Rezumat:

Clauza de inalienabilitate, drept instituție juridică, se remarcă prin evoluția ei în dreptul românesc, de la o simplă idee născută în doctrină până la consacrarea acesteia printr-un pachet de drepturi și obligații în Codul civil din 2009. Această clauză are natura juridică a unei limite voluntare a dreptului de proprietate îmbinând principiul libertății de voință cu principiul liberei circulații a bunurilor pentru a oferi părților unui act juridic de forma convenției sau testamentului aptitudinea de a configura un raport juridic în modalități ce nu au fost posibile anterior intrării în vigoare a Codului civil actual. Interesul serios și legitim, precum și limitarea temporală a clauzei pentru 49 de ani, întâi doar mențiuni doctrinare și aspecte recunoscute de instanțele de judecată, acum sunt condiții speciale de validitate, a căror neîndeplinire nu va permite acestei instituții juridice să producă efectele sale juridice specifice. Clauza se aseamănă cu o serie de instituții juridice, cu titlu de exemplu, obligația de a nu înstrăina, însă cele două au și aspecte sub care se diferențiază, cea mai importantă diferență fiind, în opinia autorului, sancțiunea care se aplică în cazul clauzei de inalienabilitate, pe de o parte, și sancțiunea incidentă în cazul obligației de a nu înstrăina, pe de alta. Totodată, această clauză se regăsește intrinsec în configurația și mecanismele juridice ale altor instituții juridice, de pildă pactul de opțiune, însă, mai recent, efectul de indisponibilizare cu caracter real produs de clauză se aplică și antecontractelor, astfel cum rezultă din Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil. Clauza are ca principal efect limitarea atributului dispoziției juridice, iar transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilității și, mai mult decât atât, clauza determină scoaterea bunului din circuitul civil și produce și un efect de insesizabilitate. Ni s-a părut cu adevărat interesant și, pe cale de consecință, am ales a aborda în prezentul studiu problematica opozabilității clauzei de inalienabilitate față de creditorii anteriori ai dobânditorului în cazul actelor juridice cu titlu gratuit, aceasta fiind o clauză foarte importantă pentru protejarea intereselor de ordin patrimonial ale debitorului. În cele din urmă, ni s-a părut relevant pentru obiectul prezentului studiu să analizam sancțiunile care intervin în cazul în care nu sunt respectate regulile juridice care îi dau clauzei de inalienabilitate caracterul de instituție juridică modernă în spațiul dreptului civil din România și chiar în dreptul românesc per ansamblu. 

Cuvinte-cheie: indisponibilizare cu caracter real, condiții speciale de valabilitate, antecontract/pact de opțiune, efecte juridice, opozabilitate, sancțiune

• Preliminarii

Dreptul de proprietate privată, astfel cum este reglementat, cunoaște o serie de limite[1], acestea fiind legale, materiale, judiciare, și, în cele din urmă, limite voluntare. Înainte să tratăm aspectele referitoare la inalienabilitatea voluntară în sistemul actualului Cod civil, considerăm că se impun câteva precizări cu privire la interdicția voluntară de a înstrăina bunuri în contextul peisajului legislativ aferent Codului civil de la 1864, precum și despre inalienabilitatea legală.

Limitarea voluntară a dispoziției juridice este o creație a doctrinei și a practicii judiciare în vechiul Cod civil, acesta din urmă nefăcând posibilă declararea inalienabilității unui bun pe cale convențională, însă cele două condiții speciale de fond existente în prezent pentru valabilitatea clauzei au fost recunoscute de literatura de specialitate, aici ne referim, în mod evident, la interesul serios și legitim și la caracterul esențialmente temporar al acestei clauze.[2]Mai mult decât atât, au existat autori care au scris despre nulitatea convenției cu titlu oneros sau gratuit în integralitatea ei ca urmare a declarării nulității clauzei stipulate în contract sau despre faptul că inalienabilitatea produce și efect de insesizabilitate, astfel de opinii și interpretări doctrinare fiind piatra de temelie pentru actuala reglementare a clauzei în Codul civil.[3]

