act juridic se subînţeleg, chiar dacă nu sunt menţionate expres în cuprinsul acestuia.

Potrivit art. 982 C. civ. de la 1864, clauzele unui act juridic trebuie supuse unei interpretări sistematice, deci se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întregul act.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008 la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv părţile au convenit că preţul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 de euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 de euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 de euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

În acest act adiţional, ca de altfel în toate celelalte, s-a menţionat că restul dispoziţiilor contractuale rămân neschimbate, implicit clauza conform căreia, dacă din culpa promitentului-vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată şi fără ca promitenta-dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul-vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans.

Făcând aplicarea regulilor de interpretare a convenţiilor civile, instanţa a reţinut că sumele achitate de promitenta-cumpărătoare promitentului-vânzător au fost date cu titlu de avans, iar clauza inserată în antecontract referitoare la restituirea dublului avansului îşi are cauza în clauza de arvună. Clauza în discuţie nu poate primi calificarea de clauză penală (care presupune o evaluare cu anticipaţie de către părţi a daunelor-interese, iar suma de bani stabilită cu acest titlu ar urma să fie predată numai în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiilor de către una dintre părţi), spre deosebire de arvună care este predată efectiv de promitentul-cumpărător promitentului-vânzător, cum a fost cazul în speţă.

Instanţa a reţinut că sumele achitate de promitenta-cumpărătoare promitentului-vânzător au fost date cu titlu de avans, întrucât părţile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…)/27.09.2007, urmând ca la data de 28.05.2008 să procedeze la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare prin care să opereze transmiterea dreptului de proprietate.

Pentru a fi valabil un contract de vânzare-cumpărare este necesar ca preţul, obiectul prestaţiei cumpărătorului, să fie fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer şi serios.

Instanţa a constatat că reclamanta-pârâtă a achitat suma de 44.500 de euro pârâtului-reclamant în patru tranşe, aceste sume fiind doar o parte din preţul final al imobilului, plătite în mod anticipat încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Plata unui avans presupune o convenţie deja încheiată, fapt ce s-a realizat în cauză, aşa cum reiese din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. (…)/27.09.2007, iar aceasta nu a garantat finalizarea angajamentului convenţional şi a reprezentat doar o structură de plată treptată a preţului, diferenţa urmând a fi achitată potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare „până la data de 28.05.2008”.

Ca atare, validitatea clauzei contractuale pe care părţile au inserat-o în contract trebuie analizată din perspectiva dispoziţiilor legii civile care reglementează contractul de vânzare-cumpărare sub acest aspect la momentul încheierii lui, iar nu a dreptului comun al obligaţiilor, respectiv a prevederilor art. 1.069 C. civ. de la 1864, având o reglementare şi o identitate proprie: clauza de arvună, prin art. 1.297 – 1.298 C. civ. de la 1864, iar nu a unei clauze penale comune.

Potrivit art. 1.298 C.civ. de la 1864, dacă vânzarea nu s-a executat prin culpa uneia din părţile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vânzării.

Clauza cu privire la nerestituirea avansului în caz de neexecutare are, aşadar, şi o baza legală, nu numai convenţională, iar o atare clauză inclusă în antecontractul de vânzare-cumpărare convenită de ambele părţi trebuie să-şi producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea.

În temeiul art. 1.020 – 1.021 C. civ. de la 1864, rezoluţiunea unui act juridic operează în cazul neexecutării culpabile a unor obligaţii contractuale, la solicitarea părţii care nu este în culpă, care şi-a executat obligaţiile reciproce şi interdependente sau care se declară gata să le execute, iar unul dintre principiile care guvernează această sancţiune aplicabilă retroactiv (ex tunc) este acela al repunerii părţilor în situaţia anterioară.

Prin Sentinţa civilă nr. 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în Dosarul nr. 2123/94/2009, menţinută prin Decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în Dosarul nr. 2123/94/2009, s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că pârâtul-reclamant nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, nepunând la dispoziţia reclamantei-pârâte suprafaţa de 63,55 mp, suprafaţă utilă a apartamentului, ci numai 57 mp. Instanţa a mai arătat că nu i se poate reţine reclamantei-pârâte nicio culpă.

Astfel cum rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007 şi din actele adiţionale, reclamanta-pârâtă a achitat pârâtului-reclamant suma de 44.500 de euro, fapt necontestat de către pârât.

