O speță abordată recent[1] ne-a prilejuit, vrând-nevrând, o reflecție asupra unui subiect sensibil în practica notarială, legat de existența ipotecii legale imobiliare și de formalitățile de publicitate imobiliară pe care le presupun înscrierea, respectiv stingerea/radierea acesteia, în anumite situații.

Având în vedere prevederile Codului civil în această materie, era previzibil ca literatura de specialitate apărută după intrarea în vigoare a acestuia să semnaleze deja dificultatea legată de problema renunțării la înscrierea în cartea funciară a ipotecii legale[2]. În opinia autorului citat, pe care o împărtășim, se impune (până la intrarea în vigoare a efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară)  un sistem tripartit de analiză a acestui subiect, pe care vom încerca să îl argumentăm în cele ce urmează. Acest sistem face o distincție netă între renunțarea la ipotecă, renunțarea la înscrierea din oficiu și renunțarea la însuși dreptul la publicitatea ipotecii.

Prin urmare, pentru a intra dintru început în subiect, fără a recurge la niște prolegomene fastidioase, dat fiind contextul alcătuirii acestor scurte observații, am dori să abordăm din perspectiva practicianului următoarele probleme:

1) Se poate renunța la dreptul de ipotecă legală imobiliară?

2) Se poate renunța, punctual, la un anumit moment dat, la formalitățile de înscriere în cartea funciară a ipotecii legale imobiliare, care, în lipsa acestei renunțări, s-ar înscrie „din oficiu”, creditorul păstrând în patrimoniul său această garanție și putând îndeplini, la un moment ulterior aflat la alegerea sa, formalitățile de publicitate imobiliară?

3) Se poate renunța la însuși dreptul de a îndeplini o formalitate de publicitate imobiliară?

Înainte de a da curs argumentației noastre credem că se impun câteva sumare observații teoretice cu privire la ipotecă.

I. Ce este ipoteca legală?

Ipoteca legală este o garanție care ia naștere numai în temeiul legii și, similar privilegiului, este o cauză de preferință recunoscută în funcție de calitatea unei creanțe[3].

Creanțe care beneficiază de ipotecă legală sunt reglementate în texte precum art. 2.386 C. civ., art. 591 alin. (2) C. civ., dar și în alte acte normative[4].

Prin urmare, calitatea creanței este determinantă în ceea ce privește nașterea unei ipoteci legale, doar legea fiind în măsură să stabilească dacă se impune sau nu ca acea creanță să beneficieze de o ipotecă legală, iar, în cazul ipotecii convenționale, doar părțile sunt în măsură să convină dacă o creanță născută din raportul lor juridic va beneficia sau nu de o astfel de garanție.

Dintre cazurile de ipotecă legală reglementate de art. 2.386 C. civ. ne vom referi în mod special doar la cele de la punctele 1, 2 și 4, de fapt, cele care prezintă cel mai mare interes în activitatea notarială.

Ipoteca legală a vânzătorului asupra imobilului vândut pentru prețul datorat, incidentă și în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă, garantează obligația de plată a prețului sau a sultei datorate și nu poate exista decât atunci când se transmit cu titlu oneros unele drepturi reale imobiliare. Prin urmare, ea nu există în cazul vânzării cu rezerva dreptului de proprietate și este încă discutată în doctrină posibilitatea existenței ei în cazul unui bun viitor, chiar dacă se poate înscrie provizoriu o astfel de ipotecă în temeiul art. 898 pct. 1 C. civ. atunci când este vorba despre o construcție viitoare.

Doctrina s-a pronunțat în sensul că nu poate exista o astfel de ipotecă nici în cazul donației cu sarcină ori al vânzării cu pact de răscumpărare, deoarece donatorul, respectiv vânzătorul au la dispoziție acțiunea în rezoluțiunea (revocarea) contractului[5].

Creanța garantată în acest caz este prețul datorat, integral sau parțial (atunci când plata se face fragmentat) și nu poate exista pentru garantarea plății altor sume datorate în baza contractului de vânzare, respectiv rezultate din clauza penală sau din alte obligații asumate de părți. Noul Cod civil a extins sfera beneficiarilor acestei ipoteci și în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă, pentru creditorul sultei, consacrând legislativ soluții jurisprudențiale mai vechi.

Deși titularul creanței este vânzătorul, el poate indica în contract ca plata să se facă altei persoane, art. 1.475 C. civ. fiind suficient de explicit în acest sens, iar simpla indicare a unui nume și a unui cont nu presupune în mod necesar o cesiune de creanță. În practică, mulți notari au manifestat reticență față de posibilitățile conferite de acest text legal și, deși plata poate fi făcută unei persoane indicate de titularul creanței (persoană care poate fi un terț față de raportul juridic constatat), în multe cazuri nu se acceptă o astfel de opțiune de plată, fie cu motivarea că nu este clar ce raport juridic există între titularul creanței și terțul în beneficiul căruia s-ar face plata, fie că nu pot fi îndeplinite obligațiile care incumbă notarilor în ceea ce privește prevenirea și combaterea spălării banilor.

În ceea ce ne privește (sub rezerva suspiciunilor pe care le poate trezi scopul unei astfel de opțiuni în materia prevenirii și combaterii spălării banilor) opinăm că nu există niciun impediment legal ca vânzătorul să indice ca plata să se facă în beneficiul unui terț, art. 80 alin. (1) din Legea nr. 36/1995 (în continuare: LNP) referindu-se la obligațiile notarului de a desluși, în primul rând, raporturile juridice dintre părțile actului pe care el îl instrumentează și de a verifica dacă scopul pe care acestea îl urmăresc este în conformitate cu legea. De aceea, dacă există suspiciunea că scopul indicării efectuării plății în contul unui terț ar putea constitui o operațiune de spălare de bani, atunci soluția nu este respingerea actului, ci, după caz, comunicarea, anterior instrumentării sau ulterior acesteia, ca tranzacție suspectă.

Cât privește respectarea dispozițiilor art. 9 LNP, o amenajare contractuală corespunzătoare ar putea elimina din start posibilitatea apariției unui litigiu deoarece executarea obligației de plată în condițiile indicate de titularul creanței liberează pe debitor similar cazului în care acesta ar fi efectuat plata direct titularului creanței, iar, în caz de neexecutare a obligației de plată, acesta din urmă, iar nu terțul, ar putea invoca remediul rezoluțiunii. Evident că de ipoteca legală prevăzută la art. 2.386 pct. 1 C. civ. va beneficia tot titularul creanței, în speță vânzătorul, iar nu terțul în contul căruia se va efectua plata. În cartea funciară, cel care beneficiază de ipoteca legală va putea fi modificat doar în urma unei operațiuni juridice reglementate de dreptul comun, precum cesiunea de creanță (sau cesiunea dreptului de ipotecă separat de creanța garantată, dacă legea permite) încheiată în formă autentică, care se va putea înscrie în cartea funciară în condițiile prevăzute de art. 155 din Regulamentul de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară (în continuare: Regulament ANCPI) aprobat prin Ordinul directorului ANCPI nr. 600/2023.

