PARTEA a III-a(continuare din numărul trecut)

• Dorim să mulțumim pentru acordul de republicare dat de către Revista Română de Drept Privat în care conținutul articolului a fost inițial publicat (nr. 1/2023).

Rezumat: În procedurile de lucru cu registrele de carte funciară, „publicizarea” dreptului privat s-a concretizat în oficializarea responsabilităților încredințate notarilor publici. Aceștia sunt acum datori să vegheze nemijlocit la realizarea tuturor demersurilor de înscriere în cartea funciară, pretinse pe temeiul actelor instrumentate, astfel cum prevede art. 35 din Legea nr. 7/1996. Astfel, întărirea rolului activ al notarului public în această materie creează vizibil premisele unui conflict cu mecanismul acțiunilor în prestație tabulară. Pare de la sine înțeles că dacă formalitățile de publicitate imobiliară nu mai sunt lăsate în seama părților, își pierde din sens și posibilitatea constrângerii lor să le realizeze pe cale judiciară. Totuși, regimul acțiunilor în prestație tabulară rămâne în continuare o piesă utilă în angrenajul circuitului civil imobiliar, fie și numai ca supapă necesară pentru posibilele dereglări de funcționare ale acestuia.

Cuvinte-cheie: acțiune în prestație tabulară, carte funciară, rol activ, notar public, înscris autentic

II. Orice situații care pretind înscrierea

§28. Fără înscris notarial. Fără rol activ. Pe lângă cele deja menționate, trebuie precizat și că încă mai există operațiuni cu drepturi reale imobiliare care scapă rolului activ al notarului public în realizarea formalităților de publicitate. Or, în cazul acestora, este clar că rămân integral valabile rațiunile acțiunilor în prestație tabulară, căci toate înscrierile în cartea funciară sunt atunci lăsate în seama părților implicate. În plus, este adevărat că notarul public din România se vede implicat în tot mai multe paliere ale tranzacțiilor imobiliare. Prin urmare, obligația lui să ducă la bun sfârșit înscrierea în cartea funciară se manifestă din ce în ce mai pregnant. Totuși, lucrurile nu au stat astfel dintotdeauna. Mai demult, unele acte juridice referitoare la imobile nu trebuiau neapărat să îmbrace haina înscrisului autentic notarial (A). De altfel, chiar și acum, când a fost impusă la scară largă respectarea procedurii de autentificare din Legea nr. 36/1995 în această materie, nu întotdeauna notarului public îi revine obligatoriu să ducă la bun sfârșit intabularea în cartea funciară. Există în continuare derogări de la obligația de principiu stabilită în sarcina sa (B). În plus, mecanismul acțiunilor în prestație tabulară vine în continuare să complinească posibilele carențe ale rolului activ dat în seama notarilor publici^[1].

A. Înscrisuri sub semnătură privată

§29. Titluri anterioare. Data certă. Este clar bunăoară că mecanismul acțiunilor în prestație tabulară rămâne de neocolit când se ridică problema realizării demersurilor de publicitate pe temeiul actelor încheiate în trecut, într-o vreme când nu era obligatorie forma înscrisului autentic^[2]. Fără îndoială că, din punct de vedere procedural, în asemenea situații pot exista dubii cu privire la momentul când au fost întocmite documentele sub semnătură privată pe baza cărora se realizează înscrierea. Clarificarea problemei presupune ca înscrisurile respective să dobândească dată certă. Regimul acesteia din urmă este actualmente reglementat în art. 278 alin. (1) C. proc. civ.^[3]. Sub Codul civil de la 1865, soluția era ceva mai concisă. Erau relevante în acest context prevederile din art. 1.182 C. civ. de la 1865^[4].

§30. Circulația construcțiilor. Forma partajului. De exemplu, trebuie precizat că, până în octombrie 2011, când a intrat în vigoare noul Cod civil, o perioadă de timp nu a fost clar dacă operațiunile de partaj imobiliar trebuie încheiate sau nu în formă notarială. Aceasta deoarece înainte actul era considerat unul declarativ de drepturi și haina înscrisului autentic se cerea numai pentru cele constitutive sau translative de drepturi reale imobiliare^[5]. La fel stăteau lucrurile și în ceea ce privește convențiile referitoare la construcții, chiar dacă prin acestea se înstrăinează în toate cazurile și folosința terenului^[6]. Practic, nici în privința acestora din urmă nu existau, la nivel de principiu, reglementări explicite referitoare la cerințele de formă incidente. Prevederile contemporane tranșează însă frontal problema, prin art. 1.244 C. civ. Textul dispune că „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”^[7]. În același sens vine și regula din art. 888 C. civ. Conform acesteia, „înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor sau în baza unui alt act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta”. Tot astfel, art. 680 alin. (2) C. civ. prevede că „în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară”. Aceste prevederi vizează evident numai actele încheiate după intrarea lor în vigoare, pe data de 1 octombrie 2011. Astfel dispun art. 66 alin. (1)^[8] și art. 102 alin. (1)^[9] din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil.