În anii premergători intrării în vigoare a Codului civil din 2009, se făcea vorbire despre următoarele limite ale exercitării dreptului de proprietate[4]:„Limitări care privesc exercițiul atributului dispoziției juridice asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept, fie persoane fizice, fie persoane juridice, de drept public sau de drept privat; limitări ale exercițiului dreptului de proprietate care decurg din raporturile de vecinătate; limitări temporare sau definitive ale folosinței bunurilor, cum ar fi în materia rechizițiilor; limitări ale exercițiului dreptului de proprietate rezultate din folosirea subsolului oricărei proprietăți imobiliare pentru lucrări de interes general și limitări care conduc, în condițiile legii, la pierderea dreptului de proprietate privată prin exproprierea pentru lucrări de interes public.”

Dintre acestea, prima categorie prezintă o importanță deosebită pentru activitatea notarială și chiar pentru întreg circuitul civil din România, fiind vorba despre o serie de inalienabilități legale, justificate, fără doar și poate, de interesul general. Nu ne propunem să tratăm în detaliu aceste clauze de inalienabilitate prevăzute în diverse legi speciale, întrucât nu acesta este obiectul acestui studiu, însă vom menționa două dintre ele.

1. Art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995

În primul rând, prin art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995[5] pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, s-a interzis înstrăinarea imobilelor dobândite potrivit prezentei legi, pentru 10 ani de la data cumpărării. Ulterior, acest articol a fost modificat prin art. 43 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, în sensul că imobilele ce cădeau sub incidența Legii nr. 112/1995 puteau fi înstrăinate chiar și înainte de împlinirea termenului de 10 ani, însă numai persoanei îndreptățite, fost proprietar al acelei locuințe.[6]

• Art. 32 din Legea nr. 18/1991

În al doilea rând, art. 32 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar a instituit o interdicție de înstrăinare a terenurilor, tot pentru 10 ani calculați de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății.[7]

Atât Legea nr. 112/1995, cât și Legea nr. 10/2001 au fost adoptate în scopul instituirii unor măsuri de protecție a chiriașilor din apartamentele trecute în proprietatea statului, prevăzând în dispozițiile lor posibilitatea cumpărării acestora.[8]

În prezent, Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil a abrogat aceste două cauze de inalienabilitate legală odată cu intrarea în vigoare a Codului civil.[9]

• Noțiune și reglementare legală

Literatura de specialitate apreciază că această clauză este o expresie a armonizării principiului libertății de voință cu principiul liberei circulații a bunurilor. Ea este un instrument juridic de autolimitare a libertății de a înstrăina, fie că are caracter convențional, fie că are caracter testamentar. Mai mult chiar, aceasta dă naștere unei indisponibilizări cu caracter real.[10] Clauza voluntară de inalienabilitate se regăsește în Codul civil la art. 627 – 629.

• Comparație cu alte instituții juridice

Nefiind reglementată în vechiul cod Civil, clauza de inalienabilitate, după cum am menționat mai sus, era doar o chestiune strict doctrinară, dar pe care instanțele de judecată au recunoscut-o prin hotărârile astfel pronunțate.[11]În unele cazuri, clauza de inalienabilitate era clasificată drept o incapacitate instituită în considerarea bunului (intuitu rei), însă o astfel de teorie ni se pare de neacceptat, deoarece incapacitățile de exercițiu și de folosință vizează, în mod clar, persoanele, nu bunurile. Pe de altă parte, această clauză nu este o incapacitate pentru că acestea nu se pot stabili decât prin lege, astfel cum dispune art. 29 alin. (1) din Codul civil: „Nimeni nu poate fi îngrădit în capacitatea de folosință sau lipsit, în tot sau în parte, de capacitatea de exercițiu, decât în cazurile și condițiile expres prevăzute de lege.” Într-o altă notă, s-a reținut că majoritatea autorilor consideră că interdicțiile de înstrăinare intuitu rei sunt doar cazuri de inalienabilitate, simple restricții ale dreptului de proprietate, independente de capacitatea persoanelor, însă o clasificare ca inalienabilitate sau incapacitate intuitu rei nu apare ca irelevantă, întrucât în cazul celei din urmă, odată cu decesul persoanei în considerarea căreia s-a născut cazul de incapacitate, interdicția de înstrăinare dispare[12]. De altfel, având în vedere că o incapacitate nu poate subzista după decesul persoanei fizice, ni se pare firească stingerea acesteia odată cu survenirea decesului în sine. Totodată, clauza de inalienabilitate neavând o legătură cu persoana, ci cu bunul, este normal ca dreptul de proprietate, spre exemplu, să se transmită afectat de clauză, pentru că nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, așadar, dacă dreptul de proprietate este limitat printr-o astfel de clauză, iar proprietarul decedează, dreptul se va transmite în patrimoniul moștenitorilor legali sau testamentari exact cum apărea în patrimoniul lui de cuius.