Deoarece plata către terțul indicat de titularul creanței se face, de fapt, tot în beneficiul acestuia din urmă, acesta din urmă, iar nu terțul, va avea obligația de a da chitanța liberatorie pentru plata integrală a sumei datorate (preț/sultă) și de a-și exprima consimțământul pentru radierea ipotecii legale (în cazul în care s-a optat pentru această garanție) înscrise în beneficiul său.              

Este un truism faptul că, într-un contract de vânzare a unui bun imobil, ipoteca legală poate coexista concomitent cu pactul comisoriu (evident, și cu rezoluțiunea unilaterală), executarea silită a obligației de plată și rezoluțiunea fiind, potrivit art. 1.516 C. civ, căi aflate la dispoziția exclusivă a creditorului unei obligații neexecutate, care le poate activa în funcție de interesul său. Dar, dacă, în speță, creditorul dorește să păstreze la dispoziția sa calea executării silite, fără o garanție care i-ar conferi un rang preferențial, precum și celelalte remedii, nimic nu îl poate împiedica să renunțe la dreptul său de ipotecă legală, fie prin contractul care constituie izvorul obligației de plată, fie ulterior încheierii acestuia, mai ales în cazul în care dobânditorul dreptului (debitorul său) dorește să obțină un credit pentru plata prețului/diferenței de preț, iar finanțatorul dorește o ipotecă de rangul întâi care să fie înscrisă în beneficiul său.

Codul civil român recunoaște ca validă vânzarea bunului altuia, însă, în acest caz, ipoteca legală nu poate exista decât atunci când dreptul a fost transferat dobânditorului, deci, fie după ce vânzătorul a devenit proprietarul bunului, fie după ratificarea vânzării de către adevăratul proprietar, iar prețul să fie, la acel moment, neplătit. În acest caz, este evident că nu poate beneficia de ipoteca legală vânzătorul neproprietar din contractul prin care s-a vândut bunul altuia, dar premisa ar trebui să fie aceea în care părțile au cunoștință de faptul că se vinde bunul altuia. Nu poate fi acceptată ideea că vânzătorul neproprietar ar putea dobândi un drept de ipotecă legală pe bunul altuia pentru garantarea plății unui preț care încă nu a fost achitat[6].

Ca o posibilă soluție, din punct de vedere practic, a unei astfel de spețe, atunci când prețul nu a fost plătit de la data încheierii contractului, atât dobândirea ulterioară a dreptului de proprietate de către vânzătorul bunului altuia, cât și ratificarea vânzării de către adevăratul proprietar s-ar putea materializa printr-un act adițional la contractul de vânzare care va marca data transferului dreptului de proprietate în patrimoniul dobânditorului și va conține clauzele legate de menținerea sau renunțarea la ipoteca legală, în prima ipoteză, fie a unui contract de tranzacție, în cea de a doua ipoteză, cea a ratificării, în care să figureze în calitate de părți: vânzătorul, cumpărătorul și adevăratul proprietar, în care amenajarea contractuală să cuprindă elementele de mai sus, care să rezolve inclusiv problema existenței/renunțării la ipoteca legală.

Ipoteca legală a promitentului-achizitor, reglementată de art. 2.386 pct. 2 C. civ., garantează restituirea sumelor plătite de promitentul-achizitor în cazul neexecutării obligațiilor asumate de contractantul său. Premisa textului este existența unei promisiuni bilaterale din care se nasc obligații reciproce, interdependente, iar nu a unei promisiuni unilaterale din care se nasc doar obligații în sarcina unei părți, chiar dacă natura ei este contractuală, iar doctrina[7] s-a pronunțat în sensul că acest text se referă doar la antecontractul/promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.

            De această ipotecă legală beneficiază orice promitent-cumpărător care a plătit contractantului său o sumă de bani în vederea cumpărării unui imobil înscris în cartea funciară. Prin urmare, trebuie ca obiectul derivat să fie un imobil înscris în cartea funciară, însă dreptul promis spre vânzare poate fi nu numai cel de proprietate asupra întregului bun, ci și asupra unei cote-părți sau un drept de uzufruct ori un drept de superficie. Această ipotecă legală garantează doar restituirea sumelor din preț plătite efectiv în vederea achiziționării acestui imobil, iar nu și alte sume achitate de promitentul-cumpărător, cum ar fi costurile pentru autentificarea promisiunii sau daunele-interese convenite printr-o eventuală clauză penală.

Înscrierea în cartea funciară a acestei ipoteci legale nu face obiectul reglementării de la art. 902 alin. (2) pct. 12 C. civ. pentru că este separată de notarea în cartea funciară a promisiunii. Textul legal care se referă la această ipotecă și la radierea ei este la art. 37 alin. (12) din Legea nr. 7/1996: „Promitentul achizitor al imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul civil pentru notarea promisiunii de a contracta şi se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului.”

Sintagma „va putea cere” presupune o normă dispozitivă, aflată la dispoziția părții interesate de publicitatea ipotecii și impune întocmirea unui alt capăt de cerere – distinct de cel privind notarea promisiunii – pentru înscrierea în cartea funciară a acestei ipoteci. Poate că este oportun să amintim că, imediat după intrarea în vigoare a Codului civil, mulți notari au crezut că menționând în act existența ipotecii legale în beneficiul promitentului-cumpărător și formulând doar o cerere de notare a promisiunii, registratorii vor înscrie și ipoteca legală, care are un caracter accesoriu, ceea ce nu s-a întâmplat, deși poate ar fi trebuit să se întâmple ceva (măcar o atenționare referitoare la necesitatea completării cererii) având în vedere obligația acestora de a citi actul pentru care se solicită îndeplinirea formalităților de publicitate. Așadar, în cazul acestei varietăți de ipotecă legală, înscrierea se realizează doar la cerere, nu și din oficiu,în condițiile prevăzute de art. 906 alin. (1) C. civ., așa cum rezultă din textul legal mai sus citat.

Prin urmare, nu este obligatoriu ca promitentul-cumpărător să beneficieze de ipoteca legală dacă dorește să renunțe la acest drept și nu este obligatoriu nici să ceară înscrierea ei în cartea funciară odată cu notarea promisiuni. Poate păstra dreptul la garanție, dar să solicite ulterior efectuarea formalităților de înscriere în cartea funciară, fără ca atitudinea sa să semnifice o renunțare la dreptul de a face publicitatea acestui drept, ceea ce nu ar fi permis de lege, potrivit art. 19 alin. (3) C. civ.