Potrivit art. 1.073 C. civ. de la 1864, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, are dreptul la dezdăunare. Aşadar, în condiţiile în care pârâtul-reclamant nu şi-a executat în mod culpabil obligaţiile asumate prin antecontract, reclamanta-pârâtă este îndreptăţită să solite, pe lângă rezoluţiunea antecontractului, şi daune-interese, conform art. 1.020 – 1.021 C. civ. de la 1864.

În aceste condiţii, rezoluţiunea atrage, potrivit art. 1.020 – 1.021 C. civ. de la 1864, repetiţiunea prestaţiilor astfel că reclamanta-pârâtă este îndreptăţită să primească dublul sumei primite ca avans, având în vedere că părţile au prevăzut în mod expres prin antecontract această clauză, iar potrivit art. 969 C. civ. de la 1864, convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, conform principiului pacta sunt servanda.

Având în vedere aceste considerente, instanţa a admis cererea principală şi a obligat pârâtul-reclamant la plata sumei de 89.000 de euro, echivalentul în lei la cursul de referinţă BNR de la data plăţii, reprezentând dublul sumei primite ca avans.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâtul-reclamant.

Intimata a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat şi menținerea Sentinței civile nr. 2336/16.04.2015 a Judecătoriei Buftea ca legală și temeinică.

Prin Decizia civilă nr. 912 din 15 iunie 2016, Tribunalul Ilfov – Secţia civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, sens în care a admis în parte cererea de chemare în judecată, a obligat pârâtul-reclamant la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 8.200 de euro, echivalent în lei la cursul de referinţă BNR de la data plăţii, reprezentând dublul sumei primite ca avans.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut că părţile au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat prin Încheierea nr. (…) din 27.09.2007.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a constatat că intimata a dat apelantului, la momentul încheierii acestuia, suma de 4.100 de euro. S-a mai stabilit prin același antecontract că intimata va plăti apelantei la date ulterioare restul de preţ, în trei tranşe inegale.

Părţile au mai convenit, prin actul de mai sus, că, dacă din culpa promitentului-vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată mai sus şi fără ca promitenta-dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul-vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite cu titlu de avans.

În antecontract nu se face menţiune cu privire la cât din prețul imobilului, în opinia părţilor, reprezintă avansul.

Prin acte adiţionale ulterioare s-a consemnat plata altor tranşe din preţul imobilului, s-a modificat preţul imobilului şi chiar obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare. Astfel, părţile au stabilit că în loc de apartamentul 4 se va vinde apartamentul 9.

Prin cererea de chemare în judecată, intimata reclamantă a solicitat obligarea apelantului pârât la restituirea sumei de 89.000 de euro, care reprezintă dublul sumei achitate cu titlu de avans în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007.

Problema care se pune în faţa instanţei este determinarea sumei care reprezintă avansul în lumina dispoziţiilor antecontractului și a actelor adiţionale, având în vedere că părţile nu au identificat această sumă.

Clauza din contract prin care părţile au stabilit că, dacă din culpa promitentului-vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare, acesta se obligă să restituie dublul sumei primite cu titlu de avans este o clauză de arvună.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât într-o decizie de speţă că, în caz de neexecutare a contractului, clauza cu privire la nerestituirea avansului are atât o bază legală (art. 1.298 C. civ), cât şi convenţională, iar o astfel de clauză inclusă în contractul de vânzare-cumpărare are autonomia unei clauze penale, accesorie vânzării, convenită de ambele părţi şi ea trebuie să-şi producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea. În acest sens, prevederile art. 1.298 C. civ. de la 1864 reglementează limitativ cazurile în care arvuna, avansul nu se reţine, ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa cumpărătorului.

Prin Sentinţa civilă nr. (…)/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în Dosarul 2123/94/2009 menţinută prin Decizia civilă nr. (…)/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul București în Dosarul 2123/94/2009 s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat. sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii cu putere de lucru judecat că apelantul nu și-a îndeplinit obligaţiile contractuale. S-a mai arătat că intimata nu are nicio culpă în neexecutarea antecontractului.

În concluzie, apelantul este obligat să restituie dublul avansului, tribunalul determinând în ce cuantum.

Apelantul arată că în opinia sa avansul este reprezentat de suma de 4.100 de euro dată de către intimat la momentul încheierii antecontractului nr. (…) din 27.09.2007, intimata susţine că avansul este reprezentat de toate sumele date apelantului înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv 44.500 de euro.

