Luana BLIDAR
Reprezentantă a Uniunii Naţionale a Notarilor Publicidin România la Bruxelles
În 6 decembrie 2018, a avut loc, la Bruxelles, reuniunea Adunării
(PARTEA a II-a)
• Dorim să mulțumim pentru acordul de republicare dat de către Revista Română de Drept Privat în care conținutul articolului a fost inițial publicat (nr. 1/2023).
Rezumat: În procedurile de lucru cu registrele de carte funciară, „publicizarea” dreptului privat s-a concretizat în oficializarea responsabilităților încredințate notarilor publici. Aceștia sunt acum datori să vegheze nemijlocit la realizarea tuturor demersurilor de înscriere în cartea funciară, pretinse pe temeiul actelor instrumentate, astfel cum prevede art. 35 din Legea nr. 7/1996. Astfel, întărirea rolului activ al notarului public în această materie creează vizibil premisele unui conflict cu mecanismul acțiunilor în prestație tabulară. Pare de la sine înțeles că dacă formalitățile de publicitate imobiliară nu mai sunt lăsate în seama părților, își pierde din sens și posibilitatea constrângerii lor să le realizeze pe cale judiciară. Totuși, regimul acțiunilor în prestație tabulară rămâne în continuare o piesă utilă în angrenajul circuitului civil imobiliar, fie și numai ca supapă necesară pentru posibilele dereglări de funcționare ale acestuia.
Cuvinte-cheie: acțiune în prestație tabulară, carte funciară, rol activ, notar public, înscris autentic
§12. Obligația „de a da”. Temeiul acțiunii. Acțiunile în prestație tabulară se intersectează întrucâtva cu regimul obligațiilor „de a da” din perspectiva efectului constitutiv al înscrierilor de carte funciară. Mai precis, pe măsură ce drepturile reale imobiliare nu se vor mai dobândi nemijlocit la semnarea contractelor, ci abia la momentul intabulării, înscrierea în cartea funciară va deveni tocmai una dintre modalitățile prin care se concretizează executarea obligației „de a da” născute din contract[1]. Practic, în același ritm, conținutul acesteia din urmă va putea servi ca temei juridic al acțiunilor în prestație tabulară și să le determine particularitățile regimului[2]. Oricât de migălos au fost cercetate perspectivele obligațiilor „de a da” în analizele teoretice mai consacrate, trebuie recunoscut însă că nu interesează prea tare în acest cadru nici eventualul caracter de sine stătător al acestora. Fără îndoială că problematicile aferente pot fi definitorii pentru regimul acțiunilor în prestație tabulară[3]. Totuși, suprapunerile cu responsabilitățile notarului public în realizarea formalităților de publicitate imobiliară se manifestă fără deosebire după cum este luată în calcul sau nu obligația „de a da”. Practic, rostul acțiunilor în prestație tabulară nu este influențat în vreun fel de această chestiune.
§13. Probleme dogmatice. Consimțământ la înscriere. Spre deosebire însă de chestiunea efectului constitutiv și de necunoscutele obligației de „a da”, problema dacă transmițătorul unui drept real trebuie sau nu să consimtă nemijlocit la intabularea în favoarea dobânditorului contează destul de mult aici. Este vorba despre un element dedus din specificul german de carte funciară, care pretinde un acord suplimentar al părților la intabularea în cartea funciară, separat de cel dat la încheierea contractului translativ sau constitutiv de drepturi. Aceasta deoarece în Germania principiul dualismului deosebește contractul obligațional de actul real, în sensul că transferul proprietății are loc strict pe temeiul celui din urmă, fără să fie suficient numai consimțământul manifestat la vânzare[4]. Tehnica s-a preluat și la noi, pe filieră austriacă, în zonele aflate până în 1918 sub stăpânirea Imperiului Austriac (respectiv Austro-Ungar, după 1867), iar manifestările sale sunt încă perceptibile pe alocuri în practica notarială și de carte funciară[5]. Ideea este ca documentele aferente să includă din partea înstrăinătorului așa-numita clausula intabulandi, prin care acesta se declară de acord cu realizarea formalităților de publicitate. Astfel este denumită manifestarea nemijlocită de voință prin care părțile își dau consimțământul să se realizeze înscrierea.