Caracterul esențial al creanței garantate cu ipoteca legală este demonstrat cel mai elocvent de art. 2.386 pct. 4 C. civ. care reglementează ipoteca legală în cazul contractului de întreținere. Această ipotecă legală, surprinzătoare, dacă nu de-a dreptul stranie în modul ei de redactare, a suscitat controverse și discuții interminabile în practica notarială și a oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară, art. 2.386 pct. 4 C. civ. constituind o reglementare unică, diferită de a celorlalte ipoteci legale, aparent în totală disonanță cu principiile care guvernează dreptul privat. De observat este că până la intrarea în vigoare a Codului civil (1 octombrie 2011) nu a existat o dispoziție similară în Legea nr. 7/1996, deoarece contractul de întreținere a fost reglementat abia prin Codul civil ca fiind un contract numit, anterior fiind doar o creație a doctrinei, impusă cumva de realitățile economice ale unei societăți ai cărei membri mai vulnerabili aveau nevoie de soluții concrete și de protecție pentru subzistență.

Ne-am întrebat deseori care a fost rațiunea pentru care, într-un act normativ de anvergura unui cod civil, legiuitorul a simțit nevoia să stipuleze în mod expres o normă legată nu numai de existența unei ipotecii legale în cazul contractului de întreținere, ca în toate celelalte cazuri reglementate de art. 2.386 C. civ., ci și de înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra bunului imobil dobândit de debitorul obligației de întreținere, care, cel puțin la o interpretare literală a acestui text, nu se poate efectua decât odată cu ipoteca legală a celui care a înstrăinat un imobil în schimbul întreținerii. Este surprinzătoare opțiunea legiuitorului, cu atât mai mult cu cât situația specială în care s-ar putea găsi creditorul obligației de întreținere ce necesită ocrotire prin norma de drept nu transformă natura interesului ocrotit, acesta rămânând incontestabil privat.

Această ipotecă legală nu garantează executarea obligației de întreținere, care este o obligație de a face (ce ar fi putut fi totuși cuantificabilă după anumite criterii, în pofida caracterului său aleatoriu, dacă legiuitorul ar fi dorit să o facă, așa cum a făcut alteori când a edictat, de ex., norme de taxare), ci „plata rentei în bani corespunzătoare întreținerii neexecutate” cu trimitere la art. 2.249 C. civ. din materia rentei viagere (care se aplică și la întreținere, conform art. 2.256 C. civ.), care, la rândul lui, retrimite la art. 1.723 C. civ. din materia vânzării.

Pentru orice practician rațiunea existenței acestei norme este greu de explicat chiar sieși, nu numai părților față de care are obligația de consiliere, fiindcă reglementarea are ca premisă dispozițiile art. 2.261 C. civ. (înlocuirea întreținerii prin rentă), deci o ipoteză în care prestarea/primirea întreținerii nu mai poate continua din motive obiective. În aceste condiții pare straniu de ce legiuitorul a dorit să se înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit în baza unui contract de întreținere numai odată cu această ipotecă legală care garantează dintru început o creanță care nu este deloc sigur că va exista vreodată, din moment ce art. 2.261 C. civ. permite părților să se înțeleagă, iar libertatea contractuală va putea duce la un cu totul alt deznodământ decât cel avut în vedere de norma care reglementează această ipotecă legală. Însă putem înțelege și apreciem preocuparea legiuitorului pentru protecția persoanelor vulnerabile, cunoscut fiind că, de regulă, la acest tip de contract recurg persoane vârstnice, cu situații materiale precare.

Cât privește înscrierea în cartea funciară a acestei ipoteci legale, normele legale [art. 2.386 și 2.249 C. civ., respectiv art. 37 alin. (6) din Legea nr. 7/1996] nu dau detalii speciale în afară de faptul că dreptul de proprietate al dobânditorului și ipoteca legală se înscriu concomitent și din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu, iar, în vederea înscrierii ipotecii legale, nu este necesară declararea valorii creanței garantate, dată fiind natura aleatorie a contractului de întreținere care nu permite ca valoarea creanței (de fapt, valoarea acelei destul de improbabile rente corespunzătoare întreținerii neexecutate) să fie cunoscută de la data înscrierii ipotecii legale.

II. Înscrierea în cartea funciară a ipotecii legale

Așa cum am anticipat deja în cele expuse mai sus, ipoteca legală se înscrie în unele cazuri din oficiu, iar, în altele, doar la cerere, incidente în materie fiind prevederile Codului civil, ale Legii nr. 7/1996 și ale Regulamentului ANCPI.

Ca o scurtă trecere în revistă a normelor incidente în materie:

– conform art. 37 alin. (6) din Legea nr. 7/1996: „În toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripţie ipotecară”;

– potrivit art. 37 alin. (9) din Legea nr. 7/1996: „Când în înscrisul doveditor al vânzării se învederează că preţul nu a fost plătit ori nu a fost plătit în întregime, privilegiul pentru garantarea preţului datorat se înscrie din oficiu, în folosul vânzătorului”;

– art. 37 alin. (12) teza I din Legea nr. 7/1996 are următorul conținut: „Promitentul achizitor al imobilului înscris în cartea funciară va putea cere (deci nu se va înscrie din oficiu – p.n., M.M.), în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia”;

– la art. 155 alin. (3) din Regulamentul ANPCPI se statuează că: „Ipoteca legală se intabulează în temeiul înscrisului constatator al creanţei garantate, în forma cerută de lege pentru validitatea actului.”

La intabularea drepturilor reale rezultate dintr-un act de transfer al dreptului de proprietate (vânzare cu preț, total sau parțial, neachitat; schimb/dare în plată cu sultă, total sau parțial neachitată) încheiat în formă autentică (art. 1.244 C. civ.), ipoteca se va înscrie din oficiu în cartea funciară în beneficiul părții garantate, cu excepția cazului (cu aplicabilitate generală în materia ipotecii legale, după opinia noastră) în care titularul dreptului de ipotecă renunță la beneficiul înscrierii, fapt care trebuie să rezulte expres din cuprinsul actului.

Conținutul normelor incidente este suficient de explicit și nu necesită vreo interpretare specială. Cu toate acestea, se pare că au existat confuzii, din cauza redactării defectuoase a unor clauze, între posibilitatea renunțării la beneficiul înscrierii, la un anumit moment (să zicem, cel al încheierii actului care constituie izvorul drepturilor cu privire la care se poate face publicitate), și renunțarea la dreptul de a îndeplini o formalitate de publicitate, cu privire la care art. 19 alin. (3) C. civ. stipulează că este considerată nescrisă (nulitate parțială). Așadar, chiar dacă părțile nu au dorit notarea în cartea funciară a unei promisiuni și intabularea ipotecii legale la data încheierii convenției, nimic nu îl împiedică pe cel interesat să se solicite ulterior aceste înscrieri.

În baza căror documente se înscrie ipoteca legală în cartea funciară?

Dacă în cazurile prevăzute de art. 2.386 pct. 1 și pct. 4 C. civ. este suficient contractul de vânzare/dare în plată/schimb/de întreținere (împreună cu cererea, dovada achitării tarifului și alte înscrisuri, după caz), ipoteza de la art. 2.386 pct. 2 C. civ. pare a crea neliniști.