Tribunalul a constatat, astfel cum a arătat și mai sus, că părţile la momentul contractului nu au indicat cuantumul avansului.

Pentru acest motiv instanţa a ţinut seama de dispoziţiile art. 983 C. civ. de la 1864, potrivit căruia, când este indoială, convenţia se interpretează în favoarea celui ce se obligă, iar cel care se obligă, în speţă, este apelantul.

Clauza de arvună are rolul de a confirma încheierea contractului, caz în care suma de bani/cantitatea de bunuri fungibile avansată reprezintă semnul încheierii contractului şi constituie o parte a prestaţiei celui care a avansat-o.

În opinia tribunalului momentul încheierii contractului este 27.09.2007, iar suma de 4.100 de euro avansul.

Tribunalul nu poate avea în vedere susţinerea intimatei conform căreia întreaga sumă de 44.500 de euro reprezintă avans. Se are în vedere că initial părţile au stabilit trei tranșe de plată a prețului, ultima de 56.931,50 de euro. În condiţiile în care preţul inițial stabilit era de 8.1431,50 [II1] [AM2] de euro, conform interpretării intimatei, sumele plătite până la rata finală la care urma să se încheie contractul de vânzare-cumpărare, adică 24.500 de euro, reprezentau avansul.

Dacă părţile ar fi intenţionat să mărească suma plătită cu titlu de avans, ar fi menţionat acest fapt în actele adiţionale încheiate ulterior antecontractului nr. (…) din 27.09.2007, mai ales ținând seama de consecinţele la care se expuneau conform prevederilor contractuale. Părţile au modificat preţul, numărul de tranșe în care urma să fie plătit, cuantumul tranşelor, dar nu au arătat în mod expres că acestea reprezintă avans, motiv pentru care tribunalul, având în vedere cele arătate mai sus, va considera că tranșele achitate ulterior momentului 27.09.2007 reprezintă rate ale preţului.

Prin urmare, tribunalul a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa civilă apelată, a admis în parte cererea de chemare în judecată și a obligat pârâtul-reclamant la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 8.200 de euro, echivalent în lei la data plăţii, reprezentând dublul sumei primite ca avans.

În termenul legal prevăzut de art. 301 C. proc. civ., împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-pârâtă.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a arătat că prin întâmpinarea depusă pe rolul Judecătoriei Buftea, intimatul-pârât achiesează, în parte, la solicitarea recurentei solicitând instanţei admiterea în parte a acţiunii, în sensul restituirii doar a sumei de 44.500 de euro, sumă pe care aceasta i-a achitat-o în baza antecontractului și a actelor adiţionale.

Or, prin raportare la dispoziţiile art. 270 și 241 C. proc. civ., „Dacă pârâtul recunoaşte o parte din pretenţiile reclamantului, instanţa va da o hotărâre parţială în măsura recunoaşterii”. Prin urmare, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile legale menţionate.

Întrucât antecontractul se bucură de forţa obligatorie a oricărui contract, neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de către promitentul-vânzător a avut drept consecinţă rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prin Sentinţa civilă 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în Dosarul 2123/94/2009 menţinută prin Decizia civilă 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2009, reținându-se că intimatul-pârât nu și-a onorat obligaţiile asumate prin antecontract. Instanţa a mai arătat că recurentei nu i se poate reține vreo culpă în executarea antecontractului de vânzare-cumpărare.

De esenţa rezoluţiunii este repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii convenţiei, acestea fiind obligate să îşi restituie una alteia tot ce s-a prestat.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008 la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontract, respectiv: preţul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit de la promitenta-dobânditoare suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 de euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 de euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 de euro la data autentificării prezentului act adiţional, iar suma de 36.105,50 euro urmează să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

În acest act adiţional, ca în toate celelalte, s-a stipulat că restul dispoziţiilor contractuale rămân neschimbate, implicit și clauza conform căreia, dacă din culpa promitentului-vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată și fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul-vânzător, prin mandatar, se obliga să restituie dublul sumei primite cu titlu de avans.

Astfel, sumele achitate de recurentă promitentului-vanzator au fost date cu titlu de avans iar clauza inserata in antecontract referitoare la restituirea dublului avansului isi are cauza in clauza de arvuna.