§14. Consimțământ la înscriere. Impresia redundanței. În dreptul nostru însă, cerința unei asemenea stipulații, când există, lasă vizibil impresia redundanței, mai ales că nu se grefează pe dualismul teoretic de la care pornește dreptul german[6]. Astfel, pare întrucâtva inutil ca persoanei care deja consimte la vânzarea sau donarea imobilului să i se mai pretindă, pe lângă aceasta, și acordul cu privire la intabularea pe numele dobânditorului. La fel, bunăoară, când se renunță la vreun dezmembrământ al proprietății. Aceasta deoarece, pe plan intuitiv, este oricum de la sine înțeles că transmițătorul nu ar mai putea să dea înapoi din cuvântul dat, când se va pune problema realizării formalităților de publicitate. În plus, chiar dacă, prin absurd, proprietarul sau titularul și-ar dori să se retracteze, pare la fel de clar că reglementările aplicabile nu ar trebui să-i permită dezicerea sau să-i creeze impresia că i-o permit. Altminteri, textele incidente s-ar putea considera că validează un comportament incorect, aspect de natură să le știrbească legitimitatea. Clauza contractuală de înscriere în cartea funciară își păstrează totuși un anumit interes în practica notarială, căci permite ca imobilele și operațiunile de carte funciară vizate să fie precis identificate în conținutul actului. Aceasta contează mai cu seamă când este vorba de operațiuni complexe, care presupun repartizarea mai multor drepturi reale diferite asupra unui ansamblu de imobile. Merită remarcat însă că până și textele aplicabile în prezent pot fi considerate că rețin condiția consimțământului expres din partea părților, ca cerință necesară pentru realizarea formalităților de publicitate imobiliară.
§15. Consimțământ la înscriere. Texte aplicabile. Sunt în cauză toate prevederile care scot în lumină ideea unei manifestări de voință din partea proprietarului pentru realizarea formalităților de publicitate, de regulă printr-un act autentic notarial. La nivelul Codului civil, astfel stau lucrurile în art. 885 alin. (2) teza I, conform căreia „drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial”. La fel, în art. 908 alin. (3) teza I, care dispune că dacă „dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptățit […] consimțământul dat în formă autentică notarială pentru efectuarea rectificării”. Fără nicio îndoială, coerența raționamentelor impune atunci să fie reținută de la bun început o soluție similară în ceea ce privește cerința unui consimțământ explicit inclusiv la momentul inițial, când s-a realizat prima dată înscrierea sau intabularea dreptului real. Ar fi logic, pe cale de consecință, să-i fie pretins proprietarului un acord explicit și la înscrierea pe numele dobânditorului, care va îmbrăca tocmai conținutul unei „clausula intabulandi”. Totuși, textele aplicabile nu se pronunță clar în acest sens, iar practica și doctrina consideră frecvent că nu este necesar un asemenea consimțământ explicit la intabulare[7]. Art. 885 alin. (1) C. civ. impune bunăoară, cu privire la drepturile reale imobiliare, strict „înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”, fără să pretindă și vreo manifestare de voință nemijlocită în acest sens. Conținutul dispozițiilor menționate a fost practic preluat din prevederile Legii nr. 7/1996. Relevant printre textele acestui act normativ este în special art. 22 din forma sa inițială[8]. În prezent, acolo nu se mai găsesc reglementări pe acest subiect, din cauza includerii lor în Codul civil.
§16. Consimțământ la înscriere. Fizionomia prestației tabulare. Controversele din jurul clauzei de intabulare sunt relevante în acest cadru, deoarece obiectul concret al acțiunilor în prestație tabulară depinde, fără nicio discuție, de cerințele înscrierii în cartea funciară. Practic, dacă se ajunge la concluzia că reglementările aplicabile pretind transmițătorului să-și exprime acordul nemijlocit la realizarea formalităților de publicitate, atunci, pe lângă celelalte rezultate așteptate, acțiunea în prestație tabulară trebuie considerată că suplinește și lipsa unui asemenea consimțământ. Prin urmare, indiferent de fundamentul juridic al procedurii, nu i-ar fi suficient reclamantului ca judecătorul să vizeze prin hotărârea sa doar înscrisurile sau documentația cerute pentru îndeplinirea formalităților de publicitate. Este necesar, în plus, ca hotărârea să conțină, la nevoie, și suplinirea consimțământului la intabulare sau la radiere. Pe cale de consecință, de aici pot rezulta elemente suplimentare în sprijinul utilității acțiunilor în prestație tabulară. Sunt în cauză bunăoară ipotezele când titlurile de proprietate valorificate și celelalte înscrisuri aferente, chiar dacă sunt acte autentice notariale, din eroare sau din confuzie nu conțin vreo mențiune specifică referitoare la înscrierea în cartea funciară, ceea ce înseamnă că lipsește așa-numita clausula intabulandi[9].
I. Orice prestații necesare pentru înscriere
§17. Delimitări necesare. Aplicații concrete. Sunt evident necesare precizări de detaliu care să delimiteze corect efectele așteptate de pe urma valorificării acțiunilor în prestație tabulară (A). Într-adevăr, numai astfel pot fi separate aplicațiile reale ale acestora, mai puțin vizibile, de cele pur aparente. Acestea din urmă se dovedesc evident ușor de contestat (B).