Recent, în practica biroului nostru, am primit încheiere de respingere la o cerere de înscriere a unei ipoteci legale pentru garantarea restituirii avansului din preț plătit în baza unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare[8]. S-a notat promisiunea și s-a respins cererea de înscriere a ipotecii legale cu toate că anexasem cererii extrasul contului promitentului-vânzător din care rezultau, fără dubiu, atât îndeplinirea obligației de plată a avansului de către promitentul-cumpărător, cât și data plății, care, conform art. 1.497 C. civ., este data intrării sumei în contul creditorului obligației. Motivarea registratorului a fost următoarea: „Având în vedere că actul prezentat (extrasul de cont) nu îndeplinește (sic!) prevederile art. 1.504 – (1) (care stipulează că ordinul de plată semnat de debitor și vizat de bancă prezumă efectuarea plății până la proba contrară – p.n., M.M.) […] (2) (care se referă la dreptul debitorului care a efectuat plata de a cere instituției de credit a creditorului o confirmare scrisă a efectuării plății prin virament – p.n., M.M.) […] în temeiul art. 30 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 se respinge cererea.”

Așadar, deși promitentul-vânzător a remis, în vederea înscrierii ipotecii legale, extrasul de cont care arăta fără dubiu că i-a fost alimentat contul indicat în promisiune cu avansul din preț, registratorul consideră că nu este suficient și că trebuie în plus și ordinul de plată vizat (fără de care suma nu ar fi putut intra în cont și care doar prezuma plata) sau un înscris emis de banca titularului creanței din care să rezulte efectuarea plății (plată pe care însuși promitentul-vânzător a invocat-o remițând extrasul).  Logica motivării este imbatabilă.

Dar ce stipulează de fapt art. 30 din Legea nr. 7/1996? În niciun caz nu enumeră înscrisurile necesare înscrierii în cartea funciară a ipotecii legale a promitentului-achizitor, ci consacră doar prerogativa registratorului de carte funciară de a respinge o cerere de înscriere în cazul în care „constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc condiţiile de formă (iar nu de conținut – p.n., M.M.) cerute de lege […]”. Forma la care se referă acest text legal este acea modalitate de exteriorizare a unui act juridic civil (manifestare de voință făcută cu scopul de a produce efecte juridice) care poate fi cerută de lege ad validitatem, ad probationem  sau pentru opozabilitate față de terți.  Cât privește art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, acesta stipulează că „Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare” (s.n. – M.M.). Admițând că singurele dispoziții legale referitoare la proba plății sunt cele de la 1.504 C. civ., în materie de înscriere în cartea funciară a acestei ipoteci legale nu există nicio dispoziție legală care să impună registratorului de carte funciară să verifice proba efectuării plății.

             Cu siguranță problema este importantă și necesită o abordare serioasă deoarece, la cunoștința noastră, registratorii de carte funciară se confruntă des cu cereri de înscriere în cartea funciară a acestui tip de ipotecă legală în condițiile în care nu este achitat încă avansul din preț ori nu există nicio dovadă că ar fi achitat. Toți ne confruntăm cu această problemă atunci când avansul nu se plătește în numerar, astfel încât promisiunea să constituie și chitanță liberatorie cu privire la plata lui, deoarece viramentul bancar impune în multe cazuri o cronologie care este incongruentă cu rapiditatea cu care notarul are obligația de a îndeplini formalitățile de înscriere atunci când părțile le cer.

Dată fiind dificultatea raderii din cartea funciară a unei ipoteci odată ce a fost înscrisă, în multe cazuri părțile au dorit să menționeze expres în cuprinsul promisiunii faptul că înscrierea ipotecii legale se va putea face doar după ce promitentul-vânzător va remite notarului extrasul de cont care va proba intrarea sumei în cont sau va da o declarație autentică în acest sens, ceea ce unii au interpretat că ar putea fi, de fapt, o clauză de restrângere a dreptului de a face publicitate imobiliară, prohibită de art. 19 alin. (3) C. civ. și considerată nescrisă.

Dispozițiile Codului civil (intrat în vigoare în 2011) nu mai pot constitui în materia probei plății prin transfer bancar un instrument de lucru facil, dată fiind rapiditatea cu care tehnologia a acaparat acest sector, așa că doar convenția părților rămâne singura alternativă la dispozițiile (supletive) ale art. 1.504 C. civ. Dacă părțile stabilesc prin convenția lor ce înscrisuri vor face proba plății, o eventuală cenzură făcută de registrator trebuie exclusă din start.

Pe de altă parte, nu există nicio normă care să permită înscrierea ipotecii legale, în acest caz, doar după plata efectivă a avansului din preț, deși logica și scopul înscrierii acestei ipoteci credem că este tocmai publicitatea garanției pentru restituirea unei sume plătite și nu a unei sume care ar urma să fie plătită cândva, motiv pentru care opinăm că nu poate constitui o restrângere la dreptul de a îndeplini publicitatea convenția prin care părțile stabilesc că ipoteca se va înscrie doar după efectuarea plății care va fi probată cu anumite înscrisuri.

            Sigur că înscrierea unei ipoteci legale a priori, fără să existe proba plății, ar putea fi radiată ulterior ca urmare a rezoluțiunii convenției pentru neexecutarea obligației de plată a avansului din preț, dar formalitățile necesare nu reprezintă deloc o perspectivă atractivă pentru promitentul-vânzător.

Cu siguranță ar fi fost necesară o reglementare în Regulamentul ANCPI referitoare la înscrisurile în baza cărora se va putea înscrie ipoteca legală a promitentului-achizitor, întrucât art. 1.504 C. civ., așa cum am arătat mai sus, nu mai corespunde modalităților actuale prin care se efectuează plata (regula fiind plata online).

În lipsa unei astfel de reglementări și a unei convenții a părților care să stabilească modul în care se va face proba plății, ordinul de plată semnat de debitor și vizat de bancă, conform art. 1.504 alin. (1) C. civ., prezumă efectuarea plății și ar trebui să fie suficient pentru înscrierea ipotecii legale. Dar mijloacele de plată online nu permit eliberarea unui astfel de înscris cu viza băncii și limitează dintru început posibilitatea acestei probe, iar a le pretinde părților să meargă la ghișeul băncii este o provocare emoțională în sine.

Cât despre înscrisul prevăzut la art. 1.504 alin. (2) C. civ., ar trebui un roman fluviu care să descrie aventurile necesare pentru obținerea lui, în multe cazuri. Să îl poți obține este o excepție, iar termenul de eliberare, care deseori este de 30 zile sau mai mult (deși băncile sunt instituții private), reprezintă un caz fericit. Și atunci, cum sunt protejate interesele promitentului-cumpărător în fața unei eventuale înscrieri a garanției unui alt creditor care va primi între timp un rang prioritar?