§31. Tendința istorică. Oscilație și convergență. În rest, dacă este să fie privită la scară istorică mai extinsă, problema cerințelor de formă incidente a fost marcată de o dialectică relativ constantă între accentuarea rigorilor și relaxarea lor^[10]. Oricum, în practică s-a resimțit dintotdeauna nevoia respectării unor proceduri solemne cu acest prilej, chiar dincolo de litera legii. Acestea permiteau, de altfel, și verificarea diferitelor exigențe de fond în vigoare. Pe această cale s-a consacrat, în cele din urmă, generalizarea înscrisului autentic notarial în zona imobiliară, prin textele menționate ale Codului civil din 2011. Pendularea dinainte a început însă chiar de la primele codificări ale dreptului privat din Țara Românească și Moldova, prin Legiuirea lui Caragea și, respectiv, Codul Calimah. Acestea din urmă au fost alcătuite sub domnitorii fanarioți Ion Caragea și Scarlat Callimachi, numiți după Pacea de la București din anul 1812.

§32. Legiuirea Caragea. Codul Calimah. Conținutul textelor normative mai vechi merită redat inclusiv pentru farmecul desuet al noțiunilor. În concret, legiuirea lui Caragea stabilea numai cerința unui act întocmit în formă scrisă[11], ca mijloc de probă în cazul transmisiunilor imobiliare. Totuși, despre înstrăinare urmau să fie înștiințați logofătul cel mare sau ispravnicii de județ, care trebuiau să „adevereze zapisul vânzării”^[12]. Regula era, prin urmare, nevoia obținerii unei veritabile aprobări pentru transfer, obținute „de la judecătorie sau de la stăpânire”, care funcționa, firesc, și în cazul vânzărilor „la mezat” (vânzarea publică a bunurilor unui datornic)^[13]. Prevederi similare existau și în Codul Calimah^[14]. În ciuda rigorii aparente, se pare că instanțele permiteau de fapt, pentru dovedirea înțelegerii dintre părți, și alte mijloace de probă precum jurământul sau mărturisirea. În schimb, acestea nu erau admise și față de terți. Aceleași cerințe erau aplicabile, prin analogie, și donațiilor. Totuși, practica vieții civile prefera încă de pe atunci ca transmisiunile imobiliare să fie încheiate la tribunalul competent, mai ales după reforma care a modernizat dregătoriile tradiționale. Instanțele au considerat de altfel uneori că demersul servea mai cu seamă pentru asigurarea opozabilității față de terți a operațiunii^[15].

§33. Codul civil. Legiuiri străine. Mai apoi, Codul civil român din 1 decembrie 1865 a relaxat încă și mai tare cerințele solemne menționate, prin proclamarea consensualismului^[16]. Nu mai existau practic deloc exigențe de formă pentru actele referitoare la drepturile reale imobiliare. Părțile recurgeau totuși adesea, din proprie voință, la rigoarea solemnităților prin intermediul nou-înființatelor secții de notariat ale tribunalelor de județ, conform Legii din 1 septembrie 1886 pentru autentificarea actelor^[17]. Se dezvoltase pe această cale instituția „Tribunalelor de Notariat”. La cererea persoanelor interesate, acestea puteau întocmi un proces-verbal de autentificare, atașat înscrisurilor instrumentate. Judecătoriile de ocoale au primit și ele competențe similare în anul 1907^[18]. Ele interveneau sub condiția ca transferurile imobiliare să fie trimise mai apoi tribunalelor județene ca să fie înscrise în registrele lor de transcripțiuni și inscripțiuni. Merită remarcat că, la momentul respectiv, avocatul redactor al înscrisului era el însuși obligat să verifice în prealabil aceste registre. Totuși, părțile în practică îl scuteau adesea de aceste demersuri^[19]. Fără îndoială, pe temeiul acestei soluții s-a dezvoltat ulterior și practica similară din activitatea notarilor publici, consacrată de textele menționate în introducere^[20]. Mai relevant este însă de constatat că dispozițiile Codului civil și cele ale Legii din 1 septembrie 1886 privind autentificarea actelor și-au extins aplicarea în Basarabia începând cu data de 1 iunie 1928. În Transilvania, Banat și Bucovina în schimb, transmisiunile imobiliare au fost reglementate fie de Codul civil austriac din 1853, fie de cutumele maghiare, după zona în care se găseau situate bunurile^[21]. La fel precum în Muntenia sau Moldova, și aici s-a considerat că nu este neapărat obligatorie forma autentică notarială pentru valabilitatea înstrăinărilor imobiliare^[22]. Într-adevăr, art. 81 și art. 82 din Regulamentele cărților funduare mai sus amintite^[23] permiteau inclusiv înscrierea în baza unor acte sub semnătură privată („documente private”)^[24]. Actele normative menționate au rămas aplicabile până la extinderea legislației civile și comerciale din Vechiul Regat în Bucovina, pe temeiul Decretului-lege nr. 478/1938^[25], respectiv în Transilvania, prin dispozițiile Legii nr. 389/1943^[26]. Treptat însă, legile adoptate au consacrat rigorile formalismului, mai întâi în ceea ce privește drepturile asupra terenurilor agricole, iar ulterior și pentru cele din intravilan, precum și pentru construcții.