A. Revenirea la sensul istoric al acțiunilor
§18. Documentația pentru înscriere. Suplinirea consimțământului. Raționamentele pe subiect sunt complicate de faptul că până și textele relevante de drept pozitiv au evoluat de-a lungul timpului. Este vorba, mai precis, de prestațiile concrete care pot fi solicitate judecătorului sau părților adverse cu prilejul acțiunilor în prestație tabulară. Astfel, la nivelul dreptului românesc, au fost relevante în prima fază prevederile art. 22-24 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare. Conform acestora, „cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept; dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul va fi obligat să predea celui îndrituit înscrisurile trebuitoare pentru radiere; dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanței judecătorești sa dispună înscrierea” (s.n.). Astfel, era vizibilă încă de pe atunci o anumită confuzie normativă[10]. Mai precis, deși textul pleca de la ipoteza lipsei anumitor documente considerate necesare pentru înscriere, aportul judecătorului, conform textului, nu este să dispună prezentarea sau reconstituirea lor și nici să le prezume conținutul. Instanța părea mai degrabă chemată să consimtă nemijlocit la înscriere, în locul și pe seama înstrăinătorului, ca și cum de fapt aici era problema de la bun început, nu pe planul documentației necesare pentru realizarea formalităților de publicitate[11]. Acțiunea venea practic pur și simplu să complinească lipsa unei clauze de intabulare în titlul de proprietate.
§19. Titlul de proprietate. Predarea singurului original. Confuzia va fi menținută pe alocuri de reglementările subsecvente. Într-adevăr, mai aproape de zilele noastre, dispozițiile relevante au fost preluate în Legea nr. 7/1996. Inițial, regimul acțiunilor în prestație tabulară a fost reglementat în art. 29 din acest act normativ. În sensul dispozițiilor menționate, „cel care a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un drept real asupra unui imobil, este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru înscrierea în cartea funciară, dacă acest înscris este în posesia sa și este singurul exemplar doveditor, afară de cazul în care s-a procedat, din oficiu, la înscriere. În cazul în care cel obligat refuză predarea înscrisului, se va cere instanței judecătorești să dispună înscrierea.” (s.n.) Practic, rolul judecătorului rămânea la fel de neclar. Tot nu este sigur dacă era chemat nemijlocit să încuviințeze realizarea formalităților de publicitate în locul transmițătorului sau, mai degrabă, să prezume clauzele documentației care lipseau la înscriere. În plus, legea limita vizibil domeniul acțiunii la cazul destul de singular al înstrăinătorului care nu „preda” unui destinatar impersonal însuși titlul de proprietate, pe baza căruia trebuie realizată înscrierea, deci nu și alte documentații relevante. Se mai cerea și ca înscrisul să fi fost întocmit într-un singur exemplar original. Pare destul de clar, prin urmare, că textul percepea interesul acțiunilor în prestație tabulară într-o viziune destul de limitativă[12].
§20. Percepția contemporană. Neîndeplinirea obligațiilor. Modul în care se înțelege actualmente acțiunea în prestație tabulară decurge întrucâtva din schimbările realizate prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente. La momentul respectiv, art. 29 din Legea nr. 7/1996 a fost reformulat corespunzător[13]. Conform primelor sale trei alineate, „cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept; dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptățit înscrisurile necesare radierii; în situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii.” (s.n.) Astfel însă, confuzia semnalată nu doar că persistă, ci se vede chiar explicit consacrată. Totuși, este măcar luat în calcul ansamblul înscrisurilor care ar putea fi pretinse pentru realizarea formalităților de publicitate[14], inclusiv propriul titlu de proprietate al înstrăinătorului[15]. Prevederile citate au fost incluse mai târziu în textul art. 896 C. civ., menit să le înlocuiască. Noua reglementare în vigoare din anul 2011 inovează însă chiar și față de Legea nr. 247/2005. În concret, nu mai sunt vizate fățiș doar înscrisurile, înțelese ca suport material pentru diferitele acte juridice[16]. Premisele de fapt au fost lărgite acum, astfel încât să includă, la nivel abstract, ansamblul obligațiilor ce trebuie duse la bun sfârșit în scopul înscrierii[17]. Mai precis, art. 896 alin. (1) teza I C. civ. prevede acum că „în cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu își execută obligațiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea” (s.n.). Această perspectivă corespunde oricum mai bine rădăcinilor istorice ale procedurii decât reglementările intermediare.
§21. Obiectul acțiunii. Regulamentele cărților funduare. Într-adevăr, trebuie spus că, de la bun început, rostul acțiunilor în prestație tabulară nu se limita la obținerea înscrisurilor sau a documentației necesare pentru intabulare. Astfel au stat lucrurile cel puțin din vremea Regulamentelor cărților funduare din anii 1855 și 1870, aplicabile în părțile țării noastre care au aparținut Imperiului Austriac, respectiv Austro-Ungar[18]. La acel moment, era mai clar însă conținutul acțiunii. Ea desemna fără dubiu cererea transmisă instanței de carte funciară pentru obligarea transmițătorului să „tolereze” intabularea dobânditorului[19]. Acțiunea își avea temeiul în art. 81 alin. (1) lit. a) din actele normative menționate. De aici rezultă vizibil un sistem similar dualismului de drept german, cu distincția de acolo între contract, ca simplu izvor de obligații, și actul real veritabil, care vine să consfințească transferul proprietății[20]. În plus, acțiunea în prestație tabulară era considerată de natură propriu-zis personală, de unde s-a dedus bunăoară că nu putea face obiectul unei notări distincte, ca înscriere de carte funciară[21]. Soluția se baza pe ideea că datoria transmițătorului să consimtă la intabulare funcționa pe cadrele teoriei obligațiilor, deci fără să fie în cauză existența vreunui drept real deja câștigat. Aceasta înseamnă că nu producea efecte opozabile terților și nu-i privea în vreun fel până la realizarea formelor de publicitate. Caracteristica de acțiune personală reapare de altfel și astăzi în analizele riguroase pe subiect[22]. Din acest motiv totuși, a devenit clar încă de pe atunci că obiectul acțiunilor în prestație tabulară nu se poate limita numai la suplinirea consimțământului pentru intabulare.