În fața provocării practice, notarii au găsit soluția de a insera în act că proba plății se va face cu extrasul de cont remis notarului chiar de către promitentul-vânzător, ceea ce reprezintă o metodă mai rapidă și mai simplă de probațiune a plății. Existența unei astfel de clauze în contract dispensează părțile de a mai face demersuri ulterioare cronofage, care ar putea întârzia înscrierea ipotecii. Într-o astfel de ipoteză, respingerea cererii de către registrator, cu motivarea de mai sus, este nu numai neîntemeiată, dar și ridicolă, pentru că este vorba de norme supletive, dinamice, pe care părțile le pot modela în interesul lor. Așadar, apreciem că o clauză expresă, în sensul de mai sus, ar putea rezolva mai simplu necesitatea celerității înscrierii și nu ar putea fi cenzurată de registrator.

III. Stingerea ipotecii legale în cazurile analizate

Revenind la clasificarea ipotecilor imobiliare după modul de constituire, în legale și convenționale[9], în funcție de izvorul lor: legea și convenția, observăm că, în ceea ce privește stingerea ipotecii, nu există nicio reglementare legală care să instituie un regim juridic distinct în cazul ipotecii legale față de cea convențională, sediul materiei fiind art. 2.428 C. civ., pentru toate tipurile de ipoteci.

Prin urmare, în toate cazurile, indiferent de izvorul lor, ipotecile imobiliare se sting prin radierea din cartea funciară sau prin pieirea bunului [art. 2428 alin. (1) C. civ.], iar radierea din cartea funciară a ipotecii imobiliare se face inclusiv ca urmare a renunțării exprese sau tacite a creditorului la ipotecă conform art. 2.428 alin. (2) lit. e) C. civ. Logica și semnificația textului de lege sunt evidente. Dacă titularul poate renunța la dreptul său de proprietate privată, conform art. 562 alin. (2) C. civ. și art. 889 alin. (1) C. civ., de ce nu ar putea renunța creditorul la dreptul de ipotecă ce îi garanta creanța, indiferent de izvorul ipotecii și indiferent dacă acea creanță a fost îndestulată sau nu? Dreptul de garanție este exclusiv la dispoziția sa, iar renunțarea la drept este, de principiu, un act juridic unilateral, care nu antrenează în niciun fel o eventuală participare/un eventual acord al debitorului.

Aflându-ne în spațiul de exprimare a dreptului privat, nu vedem niciun motiv (în lipsa unui text legal expres prohibitiv) care să nu permită creditorului unei creanțe garantate cu ipotecă legală (oricare ar fi ea) să renunțe la dreptul său de ipotecă.

Art. 2.344 teza a II-a C. civ. dispune că ipoteca subzistă atâta timp cât subzistă obligația pe care o garantează, caracterul accesoriu al ipotecii față de creanța pe care o garantează referindu-se doar la legătura directă între existența unei obligații și ipotecă (garanția pentru executarea ei). Sigur că aprofundând subiectul (care poate fi foarte interesant prin versatilitatea lui), poate exista o construcție juridică în care o ipotecă nu este legată de aceeași obligație de la început până la stingerea ei, ceea ce permite cesiunea autonomă (pe cale principală) a ipotecii (care nu face obiectul studiului nostru). Cu siguranță însă trebuie să existe permanent o obligație pe care ipoteca să o garanteze.

În lipsa unei obligații, garanția imobiliară nu are sens, însă este evident că o obligație (creanța) subzistă fără garanție. În cazul ipotecii, cu siguranță trebuie să existe permanent o obligație pe care aceasta să o garanteze. Dacă creditorul în beneficiul căruia, în temeiul legii sau prin convenție, a fost constituită garanția, renunță la ipotecă, el devine un creditor chirografar beneficiind de toate celelalte posibilități puse de lege la dispoziția sa pentru executarea obligațiilor, conform art. 1.516 C. civ. El va putea renunța la garanție chiar atunci când creanța sa nu a fost îndestulată integral, acest drept fiind exclusiv la dispoziția lui.

Acesta este motivul pentru care nu putem fi de acord cu concluzia minutei care ne-a prilejuit această reflecție: „[…] vânzătorul care nu a încasat în întregime prețul din contract este protejat de legiuitor prin instituirea unei ipoteci legale, drept la care nu poate renunța în niciun mod. […]  Renunțarea la dreptul de ipotecă nu este posibilă în speță, acesta având o natură legală iar nu convențională.”[10] Minuta în cauză conține atât o premisă falsă, cât și o concluzie inacceptabilă pentru un document care se pretinde a avea caracter obligatoriu. Premisa falsă este existența unui regim juridic distinct cât privește stingerea ipotecii legale față de cea convențională, iar concluzia falsă este aceea că nu se poate renunța la ipoteca legală. Sigur însă că opinia noastră poate fi combătută cu orice argumentație juridică pertinentă deoarece dinamica opiniilor contrare a stat la baza evoluției științei dreptului.

Prin urmare, cu privire la posibilitatea renunțării la dreptul de ipotecă legală imobiliară, după opinia noastră, răspunsul nu poate fi decât afirmativ, în toate cazurile, inclusiv în cazul dreptului de ipotecă legală de care beneficiază cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreținerii, căruia legiuitorul nu i-a creat un regim juridic distinct față de cel al altor drepturi de ipotecă legală sau convențională, ci a stipulat doar că, în această ipoteză (cu alte cuvinte, dacă titularul ei dorește să existe această garanție), se va înscrie în cartea funciară numai odată cu dreptul de proprietate al dobânditorului.

Renunțarea la ipotecă se face prin act unilateral (irevocabil), cu titlu oneros sau gratuit, în formă autentică pentru a putea produce efecte în privința radierii dreptului, conform art. 885 C. civ. În doctrină[11] s-a exprimat opinia potrivit căreia, până la intrarea în vigoare a efectului constitutiv al cărții funciare, va exista o distincție între renunțarea la beneficiul înscrierii din oficiu și renunțarea la însuși dreptul de ipotecă, autorul exprimându-și opinia că această renunțare nu poate fi decât totală.

Dacă, în ceea ce privește dreptul de ipotecă, este evident că legea permite renunțarea la el, ca la orice alt drept cu conținut patrimonial, apreciem că este evidentă și diferența dintre a renunța la beneficiul înscrierii la care se referă art. 37 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 și a renunța la dreptul de a îndeplini o formalitate de publicitate la care se referă art. 19  alin. (3) C. civ.

După cei 14 ani scurși de la intrarea în vigoare a Codului civil există încă o practică neunitară și controverse cu privire la acest subiect, existând in continuare opinia că ar putea fi înlăturată ca fiind nescrisă acea clauză din contract prin care partea în beneficiul căreia operează garanția va renunța, la acel moment, la înscrierea dreptului ei în cartea funciară, fără să își piardă nici dreptul la garanție și nici dreptul la publicitate imobiliară, urmând ca, atunci când va dori, în termenul prevăzut de lege (dacă există un astfel de termen ca în cazul art. 906 C. civ.) să solicite înscrierea dreptului său.