§34. Reformele agrare. Forma contractului. Reglementările referitoare la forma înstrăinărilor imobiliare au vizat inițial strict parcelele dobândite pe temeiul reformelor agrare. În concret, legea din 11 martie 1925 privitoare la înstrăinarea loturilor dobândite prin împroprietărire includea un articol III care impune direct și textual condiția unor „acte autentice” pentru vânzările și donațiile de terenuri agricole în Vechiul Regat. Cât privește Basarabia, Ardealul și Bucovina, prin același act normativ s-a prevăzut chiar mai mult, anume ca înscrisurile să îmbrace haina unor „acte notariale transcrise sau intabulate în cărțile funduare”^[27]. Legea din 29 iulie 1929 pentru reglementarea circulației terenurilor dobândite prin legile de împroprietărire vine însă mai târziu, în reflux, și atenuează rigorile amintite. Mai precis, conform art. 4 din acest act normativ, pentru Ardeal și Bucovina redevin suficiente orice „acte proprii (fără îndoială, este vorba despre acte care îndeplinesc toate condițiile – n.n.) pentru a fi intabulate în cărțile funduare”^[28]. Ulterior, legea din 19 martie 1937 privitoare la organizarea și încurajarea agriculturii relaxează încă și mai mult aceste cerințe^[29]. A fost denumită „legea Sisești”, după inițiatorul acesteia, o personalitate rămasă cunoscută la scara istoriei. Astfel, pentru Transilvania, Banat, Bucovina și Maramureș, dobândirile de drepturi reale imobiliare trebuie acum numai să fie „intabulate în cărțile funduare”. Merită remarcat și că textele din legea Sisești nu mai disting după cum terenurile vizate au fost dobândite sau nu pe calea reformelor agrare de după Primul Război Mondial.

§35. Perioada comunistă. Intravilan și partaje. Mult mai tranșantă pare, în schimb, soluția Legii nr. 203 din 23 iunie 1947 pentru reglementarea circulației și stabilirea regimului juridic al imobilelor agricole. Astfel, art. 36 dispune concis că „transmiterea proprietății terenului agricol nu se poate face decât prin acte autentice și transcrise”^[30]. Abia după ceva timp sunt aduse precizări prin textul art. 11 al Decretului nr. 151 privind comasarea și circulația bunurilor agricole din 7 iunie 1950. Acesta lămurește faptul că documentele încheiate în formă autentică trebuie fie „transcrise în registrele de transcripțiuni”, fie „înscrise în cărțile funciare”, fără îndoială în funcție de locul situării^[31]. Extinderea cerințelor de formă pretinse inclusiv la terenurile intravilane s-a realizat aproape imediat, potrivit Decretului nr. 211 din 6 septembrie 1950 cu privire la împărțeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcții și la interzicerea construirii fără autorizare. Art. 2 din acest act normativ se limitează însă la teritoriul Bucureștiului, al unor comune învecinate și al celor cu planuri de sistematizare. Merită precizat că textul subsecvent din art. 4 include pentru prima dată și partajele convenționale printre actele vizate de aceste rigori. Lista localităților vizate a fost lărgită ceva mai târziu^[32]. În concret, Decretul nr. 144 din 29 martie 1958 menționează în art. 11 și comunele unde se vor dezvolta stațiuni balneoclimaterice, precum și centrele muncitorești^[33]. Actele normative amintite au rămas în vigoare până când au fost abrogate prin dispozițiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor.

§36. Inalienabilitatea terenurilor. Extindere la construcții. În anii de mijloc ai perioadei comuniste, din păcate, au fost adoptate și legi pe temeiul cărora terenurile au devenit progresiv inalienabile prin acte între vii. Or, aceasta elimina din fașă, pe cale de consecință, și problema eventualelor cerințe de formă incidente în caz de înstrăinare. Sunt relevante în acest sens textele Legii nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fără construcții din perimetrul construibil al municipiilor și orașelor^[34]. La fel stau lucrurile în privința Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, imediat urmată de Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar^[35]. Rămâneau totuși valabile transmisiunea prin moștenire legală, dar și partajul succesoral, acesta din urmă încadrat explicit în exigențele formei autentice, potrivit art. 31^[36] și, respectiv, art. 46^[37] din ultimele două reglementări citate. Tot astfel, Decretul nr. 112/1984 a permis, în anumite condiții restrictive, transferul parcelelor agricole necooperativizate în cadrul familiei restrânse^[38]. Reglementările citate au fost atunci nevoite, prin urmare, să ia în calcul mai cu seamă situația construcțiilor, împreună cu drepturile aferente asupra terenurilor pe care sunt edificate. Construcțiile rămân astfel prin ele însele obiect al circuitului civil imobiliar, până la schimbările de la începutul anilor ’90 ai secolului trecut.