§22. Prestații tabulare. Orice piedici la înscriere. Mai precis, înscrierile realizate pe temeiul acțiunilor în prestație tabulară presupuneau încă de pe atunci să fie respectat ansamblul cerințelor pretinse în mod obișnuit. Este vorba despre cele aplicabile când intabularea intervenea de bunăvoie, cu acordul proprietarului anterior. Aceasta semnifică faptul că, pe temeiul acestor proceduri, trebuie să poată fi abordate toate piedicile din calea realizării înscrierii pe numele noului beneficiar. Putea fi vorba despre furnizarea documentației cerute în acest sens, despre radierea sarcinilor care stânjeneau înscrierea și chiar și despre abținerea de la încheierea unor acte subsecvente, dacă pot modifica situația de carte funciară. În plus, „prestațiile tabulare” la care se referea conținutul acțiunii acopereau nu doar constituirea sau transmiterea, ci și stingerea drepturilor înscrise[23]. Cu alte cuvinte, tot prin acțiunea în prestație tabulară se obținea bunăoară și radierea ipotecilor în cazul rambursării datoriei, dacă titularul nu consimțea de bunăvoie în acest sens. Strict în această privință, nu rezultă prea clar dacă soluția poate fi reluată în aplicarea dispozițiilor din actualul Cod civil. Într-adevăr, art. 896 alin. (1) teza I C. civ. vizează numai situația în care se află „cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil”. Trebuie totuși considerat că „modificarea” drepturilor tabulare, la care se referă textul, include și stingerea lor, fie și numai dintr-o perspectivă logică și rațională[24]. În rest, de altfel, toate concluziile în ceea ce privește rostul acțiunilor în prestație tabulară sub regulamentele cărților funduare pot fi reluate fără vreun dubiu, inclusiv în prezent. Aceasta deoarece iarăși contează toate obligațiile generice necesare pentru înscrierea în cartea funciară, inclusiv suplinirea consimțământului la intabulare[25]. Prin urmare, acțiunea în prestație tabulară poate acoperi și unele ipoteze care depășesc rolul activ al notarului public în realizarea demersurilor de publicitate imobiliară[26].
B. Aplicații reale și aplicații aparente
§23. Verificările registratorilor. Adeverințe și avize. În concret, merită precizat că registratorilor de carte funciară le sunt încredințate în prezent verificări destul de consistente când vine vorba de înscrierea vreunui act sau fapt juridic permis de lege[27]. Este vorba de art. 30 alin. (1)-(2) din Legea nr. 7/1996. Conform textului menționat, „dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum și aceasta din urmă nu întrunesc condițiile de formă cerute de lege pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere motivată; (în plus – n.n.) registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementările în vigoare”. Or, dacă toate cerințele de care depinde înscrierea pot fi considerate prestații tabulare, înseamnă că și cele care fac obiectul verificării registratorului se încadrează în aceeași categorie. Altfel spus, îndeplinirea sau complinirea lor poate fi solicitată, prin urmare, inclusiv pe temeiul acțiunilor în prestație tabulară[28]. Astfel stau lucrurile bunăoară dacă transmițătorul sau notarul public instrumentator au omis atașarea unor documente la cererea de înscriere. La fel dacă nu au fost duse la bun sfârșit orice alte demersuri prealabile date în sarcina lor. Cu titlu exemplificativ, pe temeiul acestui raționament, acțiunea în prestație tabulară devine haina judiciară prin care dobânditorul îi poate pretinde autorului său furnizarea diferitelor adeverințe, avize sau certificate pretinse pentru înstrăinare, intabularea construcțiilor edificate pe terenul vândut, întocmirea unor documentații cadastrale sau alte operațiuni care se vor concretiza în documentele sau înscrisurile cerute pentru finalizarea formalităților de publicitate[29]. Tot astfel, ea poate fi valorificată pentru obligarea transmițătorului să dezmembreze terenul pe care s-a obligat să-l vândă dintr-o suprafață mai mare sau pentru suplinirea consimțământului său în acest sens. Aceasta deoarece, în lipsa operațiunii de dezmembrare, nu este permisă intabularea înstrăinării unei suprafețe mai mici din parcela deja înscrisă în cartea funciară[30]. Mai pe larg, este vorba de toate cerințele date în sarcina registratorului de carte funciară spre verificare, dacă deficiențele la nivelul acestora pot antrena respingerea cererii de înscriere.