             O doctrină de autoritate[12] a opinat că, și în cazul ipotecii legale de care beneficiază cel care a înstrăinat un imobil în schimbul întreținerii, în pofida redactării nefericite a textului art. 2.386 pct. 4 C. civ., titularul va putea renunța nu numai la dreptul de ipotecă în sine, ci și la beneficiul înscrierii în cartea funciară, deoarece norma legală nu poate contraveni autonomiei de voință care este principiul fundamental după care funcționează dreptul privat.

            O atenție specială credem că necesită radierea din cartea funciară a ipotecii legale în cazul rezoluțiunii unui act translativ al dreptului de proprietate sau a unei promisiuni de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996, mai precis, atunci când notarul constată rezoluțiunea convenției în temeiul unui pact comisoriu conținut de acea convenție[13].

             În anumite situații, ipoteca legală nu se va putea radia în baza încheierii de certificare emise de notar în baza art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996. Art. 170 din Regulamentul ANCPI („În toate cazurile în care se radiază un drept intabulat, înscrierile privitoare la sarcini care grevează dreptul radiat vor fi menţinute, afară numai dacă legea prevede radierea acestor din urmă drepturi”) pare că, prin excepție, ar permite o astfel de radiere în baza unei legi, fără să facă vreo altă distincție.

Ca o primă ipoteză practică, să ne raportăm la o promisiune bilaterală de vânzare în care s-a inserat un pact comisoriu legat de neexecutarea fără justificare a obligației de a încheia contractul în termenul convenit de către promitentul-cumpărător care a dorit să beneficieze de ipoteca legală, iar această ipotecă a fost înscrisă în cartea funciară.

            Dacă întocmirea unei încheieri de certificare prin care notarul să poată constata rezoluțiunea unei promisiuni de vânzare-cumpărare este totuși posibilă (chiar și în lipsa reglementării unei proceduri speciale care ar fi fost necesară și utilă), în baza unei melanj abracadabrant între  art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996 cu art. 12 lit. d) și ș), respectiv art. 150 alin. (1) lit. d) LNP, cu art. 305 din Regulamentul de aplicare a LNP, problema radierii din cartea funciară a ipotecii legale a promitentului-cumpărător, înscrisă în cartea funciară in baza acelei promisiuni, ne poate conduce spre un tărâm oarecum nesigur.

Cu siguranță art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996 este mai mult decât util, mai ales pentru  degrevarea instanțelor de nenumărate litigii legate de neexecutarea obligațiilor contractuale, care sunt cronofage și costisitoare, dar, în fapt, transferă în portofoliul notarilor o procedură cu un potențial litigios mare, iar legea ar trebui să pună la dispoziție și instrumentele de lucru adecvate și clare care să  permită adoptarea unor soluții fără riscul unor litigii ulterioare de natură să atragă răspunderea notarilor. 

În aplicarea acestui text legal distingem mai multe situații posibile:

1) În urma notificării transmise promitentului-cumpărător prin executor judecătoresc sau prin alte mijloace care permit proba comunicării, în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă sau stabilite de părți (dacă au convenit inclusiv cu privire la acest aspect),la data și ora indicate în notificare/convenite, promitentul-vânzător activează pactul comisoriu (dacă nu a făcut-o deja printr-un act anterior, de preferat autentic) și solicită notarului emiterea acelei încheieri prin care se constată rezoluțiunea promisiunii în temeiul pactului comisoriu, întrucât termenul convenit pentru încheierea contractului promis a expirat.

Prin urmare, premisa o constituie cererea promitentului-vânzător de constatare a rezoluțiunii de către notar, precum și faptul că avem un promitent-cumpărător aflat de drept în întârziere prin simpla neexecutare la termen a obligației, conform mențiunii din promisiune, sau pus în întârziere prin notificarea respectivă (așa cum a fost convenit prin pactul comisoriu). Dacă promitentul-cumpărător  se prezintă în fața notarului la data și ora indicate în actul inițial sau în notificare și invocă unul dintre cazurile de neexecutare justificată a obligațiilor, prevăzute la art. 1.556 și 1.557 C. civ., sau o altă situație de fapt care necesită administrarea unui probatoriu ori el se opune la instrumentarea procedurii de certificare, notarul nu va putea emite nicio încheiere și se va limita la instrumentarea unei încheieri de certificare de fapte în temeiul art. 150 alin. (1) lit. d) LNP, respectiv art. 305 din Regulamentul de aplicare a LNP, în care va consemna doar declarațiile părților și le va îndruma spre un demers judiciar, instanța fiind singura în măsură să constate, în urma administrării unor probe, temeinicia sau netemeinicia susținerilor promitentului-cumpărător. În mod evident, în baza încheierii respective nu se va putea radia nicio înscriere din cartea funciară.

Oportunitatea abordării acestui subiect este determinată și de faptul că, recent, ni s-a solicitat o opinie referitoare la soluția pe care ar trebui să o adopte un oficiu de cadastru și publicitate imobiliară care s-a confruntat cu o cerere de radiere din cartea funciară a înscrierilor efectuate în baza unei promisiuni (inclusiv a ipotecii legale), ca urmare a unei încheieri de certificare prin care notarul a constatat rezoluțiunea, la o altă dată decât cea la care se prezentase promitentul-vânzător care solicitase procedura, în condițiile în care în cuprinsul acesteia erau consemnate declarațiile promitentului-cumpărător care s-a opus expres la instrumentarea acestei proceduri invocând unul dintre cazurile de neexecutare justificată a obligației de a încheia contractul promis.

Un notar nu dispune de pârghiile necesare pentru a se substitui în rolul unui magistrat, nici chiar în ipoteza unei proceduri aflate la granița dintre contencios și necontencios și trebuie să se abțină motivat, evident, de la instrumentarea oricărei proceduri în care există contradictorialitate. Un alt scenariu posibil în această ipoteză este acela în care promitentul-cumpărător se prezintă în fața notarului, ca urmare a notificării, și este de acord cu rezoluțiunea în temeiul pactului comisoriu activat de contractantul său, iar notarul întocmește un înscris autentic în temeiul art. 885 alin. (2) C. civ., în baza căruia se vor radia din cartea funciară atât notarea promisiunii, cât și ipoteca legală. Acesta este cazul fericit în care finalul este „pupat toți piața Independenței” în semn de concordie juridică;

2) Promitentul-cumpărător – deși notificat să se prezinte în fața notarului public, fie pentru autentificarea contractului de vânzare promis, fie pentru constatarea rezoluțiunii promisiunii, procedura de comunicare a notificării fiind îndeplinită conform Codului de procedură civilă sau convenției părților (condiție esențială pentru instrumentarea certificării) – nu se prezintă la data și ora stabilite, iar promitentul-vânzător activează pactul comisoriu (dacă nu a făcut-o deja printr-un act anterior ca urmare a expirării termenului pentru încheierea contractului) și solicită notarului public să elibereze încheierea de certificare prin care să se constate rezoluțiunea promisiunii în temeiul pactului comisoriu.