Chiar dacă instanţa de apel a apreciat că doar suma de 4.100 de euro reprezintă arvuna și deci, în opinia sa, potrivit clauzelor contractuale, doar aceasta ar fi trebuit restituită îndoit, trebuia să aibă în vedere obiectul acţiunii prin care recurenta a urmărit și solicitat restituirea întregii sume achitate intimatului respectiv, 44.500 de euro, dublată.

Prin urmare, în cel mai rău caz, instanţa de apel ar fi trebuit să dispună restituirea dublului sumei de 4.100 de euro și restituirea restului de preţ astfel cum a fost achitat, respectiv suma de 10.900 de euro achitată la data de 15.10.2007, suma de 9.500 de euro achitată la data de 03.12.2007, suma de 20.000 de euro achitată la data 15.08.2008.

Practic, recurenta se află în situaţia în care a achitat, în vederea achiziţionării unui imobil, suma de 44.500 de euro, antecontractul a fost reziliat ca urmare a neîndeplinirii obligaţiilor contractuale de către intimatul-pârât și, cu toate acestea, recurenta arată că nu este singura prejudiciată, intimatul-pârât beneficiind de o îmbogățire fără justă cauză.

Pentru evitarea unei îmbogăţiri fără justă cauză în patrimoniul pârâtului, nu ar putea fi admisă o restituire doar a sumei de 4.100 de euro.

Recurenta consideră că instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, schimbând astfel natura și înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia, pronunţând astfel o hotărâre lipsită de temei legal ce a fost dată cu încălcarea greşită a legii.

Analizând actele şi lucrările dosarului sub aspectul motivelor de recurs invocate, Curtea urmează să admită recursul pentru următoarele considerente:

Între recurenta reclamantă-pârâtă (…), în calitate de promitentă-cumpărătoare, şi intimatul-pârât reclamant (…), în calitate de promitent-vânzător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, prin care intimatul s-a obligat să-i vândă recurentei dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 amplasat la scara 1, etajul 3, al construcţiei în curs de edificare cu destinaţia bloc tip P+M+4E. Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/28.07.2008, părţile au modificat paragraful nr. 5 din antecontract, respectiv obiectul antecontractului. Astfel, intimatul s-a obligat faţă de recurentă să-i vândă imobilul cu număr cadastral (…), situat în oraşul Voluntari, compus din apartament format din: hol, în suprafaţă utilă de 5,90 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, cameră în suprafaţă utilă de 17,06 mp, cameră în suprafaţă utilă de 15,94 mp, baie în suprafaţă utilă de 5,33 mp, balcon în suprafaţă utilă de 3,38 mp, împreună cu cota-parte indiviză de 4.709 mp din părţile comune, precum şi terenul în suprafaţă de 17,548 mp, în indiviziune.

În cuprinsul antecontractului s-a stipulat faptul că se va încheia contractul de vânzare-cumpărare până cel mai târziu la data de 28.05.2008. Prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare după data de 28.05.2008 se poate face numai cu acordul scris al ambelor părţi.

Cu privire la preţul vânzării, s-a menţionat că acesta este în cuantum de 81.431,50 de euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit la data autentificării suma de 4.100 de euro, urmând ca diferenţa de 77.331,50 de euro să fie plătită astfel: suma de 10.900 de euro la data de 12.10.2007; suma de 9.500 de euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 de euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

Totodată, în antecontract s-a inserat clauza contractuală, conform căreia, „Dacă din culpa promitentului-vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată şi fără ca promitenta dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans”.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.10.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, astfel: „preţul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 de euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit de la promitenta-dobânditoare suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007 şi suma de 10.900 de euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 66.431,50 de euro urmează să fie achitată astfel: suma de 9.500 de euro la data de 30.11.2007, iar suma de 56.931,50 de euro la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii”.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/03.12.2007, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de sub nr. (…)/27.09.2007, astfel: „preţul total al vânzării-cumpărării este de 81.431,50 de euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit de la promitenta-dobânditoare suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007 şi suma de 10.900 de euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 de euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 56.931,50 de euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii”.

Prin actul adiţional autentificat sub nr. (…)/15.08.2008, părţile au modificat paragraful nr. 9 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, respectiv părţile au convenit că preţul total al vânzării-cumpărării este de 80.605,50 euro, preţ din care promitentul-vânzător a declarat că a primit următoarele sume de bani: suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 de euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 de euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 de euro la data autentificării actului adiţional, iar suma de 36.105,50 euro urma să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

Prin Sentinţa civilă nr. 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în Dosarul nr. 2123/94/2009, menţinută prin Decizia civilă nr. 87A/10.02.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, în Dosarul nr. 2123/94/2009, s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că intimatul nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, instanţa arătând că nu i se poate reţine reclamantei nicio culpă.