§37. După 1989. Legea fondului funciar. Imediat după sfârșitul anului 1989, a existat o perioadă mai tulbure în privința circulației bunurilor imobile. Practic, în decursul unui an de zile, circulația imobilelor a fost fie relaxată prin abrogarea prevederilor din perioada comunistă, fie sever limitată, bunăoară prin Legea nr. 9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor prin acte între vii^[39]. Într-o viziune mai de ansamblu totuși, trebuie notat că dispozițiile adoptate de atunci până la Codul civil din 2011 au continuat progresiv plasarea operațiunilor cu drepturi reale imobiliare sub rigorile înscrisului autentic notarial. Din această perspectivă, trebuie menționate mai cu seamă textele din Legea fondului funciar nr. 18/1991. Astfel, art. 46 din acest act normativ, în forma sa inițială, dispunea că terenurile pot fi transmise prin acte juridice între vii numai dacă sunt încheiate în forma înscrisului autentic^[40]. Regula nu diferențiază după cum parcela se găsește situată în intravilan sau în extravilan. În plus însă, spre deosebire chiar de perioada comunistă dinainte, nu mai există nicio distincție în funcție de localitatea de care aparține terenul, respectiv după cum este vorba de centre muncitorești, stațiuni balneoclimaterice sau altele asemenea. În consecință, se poate considera că principiul formei autentice în privința terenurilor își găsește în sfârșit, prin această prevedere, consacrarea generală. Existau totodată prevederi explicite, în sensul că regula vizează nu doar vânzarea sau donația, ci și schimbul de terenuri. Astfel dispunea textul art. 51 alin. (1) din aceeași lege^[41]. Soluțiile menționate au fost mai apoi preluate în conținutul art. 2 alin. (1) și art. 12 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, fără prea mari modificări de substanță^[42].

§38. Dezmembrăminte și construcții. Generalizarea formei. Rămânea totuși mai puțin clară din perspectiva cerințelor de formă situația construcțiilor și regimul dezmembrămintelor proprietății, respectiv uzul, uzufructul, abitația și servitutea. În privința celor din urmă, lucrurile s-au schimbat abia cu ocazia Legii nr. 247/2005. Pe această cale, constituirea dezmembrămintelor a fost practic supusă și ea rigorilor formei autentice. Sunt relevante în acest sens dispozițiile art. 2 alin. (2) din Titlul X al acestui act normativ^[43]. Ele vin după art. 2 alin. (1), care confirmă generalizarea formei autentice pentru terenuri, fără deosebire după cum sunt sau nu construite^[44]. În privința ipotecilor imobiliare, ca drepturi reale de garanție, cerințele înscrisului autentic au fost impuse cu mult înainte, direct pe temeiul dispozițiilor Codului civil de la 1865. Sunt în cauză, mai precis, textele art. 1.772-1.773 ale acestuia din urmă^[45]. Legea nr. 247/2005 nu a vizat fățiș, în schimb, chestiunea superficiei. În sfârșit, până la Codul civil din 2011, legiuitorul a mai găsit de cuviință să intervină și asupra imobilelor cu destinație de locuință. Mai precis, în privința lor există cerința înscrisului autentic încă din anul 2008. Modificarea s-a produs prin textul O.U.G. nr. 210/2008 pentru completarea Legii locuinței nr. 114/1996. De atunci, înstrăinarea locuințelor și a unităților individuale poate interveni exclusiv prin acte autentice, sub sancțiunea nulității absolute. Astfel dispune, începând cu momentul respectiv, noul art. 10¹ din Legea locuinței nr. 114/1996, introdus pe temeiul acestei reforme^[46]. În schimb, situația construcțiilor care nu au caracterul de locuință sau de unitate individuală nu a fost luată în calcul decât prin dispozițiile generice din actualul art. 1.244 C. civ.

§39. Prestații tabulare. Alte acte autentice. În definitiv, reglementările menționate surprind nemijlocit procesul prin care condiția formei autentice notariale a fost extinsă puțin câte puțin la toate operațiunile cu drepturi reale imobiliare. Conținutul acestora prezintă relevanță în acest context pentru că, până când intervenția notarului public nu era considerată obligatorie, cu siguranță nu putea fi vorba nici despre vreun rol activ al acestuia în realizarea formalităților de publicitate. Pe cale de consecință, în aceste cazuri și acțiunile în prestație tabulară își păstrează pe deplin utilitatea. Ele permit înscrierea drepturilor dobândite pe temeiul actelor sub semnătură privată încheiate mai demult, sub rezerva eventualelor probleme de prescripție extinctivă. Nu mai puțin adevărat, intabularea se realizează de regulă nemijlocit, prin cererea transmisă biroului de cadastru și publicitate imobiliară competent. Prin urmare, acțiunea în prestație tabulară merită luată în calcul numai atunci când există piedici la înscriere, care trebuie depășite pe cale contencioasă. La fel stau lucrurile și cu privire la înstrăinările calificate de lege ca titluri valabile de proprietate, în situații care exclud intervenția notarului public. În această categorie intră în principal diferitele reglementări aplicabile programelor pe temeiul cărora entitățile publice au realizat vânzarea locuințelor către persoanele interesate. Nu este vorba numai de cumpărarea lor de către chiriași, ci și de ansamblul actelor normative cu privire la construirea și înstrăinarea de apartamente. Din perioada recentă, merită date ca exemplu în acest sens Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, în special art. 16 din acest act normativ^[47]. La fel stau lucrurile și cu Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat^[48]. Pe scurt, acțiunile în prestație tabulară pot suplini eficient eventualele carențe ale documentelor doveditoare și facilita înscrierea la nevoie, inclusiv pentru contractele de vânzare încheiate pe temeiul acestor acte normative.

B. Înstrăinări extratabulare

§40. Imobile neînscrise. Identificarea bunului. Oricum, dincolo de actele juridice încheiate valabil fără intervenția notarului public, există în continuare anumite operațiuni pentru care intabularea drepturilor imobiliare rămâne la discreția părților, în ciuda formei autentice. Este vorba despre situații când intervenția notarului public, deși obligatorie, nu acoperă neapărat și realizarea formalităților de publicitate imobiliară. De fapt, sunt în cauză mai cu seamă ipoteze când notarul public poate să instrumenteze proceduri cu privire la imobile neînscrise ca atare în registrele de publicitate, denumite uneori operațiuni extratabulare^[49]. Asemenea operațiuni nu sunt, prin urmare, intrinsec nelegitime. Pur și simplu, parcelele respective nu au fost măsurate sau poziționate și deci nu dispun încă de număr cadastral sau de număr de carte funciară. Din perspectiva cerințelor de publicitate imobiliară, se consideră că, în asemenea cazuri, când sunt permise, notarul public nu trebuie să completeze aceste date de identificare a bunului printr-o încheiere de rectificare sau prin instrumentarea de acte adiționale. Pentru realizarea corespondenței cu descrierea care va figura în cartea funciară, ANCPI a precizat frecvent că este suficientă întocmirea unei documentații cadastrale de identificare care să certifice faptul că imobilul menționat în actul extratabular de proprietate corespunde cu cel din planul cadastral. Soluția se justifică pe temeiul actualului art. 29 alin. (4) din Legea nr. 7/1996^[50]. S-a reținut însă uneori și că regula se aplică numai dacă operațiunea notarială s-a încheiat mai înainte de finalizarea lucrărilor cadastrale de înregistrare sistematică pe teritoriul unității administrativ-teritoriale respective^[51].

§41. Imobile neînscrise. Fără rol activ. Problematica instrumentării actelor juridice referitoare la imobile neînscrise încă în cartea funciară nu a fost însă frontal tranșată multă vreme și a divizat, pe cale de consecință, inclusiv practica de la noi. Poate fi vorba de situații când părțile au în vedere bucăți mai mici din suprafețele deja măsurate și cadastrate. Cel mai adesea sunt în cauză însă loturi care nu au făcut încă prin ele însele obiect al procedurilor de înregistrare în cartea funciară. Astfel stau lucrurile bunăoară cu parcelele dobândite prin constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991. Or, este general acceptat că, dacă notarul public poate instrumenta uneori fără să existe carte funciară deschisă pentru imobilul respectiv, nu poate fi vorba de vreun rol activ al său în realizarea formalităților de publicitate. Altminteri, logic ar fi să fie obligatorie de fapt în toate cazurile înscrierea parcelelor, înaintea înstrăinării lor.

§42. Înstrăinări extratabulare. Riscurile instrumentării. Ipotezele când notarii publici pot instrumenta proceduri cu privire la imobilele neînscrise în cartea funciară au fost clarificate prin Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 700 din 9 iulie 2014^[52], precum și prin Hotărârea Consiliului UNNPR nr. 82 din 13 august 2014^[53]. La momentul respectiv, celelalte acte normative aplicabile nu erau prea edificatoare pe subiect, în sensul că nu abordau nemijlocit chestiunea valabilității unor asemenea operațiuni. Bunăoară, s-a susținut la un moment dat că notarii pot încheia operațiuni extratabulare numai atunci când părțile operațiunii nu pot să prezinte vreun titlu justificativ al dreptului dispunătorului sau al autorului succesiunii^[54]. Or, deși legitimă din rațiuni funcționale, pe considerentul eficienței, soluția nu justifică și logica pentru care în restul cazurilor nu ar fi posibilă instrumentarea fără ca imobilul să fi fost înscris în cartea funciară cu titlu prealabil. Este adevărat că, tot în această perioadă, prin Hotărârea Consiliului UNNPR nr. 187/2013 au fost specificate clar și riscurile instrumentării de proceduri cu privire la imobilele neintabulate. Bunăoară, pot exista diferențe între suprafața din actele de proprietate și cea din măsurători, pot fi constituite sarcini sau înscrise măsuri asigurătorii necunoscute ori chiar să se fi schimbat proprietarul în urma unei eventuale înstrăinări^[55]. În plus, dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, nu pot fi blocate în prealabil înscrierile, până la semnarea contractului negociat de părți, precum permite în regulă generală art. 35 alin. (3) din Legea nr. 7/1996^[56]. Din acest motiv, uneori s-a considerat că transferul extratabular nu poate face obiectul intabulării, tocmai pe considerentul încălcării acestei din urmă dispoziții^[57].

(continuare în numărul viitor)

---

[1] În sensul că rolul activ al notarilor publici pe acest plan suprimă la modul absolut perspectiva oricăror carențe pe planul realizării formalităților de publicitate, indiferent că sunt sau nu permise de cadrul normativ aplicabil, a se vedea D. Chirică, „Consecințele nerespectării normelor referitoare la publicitate și opozabilitate”, art. cit., p. 19. Practica nu poate fi abordată însă într-o asemenea perspectivă tranșantă.

[2] A.-A. Chiș, op. cit., p. 247.

[3] Art. 278 alin. (1) C. proc. civ.: „Data înscrisurilor sub semnătură privată este opozabilă altor persoane decât celor care le-au întocmit, numai din ziua în care a devenit certă, prin una dintre modalitățile prevăzute de lege, respectiv: 1. din ziua în care au fost prezentate spre a se conferi dată certă de către notarul public, executorul judecătoresc sau alt funcționar competent în această privință; 2. din ziua când au fost înfățișate la o autoritate sau instituție publică, făcându-se despre aceasta mențiune pe înscrisuri; 3. din ziua când au fost înregistrate într-un registru sau alt document public; 4. din ziua morții ori din ziua când a survenit neputința fizică de a scrie a celui care l-a întocmit sau a unuia dintre cei care l-au subscris, după caz; 5. din ziua în care cuprinsul lor este reprodus, chiar și pe scurt, în înscrisuri autentice întocmite în condițiile art. 269, precum încheieri, procese-verbale pentru punerea de sigilii sau pentru facere de inventar; 6. din ziua în care s-a petrecut un alt fapt de aceeași natură care dovedește în chip neîndoielnic anterioritatea înscrisului.”

[4] Art. 1.182 C. civ. 1865: „Data scripturii private nu face credință în contra persoanelor a treia interesate, decât din ziua în care s-a înfățișat la o dregătorie publică (instituție de stat – n.n.), din ziua în care s-a înscris într-un registru public, din ziua morții aceluia sau a unuia din acei care l-au subscris, sau din ziua în care va fi fost trecut fie și în prescurtare în acte făcute de ofițeri publici, precum procese-verbale pentru punerea peceții sau pentru facerea de inventare.”

[5] UNNPR, Culegere de spețe notariale, vol. VII, Notarom, București, 2020, p. 94.

[6] A se vedea, bunăoară: V. Pătulea, Regimul juridic al circulației terenurilor situate în intravilanul localităților, Editura Calistrat Hogaș, București, 1995, p. 17-18; L. Pop, L.-M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Universul Juridic, București, 2006, p. 351-352; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ediția a III-a revizuită și actualizată, Hamangiu, București, 2017, p. 113; I.-D. Romoșan, art. cit., p. 69-86.

[7] I. Sferdian, Despre (in)utilitatea acțiunii în prestație tabulară, art. cit., p. 148.

[8] Art. 66 alin. (1) din Legea nr. 71/2011: „Dispozițiile art. 669-686 din Codul civil sunt aplicabile convențiilor de partaj încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.”

[9] Art. 102 alin. (1) din Legea nr. 71/2011: „Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”

[10] D. Rotaru, D. Dunca (coord.), Dobândirea proprietății imobiliare în România din 1831 până în 1989, Notarom, București, 2020, p. 15-43.

[11] „Vânzarea […] celor nemișcătoare […] numai în scris” [A. Rădulescu (coord.), Legiuirea Caragea. Ediție critică, Editura Academiei R.P.R., București, 1955, capitolul 2, Pentru vânzări, pct. 6, p. 28].

[12] Ibidem, p. 28.

[13] I. Palade, Codul Caragea, Editura Librăriei Leon Alcalay, București, 1907, p. 20: A. Rădulescu (coord.), Legiuirea Caragea. Ediție critică, Editura Academiei R.P.R., București, 1955, capitolul 2, Pentru vânzări, pct. 45-49, p. 38.

[14] A. Rădulescu (coord.), Codul Calimah. Ediție critică, Editura Academiei R.P.R., București, 1958, p. 257.

[15] Cas. II. 36/64; Cas. I. 94/78; Cas. I. 97/80; Cas. I. 17/94, menționate prin trimitere pe site-ul www.lege5.ro, consultat la data de 1 octombrie 2022.

[16] I.C. Vurdea, „Evoluția legislației privind circulația imobilelor”, în Dreptul nr. 6/1990, p. 38; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Editura Națională S. Ciornei, București, 1929, p. 173.

[17] Legea din 1 septembrie 1886 pentru autentificarea actelor, publicată în Monitorul Oficial al României din 7 septembrie 1886.

[18] Legea pentru judecătoriile de ocoale din 30 octombrie 1907, publicată în Monitorul Oficial al României din 30 decembrie 1907, titlul III (Competința pentru actele de notariat), §§44-48.

[19] D. Moreanu, „Privire de ansamblu în legătură cu evoluția legislației cu referire la regimul juridic al circulației terenurilor proprietate privată (publicitate și condiții de formă) prin acte de vânzare-cumpărare”, în Dreptul, nr. 4/2011, p. 157.

[20] A se vedea supra, §4.

[21] I. Corjescu (trad.), Codul Civil General Austriac cuprinzând Textul oficial, Legile, Novelele și Ordonanțele publicate pentru completarea și modificarea acestuia sau privitoare la materiile cuprinse în el, aplicabile unele în Bucovina, altele în Transilvania, Imprimeria Statului, București, 1921, p. IV-VII.

[22] D. Moreanu, „Privire de ansamblu în legătură cu evoluția legislației cu referire la regimul juridic al circulației terenurilor proprietate privată (publicitate și condiții de formă) prin acte de vânzare-cumpărare”, în Dreptul, nr. 4/2011, p. 150.

[23] A se vedea supra, §21.

[24] I. Papp, P. Bălășiu, Cartea funduară. Colecție de legi, regulamente, ordonanțe și formulare referitoare la cărțile funduare din Ardeal, Tipografia Carmen, Cluj, 1922, p. 68-69.

[25] Decretul-lege nr. 478 din 1 octombrie 1938 pentru extinderea în Bucovina a legislației din Vechiul Regat, publicat în Monitorul Oficial al României, nr. 228 din 1 octombrie 1938.

[26] Legea nr. 389 din 21 iunie 1943 pentru extinderea legislației civile și comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpați, publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 146 din 26 iunie 1943.

[27] Legea din 11 martie 1925 privitoare la înstrăinarea loturilor dobândite prin împroprietărire, publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 58 din 13 martie 1925.

[28] Legea din 29 iulie 1929 pentru reglementarea circulației terenurilor dobândite prin legile de împroprietărire, publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 183 din 20 august 1929.

[29] Legea din 19 martie 1937 privitoare la organizarea și încurajarea agriculturii, publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 67 din 22 martie 1937.

[30] Legea nr. 203 din 23 iunie 1947 pentru reglementarea circulației și stabilirea regimului juridic al imobilelor agricole, publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 140 din 23 iunie 1947.

[31] Decretul nr. 151 privind comasarea și circulația bunurilor agricole din 7 iunie 1950, publicat în Buletinul Oficial al României, nr. 52 din 10 iunie 1950.

[32] Decretul nr. 211 din 6 septembrie 1950 cu privire la împărțeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcții și la interzicerea construirii fără autorizare, publicat în Buletinul Oficial al României, nr. 75 din 6 septembrie 1950.

[33] Decretul nr. 144 din 29 martie 1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construire, reparare și desființare a construcțiilor, precum și a celor referitoare la înstrăinările și împărțelile terenurilor cu sau fără construcții, publicat în Buletinul Oficial al României, nr. 15 din 29 martie 1958.

[34] Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fără construcții din perimetrul construibil al municipiilor și orașelor, publicată în Buletinul Oficial al R.S.R., nr. 81 din 24 iunie 1968.

[35] Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale și Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar, publicate în Buletinul Oficial al R.S.R., nr. 135 din 1 noiembrie 1974 și în Buletinul Oficial al R.S.R., nr. 138 din 5 noiembrie 1974.

[36] Art. 31 din Legea nr. 58/1974: „Împărțeala între moștenitori a terenurilor, precum și înstrăinarea construcțiilor […] se vor putea face numai prin înscris autentic pe baza autorizării date, după caz, de către comitetele executive ale consiliilor populare comunale, orășenești sau municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.”

[37] Art. 46 din Legea nr. 59/1974: „[…] Împărțeala terenurilor agricole convenită între moștenitori se face numai prin înscris autentic.”

[38] I.-D. Romoșan, „Acțiunile de carte funciară. Corelația cu acțiunea în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare”, în Dreptul nr. 1/2019, p. 73.

[39] D. Rotaru, D. Dunca (coord.), Regimul juridic al proprietății imobiliare din 1990 până în prezent, Notarom, București, 2020, p. 23-28.A se vedeași Fl.A. Baias, „Noul regim juridic al bunurilor imobile proprietate privată”, în Revista studii de drept românesc nr. 1/1990 (actualmente Studii și cercetări juridice – S.C.J.), p. 69-73.

[40] Art. 46 din Legea nr. 18/1991: „Terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate, indiferent de întinderea suprafeței, prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică.”

[41] Art. 51 alin. (1) din Legea nr. 18/1991: „Schimbul de terenuri între persoane fizice se face prin acordul acestora, prin act autentic, dispozițiile art. 46 fiind aplicabile.”

[42] Art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998: „Terenurile situate în intravilan și extravilan pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică”; art. 12 alin. (2) din Legea nr. 54/1998: „În toate cazurile de schimb de terenuri, actul de schimb se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.”

[43] Art. 2 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005: „În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcție, indiferent de destinația sau întinderea acestora, dispozițiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător.”

[44] Art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005: „Terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.”

[45] Art. 1.722-1.723 C. civ. de la 1865: „Ipoteca convențională nu va putea fi constituită decât prin act autentic […] ipotecile consimțite în țară străină nu pot avea efect în România decât după ce actele prin cari s-a consimțit ipoteca, se vor fi văzut de președintele tribunalului civil al situațiunii bunurilor și se va fi luat inscripțiune; acest magistrat va verifica dacă actele de constituțiune a ipotecii unesc toate condițiunile cerute de legile locului unde s-au făcut spre a fi autentice.”

[46] Art. 10¹ din Legea nr. 114/1996: „Locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare.”

[47] Art. 16 din Decretul-lege nr. 61/1990: „Contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire a locuinței și, după caz, contractul de împrumut dovedesc dreptul de proprietate asupra locuinței cumpărate în condițiile prezentului decret-lege și constituie titlu de proprietate.”

[48] Art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992: „Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.” A se vedea UNNPR, Culegere de practică notarială în domeniul cadastrului și al publicității imobiliare, vol. II, Notarom, București, 2017, p. 317.

[49] A se vedea însă și A.-A. Chiș, Publicitatea imobiliară în concepția noului Cod civil, Hamangiu, București, 2012, §181, conform căreia înstrăinările neînscrise imediat în cartea funciară constituie vânzări ale bunului altuia, pe motiv că efectul translativ de proprietate nu operează de drept. Credem însă că nu există o relație logică de la cauză la efect între termenii acestui raționament. Pentru rezumatul problematicilor aferente, a se vedeași L. Seceleanu, Vânzarea extratabulară, în Universul Juridic Premium nr. 2/2022.

[50] Art. 29 alin. (4) din Legea nr. 7/1996: „În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentații cadastrale întocmite și recepționate conform prevederilor prezentei legi.” A se vedea UNNPR, Culegere de practică notarială în domeniul cadastrului și al publicității imobiliare, vol. I, Notarom, București, 2017, p. 196.

[51] Activitatea Uniunii, supliment al Buletinului Notarilor Publici, nr. 2/2015, p. 69-70.

[52] Ordinul ANCPI nr. 700 din 9 iulie 2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 571 și nr. 571bis din 31 iulie 2014.

[53] Activitatea Uniunii, supliment al Buletinului Notarilor Publici, nr. 10-11/2014, p. 99-100.

[54] UNNPR, Culegere de practică notarială în domeniul cadastrului și al publicității imobiliare, vol. I, Notarom, București, 2017, p. 187.

[55] Activitatea Uniunii, supliment al Buletinului Notarilor Publici, nr. 1-2/2013, p. 50-51.

[56] Art. 35 alin. (3) din Legea nr. 7/1996: „Pe perioada valabilității extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepția aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul”.A se vedea și M. Nicolae, „Principiile cardinale ale Noului Cod civil în doctrină și jurisprudență”, în RRDP,nr. 3-4/2021, §23 n. 155, care citează și Curtea Constituțională, decembrie nr. 632/2008 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 41 alin. (3) și art. 54 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, precum și ale art. 176 și art. 497 C. proc. civ., publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 555 din 23 iulie 2008, p. 14 și următoarele.

[57] UNNPR, Culegere de practică notarială în domeniul cadastrului și al publicității imobiliare, vol. I, Notarom, București, 2017, p. 187-188 și 193-194.