§24. Nulitate absolută. Demersuri ulterioare. Totuși, este de notat și că procedura nu pare să înlăture sau să acopere posibilele cauze de nulitate. Trebuie avute în vedere mai cu seamă ipotezele de nulitate absolută, căci pentru nulitatea relativă oricum există mecanismul confirmării, conform art. 1.262 și urm. C. civ.[31] Raționamentul este relevant în special pentru reglementările care impun anumite demersuri prealabile încheierii contractului, sub amenințarea unei asemenea sancțiuni. De exemplu, astfel stau lucrurile în contextul art. 159 alin. (5)-(6) C. proc. fisc. Aceste dispoziții pretind să fie obținut, înaintea înstrăinării dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, un certificat de atestare fiscală, prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate unității administrativ-teritoriale unde se află înregistrat bunul. Altminteri, actul este nul de drept. Or, se poate imagina situația în care, din greșeală, părțile încheie transmisiunea fără ca documentul să fie prezentat dobânditorului, dar el totuși să existe și să poată fi găsit cu diligențe rezonabile. În acest caz, acțiunea în prestație tabulară poate fi valorificată, la nevoie, ca mijloc procedural pentru constrângerea pârâtului, proprietar anterior, la remiterea înscrisului. Dacă însă nici măcar nu exista documentul de la bun început, mecanismul procedural menționat nu ar putea să complinească în vreun fel această deficiență. Aceasta deoarece nu mai este vorba despre o simplă scăpare materială din partea părților, ci despre neîndeplinirea cerințelor instituite pentru valabilitatea contractului. Aceeași soluție ar trebui să fie aplicabilă, pentru identitate de motive, și cu privire la restul reglementărilor care pretind cerințe similare. Bunăoară, în aceeași manieră trebuie abordată situația dreptului de preempțiune reglementat în Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan. Sancțiunea nulității absolute rezultă explicit conform prevederilor art. 16 din acest act normativ[32]. Ideea este că în toate aceste cazuri, dacă sunt începute abia după semnarea contractelor în cauză, demersurile realizate nu mai pot acoperi sau remedia sancțiunea nulității absolute, incidentă pentru nerespectarea regulilor menționate. Prin urmare, nici acțiunea în prestație tabulară nu ar mai putea fi valorificată pentru complinirea unor asemenea deficiențe. Cel mult, pot fi pretinse și obținute documente care confirmă deja îndeplinirea cerințelor aferente anterior încheierii actului juridic.
§25. Antecontract de vânzare. Aplicație problematică. Raționamentul este, în schimb, radical diferit când vine vorba despre una dintre aplicațiile mai recente, date acțiunilor în prestație tabulară, respectiv dacă sunt valorificate în executarea promisiunilor de vânzare[33]. În acest cadru, trebuie spus că mecanismul acestora pare mai degrabă inadecvat. În concret, acest veșmânt procesual este frecvent folosit când părțile unui antecontract sau ale unei promisiuni de vânzare (conceptele fiind sinonime) nu-și duc la bun sfârșit obligațiile născute pe temeiul acestora[34]. Prin acțiunea în prestație tabulară, partea interesată încearcă uneori, pe cale de consecință, să obțină pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract și care să permită și realizarea formalităților de publicitate imobiliară. Rezultă că nu este suficient aici numai să fie suplinit consimțământul pentru intabulare. Aceasta presupune într-adevăr să existe deja un contract propriu-zis de vânzare încheiat între părți. Utilizarea cadrului acțiunilor în prestație tabulară pentru înscrierea promitentului cumpărător ca proprietar în cartea funciară în asemenea situații s-a văzut, în consecință, pe bună dreptate, confruntată cu frecvente critici. Calea procesuală corectă pentru reclamant în asemenea cazuri o reprezintă solicitarea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract definitiv[35]. În prezent, soluția rezultă nemijlocit din textele art. 1.279 alin. (3)[36] și, respectiv, art. 1.669 alin. (1) C. civ.[37], după ce a fost inițial prevăzută de art. 5 alin. (2) din titlul X (Circulația terenurilor) al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente. Intabularea cumpărătorului pe calea unei acțiuni în prestație tabulară va putea fi cerută doar în subsidiar față de această cerere principală[38].
§26. Antecontract de vânzare. Taxa de timbru. Fără îndoială că soluția împrumutării cadrului acțiunilor în prestație tabulară se justifică îndeosebi prin considerații pragmatice de costuri. Mai precis, invocarea textelor aferente acestora ca temei procesual pentru executarea promisiunilor de vânzare permite părților implicate realizarea unor economii la nivelul cuantumului taxelor de timbru cuvenite bugetului de stat. Este în cauză, mai precis, textul O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru. Între dispozițiile acestuia, merită remarcat că, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract pe temeiul promisiunilor de vânzare, taxa de timbru se apreciază după valoarea pretenției deduse judecății. Astfel dispun reglementările din art. 3 alin. (1), care stabilesc pragurile monetare aplicabile, coroborate cu art. 3 alin. (2) lit. c) din același act normativ[39]. În concret, ultimul text menționat dispune într-adevăr că „se taxează potrivit alin. (1) și următoarele categorii de acțiuni: (cele – n.n.) c) prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile sau de constituire a unor drepturi reale asupra acestora”. În schimb, pretențiile deduse judecății pe temeiul acțiunilor în prestație tabulară beneficiază de regimul aplicabil procedurilor de carte funciară[40]. Pe scurt, conform art. 20 din același act normativ, „acțiunile și cererile în materie de carte funciară, când nu pun în discuție fondul dreptului, se taxează cu 50 lei”. Prin urmare, împrumutarea formei acțiunii în prestație tabulară cu prețul unui artificiu de raționament permite taxarea pretenției la nivelul acestei sume simbolice.