            În altă ordine de idei, clauza de inalienabilitate a mai fost comparată cu obligația de a nu înstrăina, aceasta fiind o obligație de a nu face corelativă unui drept de creanță. În primul caz analizăm o indisponibilizare cu caracter real, în timp ce în cel de-al doilea caz se face vorbire despre o simplă obligație de a nu face.[13] Deși inalienabilitatea are un pronunțat caracter propter rem, de aici nu trebuie să tragem concluzia că între această clauză și obligația propter rem(obligație reală de a face) se poate pune semnul egalității.[14]

            Un aspect important la care vrem să facem referire este sancțiunea aplicabilă în cazul încălcării unei obligații de a nu înstrăina și în cazul nerespectării clauzei de inalienabilitate astfel cum este reglementată în Codul civil. Din perspectiva sancțiunii, în situația încălcării unei obligații de a nu înstrăina corelative unui drept de creanță, creditorul are dreptul la daune interese ori poate introduce o acțiune în rezoluțiune coroborată cu daune interese. Dacă se încalcă interdicția voluntară de înstrăinare, situația este diferită, în sensul că pe lângă sancțiunile incidente obligației de a nu face, se poate cere în instanță inclusiv anularea contractului subsecvent. Art. 629 alin. (2) prevede: „Atât înstrăinătorul cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.” O soluție menționată în doctrină și care ni se pare simplă și eficientă pentru a evita interpretări contradictorii în actele juridice constă în realizarea unei trimiteri la pachetul de drepturi și obligații de la art. 627 – 629 din Codul civil. În felul acesta, subiectele de drept care încheie, spre exemplu, un contract de donație și au eventuale neclarități cu privire la modul de redactare a unei astfel de clauze, pentru a fi sigure că nu vor reglementa în mod eronat o obligație de a nu face și într-adevăr se declară ca inalienabil bunul ce formează obiectul derivat al donației, pot face o simplă referire la aceste dispoziții și voința lor juridică este neechivocă.[15]

• Condițiile speciale de valabilitate ale clauzei de inalienabilitate

Art. 627 alin. (1) dispune: „Prin convenție sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani și dacă există un interes serios și legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii bunului.” Acest alineat este relevant din două puncte de vedere: pe de-o parte, este specificată sfera de acte juridice[16]în care se poate regăsi o clauză de inalienabilitate și, pe de alta, sunt enunțate cele două condiții ce trebuie întrunite pentru a fi valabilă clauza aceasta. Orice act juridic are condiții de fond, acestea fiind: capacitatea, consimțământul, obiectul și cauza, iar peste aceste condiții (elemente) ale actului juridic în general, se așază cele două condiții speciale prevăzute pentru acest tip de clauză: interesul serios și legitim, precum și limita de 49 de ani.