Efectul principal al rezoluţiunii antecontractului este întotdeauna desfiinţarea actului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, restituindu-se tot ceea ce s-a prestat în temeiul contractului desfiinţat.

Însă, în caz de rezoluţiune a contractului, creditorul poate să solicite prejudiciul suferit din cauza neexecutării totale sau parţiale sau a executării necorespunzătoare a prestaţiilor de către cealaltă parte, cuantumul acestuia putând fi stabilit de părţi, anticipat, la momentul încheierii contractului prin inserarea unei clauze penale în acest sens, astfel cum este şi în cazul de faţă.

Potrivit dispoziţiilor art. 1.066 C. civ. de la 1864, în vigoare la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, „clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligatii, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i”. Clauza penală este, aşadar, acea convenţie (obligaţie) accesorie prin care părţile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei asumate de către debitor.

În speţă, astfel cum s-a arătat anterior, părţile, între care a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, au inserat clauza conform căreia, „Dacă din culpa promitentului-vânzător nu se va putea încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data menţionată şi fără ca promitenta-dobânditoare să fie de acord cu prelungirea acestui termen, promitentul-vânzător, prin mandatar, se obligă să restituie acestuia dublul sumei primite ca avans”.

Calificarea juridică dată de instanţa de apel sumei achitate de recurentă cu prilejul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare şi a actelor adiţionale la acesta este greşită, între arvună şi avans existând distincţii care nu permit confundarea celor două noţiuni juridice.

Astfel, plata unui avans are cel puţin două elemente distinctive în raport cu arvuna, respectiv presupune o convenţie deja încheiată şi reprezintă doar o structură de plată treptată a preţului.

Or, în cauză ne aflăm în prezenţa unei convenţii (antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007 şi actele adiţionale la acesta), prin care părţile au convenit că, din preţul total al vânzării-cumpărării, promitentul-vânzător a primit de la promitenta-dobânditoare suma de suma de 4.100 de euro la data de 27.09.2007, suma de 10.900 de euro la data de 15.10.2007, suma de 9.500 de euro la data de 03.12.2007, suma de 20.000 de euro la data de 15.08.2008, suma de 36.105,50 euro urmând să fie achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la cursul BNR din ziua plăţii.

Prin urmare, atât suma plătită la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, cât şi sumele achitate cu prilejul încheierii actelor adiţionale reprezintă o parte din preţul final al imobilului, fiind achitate în perioada de valabilitate a precontractului, deci anticipat încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel că toate aceste sume au natura juridică a avansului.

Întrucât prin Sentinţa civilă nr. 644/05.02.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în Dosarul nr. 2123/94/2009 s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (…)/27.09.2007, reţinându-se în considerentele hotărârii, care se bucură de putere de lucru judecat, că intimatul nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract şi având în vedere dispoziţiile art. 969 C. civ. de la 1864, potrivit cărora convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, conform principiului pacta sunt servanda, recurenta este îndreptăţită să primească dublul sumei primite ca avans, conform clauzei penale inserate în mod expres în antecontract, clauză rămasă neschimbată ca urmare a încheierii actelor adiţionale ulterioare.

Faţă de cele reţinute, Curtea, constatând incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va admite recursul, va modifica decizia recurată, în sensul că va respinge apelul declarat de apelantul (…), ca nefondat.

Decizia civilă nr. 291R din 23.05.2017 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă

NECESITATEA FORMEI AUTENTICE A HOTĂRÂRILOR ADUNĂRILOR GENERALE A ASOCIAŢILOR DE APROBARE A FUZIUNII PRIN ABSORBŢIE

Prin cererea înregistrată la Oficiul Registrului Comerţului de pe lângă Tribunalul Bucureşti sub nr. 496117/22.12.2016 s-a solicitat sesizarea instanţei pentru pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate legalitatea hotărârii asupra fuziunii dintre B T M SRL, în calitate de societate absorbantă, şi E SA, în calitate de societate absorbită, precum şi a modificărilor generate de fuziune – radierea societăţii absorbite, modificarea structurii asociaţilor şi majorarea capitalului social al societăţii absorbante, cerere respinsă prin Sentința civilă nr. 12/19.01.2017.