§27. Antecontract de vânzare. Argumente teoretice. Totuși, analizele recente mai avizate au confirmat constant intuiția cercetărilor teoretice pe subiect[41]. În esență, rămâne indiscutabil că regimul acțiunilor în prestație tabulară nu poate fi deturnat pentru asigurarea executării antecontractelor de vânzare. Argumentul principal rezidă în diferențele clare la nivelul obiectului cererilor de chemare în judecată. Astfel, trebuie clar să existe mai întâi un contract definitiv de vânzare, pe temeiul căruia să poată fi adusă în discuție ulterior intabularea dreptului dobândit. La fel însă, nu contează aproape deloc în acest context dacă sistemul de carte funciară incident este unul declarativ sau constitutiv de drepturi, nici dacă raționamentul poate fi canalizat între malurile obligației „de a da”. Relevant este numai faptul că sistemul nostru de drept distinge net natura consimțământului dat la semnarea promisiunii de vânzare, indiferent că este unilaterală sau bilaterală, de cel pretins cu ocazia încheierii contractului definitiv[42]. Pe cale de consecință, la momentul antecontractului, nu este în cauză încă transferul unui drept real, nici măcar la termen ori sub condiție, cum este cazul bunăoară la vânzarea cu rezerva proprietății. Aceasta înseamnă că nu poate fi cerută nici realizarea diferitelor prestații tabulare de care depinde înscrierea unui drept real, pentru simplul motiv că nu a fost încă dobândit cu adevărat. De aceea, trebuie considerat că acțiunea în prestație tabulară nu acoperă și pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract sau suplinirea consimțământului părților promisiunii de vânzare la încheierea contractului definitiv. Se opun argumentele dogmatice menționate, precum și riscul perceptibil de fraudă prin ocolirea plății taxelor de timbru aferente.
BIBLIOGRAFIE:
[1] A se vedea bunăoară I. Sferdian, M.A. Druță, „Obligația de a strămuta dreptul de proprietate imobiliară în sistemul constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară”, în Dreptul, nr. 3/2018, p. 60-61.
[2] M. David, art. cit., p. 31.
[3] A se vedea bunăoară: Ș. Mircioiu, „Reflecții asupra transferului dreptului de proprietate și a obligației de a da în contractul de vânzare-cumpărare”, în RRDP, nr. 4/2011, p. 116; I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 149.
[4] C. Alunaru, „Aplicabilitatea, în dreptul civil român, a principiului abstractizării din teoria germană a drepturilor reale”, în Dreptul, nr. 1/2000, p. 43; F. Bauer, „Sistemul drepturilor reale în Germania”, în RRDP, nr. 3/2007, p. 27; Ș. Mircioiu, „Principiul abstracțiunii din dreptul privat german – rolul și locul său în cadrul mecanismelor care guvernează transferul derivat al dreptului de proprietate pe plan european”, în RRDP, nr. 2/2011, p. 147.
[5] A se vedea, bunăoară: D. Chirică, „Consecințele nerespectării normelor referitoare la publicitate și opozabilitate”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 18; P. Demény, Legea cărților funciare nr. 115/1938 comentată și adnotată, Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1995, p. 27.
[6] Pentru o poziție mai nuanțată, a se vedea totuși I. Sferdian, M.A. Druță, „Obligația de a strămuta dreptul de proprietate imobiliară în sistemul constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară”, în Dreptul, nr. 3/2018, p. 56-73.
[7] A se vedea, bunăoară: D. Chirică, „Consecințele nerespectării normelor referitoare la publicitate și opozabilitate”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 19; M. David, art. cit., p. 33, n. 21.
[8] Art. 22 din Legea nr. 7/1996, în forma inițială: „Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil; radierea înscrierii dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale se va face în temeiul actului care exprimă consimțământul titularului la stingerea lor, cu excepția drepturilor care se sting la împlinirea termenului menționat în înscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor […].”
[9] I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 147-149, în conformitate cu care consimțământul pentru intabulare este unul subînțeles, integrat în manifestarea de voință exprimată în sensul înstrăinării.
[10] A se vedea, bunăoară: M. David, art. cit., p. 30; I.D. Romoșan, art. cit., p. 69-86.
[11] În sensul că instanța putea totuși pe temeiul acestor prevederi chiar și să oblige pârâtul la predarea înscrisurilor necesare intabulării, a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 97; P. Demény, op. cit., p. 29.