În ceea ce privește interesul serios și legitim, nu orice simplu motiv constituie temei pentru limitarea proprietății în acest mod, fiind trei entități juridice care pot fi protejate prin instituirea clauzei: dispunătorul, dobânditorul și un terț beneficiar al clauzei. Aici trebuie punctat că acest interes serios și legitim nu trebuie, în mod obligatoriu, precizat în cadrul clauzei de inalienabilitate, deoarece el se prezumă[17]. Clauza de inalienabilitate se stipulează în favoarea dispunătorului (înstrăinătorului), spre exemplu, atunci când se transferă nuda proprietate sau dreptul de uzufruct către o persoană fie pentru a avea același uzufructuar, fie pentru menținerea aceluiași nud proprietar pe toată durata contractuală. În al doilea rând, clauza este prevăzută pentru protejarea intereselor dobânditorului în cazul în care acesta, de pildă, prezintă așa-numite „tendințe risipitoare”, clauza având menirea de a-l proteja pe debitorul ei de o eventuală vânzare a bunului declarat indisponibilizat pentru a-și satisface nevoi ocazionate de dependența de substanțe narcotice. În ultimul rând, inalienabilitatea se va insera în contract cu scopul de a proteja un terț atunci când, de exemplu, înstrăinătorul îl obligă pe dobânditor la plata unei rente viagere către terța persoană în cauză.[18]

A doua condiție specială de validitate a acestei clauze este limitarea sa din punct de vedere temporal la 49 de ani. Literatura juridică a opinat în sensul că nu are importanță dacă interesul serios și legitim este unul public sau privat, nulitatea clauzei operând în ambele cazuri. Acest termen începe să curgă diferențiat, în funcție de actul juridic în care se regăsește clauza. Data deschiderii succesiunii este momentul de la care începe să producă efecte juridice clauza inserată într-un testament; în cazul unui contract, acest moment poate să fie, potrivit doctrinei, data încheierii contractului, data prevăzută în contract pentru transmiterea dreptului de proprietate etc.[19]

• Antecontractul este noul „pact de opțiune”…

Înainte de a analiza efectele clauzei de inalienabilitate, propunem abordarea unei problematici relevante vizavi de obiectul prezentului studiu, și anume dispozițiile art. 627 alin. (4) din Codul civil, conform cărora: „Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.” Un exemplu de astfel de convenție este pactul de opțiune referitor la un contract de vânzare, unde este prezentă o inalienabilitate implicită ce planează asupra bunului individual determinat și care produce efecte juridice de la data încheierii pactului de opțiune până la momentul exercitării opțiunii sau al expirării termenului de opțiune.[20] Pe de altă parte, art. 60¹ din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, modificată prin Legea nr. 60/2012privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, instituie o trimitere expresă la art. 627 alin. (4), statuând că în categoria convențiilor avute în vedere de acest articol intră și antecontractele. În viziunea noastră, aici este vorba nu doar de promisiunile bilaterale, ci și de promisiunile unilaterale, care sunt, în mod clar, tot contracte. De asemenea, textul de la art. 60¹ nu cuprinde orice fel de antecontracte, ci doar acele antecontracte care au ca obiect transmiterea în viitor, prin încheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil. Deși un antecontract de vânzare nu presupune obligația de a transmite în viitor dreptul de proprietate, ci obligația de a încheia un contract de vânzare care, la rândul său, dă naștere unei obligații de a se transfera proprietatea, este prerogativa legiuitorului să ofere o interpretare oficială a unui text de lege preexistent. Prima formă de antecontract la care ne ducem cu gândul este promisiunea de vânzare, însă o promisiune de a încheia un contract de locațiune sau comodat nu se încadrează pe aceste dispoziții. Cu toate acestea, nu excludem aplicarea textului de lege în ipoteza unei promisiuni de donație, de pildă. În legătură cu această diferență a regimului juridic al pactului de opțiune privind contractul de vânzare față de promisiunea de vânzare, s-a spus că legiuitorul a realizat o „armonizare logică” dintre art. 1.668, alin. (1) C. civ. și art. 1.669, acesta din urmă neavând o clauză de inalienabilitate în conținutul său juridic, astfel cum este cazul art. 1.668 alin. (1) C. civ.[21]

• Efectele juridice ale clauzei de inalienabilitate

Efectul juridic principal constă în limitarea atributului dispoziției juridice[22], cu începere de la diferite momente, în funcție de actul juridic în care clauza se regăsește.