Potrivit prevederilor art. 148 alin. 1 din normele metodologice privind modul de ţinere a registrelor comerţului, cererea privind înregistrarea fuziunii este însoţită de:

a) proiectul de fuziune/divizare, semnat de reprezentanţii persoanelor juridice implicate, în original;

b) dovada depunerii proiectului de fuziune/divizare la toate ORCT unde sunt înregistrate persoanele juridice implicate;

c) dovada publicării proiectului de fuziune/divizare vizat de judecătorul-delegat;

d) dovada numirii experţilor în vederea examinării proiectului de fuziune/divizare, dacă este cazul;

e) declaraţiile societăţilor care îşi încetează existenţa privind modul de stingere a pasivului, în original;

f) hotărârile adunărilor generale ale fiecăreia dintre persoanele juridice implicate privind aprobarea fuziunii/divizării, în original;

g) hotărârea judecătorească irevocabilă de respingere a opoziţiei, dacă este cazul, în copie legalizată;

h) actul constitutiv actualizat al persoanei absorbante/divizate parţial/beneficiare a unei părţi din patrimoniul persoanei juridice divizate sau actul constitutiv al persoanei/persoanelor juridice rezultate în urma fuziunii/divizării totale, în original;

i) situaţia financiară de fuziune/divizare, în copie certificată de parte;

j) certificatele de înregistrare ale persoanelor juridice care îşi încetează existenţa şi anexele la acestea, în original;

k) declaraţiile noilor membri ai organelor de conducere şi, după caz, de control, conform art. 69 alin. (1) lit. c), din care rezultă că îndeplinesc condiţiile legale pentru deţinerea acestor calităţi, în original;

l) declaraţia-tip pe propria răspundere prevăzută de art. 69 alin. (1) lit. e), după caz, în original;

m) dovada autorizaţiilor/avizelor eliberate de autorităţile competente ca o condiţie prealabilă înmatriculării în registrul comerţului, când emiterea unor astfel de autorizaţii/avize este prevăzută de lege, în copie certificată de parte;

n) dovada îndeplinirii procedurilor privind operaţiunile de concentrare economică prevăzute de Legea concurenţei nr. 21/1996, republicată, dacă este cazul;

o) dovezile privind plata taxelor legale şi timbrul judiciar, în original.

În speţă, s-a apreciat că nu sunt îndeplinite toate condiţiile legale pentru admiterea cererii. Astfel, proiectul de fuziune a fost depus la dosar în copie, iar nu în original.

De asemenea, nu există hotărâri ale celor două societăţi implicate în procesul de fuziune de aprobare a fuziunii adoptate ulterior publicării în Monitorul Oficial, Partea a IV-a (24.10.2016). Potrivit dispoziţiilor art. 246 alin. (1) din Legea nr. 31/1990, „În termen de 3 luni de la data publicării proiectului de fuziune (…) adunarea generală a fiecărei societăţi participante va hotărî asupra fuziunii sau divizării, cu respectarea condiţiilor privind convocarea ei”. În cauză au fost depuse hotărâri AGA de aprobare a fuziunii anterioare datei publicării proiectului de fuziune în Monitorul Oficial, Partea a IV-a, adoptate la datele de 29.08.2016, respectiv 28.09.2016.

Împotriva Sentinței civile nr. 12/19.01.2017 a declarat în termen legal apel E SA, prin care a solicitat admiterea apelului, modificarea sentinţei atacate în sensul admiterii cererii de fuziune astfel cum a fost formulată de către B T M SRL.

În motivare se arată că Tribunalul a menţionat faptul că nu au fost îndeplinite condiţiile legale pentru admiterea cererii deoarece din dosar lipseau proiectul de fuziune în original și cele două hotărâri ale societăţilor implicate în fuziune de aprobare a proiectului de fuziune publicat în Monitorul Oficial. Aceste documente au fost prezentate la Oficiul Registrului Comerţului de către avocatul societăţii B T M SRL, dar nu au fost transmise către Tribunalul Bucureşti. Deşi au fost depuse 2 exemplare originale din Proiectul de fuziune nr. 1/27.09.2016 și două copii ale proiectului, astfel cum se solicită în Ghidul pus la dispoziţie de către Oficiul Registrului Comerţului, probabil din eroare, a transmis Tribunalului Bucureşti o copie a proiectului de fuziune, drept pentru care nu au fost îndeplinite condiţiile legale pentru admiterea cererii privind înregistrarea fuziunii în registrul comerţului.