În acest caz, în lipsa oricărui demers din partea promitentului-cumpărător, notarul poate da curs cererii promitentului-vânzător și instrumenta încheierea de certificare. Opinăm că data emiterii acestei încheieri nu poate fi nici anterioară și nici posterioară datei la care partea a fost notificată să se prezinte, iar ea trebuie emisă numai în condițiile în care partea care și-a executat obligațiile sau este gata să și le execute ori care înțelege să activeze pactul este prezentă în fața notarului[14]. Această cerință nu rezultă dintr-un text expres, dar este impusă de interpretarea logică și teleologică a normei legale. Notificarea nu o face notarul (care are notificări în portofoliul său doar în cazurile prevăzute expres de lege), ci partea interesată (prin executor judecătoresc, de regulă) ale cărei declarații trebuie consemnate în cuprinsul încheierii. Scopul notificării este, în primul rând, acela de a provoca o reacție din partea celeilalte părți, deoarece creditorul obligației neexecutate poate inclusiv să accepte executarea obligației peste termen și să nu recurgă la remediul rezoluțiunii. Interesul tuturor este acela de a menține convenția/de a finaliza actul promis, iar nu acela de a alimenta contradictorialitatea. Or, chiar dacă pactul comisoriu a fost activat și – fiind vorba despre un act juridic unilateral – s-ar putea considera irevocabilă această activare, uneori practica judiciară a apreciat că este prevalent acordul părților, iar creditorul obligației neexecutate poate reveni asupra opțiunii inițiale[15].

Ca efect al constatării rezoluțiunii, părțile vor fi repuse in situația anterioară, urmând ca prestațiile să fie restituite, conform art. 1.635 alin. (1) C. civ, deci urmează să fie restituit avansul plătit de promitentul-cumpărător.

Dar ce se va întâmpla cu înscrierile efectuate în baza promisiunii și care sunt textele legale care reglementează condițiile în care se va putea efectua radierea acestora?

Dacă părțile au convenit o clauză penală în care s-a menționat că promitentul-cumpărător va pierde avansul din preț plătit în cazul rezoluțiunii promisiunii în temeiul pactului comisoriu legat de neexecutarea obligației de a încheia contractul de vânzare în termenul convenit, este posibilă radierea atât a promisiunii, cât și a ipotecii legale, care este un drept real imobiliar [deci în aria de incidență a art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996]?

Sau se va radia doar notarea promisiunii, ipoteca legală urmând să greveze bunul până când instanța va stabili dacă este certă din punct de vedere juridic pierderea avansului de către promitentul-cumpărător, a cărui restituire era garantată de ipoteca legală[cazul prevăzut la art. 1.538 alin. (5) C. civ.]?

Iată un scurt aide-mémoire al unor texte normative incidente în materie:

Art. 885 alin. (2) C. civ. prevede că: „Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică” (s.n. – M.M.).

Art. 159 alin. (2) din Regulamentul ANCPI dispune că „Ipoteca legală prevăzută de art. 2.386 pct. 2 din Codul civil se intabulează sau se înscrie provizoriu în cartea funciară, la cererea promitentului achizitor, oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea acestuia. Radierea acestei ipoteci se efectuează în condiţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil sau ale art. 171 alin. (3) din prezentul regulament” (s.n. – M.M.).

Art. 169 alin. (2) din Regulamentul ANCPI are următorul conținut: „Radierea drepturilor reale imobiliare şi promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate sau un alt drept în legătură cu acesta înscris în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii, se efectuează în condiţiile art. 24 alin. (4) din Legea nr. 7/1996”.

Iar art. 171 din Regulamentul ANCPI conține următoarele: „(1) Radierea dreptului de ipotecă se efectuează în condiţiile art. 885 alin. (2) din Codul civil, dacă prin lege specială nu se prevede altfel. (2) Dispoziţiile alin. (1) sunt aplicabile şi în cazul ipotecilor transcrise în cartea funciară din vechile registre de publicitate imobiliară. (3) Radierea dreptului de ipotecă se efectuează şi în baza înscrisurilor prevăzute la art. 1012 din Codul de procedură civilă. Radierea ipotecii va opera chiar dacă aceste înscrisuri sunt supuse căilor de atac.”[16]

Prin urmare, în cazul activării de către promitentul-vânzător a pactului comisoriu (legat de neexecutarea obligației promitentului-cumpărător de a încheia contractul în termenul convenit), în lipsa oricărei opoziții din partea promitentului-cumpărător (notificat în condițiile Codului de procedură civilă sau conform convenției părților) și având în cuprinsul convenției o clauză penală legată de pierderea avansului din preț plătit în cazul rezoluțiunii în condițiile acelui pact comisoriu (nu al altuia, cu alt conținut), considerăm că notarul public ar putea emite o încheiere de certificare în baza căreia să se radieze din cartea funciară atât notarea promisiunii, cât și ipoteca legală. Argumentul legal favorabil unei astfel de soluții rezidă din coroborarea art. 24 alin. (4) lit. b) din Legea nr. 7/1996 cu art. 169 și cu art. 171 din Regulamentul ANCPI care trimit în acest caz la radierea în condițiile unei legi speciale (Legea nr. 7/1996  care derogă de la art. 885 C. civ., deci de la necesitatea unui consimțământ autentic al titularului dreptului de ipotecă).

O cu totul altă soluție se întrevede în cazul inexistenței unei clauze penale care să stipuleze pierderea avansului din preț, în caz de rezoluțiune în condițiile unui pact comisoriu legat de ipoteza noastră de analiză, deoarece repunerea în situația anterioară ca efect al rezoluțiunii duce la restituirea prestațiilor. Chiar dacă nu s-a stipulat în act o clauză penală, creditorul obligației neexecutate nu își pierde dreptul la daune-interese, așa cum rezultă expres din art. 1.516 alin. (2) C. civ., și se poate adresa instanței judecătorești să le obțină, dar cel puțin teoretic este obligat să restituie prestația efectuată de promitentul-cumpărător, iar, până o va restitui, garanția acestei restituiri va trebui să rămână înscrisă în beneficiul acestuia din urmă. Speța începe să se deruleze pe un tărâm litigios, iar notarul nu are instrumentele probatorii legale ca să o poată gestiona în lipsa convenției părților. Prin urmare, în opinia noastră, ipoteca legală care garantează restituirea avansului din preț (în cazul desființării cu efect retroactiv a convenției din care rezultă obligația de a cărei existență legea leagă nașterea ipotecii) nu va putea fi radiată din cartea funciară în lipsa consimțământului expres al titularului ei, așa cum prevede art. 885 C. civ.