Referitor la efectele clauzei de inalienabilitate, C. civ. stipulează la art. 627 alin. (5): „Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilității.” Acest alineat are însemnătate, deoarece, în lipsa lui, într-o eventuală „tăcere” a legii, soarta bunurilor afectate de clauză ar fi cel puțin incertă. Putem să ne gândim la un caz în care o persoană fizică sau una morală decedează, respectiv, intră în reorganizare, iar în momentele premergătoare trecerii în neființă și, spre exemplu, fuziunii prin contopire, existau bunuri care au fost afectate, cu respectarea celor două condiții speciale, de clauza de inalienabilitate. Dacă nu ar exista dispoziția amintită mai sus, ar fi imposibil de determinat ce se întâmplă cu bunurile afectate de indisponibilizare. Ele ar rămâne la persoana decedată sau la persoana juridică ce încetează să existe?? Ar fi un nonsens juridic, persoana fizică încetează să existe pe scena juridică odată cu decesul ei. Același lucru se poate spune și despre persoana juridică ce s-a contopit cu o alta pentru înființarea unei entități juridice distincte. Cele două persoane juridice care fuzionează dispar, luând ființă una nouă. În lipsa lui 627 alin. (5), nu s-ar putea interpreta că bunurile inalienabile intră în patrimoniul societății nou înființate exact așa cum existau în proprietatea, limitată, ce-i drept, a fostei persoane juridice. În opinia noastră, acest articol este un caz în care legiuitorul a fost foarte diligent și nu a permis interpretarea contradictorie a efectelor juridice pe care această instituție le produce.

Pe de altă parte, acest articol a fost interpretat în sensul în care clauza nu determină scoaterea bunului din circuitul civil.[23] În ceea ce ne privește, suntem de părere că bunul este scos din circuitul civil întocmai pentru că acesta nu poate să fie vândut, donat, schimbat, stipulat ca obiect derivat în contracte de rentă viageră sau întreținere, nu poate să fie grevat cu o sarcină reală etc. Însuși faptul că unul dintre aceste acte juridice menționate trebuie încheiat cu acordul creditorului clauzei de inalienabilitate ni se pare o limită ce plasează bunul în afara posibilității proprietarului de a dispune juridic și chiar și material, de bun. Cel mult, ni se pare că bunul este scos doar parțial din circuitul civil, însă, cu toate acestea, el tot este în afara acestui circuit. Referitor la bunurile imobile, dacă este vorba despre operațiunile juridice înșiruite mai sus, clauza trebuie cuprinsă într-un înscris autentificat.

            În altă ordine de idei, „nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel”[24]. Această clauză produce, în mod implicit, și un efect de insesizabilitate. Potrivit Codului civil, condițiile cerute pentru validitatea clauzelor de inalienabilitate se aplică în mod corespunzător clauzelor prin care se stipulează insesizabilitatea unui bun.[25]Deși clauza de inalienabilitate produce un efect de insesizabilitate, nu ni se pare că reciproca se aplică.

            Ca ultimă idee în această secțiune, menționăm că literatura juridică a elaborat un punct de vedere, la care, de altfel, ne raliem, conform căruia sunt interzise inclusiv antecontractele de înstrăinare și cele de ipotecă, dar doar în cazul în care acestea se execută în intervalul de timp în care clauza încă produce efecte.[26]

• Considerații cu privire la opozabilitatea clauzei de inalienabilitate

„Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă este valabilă și îndeplinește condițiile de opozabilitate.”[27] Dobânditorii bunului și creditorii proprietarului sunt subiectele de drept cărora le „profită” neîndeplinirea formalităților de publicitate, întrucât aceștia ar putea dobândi un bun liber de sarcini, în calitate de terți de bună-credință, respectiv, ar putea pune în mișcare executarea silită a bunului, deoarece nu ar avea cum să ia act de o eventuală clauză de inalienabilitate, aceasta nefiind înscrisă în sistemul de publicitate ce guvernează o anumită categorie de bunuri. În cazul în care este vorba despre bunuri imobile, deci despre bunuri supuse înscrierii în Cartea funciară, înscrierea incidentă este notarea, de altfel, acest lucru este și consacrat de Codul civil la art. 908 alin. (2) pct.8: „[…] interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;[…].” Este dificil să ne imaginăm un act juridic de dispoziție ce conține o astfel de clauză și care să nu fie menționată în cartea funciară a imobilului supus înstrăinării, mai ales având în vedere faptul că formalitățile de publicitate imobiliară sunt, actualmente, o obligație profesională a notarului public, acesta fiind obligat să verifice registrele de publicitate imobiliară cu ocazia autentificării actelor juridice translative și constitutive de drepturi.[28] În actele notariale, clauza de inalienabilitate trebuie redactată clar și neechivoc, după cum am menționat supra. Cu privire la art. 628 alin.(1) C.civ., literatura de specialitate apreciază că: „Oricum, indiferent de îndeplinirea formalităților de publicitate, clauza de inalienabilitate produce efecte între beneficiarul acesteia și persoana ținută de clauză. Ca urmare, beneficiarul clauzei, adică persoana în interesul căreia aceasta a fost prevăzută (fie persoana care a instituit clauza, fie un terț), va putea să pretindă daune interese de la proprietarul care a încălcat clauza.[art. 628 alin. (1) C. civ.].”[29]

Într-o altă ordine de idei, un articol sine qua non ce trebuie menționat aici este 628 alin. (4) C. civ., care dispune: „În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă și creditorilor anteriori ai dobânditorului.” La o simplă interpretare per a contrario¸ observăm că în cazul unui act cu titlu oneros această dispoziție nu se mai aplică. Să ne imaginăm un exemplu: A îi transferă lui B dreptul de proprietate asupra unui bun imobil printr-un contract de vânzare afectat de inalienabilitate. A, la momentul autentificării actului, are o serie de creditori chirografari care nu ar beneficia de pe urma unei diminuări a patrimoniului debitorului lor, bunul fiind vândut la o valoare mai mică. Aici nu vorbim despre cazul în care bunul este înstrăinat la o valoare sub cea stabilită de studiul de piață pe zona geografică respectivă și nici despre o vânzare cu preț derizoriu, ci despre o așa-numită vili vendere. Pe de altă parte, dacă A are calitatea de donatar (aceasta fiind aplicarea pură a articolului sus-menționat), creditorii chirografari ai acestuia nu ar fi prejudiciați, deoarece actele juridice cu titlu gratuit nu presupun, prin definiție, o contraprestație, deci creditorii nu ar putea să fie supuși unei potențiale diminuări a patrimoniului debitorului. Într-o atare situațiune se vede rostul acestui articol, deoarece în exemplul în care A este donatar, contractul de donație în cauză le este opozabil creditorilor chirografari ai acestuia. Însă, în mod evident, acest efect de opozabilitate se va produce dacă sunt îndeplinite cerințele necesare în acest sens. Reamintim, ca regulă, creditorii chirografari sunt obligați să respecte actele juridice încheiate de debitorii lor, situația creditorilor chirografari fiind o excepție de la opozabilitatea actului juridic civil și nu de la principiul relativității efectelor actului juridic civil.[30]

• Sancțiune

În această secțiune trebuie să facem distincția între consecințele juridice care intervin atunci când clauza de inalienabilitate nu respectă cele două condiții speciale de valabilitate, pe de-o parte, și sancțiunile incidente în ipoteza încălcării clauzei de către persoanele ținute de clauză, pe de alta.