[12] A.-A. Țuluș, „Acțiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări”, în Dreptul, nr. 11/1999, p. 36. În sensul că totuși nu poate fi restrânsă într-atât sfera înscrisurilor care justifică promovarea acțiunii, a se vedea T. Dârjan, Cartea funciară – cartea de identitate a imobilului, Hamangiu, București, 2013, p. 174.
[13] I.-D. Romoșan, art. cit., p. 69-86.
[14] I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 147; A. Rusu, op. cit., p. 98; M. Nicolae, op. cit., p. 626-627; T. Dârjan, op. cit.,p. 195-203, care arată și că nu era suficientă solicitarea în sensul obligării pârâtului la predarea tuturor înscrisurilor necesare intabulării, ci trebuiau identificate precis înscrisurile sau obligația care se cerea îndeplinită de către înstrăinător.
[15] A.-A. Chiș, Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod civil, Hamangiu, București, 2012, p. 247.
[16] S.I. Stănilă, „Câteva comentarii pe marginea modificărilor survenite la regimul juridic al publicității imobiliare, ca urmare a intrării în vigoare a noului Cod Civil”, în Analele Universității de Vest din Timișoara – Seria Drept, nr. 1/2011, p. 135-144.
[17] A.-G. Atanasiu, A.-P. Dimitriu, A.-F. Dobre, D.-N. Dumitru, A. Georgescu-Banc, R.-A. Ionescu, M. Paraschiv, I. Pădurariu, M. Piperea, P. Piperea, A.-Ș. Rățoi, A.-I. Slujitoru, I. Sorescu, M. Șerban, G.-A. Uluitu, C.-M. Văduva, op. cit., Notă sub art. 896; M. Mîneran, op. cit., §§390 și 398; E. Chelaru, op. cit., §323.1.1; I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 148.
[18] I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 142-143.
[19] Șt. Laday, Cărțile funduare, ediția a 2-a, Institutul de Arte Grafice „Cultura”, Cluj, 1927, p. 179; T. Dârjan, op. cit., p. 163.
[20] A se vedea supra, §13.
[21] I. Sferdian, op. și loc. cit.
[22] M. Mîneran, op. cit., §394; D.N. Theohari, C.M. Ilie, M.A. Bîrlog, B. Cristea, Acțiunile civile și taxele judiciare de timbru. Legea nr. 146/1997 comentată, Hamangiu, București, 2012, p. 234; C. Ap. Brașov, s. civ., dec. nr. 982/R din 8 septembrie 2003, nepublicată, apud A. Rusu, Publicitate imobiliară. Cărțile funciare. Practică judiciară, Hamangiu, București, 2006, p. 157. În sensul că este vorba despre o acțiune reală, a se vedea totuși: S. Brădeanu, Tr. Ionașcu, Drepturile reale principale, Editura Academiei RSR, 1978; C. Ap. Brașov, s. civ., dec. nr. 32/R din 16 ianuarie 2002 apud A. Rusu, Publicitate imobiliară… ed. cit., p. 152; A. Trăilescu, „Comentariu sub art. 896”, §1, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, ediția a 3-a, C.H. Beck, București, 2021.
[23] I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 143; Șt. Laday, op. cit., p. 179-182; T. Dârjan, op. cit., p. 163.
[24] M. David, art. cit., p. 34. În sens contrar, a se vedea totuși M. Mîneran, op. cit., §§390 și 397. Opinia pornește însă de la premisa eronată că persoanele chemate nu s-ar sustrage vreodată, intenționat sau nu, de la îndeplinirea obligației de a consimți la radiere. Ea subînțelege și că nu ar putea să existe nicio carență în rolul activ al notarului public instrumentator de a realiza formalitățile de publicitate aferente.
[25] M. Mîneran, op. cit., §405.
[26] M. Mîneran, op. cit., §390; E. Chelaru, op. cit., §323.1.1.
[27] M. Mîneran, op. cit., §397.
[28] T. Dârjan, op. cit., p. 195-203.
[29] I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, în RRDP, nr. 3/2018, p. 153.
[30] ICCJ, s. a II-a civ., dec. nr. 281/2018, consultată la data de 13 octombrie 2022 pe site-ul www.scj.ro.
[31] Art. 1.262 C. civ.: „(1) Confirmarea unui contract anulabil rezultă din voința, expresă sau tacită, de a renunța la dreptul de a invoca nulitatea. (2) Voința de a renunța trebuie să fie certă”.
[32] Art. 16 din Legea nr. 17/2014: „Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune […] sau fără obținerea avizelor prevăzute […] este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.”