Ca o observație finală a incursiunii noastre succinte printre meandrele acestui subiect, există dispoziții legale exprese care se referă la radierea din cartea funciară a antecontractelor, la art. 906 alin. (2) și (3) C. civ.[17], care nu fac însă nicio referire la posibilitatea radierii din oficiu a ipotecii legale la expirarea termenului de 6 luni de la încetarea termenului fixat pentru încheierea contractului de vânzare. Radierea ipotecii legale se face din oficiu, potrivit art. 37 alin. (12) din Legea nr. 7/1996, doar atunci când contractul de vânzare se încheie cu promitentul-cumpărător din promisiunea notată, precum și, în principiu, în caz de adjudecare în procedura de vânzare silită, când adjudecatarul va dobândi bunul liber de orice sarcini, promitentul-cumpărător în calitate de creditor având posibilitatea să se înscrie pe tabelul creditorilor pentru recuperarea creanței sale garantate cu ipoteca legală. Evident, poziția sa va fi privilegiată în funcție de rangul înscrierii.

IV. Renunțarea sau restrângerea dreptului de a îndeplini o formalitate de publicitate la care se referă art. 19 alin. (3) C. civ.

O discuție pe marginea acestui text nu credeam că ar fi necesară, dar recentele evenimente sociale declanșate de ceea ce presa a numit Scandalul Nordis ne determină să îl readucem în atenție.

Art. 19 C. civ. stabilește cu caracter imperativ că doar legea poate stabili procedura și condițiile de publicitate și trasează doar câteva reguli sumare cu caracter general de la care legile speciale nu pot deroga. Printre aceste reguli este și aceea că dreptul de a îndeplini o formalitate de publicitate nu poate face obiectul unei renunțări sau al unei tranzacții având ca obiect limitarea, condiționarea sau împiedicarea exercitării lui[18]. Sancțiunea nerespectării normei este nulitatea care o face să fie considerată nescrisă.

Prin urmare, nu pot exista în niciun act supus formalităților de publicitate clauze legate de renunțarea la acest drept, limitarea sau condiționarea lui și nici într-o promisiune de vânzare-cumpărare o clauză prin care promitentul-cumpărător renunță la dreptul de a nota promisiunea și/sau de a cere înscrierea ipotecii legale în cartea funciară. Însă, așa cum am arătat mai sus, titularul dreptului de ipotecă poate renunța liber la dreptul său sau poate să nu solicite înscrierea la acel moment, putând să recurgă la aceste formalități ulterior, la alegerea sa (aceasta până la intrarea în vigoare a efectului constitutiv al cărții funciare). Redactarea corectă a clauzelor din act este esențială pentru a putea opera cu ușurință distincțiile care configurează regimul juridic al fiecărei opțiuni.

Fără a avea nici pe departe pretenția de a fi analizat aici mai mult decât câteva probleme cu care ne confruntăm în activitatea de zi cu zi, dorim să încheiem cu o observație personală legată de modul actual de abordare a studiilor de drept. Am constatat în ultimii ani tendința autorilor de lucrări cu conținut juridic de a adopta fie titluri cu conotații filozofice sau literare, fie un ton ușor umoristic chiar și în cazul unor analize cu un conținut extrem de tehnic, menite să pună greu la încercare neuronii cititorului. Sigur că este necesar ca lectura să fie, dacă nu relaxantă, măcar interesantă și presărată pe alocuri cu elemente de amuzament, astfel încât tema să devină, dacă nu atractivă, măcar frecventabilă.  Așa că încheiem cu următoarea remarcă atribuită lui Abraham Lincoln și adaptată puțin situației: „Mai bine să păstrezi tăcerea și să treci drept ignorant, decât să vorbești (sau să te apuci să scrii, așa cum am făcut noi – p.n., M.M.) și să înlături orice îndoială.” Din păcate, în materie de drept, domeniul este atât de vast și de versatil încât este greu să nu fii mai mult sau mai puțin ignorant, dar este necesar să fii măcar perseverent, așa cum am încercat noi aici.

BIBLIOGRAFIE

A.-A. Moise, Regimul juridic al privilegiilor și al ipotecilor imobiliare, Universul Juridic, Bucureşti, 2015

B. Vișinoiu, „Comentariul art. 2.386 C. civ.”, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul civil. Comentariu pe articole, ed. a 3-a, C.H. Beck, București, 2021, unde se face trimitere la C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II.

R. Popescu, „Contractul de întreținere în noul Cod civil”, în ***, Avocatura în România – 150 de ani în linia întâi a luptei pentru Drept, Hamangiu, București, 2015. Trăilescu, „Comentariul art. 19 C. civ.”, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul civil. Comentariu pe articole, ed. a 3-a, C.H. Beck, București, 2021.

---

[1] Minuta ședinței reprezentanților Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România și ai Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară din data de 3 februarie 2025, nr. 3.

[2] A se vedea A.-A. Moise, Regimul juridic al privilegiilor și al ipotecilor imobiliare, Universul Juridic, Bucureşti, 2015, p. 536.

[3] Ibidem, p. 240.

[4] Cum ar fi:  Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, O.U.G. nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului „Noua Casă”, Codul de procedura fiscală, Codul de procedură penală, Legea nr. 114/1996 a locuinței, Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență.

[5] A se vedea, în acest sens, B. Vișinoiu, „Comentariul art. 2.386 C. civ.”, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Codul civil. Comentariu pe articole, ed. a 3-a, C.H. Beck, București, 2021, p. 2769, unde se face trimite la C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, pp. 690-691.

[6] A.-A. Moise, op. cit., p. 261.

[7] Ibidem, p. 271.

[8] Încheierea de respingere nr. 154274 din 2 aprilie 2025 emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, nepublicată.

[9] A se vedea art. 2.349 C. civ.

[10] A se vedea minuta citată mai sus, la nota 1.

[11] A.-A. Moise, op. cit., p. 524.

[12] R. Popescu, Contractul de întreținere în noul Cod civil, în ***, Avocatura în România – 150 de ani în linia întâi a luptei pentru Drept, Hamangiu, București, 2015, p. 334.

[13] Art. 24 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 are următorul conținut: „Drepturile reale imobiliare şi promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii, se radiază în baza unei: a) declaraţii în formă autentică a părţilor; b) încheieri de certificare fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părţii interesate; c) hotărâri judecătoreşti.”

[14] Din păcate, în unele cauze disciplinare aflate în trecut pe rolul Consiliului de disciplină din cadrul Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, s-a invocat inclusiv această lipsă.

[15] ÎCCJ, s. a II-a civ., dec. nr. 2104 din 10 iunie 2014, disponibilă la adresa www.scj.ro, accesată la data de 10 aprilie 2025. Potrivit Casației, actul juridic unilateral prin care s-a activat rezoluțiunea poate fi revocat cu condiția ca prin revocare să nu fie afectate drepturile și interesele legitime ale terților de bună-credință.

[16] Art. 1.012 C. pr. civ., respectiv art. 1.010 și 1.011 C. pr. civ. (la care face trimitere art. 1.012 C. pr. civ.) se referă la radierea ipotecii în cazul ofertei de plată urmată de consemnațiune.

[17] „(2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.

(3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.”

[18] A se vedea A. Trăilescu, „Comentariul art. 19 C. civ.”, în Fl. A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), op. cit., pp. 30-31.