În primul rând, deși interesul protejat cu ajutorul clauzei este unul privat, atunci când una dintre cele două condiții speciale de valabilitate nu se respectă, sancțiunea ce intervine este nulitatea absolută. Doctrina justifică acest raționament pe fondul echilibrului dintre principiul liberei circulații a bunurilor și principiul libertății de voință, fiind vorba deci despre un interes esențialmente general.[31] Ne raliem la acest punct de vedere, deoarece suntem de părere că limitarea convențională a atributului dispoziției este o problematică ce ține de fluiditatea circuitului civil și, pe cale de consecință, excedează interesului particular al părților. Dacă inalienabilitatea este determinantă la încheierea actului, atunci acesta din urmă va fi nul în integralitatea sa.[32] Într-o astfel de situație ne gândim, de pildă, la cazul în care stipularea inalienabilității este chiar cauza contractului.

În al doilea rând, în cazul în care se încalcă însăși clauza, Codul civil prevede sancțiunea rezoluțiunii sau nulității, statuând la art. 629 alin. (1): „Înstrăinătorul poate să ceară rezoluțiunea contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor”, iar la alin. (2) al aceluiași articol, prevede: „Atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent, încheiat cu nerespectarea clauzei.” Așadar, înstrăinătorul are dreptul de a cere fie rezoluțiunea, fie nulitatea relativă a contractului subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei, în funcție de sancțiunea pe care o apreciază ca fiind corespunzătoare situațiunii sale juridice.

• Concluzii

            Orice instituție juridică importantă parcurge un șir de etape, de la primele aprecieri doctrinare la apariția ei în practica instanțelor de judecată și, în cele din urmă, la consacrarea legislativă a instituției printr-un pachet de drepturi și obligații care conferă subiectelor de drept aptitudinea de a personaliza un raport juridic prin utilizarea acestor noi concepte juridice. Clauza de inalienabilitate nu face notă discordantă de la această serie de etape „naturale”. Suntem în prezența unui ansamblu de norme juridice de o importanță aparte atât pentru dreptul privat, cât și pentru actorii circuitului juridic civil, deoarece, pentru prima dată în istoria dreptului civil românesc, se poate limita strict convențional dispoziția ca atribut al dreptului de proprietate privată, această limitare fiind „jocul” principiilor liberei circulații a bunurilor și libertății de voință. Având incidență în acte de dispoziție, clauza se va regăsi inclusiv în acte autentificate de notari publici de forma vânzării, donației sau întreținerii, aspect care denotă faptul că notarul instrumentator trebuie să acorde atenție sporită atât la modul în care este reglementată clauza de inalienabilitate în contract, cât și la respectarea condițiilor generale și speciale de validitate ale clauzei. Este de necontestat faptul că trebuie să existe un interes serios și legitim pentru a lua ființă valabil clauza, însă legea nu reglementează obligația notarului public de a face mențiune despre acesta în cuprinsul actului notarial întocmit și autentificat, așa că, în această notă, încheiem cu o întrebare: În ceea ce privește actele notariale, ar trebui menționat interesul serios și legitim în cuprinsul actului?      

                                                    Bibliografie

• Chelaru, E.,2000,Curs de drept civil. Drepturile reale principale, All Beck.
• Filipescu, I.P., Filipescu, A.I., 2002,Dreptul civil, dreptul de proprietate și alte drepturi reale, București, Actami.
• Bîrsan, C.,2008,Drept civil. Drepturile reale principale, ediția a III-a, revizuită și adăugită, Hamangiu.
• Rotaru, D., Dunca, D., 2020,Regimul juridic al proprietății imobiliare din 1990 până în prezent, București, Notarom.
• Stoica, V., 2017,Drept civil – Drepturile reale principale, ediția a III-a, București, C.H. Beck.
• Boroi, G., Anghelescu, C.A.,2011, Curs de drept civil. Partea generală, București, Hamangiu.
• Popa, I., 2018, Contracte speciale, vol. 1, București, Notarom.
• Codul civil din 2009.
• Regulamentul de aplicare a Legii Notarilor publici și activității notariale nr. 36/1995, aprobat prin Ordinul ministrului justiției nr. 2.333/C/2013.

---

[1] Art. 559 și art. 602 – 630 din Codul civil.

[2] A se vedea Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, All Beck, 2000, p. 23– 24.

[3] A se vedea Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, ediție revăzută și completată, Actami, București, 2002, p. 263 – 264.

[4] A se vedea Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ediția a III-a, revizuită și adăugită, Hamangiu, 2008, p. 47.

[5] Art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995 dispunea: „Apartamentele dobândite în condiţiile alin. 1 nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării.”

[6] Art. 43 din Legea nr. 10/2001 a fost abrogat prin Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.

[7] Art. 32 din Legea nr. 18/1991 avea următorul conținut: „(1)Terenul atribuit conform art. 19 alin. (1), art. 21 și art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare.(2)Constatarea nulității poate fi cerută în justiție de către primărie, prefectură, procuror, precum și de către oricare persoană interesată.”

[8] A se vedea Doina Rotaru, Doina Dunca, Regimul juridic al proprietății imobiliare din 1990 până în prezent, Notarom, București, 2020, p. 556.

[9] Este vorba despre art. 230lit. (t) și (ț) din Legea nr. 71/2011.

[10] A se vedea Valeriu Stoica, Drept civil – Drepturile reale principale, ediția a III-a, C.H. Beck, București, 2017, p. 106.

[11] Tribunalul Suprem, secția civilă, decizia nr. 400/1978, în C.D. 1978, p. 22. În această decizie se vorbește despre faptul că o astfel de limită se poate institui doar pentru un interes serios.

[12] A se vedea G. Boroi, C. A. Anghelescu, Curs de drept civil. Partea generală, Hamangiu, București, 2011, p. 126.

[13] Pentru mai multe detalii cu privire la obligația de a nu face, fie cea corespunzătoare unui drept absolut, fie cea corelativă unui drept relativ, a se vedea G. Boroi, C. A. Anghelescu, op. cit., p. 68. Cu titlu de exemplu, în cadrul acestei lucrări, se menționează cazul obligației pe care și-o asumă cel împrumutat de a nu înstrăina un anumit bun până când nu va efectua plata către împrumutător.

[14] A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 107.

[15] A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 106 – 107.

[16] Este de neconceput instituirea unei clauze de inalienabilitate printr-un act juridic unilateral care să producă efecte în timpul vieții unei persoane. De altfel, ni se pare evident că un astfel de act juridic ar duce la fraudarea intereselor patrimoniale ale creditorilor.

[17] A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 115.

[18] A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 114 – 115; C. Bîrsan, op. cit., p. 93.

[19]A se vedea V. Stoica, op. cit.; C. Bîrsan, op. cit..

[20] Pactul de opțiune este reglementat cu caracter general la art. 1.278 și, strict cu privire la contractul de vânzare, la art. 1.668 din Codul civil.                                                                       

[21] A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 111.

[22] A se vedea Ioan Popa, Contracte speciale, vol. 1, Notarom, București, 2018, p. 110; V. Stoica, op.cit., p. 108.

[23] A se vedea V. Stoica, op.cit., p. 109.

[24] Art. 629 alin. (3) C. civ.

[25] Art. 2.329 alin. (1) C. civ.

[26] A se vedea V. Stoica, op. cit.

[27] Art. 628 alin. (1) C. civ.

[28] Art. 228 alin.(1) din Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici și activității notariale nr. 36/1995, aprobat prin Ordinul ministrului justiției nr. 2.333/C/2013, prevede: „În vederea autentificării actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare, notarul public este obligat să verifice situația juridică a bunului imobil, sarcinile bunului și, după caz, regimul matrimonial al părților. Notarul public răspunde pentru nemenționarea în actul notarial întocmit a sarcinilor și măsurilor de indisponibilizare a bunurilor, înscrise în registrele de publicitate și comunicate acestuia în scris, la cererea lui, de către registrele respective, registre pe care are obligația legală să le verifice la data încheierii actului notarial.”

[29] A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 119.

[30] A se vedea G. Boroi, C. A. Anghelescu, op.cit., p. 217.

[31] A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 115.

[32] Art. 627 alin. (3) C. civ.: „Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia.”