[33] Cu privire la regimul antecontractelor de vânzare, a se vedea, bunăoară: M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, All, București, 1998, p. 623; J. Goicovici, Formarea progresivă a contractului, Wolters Kluwer, București, 2009; D. Chirică, op. cit., §22; I. Lulă, „Natura juridică a promisiunii unilaterale de vânzare”, în Dreptul, nr. 6/1998, p. 43; I.F. Popa, „Promisiunile de contract – privire specială asupra promisiunilor de înstrăinare imobiliară”, în RRDP, nr. 5/2012, p. 114; I.F. Popa, „Promisiunile unilaterale și bilaterale de contract. Promisiunile unilaterale și sinalagmatice de înstrăinare imobiliară”, în RRDP, nr. 5/2013, p. 146; I. Popa, „Promisiunea de vânzare-cumpărare și executarea silită a acesteia în concepția Codului civil în vigoare”, în Dreptul, nr. 5/2014, p. 61-86. În dreptul francez, a se vedea, de exemplu: J. Ghestin, G. Loiseau, Y.M. Serinet, Traité de droit civil. La formation du contrat. Le consentement, ediția a 4-a, LGDJ, Paris, 2013, p. 594; A. Bénabent, Droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, ediția a 10-a, LGDJ, Paris, 2013, p. 70; Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y. Gautier, Les contrats spéciaux, ediția a 3-a, Defrénois, Paris, 2007, p. 69.
[34] A se vedea, bunăoară: E. Chelaru, op. cit., §323.1.1; A. Trăilescu, „Comentariu sub art. 896”, §1, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coord.), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, ediția a 3-a, C.H. Beck, București, 2021; M. David, art. cit., p. 29-37. În jurisprudență, a se vedea, bunăoară: C. Ap. Brașov, s. civ., dec. nr. 728/R din 16 mai 2001, în C.P.J.C.C.A. Brașov 2001, apud A. Rusu, Publicitate imobiliară…, ed. cit., p. 139; ICCJ, s. a II-a civ., dec. nr. 281/2018, consultată la data de 13 octombrie 2022 pe site-ul www.scj.ro; Jud. Huedin, sent. civ. nr. 339/2003 și sent. civ. nr. 931/2007, apud M. David, art. cit., p. 30-31.
[35] V. Stoica, Fl.A. Baias, „Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condițiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958”, în Dreptul, nr. 3/1992, p. 14-28; D. Chirică, „Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, ca formă autonomă de contract”, în Studia UBB Iurisprudentia, nr. 2/2000, p. 9 și urm., republicat în D. Chirică, Studii de drept privat, p. 280 și urm.; D. Chirică, „Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare”, în Studia UBB Iurisprudentia, nr. 2/2001, p. 24 și urm.; I. Lulă, D. Hantea, „Discuții cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare a terenurilor”, în Dreptul, nr. 9/2003, republicat în I. Lulă, Studii de drept privat, Universul Juridic, București, p. 354 și urm.; A.-G. Oprea, „Particularitățile hotărârilor de expedient pronunțate în litigiile având ca obiect suplinirea consimțământului promitentului care refuză, nejustificat, să încheie contractul de vânzare promis”, în RRDP, nr. 4/2021, p. 849-859; ICCJ, compl. RIL, dec. nr. 8/2013, consultată la data de 26 octombrie 2022 pe site-ul www.scj.ro.
[36] Art. 1.279 alin. (3) C. civ.: „De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.”
[37] Art. 1.669 alin. (1) C. civ.: „Când una dintre părțile care au încheiat promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.”
[38] A se vedea I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, art. cit., p. 148. În sensul că acțiunea în prestație tabulară poate fi promovată numai pe cale principală, a se vedea totuși M. Mîneran, op. cit., §391. Lipsesc însă argumentele solide necesare în susținerea acestei opinii.
[39] O. Puie, „Aspecte privitoare la implicațiile noului Cod de procedură civilă în materia soluționării de către instanțele judecătorești a litigiilor derivate din contractele civile”, în Dreptul, nr. 11/2014, p. 154-172; S.D. Socol, „Executarea silită a antecontractelor – între tradiție și soluțiile dreptului privat european”, în C. Jud. nr. 10/2015, p. 547-553 și nr. 11/2015, p. 598-611.
[40] M. Mîneran, op. cit., §406.
[41] A. Rusu, op. cit., p. 95; T. Dârjan, op. cit., p. 168; T. Dârjan, „Antecontractul de vânzare-cumpărare”, în Dreptul, nr. 3/2000, p. 55-62; T. Dârjan, „Distincția dintre acțiunea în executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare și acțiunea în prestație tabulară în dinamica sistemelor de publicitate imobiliară”, în Dreptul, nr. 7/2002, p. 104-118; M. David, art. cit., pp. 29-37; I. Sferdian, „Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară”, art. cit., p. 144.
[42] A se vedea, de exemplu: R. Stanciu, Acțiunile de carte funciară. Practica judiciară, Hamangiu, București, 2016, p. 427; M. David, art. cit., p. 32; E. Sârghi, art. cit.
Luana BLIDAR
Reprezentantă a Uniunii Naţionale a Notarilor Publicidin România la Bruxelles
În 6 decembrie 2018, a avut loc, la Bruxelles, reuniunea Adunării
EGIPT
Convenție privind asistența judiciară în materie civilă, comercială și de statut personal între Republica Socialistă România și Republica Arabă Egipt (ratificată prin Decretul