Mai mult decât atât, la data depunerii documentaţiei prevăzute în Ghidul pus la dispoziţie de către Oficiul Registrului Comerţului în Etapa II, respectiv a documentaţiei ce se depune la Oficiul Registrului Comerţului în vederea transmiterii de către acesta a Cererii privind înregistrarea fuziunii în registrul comerţului, avocatul societăţii B T M SRL s-a prezentat cu toata documentaţia solicitată la ghişeul Oficiul Registrului Comerţului în vedere depunerii acesteia. Documentaţia a fost pusă la dispoziţia angajaţilor Oficiul Registrului Comerţului, care au verificat toate documentele pe care le-a prezentat avocatul societăţii B T M SRL (societatea absorbantă) conform Ghidului, le-au rearanjat și au considerat că nu mai este nevoie de alte documente, printre care și Hotărârea Adunării Generale Extraordinare a Asociaţilor societăţii B T M /07.12.2016 și Hotărârea Adunării Generale Extraordinare a Acţionarilor societăţii E SA /07.12.2016, drept pentru care aceste două Hotărâri nu au fost reţinute la Oficiul Registrului Comerţului și, în concluzie, nu au ajuns la Tribunal în documentaţia ce însoțea cererea de aprobare a fuziunii.

Pe cale de consecinţă, documentaţia a fost incompletă deoarece: Oficiul Registrului Comerţului din eroare nu a transmis proiectul de fuziune în original, deşi a fost depus în două exemplare originale, iar cele două hotărâri ale societăţilor implicate în fuziune după publicarea proiectului de fuziune în Monitorul Oficial, respectiv Hotărârea Adunării Generale Extraordinare a Asociaţilor societăţii B T M /07.12.2016 și Hotărârea Adunării Generale Extraordinare a Acţionarilor societăţii E SA /07.12.2016, nu au fost reţinute de Oficiul Registrului Comerţului.

La termenul din 19.01.2017, instanţa trebuia să pună în vedere societăţii B T M (petenta), care a fost reprezentată prin avocat, sa depună la dosar actele care lipsesc, caz în care avocatul ar fi avut ocazia să completeze dosarul cu actele care lipseau din cauza unei erori a ORC. Avocatul care a reprezentat societatea B T M (petenta) la prima instanţă avea la cunoştinţă faptul ca documentaţia este completă, conform legislaţiei în vigoare, deoarece în caz contrar Oficiul Registrului Comerţului nici nu ar fi primit documentaţia.

Întrucât instanţa nu i-a comunicat la termen că documentaţia nu este completă și că proiectul a fost transmis Tribunalului în COPIE de către Oficiul Registrului Comerţului, atât E SA – societate absorbită în proiectul de fuziune, cât și B T M – societate absorbantă în proiectul de fuziune au luat la cunoştinţă de această lipsă a documentaţiei prevăzute în legislaţie și de eroarea Oficiului Registrului Comerţului la data la care s-au primit prin poștă Hotărârea civilă nr. 12/19.01.2017 și motivarea acesteia.

Împotriva sentinței civile nr. 12/19.01.2017 a declarat apel și B T M SRL, prin care a solicitat admiterea apelului, modificarea sentinţei atacate în sensul admiterii cererii de fuziune astfel cum a fost formulată. Se solicită ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate legalitatea hotărârii asupra fuziunii prin absorbţie, precum şi a actului constitutiv/modificator şi să se dispună înregistrarea hotărârii asupra fuziunii prin absorbţie şi a actului constitutiv modificator în registrul comerţului, precum şi a modificărilor generate de fuziune conform proiectului de fuziune publicat în Monitorul Oficial nr. 3791 din 24.10.2016, respectiv: radierea societăţii absorbite E S.A și majorarea capitalului, modificarea structurii acționariatului (asociaţilor) și modificarea structurii capitalului social pentru societatea absorbantă B T M SRL, publicarea actului modificator/constitutiv/dispozitivului hotărârii judecătoreşti pronunţate, în Monitorul Oficial.

Asupra apelurilor formulate, analizând motivele de nelegalitate invocate de către cele două apelante în funcție de caracterul și efectele produse, raportat la probatoriul administrat și la normele legale incidente în cauză, Curtea constată următoarele:

Potrivit art. 148 alin. (1) din normele metodologice privind modul de ţinere a registrelor comerţului, cererea privind înregistrarea fuziunii este însoţită de: